Cour d'Appel · 1re chambre civile — 22 octobre 2024

OPAC DE [Localité 4]



C/



[C] [U]

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1ère chambre civile



ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2024



N° RG 22/00826 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F7NF



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 1er juin 2022, 

rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône

- RG : 11-22-000099 -











APPELANT :



OPAC DE [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représenté par Me Frédéric HOPGOOD, membre de la SELARL HOPGOOD ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE





INTIMÉE :



Madame [C] [U]

née le 20 février 1988 à [Localité 3] (TUNISIE)

[Adresse 1]

[Adresse 1]



non représentée





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 18 juin 2024 en audience publique devant la cour composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,



Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2024 pour être prorogée au 22 octobre 2024,



ARRÊT : rendu par défaut,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Selon bail du 6 juin 2018, l'Opac de [Localité 4] a donné en location à M. [X] [U] un appartement sis [Adresse 1], en contrepartie d'un loyer mensuel, hors charges, de 297,91 euros, payable à terme échu.



Par acte du 27 juillet 2021, l'Opac de [Localité 4] a fait signifier à M. [X] [U] un commandement de payer la somme de 592,47 euros, visant la clause résolutoire du bail. 



Par acte du 6 janvier 2022, l'Opac de [Localité 4] a fait assigner les époux [X] [U] / [C] [D] afin essentiellement d'obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. 

A l'audience du 6 avril 2022, Mme [U] qui avait été citée à sa personne n'a pas comparu et M. [U] a exposé qu'il pourrait régulariser la situation. 



Par jugement du 1er juin 2022, exécutoire de droit par provision, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Châlon sur Saône a :

- débouté l'Opac de [Localité 4] de ses demandes à l'encontre de Mme [C] [U], au motif que seul M. [X] [U] était titulaire du bail signé le 6 juin 2018, 

- constaté la résiliation du bail en date du 27 septembre 2021 pour défaut de paiement des loyers et charges, 

- condamné M. [X] [U] à payer à l'OPAC de [Localité 4] la somme de 3 689,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés dus à la date du 1er avril 2022, 

- autorisé M. [X] [U] à se libérer du montant de sa condamnation en 35 mensualités de 100 euros en sus de son loyer courant, la 36 ème mensualité devant régler le solde de la dette augmentée des frais et charges fixés par le présent jugement, 

- dit que la première échéance devra être réglée avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et les autres avant le 15 des mois suivants, 

- dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ces délais et que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si M. [X] [U] se libère dans les conditions ainsi visées, 

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, l'intégralité de la somme restant due deviendra exigible quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse et que la clause résolutoire reprendra son plein effet, 

- dit que dans cette hypothèse, faute pour M. [X] [U] d'avoir libéré le logement n°5 Bât D, [Adresse 1], de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, 

- condamné alors M. [X] [U] à payer à l'OPAC de [Localité 4] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges contractuels jusqu'à la libération des locaux matérialisée par la remise des clés au propriétaire, 

- condamné M. [X] [U] à payer à l'OPAC de [Localité 4] la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [X] [U] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. 



Par déclaration du 1er juillet 2022, l'OPAC de [Localité 4] a interjeté appel de ce jugement, en ce qu'il l'a débouté de ses demandes à l'encontre de Mme [C] [U], seule intimée. 





' Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 15 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, l'Opac de [Localité 4] demande à la cour d'infirmer le jugement dont appel en sa disposition critiquée et, statuant à nouveau, de : 

- prononcer la résiliation du bail le liant à Mme [C] [U], 

- ordonner l'expulsion de Mme [C] [U] et celle de tout bien et tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 1], 

- condamner Mme [C] [U] à lui verser la somme de 3 689,24 correspondant aux loyers et charges impayés jusqu'au mois de mars 2022 inclus, outre une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges normalement exigibles et révisables en fonction de la réglementation HLM à compter du mois d'avril 2022 et jusqu'à libération effective des lieux loués, 

- condamner Mme [C] [U] à lui verser une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

 - condamner Mme [C] [U] aux dépens de première instance ainsi qu'aux dépens d'appel. 



' L'Opac de [Localité 4] a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions à Mme [C] [U] par acte du 21 septembre 2022, délivré selon les modalités de l'article 656 du code de procédure civile. 

Mme [U] n'a pas constitué avocat. 



La clôture a été prononcée le 30 mai 2024. 



A la demande de la cour, l'appelant a produit un décompte locatif arrêté au 26 juin 2024. 







MOTIVATION 



Sur la qualité de cotitulaire du bail de Mme [C] [U] 



Le premier juge a débouté l'Opac de [Localité 4] de ses demandes contre Mme [C] [U] au motif que le bail avait été conclu avec son mari seul, M. [X] [U]. 



Cependant, en application des dispositions de l'article 1751 du code civil, le droit au bail du local sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.



Le bailleur verse aux débats copie du livret de famille justifiant que Mme [C] [D] a épousé M. [X] [U] le 13 janvier 2018.

Il est justifié par la production de la fiche de situation du ménage, remplie dans le cadre de la prévention des expulsions le 15 mars 2022, que l'appartement, objet du bail consenti par l'Opac, est celui dans lequel demeurent M. [U], son épouse leurs deux enfants. Les factures d'eau du 17 septembre 2020 et d'électricité du 21 février 2022 et les avis d'imposition sur le revenu et de paiement de la taxe d'habitation pour l'année 2021 viennent confirmer que le logement donné à bail par l'Opac sert à l'habitation des époux.

