Cour d'Appel · 1re chambre civile — 22 octobre 2024

[P] [B]



C/



OPAC SAONE-ET-LOIRE













































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2024



N° RG 22/00319 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F444



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 04 février 2022, 

rendu par le tribunal de proximité du Creusot - RG : 11-21-389











APPELANT :



Monsieur [P] [B]

né le 11 Mai 1958 à [Localité 5] (ROUMANIE)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/1372 du 14/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Dijon)



représenté par Me Sarah FOUCHER, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 33





INTIMÉ :



OPAC SAONE ET LOIRE - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, pris en la personne de ses représentants légaux en exercice domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 4]

[Localité 2]



représenté par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 13 février 2024 en audience publique devant la cour composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,



Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT,



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2024 pour être prorogée au 25 Juin 2024, au 24 Septembre 2024 et au 22 Octobre 2024,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*****



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Selon bail du 27 octobre 2016, l'OPAC de Saône-et-Loire a donné en location à M. [P] [B] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3], en contrepartie d'un loyer mensuel initial de 200,46 euros, payable à terme échu, outre charges.



Par acte du 16 juin 2021, l'OPAC a fait signifier à M. [B] un commandement de payer la somme de 511,22 euros au titre des loyers et charges échus au 31 mai 2021 demeurés impayés. 

Ce commandement visait la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 



Par acte du 23 août 2021, l'OPAC a fait assigner M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Creusot afin essentiellement d'obtenir la résiliation du bail, la libération des lieux au besoin via l'expulsion du locataire, et la condamnation de celui-ci au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail. 



M. [B] a contesté le montant de sa dette locative comprenant des charges indues et devant être compensée d'une part avec un trop-perçu par l'OPAC au titre des mêmes charges et d'autre part avec une somme de 300 euros de dommages-intérêts, suite à la perte de son ordinateur portable dont il impute la responsabilité à l'OPAC. Il a en conséquence exposé qu'à la date du commandement, il ne restait rien devoir au bailleur et a demandé au juge de première instance de débouter l'OPAC de toutes ses demandes. 

Subsidiairement, il a sollicité l'octroi de délais de paiement à hauteur de six échéances mensuelles.



Par jugement du 4 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Creusot a : 

- condamné M. [B] à payer à l'OPAC de Saône et Loire la somme de 386,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2021, 

- autorisé M. [B] à se libérer de sa dette en 5 versements de 65 euros et un demier versement correspondant au solde, en plus du loyer courant, 

- dit que ces sommes seront exigibles le 5 de chaque mois suivant la date de signification du jugement, sous réserve de l'exigibilité totale des sommes dues au cas de non versement d'une seule mensualité à son échéance,

- dit que les sommes versées à ce titre par M. [B] antérieurement au jugement et non incluses dans le décompte de sa dette viendront en déduction des dernières mensualités, 

- constaté l'acquisition à la date du 17 août 2021 de la clause résolutoire du bail, 

- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis, 

- dit que si la dette était intégralement payée, la clause résolutoire serait réputée n'avoir jamais joué, 

- dit qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée :

1°) la totalité de la somme restant due redeviendrait exigible,

2°) la clause résolutoire produirait ses effets et la résiliation du bail serait constatée au 17 août 2021,

3°) il pourrait être procédé, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expulsion de M. [B] et de tous occupants de son chef de l'appartement situé [Adresse 1], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,



4°) les meubles se trouvant dans les lieux seraient remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois suivant la signification du procès-verbal d'expulsion en application des articles L.433-1 et R. 433-l du code des procédures civiles d'exécution,

5°) M. [B] serait condamné à payer à l'OPAC de Saône-et-Loire une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, indexé selon les stipulations contractuelles et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné M. [B] à payer à l'OPAC de Saône-et-Loire la somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [B] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, les frais d'assignation, les frais de signification du jugement ainsi que les frais de notification au représentant de l'Etat, à l'exclusion de toute autre somme,

- rappelé que ce jugement était exécutoire de droit à titre provisoire.



