Cour d'Appel · 2ème Chambre — 22 octobre 2024

ARRET N°321

CP/KP

N° RG 23/02594 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G5R4













S.A.S. RESIDENCE [44]



C/



[F]

[V]

[D]

[P]

[N]

[X]

[X]

[W]

[E]

[U]

[H]

[T]

[DH]

[VT]

[VT]

[MF]

[RD]

[AR]

[AR]

[AO]

[MX]

[NH]

[WV]

SARL [G] FB

SARLU TARI LIMITED

SARL THISSY

SARLU ACARIMMO





Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire



Le à 



Le à



Le à



Copie gratuite délivrée 



Le à



Le à











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



2ème Chambre Civile



ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/02594 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G5R4



Décision déférée à la Cour : jugement du 27 octobre 2023 rendu par le TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINTES. 





APPELANTE :



S.A.S. RESIDENCE [44], prise en la personne de son Président, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège. 

[Adresse 12]

[Localité 9]



Ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant Me Marine PARMENTIER, avocat au barreau de PARIS.



INTIMES :



Monsieur [BN] [F]

né le 27 Novembre 1947 à [Localité 50]

[Adresse 57]

[Localité 1]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



Madame [O] [V]

née le 01 Février 1949 à [Localité 49]

[Adresse 2]

[Localité 28]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.















Madame [PB] [D]

née le 13 Juillet 1957 à [Localité 55]

[Adresse 6]

[Localité 55]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



Monsieur [K] [P]

né le 21 Mars 1952 à [Localité 61]

[Adresse 2]

[Localité 28]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



Monsieur [BI] [I] [N]

né le 18 Janvier 1955 à [Localité 45]

[Adresse 6]

[Localité 55]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



Monsieur [UR] [X]

né le 28 Juin 1962 à [Localité 42]

[Adresse 10]

[Localité 25]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



Madame [XM] [X]

née le 11 Novembre 1962 à [Localité 36]

[Adresse 10]

[Localité 25]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



Madame [A] [W]

née le 24 Mars 1975 à [Localité 40]

[Adresse 16]

[Localité 24]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.







Madame [GN] [E]

née le 14 Octobre 1948 à [Localité 54]

[Adresse 23]

[Localité 26]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



Madame [S] [U]

née le 12 Mars 1976 à [Localité 60]

[Adresse 48]

[Localité 30]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



Madame [B] [H]

née le 10 Avril 1963 à [Localité 47]

[Adresse 27]

[Localité 31]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



Monsieur [RV] [T]

né le 19 Avril 1956 à [Localité 51]

[Adresse 29]

[Localité 17]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



Monsieur [Y] [DH]

né le 27 Mai 1961 à [Localité 41]

[Adresse 5]

[Localité 35]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



Monsieur [TZ] [VT]

né le 26 Avril 1954 à [Localité 39]

[Adresse 18]

[Localité 59]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.







Madame [JJ] [VT]

née le 01 Septembre 1955 à [Localité 59]

[Adresse 18]

[Localité 59]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



Madame [FL] [MF] épouse [RD]

née le 13 Mars 1968 à [Localité 56]

[Adresse 8]

[Localité 32]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



Monsieur [SX] [RD]

né le 05 Mars 1972 à [Localité 43]

[Adresse 8]

[Localité 32]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



Monsieur [K] [AR]

né le 13 Octobre 1956 à [Localité 37]

[Adresse 15]

[Localité 19]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



Madame [EJ] [AR]

née le 27 Juin 1995 à [Localité 46]

[Adresse 15]

[Localité 19]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



Monsieur [XX] [AO]

né le 24 Mars 1973 à [Localité 38] (SUISSE)

[Adresse 3]

[Localité 33]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.







