Cour d'Appel · 1ère Chambre — 22 octobre 2024

GS/SL





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 22 Octobre 2024 



 

N° RG 23/01774 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HMGM



Décision attaquée : Ordonnance du Juge commissaire de THONON LES BAINS en date du 06 Décembre 2023





Appelante



S.A.R.L. DAN, dont le siège social est situé [Adresse 14]



Représentée par Me Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL LAMOTTE & AVOCATS, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS









Intimés



Me [F] [Y] en qualité de mandataire liquidateur de la SARL DAN, demeurant [Adresse 7]



FONDS COMMUN DE TITRISATION CEDRUS, dont le siège social est situé [Adresse 16]



Représentés par la SELARL F.D.A, avocats au barreau de BONNEVILLE





S.A. BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES, demeurant [Adresse 1]



Sans avocat constitué





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Date de l'ordonnance de clôture : 29 Avril 2024



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 juin 2024 



Date de mise à disposition : 22 octobre 2024 





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Composition de la cour :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, 



avec l'assistance de Mme Sylvie DURAND, Greffière présente lors de l'appel des causes, du dépôt des dossiers et communication de la date du délibéré





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Faits et procédure





Suivant jugement en date du 17 février 2017, la société Dan, exerçant un activité de marchand de biens, a été placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Thonon-les-Bains. Cette procédure a été convertie en liquidation judiciaire par décision du 15 décembre 2017, Me [J] [N] étant désigné en qualité de mandataire liquidateur. 



La société Dan était propriétaire de parcelles constituant un ensemble unique d'une contenance totale de 26 ha 63 ca, situées au lieudit '[Localité 20]' sur la commune de [Localité 19], qui ont été divisées en trois lots A, B et C par le cabinet Colloud, géomètre-expert, dans le cadre des opérations de liquidation. 



Par ordonnances en date des 3 août et 11 septembre 2018, le juge-commissaire a autorisé la vente de gré à gré des fonds composant le lot A, d'une superficie de 766 m2, au prix de 100 000 euros. 



Le juge-commisaire a par contre, suivant ordonnance du 6 mars 2019, refusé la vente amiable des lots B et C pour un prix proposé de 155 000 euros nets vendeur. La société Dan et son liquidateur ont formé appel de cette décision, et la société Banque Populaire Auvergne Rhône-Alpes, créancier principal et hypothécaire, a quant à elle formé une tierce opposition. Les acquéreurs se sont cependant désistés de leur offre d'achat. 



La vente amiable des parcelles composant les lots B et C n'ayant pu aboutir, malgré les efforts déployés par M. [U] [K], ancien gérant de la société Dan, Me [N] a, par requête déposée au greffe le 21 février 2023, sollicité leur vente par adjudication en un sol lot. 



Par ordonnance en date du 6 décembre 2023, le juge-commissaire près le tribunal de commerce de Thonon-les'Bains a : 



- ordonné la vente par adjudication judiciaire, en un seul lot, des biens immobiliers dépendant de la liquidation judiciaire de la SARL Dan, dont la désignation est la suivante :

Sur la commune de [Localité 19], lieudit [Localité 20], six parcelles de terres cadastrées section A sous les numéros

-[Cadastre 8] issu du numéro [Cadastre 2],

-[Cadastre 12] issu du numéro [Cadastre 3],

-[Cadastre 13] issu du numéro [Cadastre 4],

-[Cadastre 11] issu du numéro [Cadastre 6],

-[Cadastre 9] issu du numéro [Cadastre 5],

-[Cadastre 10] issu du numéro [Cadastre 5] ;

pour une superficie totale de 17 a 28 ca,



- Dit que la vente sera poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire compétent,



- Dit que la vente s'effectuera aux conditions de droit commun en pareille matière,



- Fixé la mise à prix à 80 000 euros, avec possibilité de baisse d'un tiers en cas de désertion d'enchères,



- Dit qu'une publication sera faite dans trois supports d'annonces légales ayant compétence dans le département du lieu de la situation des immeubles, dans un délai compris entre un et deux mois avant l'audience d'adjudication à la diligence du poursuivant,



- Dit que les visites des biens pourront s'opérer des lors que la publicité précitée sera faite selon les disponibilités du poursuivant et sous sa responsabilité,