Il apparaît en outre que l'assignation aux fins d'expulsion a été signifiée le 6 janvier 2022, à la personne de Mme [C] [U] à l'adresse figurant sur le contrat de bail.



Selon l'article 220 du code civil, les époux sont solidairement tenus au paiement des charges relatives à l'entretien du ménage et à l'éducation des enfants. 



Il résulte de ce qui précède que Mme [C] [U] est cotitulaire du bail à usage d'habitation signé entre M. [X] [U] et l'Opac de [Localité 4] et qu'ils sont solidairement tenus au paiement des loyers et charges. 



Sur le prononcé de la résiliation du bail et ses conséquences



C'est par des dispositions non contestées que le premier juge a accordé à M. [X] [U] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, dont l'acquisition a toutefois été constatée au 27 septembre 2021 dans les rapports entre l'appelant et M. [U].

Et il résulte du décompte locatif produit aux débats que M. [U] a :

- jusqu'en septembre 2023, payé ses loyers courants échus jusqu'en août 2023, outre 100 euros par mois pour apurer sa dette locative 

- réglé en décembre 2023 et janvier 2024, les loyers de septembre et octobre 2023, majorés de 100 euros, 

- réglé en mars 2024, 400 euros. 



Depuis le 11 janvier 2024, les époux [U] sont à nouveau défaillants dans le paiement des loyers. 

Ce manquement réitéré à leur principale obligation locative justifie que, dans les rapports entre l'Opac de [Localité 4] et Mme [C] [U], la résiliation du bail soit prononcée à effet du 31 octobre 2024. 



Mme [U] et tous occupants de son chef doivent en conséquence libérer les lieux et en restituer les clefs à l'Opac de [Localité 4], sauf à être expulsés. 



Par ailleurs, à compter du 1er novembre 2024, et non à compter du 1er avril 2022 comme le demande l'appelant, Mme [U] est tenue au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. 





Sur la dette locative 



Il résulte de l'analyse des décomptes locatifs produits aux débats que :

- au 31 mars 2022, la dette locative s'élevait à 3 413,04 euros soit 3 689,24 euros tel que retenu par le premier juge, déduction faite des frais de commandement (72,12 euros), d'assignations (54,78 euros + 126,44 euros) et de pénalités pour enquête sociale (3 x 7,62 euros = 22,86 euros),

- au 31 mai 2022, soit deux mois plus tard, la dette locative n'était plus que de 3 249,20 euros, déduction faite des pénalités pour enquête sociale afférentes aux loyers d'avril et mai, 

- tous les loyers échus de juin 2022 à octobre 2023 ont été payés, 

- il a été versé 100 euros par mois, en sus des loyers de juillet 2022 à octobre 2023, soit 1 600 euros à imputer sur la dette locative, ainsi réduite à 1 649,20 euros, 

- la somme de 400 euros payée le 19 mars 2024 a permis de régler le loyer de novembre 2023 d'un montant de 381,91 euros, et une partie du loyer de décembre 2023, qui reste dû à hauteur de 360,03 euros (378,39 euros - 18,09 euros), 

- les loyers de janvier à mai 2024 d'un montant global de 1 906,38 euros, ne tenant pas compte des pénalités pour enquête sociale, n'ont pas été payés. 



Ainsi, à ce jour, la dette locative de Mme [U] s'élève à 3 915,61 euros, somme à parfaire en fonction d'une part des loyers échus de juin à octobre 2024 et d'autre part des paiements intervenus postérieurement au 19 mars 2024. 





Sur les frais de procès



La disposition du jugement dont appel ayant condamné M. [U] aux dépens de première instance n'est pas critiquée par l'appelant. 

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les dépens d'appel doivent être supportés par Mme [U] 



Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile sont réunies en faveur de l'Opac de [Localité 4]. Mais dans les circonstances particulières de l'espèce, l'équité conduit la cour à ne pas faire droit à la demande qu'il a fondée sur ce texte. 







PAR CES MOTIFS, 



La cour, 



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté l'Opac de [Localité 4] de ses demandes à l'encontre de Mme [C] [U] née [D], 







Statuant à nouveau et ajoutant, 



Prononce à effet du 31 octobre 2024 la résiliation du bail consenti le 6 juin 2018 par l'Opac de [Localité 4] à M. [X] [U] et dont Mme [C] [U] est co-titulaire, 



Ordonne en conséquence à Mme [C] [U] et à tous occupants de son chef de libérer le logement, objet du bail, sis [Adresse 1], dans les plus brefs délais et en tout cas dans le délai de deux mois qui suivra la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ; 



Dit qu'à défaut d'exécution spontanée, l'Opac de [Localité 4] pourra procéder à l'expulsion de Mme [C] [U] et de tous occupants de son chef, selon les formes prévues par les dispositions légales et réglementaires et si besoin est avec le concours de la force publique, 



Condamne Mme [C] [U] à payer à l'Opac de [Localité 4] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 1er novembre 2024 jusqu'à la libération des lieux matérialisée par la remise de leurs clefs à l'Opac de [Localité 4], 



Condamne Mme [C] [U] à payer à l'Opac de [Localité 4] la somme de 3 915,61 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 mai 2024, somme à parfaire en fonction d'une part des loyers échus de juin à octobre 2024 et d'autre part des paiements intervenus postérieurement au 19 mars 2024, 



Condamne Mme [C] [U] aux dépens d'appel, 



Déboute l'Opac de [Localité 4] de ses plus amples demandes, notamment celle fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier, Le Président,