Par déclaration du 14 mars 2022, M. [B] a relevé appel de ce jugement, dont il critique expressément tous les chefs. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 août 2023, M. [B] demande à la cour, au visa des articles 7 a) et 24 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de l'article 9 du code de procédure civile, de l'article R. 224-41-5 du code de l'environnement, de l'article 70 du code de procédure civile, et de l'article 1719 du code civil, de : 

- juger son appel principal recevable et bien fondé, 

- juger l'appel incident de l'OPAC de Saône-et-Loire mal fondé, et le rejeter, 

En conséquence, 



A titre principal, 

- réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, 

- condamner l'OPAC de Saône et Loire à lui verser les sommes suivantes au titre des charges indûment perçues pour la période comprise entre le 17 octobre 2018 et le 30 juillet 2023 :

. 521,55 euros au titre des frais d'entretien des espaces verts

. 21,70 euros au titre des frais d'entretien de l'antenne collective 

. 147,54 euros au titre des frais d'eau collective,

- juger qu'il n'était redevable d'aucune dette de loyers et charges envers l'OPAC de Saône-et-Loire à la date de délivrance du commandement de payer, soit à la date du 16 juin 2021, 

- débouter l'OPAC de Saône-et-Loire de sa demande tendant à voir constater l'acquisition à la date du 17 août 2021 de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu avec lui le 27 octobre 2016, 

- débouter l'OPAC de Saône-et-Loire de l'ensemble de ses autres fins, demandes et prétentions, 

- condamner l'OPAC de Saône-et-Loire à lui verser la somme de 300 euros au titre du préjudice de jouissance sur le fondement de l'article 1719 du code civil, 

 

A titre subsidiaire, s'il ne devait pas être fait droit à ses demandes formulées à titre principal, 

- débouter l'OPAC de Saône et Loire de l'ensemble de ses fins, demandes et prétentions, 

En conséquence, 

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il : 

. a limité sa condamnation à payer à l'OPAC la somme de 386,70 euros avec intérêt au taux légal à compter du 16 juin 2021, 

. l'a autorisé à se libérer de sa dette en 5 versements de 65 euros et un dernier versement correspondant au solde, en plus du loyer courant,

. a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis, 

. a dit que si la dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, 



En tout état de cause, 

- condamner l'OPAC de Saône et Loire à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner l'OPAC de Saône-et-Loire aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



En ses dernières écritures notifiées le 23 février 2023, l'OPAC de Saône-et-Loire demande à la cour de : 

- confirmer le jugement dont appel, sauf en ce qu'il a : 

. limité la condamnation de M. [B] à lui payer la somme de 386,70 avec intérêt au taux légal à compter du 16 juin 2021,

. autorisé M. [B] à se libérer de sa dette en 5 versements de 65 euros et un dernier versement correspondant au solde, en plus du loyer courant,

. suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis,

. dit que si la dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, 

- infirmer le jugement de ces chefs, 

Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



- constater la résiliation de plein droit intervenue le 16 août 2021 du contrat de bail du 27 octobre 2016 conclu entre lui et M. [B] et portant sur un logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] par acquisition de la clause résolutoire, 

- en conséquence, et à défaut de départ volontaire, ordonner l'expulsion de M. [B] ou de tous occupants de son chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique, 

- condamner M. [B] à lui payer en deniers ou quittances : 

. la somme de 1 058,34 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au jour de l'acquisition de la clause résolutoire, 

. et à compter de la résiliation, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges normalement exigibles et révisables en fonction de la réglementation HLM ce jusqu'au jour de la totale libération des lieux et de la remise des clés, 

- débouter M. [B] de sa demande de délais de paiement,

 

Subsidiairement, pour le cas où la résiliation du bail ne serait pas constatée, 

- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 27 octobre 2016 conclu entre lui et M. [B] et portant sur un logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] pour manquement à son obligation de paiement des loyers sur le fondement des articles 1103, 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, 

- en conséquence, et à défaut de départ volontaire, ordonner l'expulsion de M. [B] ou de tous occupants de son chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique, 

- condamner M. [B] à lui payer une somme égale aux loyers et charges normalement exigibles et révisables en fonction de la réglementation HLM, jusqu'au prononcé de la résiliation judiciaire, puis postérieurement à titre d'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges normalement exigibles jusqu'à libération effective des lieux loués, 

 

En tout état de cause, 

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [B], 

- juger irrecevables et subsidiairement infondées les demandes de remboursement de charges de M. [B] antérieures au 6 décembre 2018, 

- débouter M. [B] du surplus de ses demandes, 

- condamner M. [B] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [B] aux entiers dépens. 