- Rappelé que la présente ordonnance produit les effets du commandement prévu à l'article 13 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006 relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d'un immeuble,



En conséquence,



- Dit que ladite vente portant les biens tels que ci-dessus désignés aura lieu sous la constitution de la SELARL F.D.A., avocats au barreau de Bonneville, dont le siège social est situé à [Adresse 18] et qu'elle emporte élection de domicile,



- Dit qu'elle sera publiée à la diligence du liquidateur au service de la publicité foncière de la situation des biens, dans les conditions prévues pour ledit commandement,



- Dit qu'un commissaire de justice pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal de description des biens immobiliers et désigne à cet effet la société MOTTET-DUCLOS-TISSOT, commissaire de justice à [Localité 21], [Adresse 15] ou en cas d'empêchement, tout commissaire de justice au choix du liquidateur, aux fins de l'établir,



- Désigné en tant que de besoin, Monsieur [T] [I], expert immobilier, établi à [Adresse 17], à l'effet de procéder aux diagnostics techniques tels qu'imposés par la loi en pareil matière,



- Prescrit l'établissement d'un cahier des conditions de la vente par le poursuivant ou le notaire à être déposé par le poursuivant au greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble dans un délai de deux mois de la publication de l'ordonnance et qui contiendra par exception à l'article 44 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006 relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d'un immeuble :

1° L'énonciation de l'ordonnance qui a ordonné la vente avec Ia mention de sa publication,

2° La désignation des immeubles à vendre, l'origine de propriété, les servitudes grevant les immeubles, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description,

3° La mention de la mise à prix, des conditions de la vente et des modalités de paiement du prix selon les règles prévues au deuxième alinéa de l'article R. 643-3 du code de commerce,



- Dit que le dossier de diagnostic technique sera annexé au cahier des conditions de la vente conformément aux dispositions de l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation, descriptif de division, le diagnostic technique global et le règlement de copropriété,



- Rappelé qu'au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant le dépôt du cahier des conditions de vente, le poursuivant avise, par acte d'huissier de justice, les créanciers inscrits à domicile élu et, si la vente porte sur un bien de la communauté, le conjoint du débiteur, de la date de l'audience d'adjudication,



- Employé les dépens en frais privilégiés de procédure collective. 





Au visa principalement des motifs suivants : 



' il a été accordé un temps suffisant au débiteur pour présenter des offres d'acquisition amiables ; 



' l'intérêt des créanciers commande la réalisation de la vente des actifs dépendant de procédure de liquidation judiciaire. 







Par déclaration au greffe du 19 décembre 2023, la société Dan, prise en la personne de son ancien dirigeant, M. [U] [K], a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions. 









Prétentions et moyens des parties





Dans ses dernières écritures du 6 février 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Dan, prise en la personne de son ancien dirigeant, M. [U] [K], sollicitel'infirmation de la décision entreprise et demande à la cour, statuant à nouveau, de lui octroyer un délai supplémentaire qui ne saurait être inférieur à 12 mois en vue de la vente amiable des biens, et de statuer ce qu'il appartiendra sur les dépens. 



Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait notamment valoir que :




elle a entrepris de nombreuses démarches pour parvenir à la vente amiable des parcelles dont elle reste propriétaire, et espère en retirer un prix d'environ 300 000 euros, ce qui permettra d'apurer l'intégralité du passif; 

un acquéreur potentiel, M. [V] [Z], était ainsi prêt à offrir un prix de 240 000 euros, et cette vente n'a cependant pu aboutir ; 





une vente par adjudication, avec une mise à prix d'un montant aussi bas, qu'il conteste, laisserait subsister des dettes ; 





la banque dispose déjà d'un titre à l'encontre de M. [U] [K], en sa qualité de caution, qui est en cours d'exécution. 










Par dernières écritures du 5 mars 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Me [F] [Y], mandataire liquidateur de la société Dan désigné en lieu de place de Me [N], demande quant à lui à la cour de :

 

- rejeter la demande de délais de grâce formée par M. [U] [K] ; 



- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise:



- condamner M. [U] [K] aux dépens. 