Monsieur [J] [MX]

né le 13 Septembre 1974 à [Localité 58]

[Adresse 48]

[Localité 30]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



Madame [M] [NH]

née le 01 Mai 1948 à [Localité 52] (TUNISIE)

[Adresse 7]

[Localité 20]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



Monsieur [IH] [WV]

né le 14 Juin 1953 à [Localité 53]

[Adresse 27]

[Localité 31]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



SARL [G] FB, Représentée en la personne de son gérant, monsieur [L] [G], domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 21]

[Localité 13]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



SARLU TARI LIMITED, prise en la personne de son gérant en exercice, Madame [R] [C] ou, et et de tous autres représentants légaux, domiciliés ès-qualité au siège sis

[Adresse 22]

[Localité 34]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



SARL THISSY prise en la personne de son gérant, Monsieur [GD] [LD] ou, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité

 au siège sis

[Adresse 14],

[Localité 35]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.





SARLU ACARIMMO, prise en la personne de son gérant, Monsieur [Z] [KB] et , ou de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité au siège social sis

[Adresse 4]

[Localité 11]



Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES , avocats au barreau de PARIS.



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 Septembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Claude PASCOT, Président

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller



qui en ont délibéré



GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, 



ARRÊT : 

 - CONTRADICTOIRE 



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSÉ DU LITIGE :



Messieurs [BN] [F], [K] [P], [BI] [I] [N], [UR] [X], [RV] [T], [Y] [DH], [TZ] [VT], [SX] [RD], [K] [AR], [XX] [AO], [J] [MX], [IH] [WV], Mesdames [O] [V], [PB] [D], [XM] [X], [A] [W], [GN] [E], [S] [U], [B] [H], [JJ] [VT], [HF] [MF], [EJ] [AR], [M] [NH] et les sociétés à responsabilité limitée Tari limited, Thissy et Acarimmo, [G] FB (ci-après 'les bailleurs') sont propriétaires de chambres au sein de l'Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) [44] qu'ils louent à la société par actions simplifiée Résidence [44] exploitant cet établisement en vertu de baux commerciaux signés au cours des années 2008 et 2009. 



Tous les baux comprennent un article intitulé « Loyer et Indexation » libellé comme suit : 



'Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la date de prise d'effet du bail, révisé annuellement, au 1er janvier suivant, en appliquant 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publiée par le Ministère de l'Economie et des Finances, avec une garantie de 1.5% net par an'. 



Ou 

'Ce loyer sera, au terme de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec une garantie de 1,5 % net par an'. 



Le 25 juin 2020, la société Résidence [44] a informé ses bailleurs qu'elle tenait pour illicite la clause d'indexation précitée, de sorte que le loyer serait ramené à son montant initial, à compter du 1er janvier 2020 et que le trop versé serait récupéré dans la limite de la prescription quinquennale, par un étalement sur huit trimestres à compter du 30 septembre 2020. 



Le 26 octobre 2020, les bailleurs ont attrait la société Résidence [44] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saintes pour entendre ordonner à l'intéressée de reprendre le paiement du loyer pour son montant contractuellement prévu et obtenir sa condamnation par provision au paiement des sommes indûment retenues. 



Par ordonnance en date du 8 décembre 2020, le juge des référés a ordonné à la société Résidence [44] d'appliquer la clause d'indexation du loyer insérée dans les contrats de bail conclus, de reprendre le paiement de loyer actualisé conformément à la clause litigieuse et l'a condamné à payer par provision à chacun des bailleurs les sommes indûment rentenues. 



Les 9, 11, 13, 16, 17, 18, 19, 24 août, 6, 8 et 9 septembre 2021, la société Résidence [44] a attrait les bailleurs devant le tribunal judiciaire de Saintes. 



Dans le dernier état de ses demandes, la société Résidence [44] a demandé de :



- juger non-écrite la clause d'indexation stipulée au sein de chaque bail, 

- en conséquence juger que le montant annuel du loyer ne saurait excéder celui stipulé à l'article ' loyer et indexation' de chaque bail, 

- condamner chacun des bailleurs à lui restituer, dans la limite de cinq ans, toute somme reçue excédant le montant du loyer outre les intérêts légaux à compter du 9 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs. 



