Cour d'Appel · 2ème Chambre — 25 avril 2024

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY







2ème Chambre 



Arrêt du Jeudi 25 Avril 2024 



N° RG 22/00911 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G726



Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 5] en date du 01 Avril 2022, RG 20/01011



Appelantes



Mme [C] [O] [M] [I] épouse [H]

née le 23 Juillet 1950 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]



Mme [R] [Y] [V]

née le 26 Août 1924 à [Localité 7], demeurant [Adresse 9]



Représentées par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat au barreau d'ALBERTVILLE



Intimés



M. [G] [T]

né le 02 Avril 1972 à [Localité 8] - ARMENIE, 

et

Mme [A] [D] épouse [T]

née le 16 Juin 1975 à [Localité 10], 

demeurant ensemble [Adresse 2]



Représentés par Me Davy COUREAU, avocat au barreau d'ALBERTVILLE



-=-=-=-=-=-=-=-=-



COMPOSITION DE LA COUR :



Lors de l'audience publique des débats, tenue le 06 février 2024 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré ,

Et lors du délibéré, par :



- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente



- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,



- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, 



-=-=-=-=-=-=-=-=-=-



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte notarié du 5 avril 2019, M. [G] [T] et Mme [A] [D], épouse [T], ont acquis de Mme [R] [V], usufruitière, et de sa fille Mme [C] [I], épouse [H], nu-propriétaire, une maison d'habitation sise [Adresse 2] à [Localité 5] (Savoie), un hangar et un abri de jardin, le tout édifié sur deux parcelles cadastrées section [Cadastre 6] n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4], moyennant le prix total de 300 000 euros.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 décembre 2019, les acquéreurs ont sollicité des venderesses l'annulation de la vente et la restitution du prix en se fondant sur des nuisances sonores subies du fait de la présence d'une discothèque à proximité de leur habitation prétendant en avoir ignoré l'existence avant la vente.



Le conseil de Mme [V] et de Mme [H] a répondu le 24 janvier 2020 en s'opposant à toute réclamation.



Par actes des 14 et 21 octobre 2021, M. et Mme [T] ont fait assigner Mme [V] et Mme [H] devant le tribunal judiciaire d'Albertville, pour obtenir, sur le fondement de l'action estimatoire pour vices cachés en raison de la présence à proximité de la discothèque engendrant des nuisances sonores, la restitution d'une partie du prix de vente, outre des dommages et intérêts.



Mme [V] et Mme [H] ont comparu, soutenant notamment que les demandeurs ne justifient pas de la réalité des nuisances subies, ni de l'existence d'un vice caché alors qu'ils étaient au courant de la situation.



Par jugement contradictoire du 1er avril 2022, le tribunal judiciaire d'Albertville a :




condamné Mme [V] et Mme [H] à payer aux époux [T] la somme de 50 000 euros au titre de la restitution d'une partie du prix de la vente intervenue le 5 avril 2019 entre eux et Mme [V] et Mme [H], outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

condamné Mme [V] et Mme [H] à payer aux époux [T] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre du préjudice de jouissance, 

débouté les époux [T] de leurs autres demandes,

condamné Mme [V] et Mme [H] à payer aux époux [T] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamné Mme [V] et Mme [H] au paiement des entiers dépens,

autorisé Me Salaun, avocat au barreau d'Albertville, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision,




Par déclaration du 23 mai 2022, Mme [C] [H] et Mme [R] [V] ont interjeté appel de cette décision.



Par conclusions notifiées le 30 octobre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, Mme [V] et Mme [H] demandent en dernier lieu à la cour de :




réformer le jugement déféré en ce qu'il a : 


- condamné Mme [V] et Mme [H] à payer aux époux [T] la somme de 50 000 euros au titre de la restitution d'une partie du prix de la vente intervenue le 5 avril 2019 entre eux et Mme [V] et Mme [H], outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné Mme [V] et Mme [H] à payer aux époux [T] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre du préjudice de jouissance, 

- condamné Mme [V] et Mme [H] à payer aux époux [T] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [V] et Mme [H] au paiement des entiers dépens, 

- autorisé Me Salaun, avocat au barreau d'Albertville, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision,



Et statuant à nouveau, 


débouter les époux [T] de leur demande, 

condamner solidairement les époux [T] à payer à Mme [V] et Mme [H] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamner solidairement les époux [T] aux entiers dépens. 




Par conclusions notifiées le 1er décembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, M. et Mme [T] demandent en dernier lieu à la cour de :



Vu les articles 1641 et 1644 du code civil,




confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fait droit à la demande de diminution du prix,

réformant partiellement ledit jugement,

condamner Mme [V] et Mme [H] à payer aux époux [T],


- la somme de 89 204,30 euros au titre de la restitution d'une partie du prix de la vente intervenue le 5 avril 2019, outre intérêts au taux légal,

- la somme de 7 800 euros à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice de jouissance, outre intérêt au taux légal, sauf à parfaire,

- la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,

- la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en instance d'appel,

- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Me André Salaun.



L'affaire a été clôturée à la date du 4 décembre 2023 et renvoyée à l'audience du 6 février 2024, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 25 avril 2024. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Mme [V] et Mme [H] font grief au jugement déféré d'avoir retenu l'existence d'un vice caché du fait de la présence d'une discothèque dans le voisinage de la maison vendue alors, selon elles, que :

- l'existence d'un trouble anormal de voisinage rendant le bien impropre à son usage n'est pas démontrée faute de mesures objectives du bruit dont M. et Mme [T] se plaignent, excluant ainsi la preuve d'un vice,

- il n'est pas démontré que les nuisances dont M. et Mme [T] se plaignent existaient avant la vente, alors que Mme [V] a habité les lieux jusqu'à son départ en maison de retraite en 2018 et n'a jamais souffert des nuisances alléguées,

- la présence de cet établissement était parfaitement visible, le bien acquis étant situé dans une zone artisanale, en face de bâtiments à usage commercial dont la discothèque litigieuse,

- les venderesses n'ayant jamais subi de nuisances ne pouvaient avoir connaissance du prétendu vice avant la vente.