Au soutien de ses prétentions, le liquidateur fait valoir notamment que :




seule la vente globale des actifs immobiliers peut permettre l'extinction du passif admis, qui s'élève à la somme de 277 480, 27 euros ; 





depuis 2019, aucune offre sérieuse d'acquisition amiable n'a été matérialisée auprès de lui ; 





les intérêts contractuels du créancier hypothécaire continuent à courir tant que les biens ne sont pas vendus. 












Par dernières écritures du 5 mars 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le Fonds commun de titrisation Cedrus (FCT), représenté par son recouvreur, la société MCS et Associés, venant aux droits de la société Banque Populaire Auvergne Rhône-Alpes en vertu d'une cession de créance du 1er août 2023, notifiée au débiteur le 13 septembre 2023, demande à la cour de : 



- rejeter la demande de délais de grâce formée par M. [U] [K] ; 



- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise:



- condamner M. [U] [K] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 





Au soutien de ses prétentions, le Fonds commun de titrisation Cedrus (FCT) fait valoir notamment que :




le commandement aux fins de saisie-vente qui a été délivré à la société Dan remonte au 14 septembre 2016 ; 





sa créance est admise à la procédure collective pour un montant de 229 799, 12 euros, outre les taux d'intérêt au taux contractuel ; 





M. [U] [K] ne justifie d'aucun élément probant permettant d'aboutir à une vente amiable des parcelles dont la société Dan reste propriétaire, et ce alors que la procédure collective est ouverte depuis plus de sept ans. 








Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



Une ordonnance en date du 29 avril 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 3 juin 2024.



A cette audience, la société appelante a été autorisée à justifier, dans le cadre d'une note en délibéré, avant le 20 juin 2024, de l'offre d'achat d'un montant de 190 000 euros nets vendeur dont elle fait état. Par note en délibéré reçue au greffe le 19 juin 2024, la société Dan a communiqué une offre d'achat portant sur les six parcelles dont elle est propriétaire, émanant des époux [S]. 









MOTIFS DE LA DECISION





Aux termes de l'article L. 642-18 du code de commerce, 'les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

Lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d'ouverture l'avait suspendue.

Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère'



L'article L642-19 du même code prévoit quant à lui que 'le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu'elle est de nature à garantir les intérêts de celui-ci. Lorsque la vente a lieu aux enchères publiques, il y est procédé dans les conditions prévues, selon le cas, au second alinéa de l'article L. 322-2 ou aux articles L. 322-4 ou L. 322-7". 



Il est constant que lorsque le débiteur est en liquidation judiciaire et qu'il a dans son patrimoine des actifs immobiliers, le mandataire liquidateur a vocation à réaliser les actifs pour payer les créanciers, en principe par le biais d'une vente par adjudication judiciaire selon les règles établies par le droit de la saisie immobilière. 



Cependant, lorsque la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une vente amiable dans de meilleures conditions, le juge peut autoriser la vente de gré à gré au profit d'une personne dénommée aux prix et conditions qu'il détermine (voir sur ce point notamment Cour de cassation, Com, 15 mai 2019, n°17-23.753).



En l'espèce, il convient d'observer que la liquidation judiciaire a été prononcée le 15 décembre 2017, soit depuis près de sept ans au jour de la présente décision, et que le commandement aux fins de saisie-vente qui a été délivré à la société Dan par son créancier hypothécaire remonte au 14 septembre 2016. Il n'est pas contesté, en outre, que seule la vente globale des six parcelles dont l'appelante reste propriétaire peut permettre de désintéresser ses créanciers. 



Ces considérations ont conduit le juge-commissaire à ordonner la vente aux enchères de ces biens immobiliers, dès lors qu'au jour où il a statué, aucune offre d'achat n'avait été transmise au liquidateur, malgré les nombreuses démarches effectuées par M. [U] [K] pour parvenir à vendre lesdites parcelles. 



Force est de constater, cependant, que dans le cadre d'une note en délibéré communiquée à la cour le 20 juin 2024, la société Dan a versé aux débats une offre d'achat du 3 juin 2024, émanant des époux [S], pour un prix net vendeur de 190 0000 euros, qui apparaît largement supérieur au montant de la mise à prix fixée par vente aux enchères, à hauteur de 80 000 euros. 



Cette offre d'achat, formulée sous une seule condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire, sans recherche de financement, apparaît sérieuse et se trouve en outre corroborée par la copie des pièces d'identité des candidats acquéreurs et leur avis d'imposition, ainsi que par l'attestation complémentaire établie le 14 juin 2024 par la société Capifrance, mandataire immobilier, confirmant l'intention des intéressés de se porter acquéreurs. 