 

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 janvier 2024. 





MOTIVATION 



Ainsi que l'a indiqué le premier juge, il convient dans un premier temps de déterminer si M. [B] restait devoir des loyers et charges au jour de la délivrance du commandement de payer et donc de statuer en premier lieu sur ses demandes relatives aux charges qu'il considère comme indues. 



Sur les charges locatives



M. [B] conteste trois catégories de charges étant rappelé que :

- selon l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les charges récupérables

- selon les stipulations du bail, il était renvoyé au décret n°82-955 du 9 novembre 1982 pris en application de l'article L.442-3 du code de la construction et de l'habitation et fixant la liste des charges récupérables. 



Dans la mesure où M. [B] a, en première instance, présenté sa demande relative aux charges par lettre recommandée du 17 octobre 2021, et où il limite sa demande à la période postérieure au 17 octobre 2018 pour tenir compte de la prescription triennale que lui oppose l'OPAC en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, ses demandes sont recevables. 



' Sur les charges d'entretien des espaces verts



Il ressort des pièces produites aux débats que :

- l'OPAC de Saône et Loire est propriétaire d'espaces verts à proximité des trois bâtiments situés [Adresse 6] à [Localité 3], dont le bâtiment dans lequel se situe l'appartement loué à M. [B], 

- ces espaces verts sont entretenus en régie par l'OPAC. 



M. [B] conteste devoir être redevable d'une charge à ce titre au motif qu'il n'en est pas fait mention dans les documents contractuels et que les espaces verts dont il s'agit sont ouverts au public.

 

Sur le premier point, l'OPAC fait observer à juste titre que les frais d'entretien des espaces verts sont listés dans l'annexe au décret du 9 novembre 1982 auquel renvoie le bail. 



Sur le second point, il ressort des propres photographies produites aux débats par M. [B] (cf pièces 2 et 16 de son dossier) que les espaces verts sont situés dans l'enceinte de la propriété de l'OPAC et que si d'autres personnes que des locataires peuvent accéder à certains d'entre eux qui ne sont pas clos, il n'en demeure pas moins qu'ils sont à l'usage des locataires. 



En conséquence, le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu'il a retenu que les charges réclamées par l'OPAC et payées par M. [B] à ce titre n'étaient pas indues. 



' Sur les charges d'entretien de l'antenne collective



M. [B] affirme qu'il n'a pas de téléviseur, cette affirmation étant corroborée par sa déclaration de revenus au titre de l'année 2021 et les photographies de son appartement qu'il a prises à d'autres fins que celle de démontrer l'absence de teléviseur mais qui permettent toutefois de constater cette absence dès lors qu'elles révèlent tout l'appartement dont la surface n'est que de 36 m². 



Or, l'OPAC a toujours indiqué que si M. [B] justifiait ne pas posséder de téléviseur, cette charge lui serait rétrocédée et ne lui serait plus réclamée : cf son courrier du 1er juin 2021 et ses conclusions tant devant le premier juge que devant la cour. 



Ainsi sans qu'il soit besoin d'examiner la validité de l'accord collectif auquel l'OPAC se référe pour justifier du caractère récupérable de cette charge, validité contestée par M. [B], il convient de faire droit à sa demande tendant :

- d'une part à ce que lui soit restituée la somme globale de 8,05 euros qu'il a payée de novembre 2018 à septembre 2020, soit 0,35 euros par mois pendant 23 mois, en sus des loyers d' octobre 2018 à août 2020, 

- d'autre part à déduire des sommes qui lui sont réclamées, au titre des charges à compter de septembre 2020, celle correspondant à l'entretien de l'antenne TV, d'un montant mensuel de 0,35 euros puis de 0,38 euros à compter de janvier 2021, puis de 0,39 euros à compter de janvier 2022, puis de 0,43 euros à compter de janvier 2023. 



Sur ce point, la cour infirme le jugement dont appel qui avait débouté M. [B] de sa demande au titre de ces charges.