Par jugement contradictoire en date du 27 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Saintes a statué ainsi :



- déclare recevables les conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2023 par la SAS Résidence [44] actualisant le montant de ses demandes pécuniaires en restitution de loyers, 

- déclare non écrite la clause d'indexation du loyer figurant dans le contrat de bail commercial conclu le 22 décembre 2008 entre la SAS Résidence [44] et la SARL [G] FB, 

- dit qu'en conséquence le montant du loyer annuel dû par la SAS Résidence [44] à la SARL [G] FB s'établit la somme de 53.357,12 euros HT, 

- condamne la SARL [G] FB à restituer à la SAS Résidence [44] la somme de 66.337,11 euros arrêtée au 19 septembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2020 sur la somme de 30.986 euros et de la date d'échéance de chaque loyer pour les excédents postérieurs, 

- déboute la SAS Résidence [44] du surplus de ses demandes, 

- dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens, 

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par déclaration en date du 27 novembre 2023, la société Résidence [44] a relevé appel de cette décision en intimant les bailleurs, à l'exception de la société [G] FB, et en limitant son appel aux dispositions suivantes du jugement :

- déboute la SAS Résidence [44] du surplus de ses demandes, 

- dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens, 

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par ordonnance du 27 décembre 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures n° RG 23/02687 et 23/02594 et dit que la présente procédure sera poursuivie sous le numéro RG 23/02594. 



Par ordonnance en date du 20 février 2024, le conseiller de la mise en état a ordonné la disjonction des deux instances (RG 23/02687 et 23/02594) en raison du défaut d'identité des parties. 



La société Résidence Les Jardins a, par dernières conclusions transmises le 23 juillet 2024, demandé à la cour de :



- débouter les intimés de leur appel incident et de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 

- déclarer recevable et bien fondé l'appel régularisé par la société Résidence [44] ;

- infirmer le jugement rendu le 27 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Saintes (RG n° 21/01570) en ce qu'il a statué par les chefs suivants : 

- « Débouté la SAS Résidence [44] du surplus de ses demandes,

 - dit que la SAS Résidence [44] conservera la charge de ses dépens,

 - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SAS Résidence [44],

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit. »

statuant à nouveau, 

- juger réputée non écrite la clause d'indexation stipulée au sein de chaque bail conclu entre la société Résidence [44] et les intimés ;

En conséquence :

- juger que le montant du loyer annuel ne saurait excéder celui stipulé à l'article « Loyer et indexation » de chaque bail, soit :







Bailleurs 



Loyer nominal





Acarimmo



7.036,47 €





[F]



8.091,94 €





[P]



7.036,47 €





[E]



7.036,47 €





[N]



28.145,90 € 





[X] [UR]



7.036,47 €





[W]



28.145,88 €





[DH]



7.036,47 €





[VT]



7.036,47 €





[AO] 



7.036,47 €





[MX]



7.036,47 €





Tari Limited



7.036,47 €





[NH]



14.072,94 €





Thissy



23.220,36 €





[WV]



7.036,47 €





[AR]



28.145,90 €





[RD]



7.036,47 €





[T]



7.036,47 €







- condamner chacun des bailleurs à restituer à la société Résidence [44], dans la limite de cinq ans, toute somme reçue à titre de loyer au-delà des montants ci-dessus, soit :

- condamner l'EURL Acarimmo au paiement de la somme de 8.170,43 euros au 18 juillet 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 9 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ; 

- condamner Monsieur [BN] [F] au paiement de la somme de 10.616,52 euros au 18 juillet 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 9 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

- condamner Monsieur [K] [P] au paiement de la somme de 8.170,43 euros au 18 juillet 2024, correspondant au montant des loyers perçus au delà du loyer nominal depuis le 9 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

 - condamner Madame [GN] [E] au paiement de la somme de 8.170,43 euros au 18 juillet 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 9 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

 - condamner Monsieur [BI] [I] [N] au paiement de la somme de 36.927,07 euros au 18 juillet 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 9 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

- condamner Monsieur [UR] [X] au paiement de la somme de 5.656,91 euros au 18 juillet 2024, correspondant au montant des loyers perçus au delà du loyer nominal depuis le 9 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