Par ailleurs, l'appelante justifie avoir déposé le 22 décembre 2023 une nouvelle demande de certificat d'urbanisme auprès de la commune de [Localité 19] (74), portant sur la construction de deux villas jumelées par un garage, à implanter sur les parcelles dont elle est propriétaire, et qui sont actuellement constructibles. 



Il doit nécessairement être constaté par la présente juridiction que la réalisation d'une vente de gré à gré, dans les conditions proposées par les époux [S], permettrait d'apurer dans sa quasi totalité le passif résiduel, ce qui serait pour le moins incertain dans le cadre d'une vente aux enchères, au regard de la mise à prix fixée à hauteur de 80 000 euros et des frais afférents à une procédure de ce type. Une telle solution apparaît ainsi plus conforme à l'intérêt des créanciers, mais également à celui de l'ancien gérant de la société Dan, qui est caution des engagements bancaires, et doit être privilégiée autant que possible. Etant observé qu'il n'est fait état par les intimés d'aucun obstacle particulier qui serait de nature à empêcher la réalisation d'une telle vente amiable. 



Il convient d'observer, en outre, que ce n'est que suite au refus du juge-commissaire, aux termes de son ordonnance du 6 mars 2019, d'autoriser la vente amiable des lots B et C pour un prix proposé de 155 000 euros nets vendeur, et après qu'un nouvel acquéreur potentiel, M. [V] [Z], se soit rétracté d'une offre qu'il avait formulée en décembre 2021, que la licitation des parcelles a été ordonnée, faute d'alternative tangible à cette époque. 



Du reste, l'ensemble des acteurs de la présente procédure de liquidation judiciaire ont dès l'origine privilégié la piste d'une vente amiable des parcelles litigieuses, laquelle apparaît de nouveau réaliste compte tenu de la nouvelle offre d'achat versée aux débats par la société Dan. 



Au vu de ces éléments, il convient de débouter le liquidateur de sa demande de licitation, dans l'attente de la vente de gré à gré des biens immobiliers appartenant à l'appelante. Un délai d'un an, courant à compter de la présente décision, sera accordé à la société Dan pour qu'une vente amiable se réalise, à défaut de quoi la vente aux enchères pourra de nouveau être sollicitée auprès du juge-commissaire. 



Les dépens d'appel seront employés en frais privilégiés de la procédure collective. La demande formée par le Fonds commun de titrisation Cedrus (FCT) au titre de l'article 700 du code de porcédure civile sera enfin rejetée. 











PAR CES MOTIFS,





La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine, 





Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue 6 décembre 2023 par le juge-commissaire près le tribunal de commerce de Thonon-les'Bains, sauf en ce qu'elle a employé les dépens de première instance en frais privilégiés de la procédure collective; 





Et statuant à nouveau, 





Dit n'y avoir lieu à ordonner la vente par adjudication judiciaire, en un seul lot, des biens immobiliers dépendant de la liquidation judiciaire de la SARL Dan, situées sur la commune de [Localité 19], lieudit [Localité 20], à savoir six parcelles de terres cadastrées section A sous les numéros : 

-[Cadastre 8] issu du numéro [Cadastre 2],

-[Cadastre 12] issu du numéro [Cadastre 3],

-[Cadastre 13] issu du numéro [Cadastre 4],

-[Cadastre 11] issu du numéro [Cadastre 6],

-[Cadastre 9] issu du numéro [Cadastre 5],

-[Cadastre 10] issu du numéro [Cadastre 5] ;

pour une superficie totale de 17 a 28 ca,





Accorde un délai d'un an à la société Dan, courant à compter de la présente décision, pour aboutir à la vente de gré à gré de ces parcelles, à défaut de quoi leur vente aux enchères pourra de nouveau être sollicitée auprès du juge-commissaire, 





Emploie les dépens d'appel en frais privilégiés de la procédure collective, 





Rejette la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 









Arrêt Réputé Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,





























































































Copie délivrée le 22 octobre 2024 

à 

Me Clarisse DORMEVAL

la SELARL F.D.A











Copie exécutoire délivrée le 22 octobre 2024 

à 

la SELARL F.D.A