' Sur les charges d'eau collective



Selon l'annexe au décret du 9 novembre 1982, constituent des charges récupérables les dépenses relatives :

- à l'eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation concernés, 

- à l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments,

- à l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs, 

étant précisé que les dépenses relatives à la consommation d'eau incluent l'ensemble des taxes et redevances. 



En l'espèce, il est constant que chaque locataire est individuellement abonné à l'eau, qui lui est directement facturée au regard de sa consommation personnelle enregistrée par des compteurs indépendants pour chaque appartement. 



Par ailleurs, l'OPAC reconnaît que l'entretien des parties communes et des espaces verts ne génère aucune consommation d'eau. 

Toutefois, l'OPAC justifie acquitter des factures au titre exclusivement de frais d'abonnement d'un compteur commun, factures dont elle répercute la charge sur les locataires. 



Dès lors que ce compteur commun n'enregistre aucune consommation d'eau et que son utilité pour les locataires n'est pas démontrée, il convient de confirmer le jugement dont appel qui a retenu que les charges afférentes d'abonnement à ce compteur n'étaient pas récupérables sur M. [B]. 



En conséquence, la somme globale de 28,41 euros qu'il a payée de novembre 2018 à septembre 2020, en sus des loyers d' octobre 2018 à août 2020, au titre de l'eau collective, doit lui être restituée.

Détail de la somme de 28,41 euros :

- 1,30 euros par mois d'octobre 2018 à mars 2019 et de mai 2019 à mars 2020

- 1,33 euros par mois de mai à août 2020

- 0,10 et 0,89 euros en avril 2019 et avril 2020, au titre de la régularisation annuelle. 

 

Et aucune somme au titre de l'eau collective ne peut lui être réclamée à compter de septembre 2020. 





Sur le montant de la dette de loyers et charges au 16 juin 2021



Il ressort du décompte locatif joint au commandement délivré le 16 juin 2021 que : 

- M. [B] n'était redevable d'aucune somme au 10 septembre 2020 ; il résulte de ce qui précède qu'à cette date, il avait trop payé la somme globale de 36,46 euros,

- au titre des loyers et charges des mois de septembre 2020 à mai 2021, l'OPAC lui a réclamé les sommes suivantes dont il convient de déduire les charges d'entretien d'antenne TV et d'eau collective, si bien que la somme effectivement due n'est que de 1 207,82 euros :

. septembre 2020 : 237,27 - (0,35 + 1,33) = 235,59 euros 

. octobre 2020 : idem 

. novembre 2020 : idem 

. décembre 2020 : 233,07 - (0,35 + 1,33) = 231,39 euros

. janvier 2021 : 11,84 - (0,38 + 1,33) = 10,13 euros

. février 2021 : idem 

. mars 2021 : idem 

. avril 2021 : 2,37 - (0,38 + 0,89) = 1,10 euros 

. mai 2021 : 239,95 - (0,38 + 1,40) = 238,17 euros 

- sur la période comprise entre le 10 septembre 2020 et le 16 juin 2021, il a été réglé à l'OPAC les sommes suivantes, soit un total de 711,50 euros

. par M. [B] : 277,79 euros, soit 2 x 20,26 euros en octobre et novembre 2020 + 237,27 euros en décembre 2020

. pour M. [B] en novembre 2020 : un rappel d'APL et de RLS d'un montant global de 433,71 euros. 







Ainsi au jour de la délivrance du commandement de payer, M. [B] restait débiteur de loyers et charges impayés, mais à hauteur seulement de 459,86 euros soit [1 207,82 - (36,46 + 711,50)], au lieu de 511,22 euros tel qu'indiqué dans ce commandement. 





Sur l'acquisition de la clause résolutoire dans les deux mois suivant la délivrance du commandement 



Entre le 16 juin et le 16 août 2021, 

' les loyers de juin et juillet 2021 sont devenus exigibles à hauteur globalement de 476,34 euros, soit 

- juin 2021 : 239,95 euros - (0,38 euros + 1,40 euros) = 238,17 euros 

- juillet 2021 : 307,17 euros - [(0,38 euros + 1,40 euros) + 67,22 euros de frais de commandement] = 238,17 euros, 

' aucune somme n'a été payée à l'OPAC, que ce soit par ou pour M. [B]. 