 - condamner Madame [A] [W] au paiement de la somme de 30.788,54 euros au 18 juillet 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 9 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

 - condamner Monsieur [Y] [DH] au paiement de la somme de 8.170,43 euros au 18 juillet 2024, correspondant au montant des loyers perçus au delà du loyer nominal depuis le 9 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

 - condamner Monsieur [TZ] [VT] au paiement de la somme de 8.170,43 euros au 18 juillet 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 9 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

- condamner Monsieur [XX] [AO] au paiement de la somme de 9.231,72 euros au 18 juillet 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 9 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

- condamner Monsieur [J] [MX] au paiement de la somme de 8.170,43 euros au 18 juillet 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 9 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

- condamner la SARL Tari Limited au paiement de la somme de 9.231,72 euros au 18 juillet 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 9 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ; 

- condamner Madame [M] [NH] au paiement de la somme de 18.464,19 euros au 18 juillet 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 9 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

 - condamner la SARL Thissy au paiement de la somme de 30.465,80 euros au 18 juillet 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 9 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

- condamner Monsieur [IH] [WV] au paiement de la somme de 9.231,72 euros au 18 juillet 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 9 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

- condamner solidairement Monsieur [K] [AR] et Madame [EJ] [AR] au paiement de la somme de 32.683,42 euros au 18 juillet 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 9 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

 - condamner solidairement Monsieur [SX] [RD] et Madame [HF] [MF] au paiement de la somme de 8.170,43 euros au 18 juillet 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 9 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;





- condamner Monsieur [RV] [T] au paiement de la somme de 8.170,43 euros au 18 juillet 2024, correspondant au montant des loyers perçus au delà du loyer nominal depuis le 9 novembre 2015 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

- condamner les parties à faire application du loyer nominal à compter du renouvellement des baux, la clause litigieuse n'ayant vocation à s'appliquer qu'au premier bail ;

en toute hypothèse, 

- débouter les intimés de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes, 

- condamner in solidum les intimés à payer à la société Résidence [44] la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner in solidum les intimés aux entiers dépens, de première instance et d'appel ;

- juger que les dépens d'appel seront recouvrés par Maître Jérôme Clerc conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Les bailleurs ont, par dernières conclusions transmises le 24 mai 2024, demandé à la cour de : 



Sur l'appel principal, 



- confirmer le jugement rendu le 27 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Saintes (n°RG 21/01570) en ce qu'il a : 

Y faisant droit, 

- débouter la société Résidence [44] du surplus de ses demandes ;

- débouter la société Résidence [44] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

- juger que les clauses ci-après reproduites sont des clauses d'augmentation forfaitaire : 

'Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la date de prise d'effet du bail, révisé annuellement, au 1er janvier suivant, en appliquant 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publiée par le Ministère de l'Economie et des Finances, avec une garantie de 1.5% net par an'. 

ou 

'Ce loyer sera, au terme de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec une garantie de 1,5 % net par an'. 

- rejeter la sanction de ce que les clauses d'indexation rédigées comme suit seraient non-écrites : 

'Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la date de prise d'effet du bail, révisé annuellement, au 1er janvier suivant, en appliquant 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publiée par le Ministère de l'Economie et des Finances, avec une garantie de 1.5% net par an'. 

ou 

'Ce loyer sera, au terme de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec une garantie de 1,5 % net par an'. 