M. et Mme [T] soutiennent pour leur part que le bien acquis est affecté d'un vice caché en ce qu'ils n'auraient découvert qu'après leur emménagement la présence de la discothèque dans le voisinage immédiat, entraînant des nuisances sonores rendant le bien impropre à l'usage auquel il est destiné, le bruit troublant leur sommeil de façon très fréquente.



En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



L'article 1642 du même code dispose que, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.



Aux termes de l'article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



Enfin, l'article 1644 du code civil dispose que, dans le ca des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.



Il appartient à l'acquéreur qui entend obtenir, de la part de son vendeur, une diminution du prix sur ce fondement, de rapporter la preuve que le vice dont il se plaint remplit toutes les conditions de ces textes, à savoir:

- un vice existant avant la vente,

- rendant la chose impropre à sa destination,

- dont il n'avait pas connaissance avant la vente,

- et dont le vendeur avait connaissance dans le cas où le contrat exclut la garantie des vices cachés.



En l'espèce, tant le compromis de vente des 23 et 30 novembre 2018 que l'acte authentique du 5 avril 2019 comprennent une clause exonérant les venderesses des vices cachés ou apparents pouvant affecter le bien.



Il résulte des pièces produites aux débats, notamment des plans cadastraux (pièces n° 1 à 3 des appelantes), du procès-verbal de constat du 1er juillet 2022 (pièce n° 5 des appelantes), mais aussi de celui du 13 août 2020 (pièce n° 17 des intimés), et des explications des parties que le bien acquis par M. et Mme [T] est situé en face d'une zone commerciale comprenant de nombreuses enseignes, et que la discothèque le Silver Kriss est dans un bâtiment en deuxième plan, presque en face de la maison vendue, en arrière d'un supermarché, à une centaine de mètres environ. L'enseigne de l'établissement est visible depuis le portail, mais n'est pas lisible depuis celui-ci. Il suffit toutefois de traverser la route et de s'avancer dans la zone commerciale pour pouvoir lire l'enseigne sur laquelle figure l'indication qu'il s'agit d'une discothèque.



Si les courriers du maire d'[Localité 5] en date des 6 et 25 novembre 2019 (pièces n° 12 et 35 des intimés) laissent entendre que d'autres riverains se seraient plaints des nuisances provoquées par la discothèque, force est de constater que M. et Mme [T] ne produisent aucune mesure objective du bruit pouvant être généré par cet établissement et comment il est perçu dans leur logement.



L'établissement existe depuis 2013 selon les pièces produites, or depuis cette date et jusqu'en 2019, aucune procédure ne semble avoir été engagée par les riverains contre l'exploitant, à l'exception d'une pétition contre son installation (donc avant son ouverture), non signée par Mme [V] et Mme [H]. Il n'est donc pas formellement établi que les nuisances dont les intimés se plaignent existaient déjà avant qu'eux-mêmes les constatent, la première réclamation auprès des venderesses étant en date du 31 décembre 2019, soit huit mois après la vente, et la plainte qu'ils ont déposée auprès du commissariat est en date du 30 décembre 2019.



Les trois attestations de riverains produites par les intimés (pièces n° 18 à 20 des intimés) sont insuffisantes à établir la réalité des nuisances constitutives du vice allégué dans le logement vendu à M. et Mme [T], ni surtout son caractère caché. En effet, il convient de noter que les témoins occupent des logements situés dans un axe différent de celui des époux [T] par rapport au bâtiment de la discothèque, ce qui peut avoir une incidence sur la diffusion du bruit et son intensité. Les plans et photographies révèlent que la maison litigieuse est située face à la façade Nord de la discothèque, laquelle n'est pourvue que d'une sortie de secours, tandis que les riverains ayant attesté ont leur logement soit orienté vers la façade Ouest (pièces n° 18 et 19, même adresse), soit vers la façade Est (entrée de l'établissement, pièce n° 20).



Comme il a été dit ci-dessus, le bâtiment de la discothèque est visible depuis la maison vendue. Un acquéreur normalement diligent prend quelques renseignements sur le voisinage immédiat, ce qui en l'espèce aurait suffit pour qu'ils prennent connaissance de la présence de la discothèque lors des visites préalables à la vente. En outre, rien n'établit que Mme [V] et Mme [H] auraient délibérément caché à M. et Mme [T] l'existence de cet établissement dont ces derniers pouvaient parfaitement se convaincre par eux-mêmes.



Il résulte de ce qui précède que M. et Mme [T] échouent à rapporter la preuve de l'existence d'un vice caché au sens des textes précités ouvrant droit à la garantie du vendeur et le jugement déféré sera infirmé en toutes ses dispositions. M. et Mme [T] seront déboutés de l'intégralité de leurs demandes.



Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [V] et Mme [H] la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de leur allouer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



M. et Mme [T] supporteront les entiers dépens, de première instance et d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Albertville le 1er avril 2022,



Statuant à nouveau,



Déboute M. [G] [T] et Mme [A] [D], épouse [T], de l'intégralité de leurs demandes,



Condamne in solidum M. [G] [T] et Mme [A] [D], épouse [T], à payer à Mme [R] [V] et Mme [C] [I], épouse [H], la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [G] [T] et Mme [A] [D], épouse [T] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Ainsi prononcé publiquement le 25 avril 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.



La Greffière La Présidente