En conséquence, au 16 août 2021, les causes du commandement, telles que rectifiées ci-dessus, n'avaient pas été réglées et la dette locative avait augmenté et s'élevait à 936,20 euros. 



Il convient donc de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a constaté la résiliation du bail liant les parties à effet du 17 août 2021. 





Sur la suspension des effets de la clause résolutoire



Lorsque le premier juge a statué le 4 février 2022, la dette locative de M. [B] s'élevait à 368,71 euros, soit 

- 936,20 euros dus au 16 août 2021

- plus les loyers et charges dus au titre des mois d'août 2021 à janvier 2022, en déduisant les charges d'entretien de l'antenne TV et d'eau collective : 112,36 euros soit :

. août 2021 : 18,22 euros 

. septembre 2021 : idem

. octobre 2021 :18,09 euros

. novembre 2021 : 22,77 euros 

. décembre 2021 : 18,09 euros 

. janvier 2022 : 16,97 euros

- moins les sommes suivantes d'un montant global de 679,85 euros :

. 20 euros payés par M. [B] en novembre 2021

. 659,85 euros de rappels d'APL et de RLS réglés le 18 août 2021. 



Au titre de l'exécution provisoire du jugement dont appel, qui lui avait accordé 6 mois de délais pour apurer sa dette locative, M. [B] a réglé : 

- en mars 2022, la somme de 83,79 euros réglant le loyer et les charges de février 2022, réduit à 17,02 euros, et s'imputant sur sa dette de 368,71 euros, à hauteur de 66,77 euros, 

- en avril 2022, la somme de 83,79 euros réglant le loyer et les charges de mars 2022, réduit à 17 euros et n'intégrant aucun des frais d'acte constitutifs de dépens, et s'imputant sur sa dette de 266,25 euros à hauteur de 66,79 euros,

- en mai 2022, 66,90 euros réglant le loyer et les charges d'avril 2022, réduit à 0,98 euros, et n'intégrant pas l'indemnité procédurale de 150 euros, et s'imputant sur sa dette de 199,46 euros à hauteur de 65,92 euros,

- en juin, juillet et août 2022, 84,59 euros réglant les loyers et les charges de mai, juin et juillet 2022, réduits à 17,70 euros, et soldant sa dette de 133,54 euros. 



Ainsi, M. [B] ayant soldé sa dette locative et intégralement réglé les loyers et charges courants, il convient de constater que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué. 





Sur la demande subsidiaire de l'OPAC tendant au prononcé de la résiliation du bail



La résiliation du bail ne peut être prononcée par la cour que s'il est établi, qu'au jour où elle statue, M. [B] manque de manière grave et persistante à sa principale obligation contractuelle de payer le loyer et les charges. 



Or, alors que l'audience s'est tenu le 13 février 2024, le dernier décompte locatif produit par l'OPAC est arrêté au 8 février 2023 (cf pièce 17) et il ressort de ce décompte que postérieurement au mois d'août 2022, M. [B] a toujours payé le montant des loyers et charges appelés, parmi lesquels les charges relatives à l'entretien de l'antenne TV et à l'eau, et a même en septembre 2022, réglé davantage : 131,15 euros alors qu'il était facturé 19,59 euros. 



L'OPAC doit donc être débouté de sa demande subsidiaire. 





Sur les charges d'entretien de l'antenne TV et les charges d'eau sur la période d'août 2022 à juillet 2023



Au titre de ces deux catégories de charges, afférentes à ces 12 mois, l'OPAC a appelé les sommes suivantes dont M. [B] s'est acquitté :

- sur les charges d'entretien de l'antenne TV : 0,39 euros par mois d'août à décembre 2022 puis 0,43 euros par mois de janvier à juillet 2023

- sur les charges d'eau : 1,50 euros par mois d'août 2022 à mars 2023 puis 1,60 euros par mois de mai à juillet 2023, 

soit un total de 21,76 euros. 



Il est fondé à obtenir de l'OPAC le remboursement de cette somme. 





Sur la demande indemnitaire de M. [B]



Il expose que :

- le 30 octobre 2020, à l'occasion de l'entretien des espaces verts, les employés de l'OPAC ont fait usage d'appareils de soufflerie pour procéder au nettoyage des feuilles 

- à cette occasion, il est entré par les fenêtres entre-ouvertes de son appartement, sis au rez de chaussée, un souffle d'air tel que son ordinateur portable est tombé et a été tellement endommagé qu'il était irréparable, 

- il a été contraint dès le 3 novembre 2020, de s'acheter un nouvel ordinateur portable au prix de 299 euros. 

Il demande en conséquence que l'OPAC soit condamné à lui payer la somme de 300 euros en réparation de son préjudice. 



Dès lors que M. [B] fonde sa demande sur les dispositions de l'article 1719 du code civil et agit donc en responsabilité contractuelle contre son bailleur, sa demande se rattache par un lien suffisant à la demande initiale de l'OPAC, au sens de l'article 70 du code de procédure civile. 

Ainsi, à la différence du premier juge, la cour déclare cette demande recevable. 



Pour que cette demande prospère, il appartient à M. [B] d'établir la faute du bailleur ou de ses préposés, le préjudice dont il demande réparation et le lien de causalité entre les deux. 

Ses allégations ne peuvent suffire à rapporter cette triple preuve et la cour observe que les photographies qu'il produit en pièce 2 de son dossier et dont il indique qu'elles ont été prises le 30 octobre 2020, ne permettent en aucun cas de retenir l'existence d'un lien de causalité entre la casse de son ordinateur et les travaux réalisés par les employés de l'OPAC, dès lors notamment qu'elles révèlent que son ordinateur était posé sur une tablette mobile installée dans une pièce dont la fenêtre et même le volet étaient fermés. 



En conséquence, la cour déboute M. [B] de sa demande indemnitaire.





Sur les frais de procès



' Sur ceux de première instance



En application de l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance comprenant tous les actes de la procédure à compter du commandement de payer ont été justement mis à la charge de M. [B]. 



En revanche, en équité, il convient d'infirmer la disposition du jugement dont appel ayant condamné M. [B] à payer à l'OPAC la somme de 150 euros au titre des frais non compris dans les dépens. 



' Sur ceux d'appel



Dans la mesure où chacune des parties succombe en certaines de ses demandes, elles conserveront à leur charge les dépens et les frais non compris dans les dépens qu'elles ont exposés en cause d'appel, si bien que les sommes exposées par l'Etat au titre de l'aide juridictionnelle accordée à M. [B] ne pourront pas être recouvrées contre l'OPAC et qu'il n'est pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile. 







PAR CES MOTIFS, 



La cour, 



Confirme le jugement dont appel en ce qu'il a :

- constaté l'acquisition à la date du 17 août 2021 de la clause résolutoire du bail liant les parties,

- suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé des délais de paiement à M. [P] [B] pour solder sa dette locative échue au 4 février 2022 et reprendre le paiement des loyers courants, 

- condamné M. [B] aux dépens de première instance, 





Infirme toutes les autres dispositions du jugement dont appel, 



Statuant à nouveau et ajoutant, 



Déboute l'OPAC de Saône et Loire de sa demande en paiement de loyers et charges, 



Constate que la clause résolutoire du bail est réputée ne jamais avoir joué, 



Déboute l'OPAC de Saone et Loire de ses demandes tendant au constat ou au prononcé de la résiliation du bail et de toutes ses demandes subséquentes, 



Condamne l'OPAC de Saône et Loire à rembourser à M. [B] la somme globale de 21,76 euros au titre des charges d'entretien de l'antenne TV et des charges d'eau indûment payées au titre des mois d'août 2022 à juillet 2023, 



Déboute M. [B] de ses plus amples demandes au titre des charges, 

 

Déclare M. [B] recevable en son action en responsabilité contractuelle mais sur le fond le déboute de sa demande indemnitaire à hauteur de 300 euros, 



Dit que chaque partie conserve à sa charge les dépens d'appel qu'elle a exposés et dit en conséquence que le Trésor public ne pourra pas obtenir de l'OPAC de Saône et Loire le remboursement des sommes exposées par l'Etat au titre de l'aide juridictionnelle accordée à M. [B], 



Dit n'y avoir lieu à aucune application de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier, Le Président,