- juger lesdites clauses d'indexation licites, 

en conséquence, 



à titre principal, 



- juger que les clauses ne sont pas des clauses d'indexation mais une clause d'augmentation forfaitaire, 

- rejeter la demande de la société Résidence [44] visant à faire condamner les bailleurs au remboursement du trop-perçu dans la limite de cinq ans, 

- ordonner la poursuite du bail dans les termes contractuellement prévus, 



à titre subsidiaire, 



- juger que la clause de révision ne peut être réputée non écrite en son entier et que seul le taux d'augmentation de 1,5 % stipulé par les parties est réputé non écrit, 

- rejeter la demande de la société Résidence [44] visant à faire condamner les bailleurs au remboursement du trop-perçu dans la limite de cinq ans, 

- ordonner la poursuite du bail dans les termes contractuellement prévus, 



sur l'appel incident, 

- déclarer recevable et bien fondé l'appel incident régularisé par les concluants, 

Y faisant droit, 

- infirmer le jugement rendu le 27 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Saintes (n°21/01570) en ces chefs : 

- dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens, 

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



statuant à nouveau, 



- condamner la société Résidence [44] à payer à chacun des concluants une somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société Résidence [44] aux entiers dépens de l'instance. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2024. 



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Les contrats de bail unissant la société Résidence [44] aux propriétaires intimés dans le présent dossier comportent la clause suivante au paragraphe intitulé 'Loyer et indexation' : 'Ce loyer sera, au terme de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec une garantie de 1,5 % net par an'.



La société preneuse estime qu'une telle clause doit être déclarée non écrite comme étant illicite, qu'en conséquence, le loyer exigible ne saurait excéder le montant du loyer nominal et que les bailleurs doivent être condamnés à payer le trop perçu. Elle fait valoir à cette fin :

-que la clause litigieuse n'est pas une clause recettes en ce que la variation du loyer est déconnectée du chiffre d'affaires,

-qu'elle n'est pas davantage une clause de loyer par paliers qui est un avantage consenti au preneur pour lui permettre de s'assurer de la pérennité du fonds avant de s'acquitter du loyer prévu à l'origine,

-qu'elle constitue une véritable clause d'indexation en ce qu'elle est ainsi qualifiée dans le contrat, et affectée d'un indice constitué par l'introduction d'un pourcentage dans une clause de variation de prix, l'indexation ne se limitant pas à un indice économique mais pouvant être un taux d'intérêt, fixe ou variable,

-que cette clause d'indexation est non conforme aux dispositions de l'article L112-1 du code monétaire et financier qui prohibe l'indexation automatique des prix des biens ou des services.

-que même si la clause litigieuse n'était pas qualifiée de clause d'indexation, elle devrait être déclarée non écrite car aucune disposition impérative du statut des baux commerciaux n'autorise une révision annuelle du loyer, qui plus est automatique et perpétuelle,

-que dans l'hypothèse où la cour qualifierait le clause litigieuse de clause de bail à paliers, l'augmentation annuelle du loyer se cantonnerait au bail initial, à l'exclusion de ses renouvellements.



Les bailleurs concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté la société preneuse du surplus de ses demandes au motif :

-que la clause litigieuse est une clause d'augmentation forfaitaire, 

-qu'une clause dénommée 'clause d'indexation' ne suffit pas à lui conférer une telle qualification, le juge devant rechercher quelle a été la commune intention des parties,

-que la clause litigieuse n'étant pas une clause d'indexation, faute de référence à un indice, elle ne saurait être déclarée contraire aux dispositions des articles L112-1 et L112-2 du code monétaire et financier prohibant l'indexation automatique des prix des biens ou des services, ou L145-39 du code de commerce,

-que le comportement des parties pendant plus de dix ans démontre leur volonté d'augmenter le prix du loyer de façon forfaitaire, d'autant que la société preneuse disposait d'un mandat de facturation,

-que la société des [44] ne peut sans mauvaise foi prétendre que la clause serait illicite en ce qu'elle avait elle-même rédigé les baux litigieux qui s'analysent en des contrats d'adhésion.



Ces moyens appellent les observations suivantes.



Il convient au préalable de qualifier la clause litigieuse et de déterminer si elle constitue une clause d'indexation appelée aussi clause d'échelle mobile.



Une telle clause requiert la réunion de trois éléments : un indice, une périodicité et un automatisme. Le premier de ces trois éléments - la référence à un pourcentage annuel de 1,5 % en l'occurrence - est discuté.



Dans une affaire similaire où un bail commercial stipulait expressément que le loyer serait révisé à la hausse, forfaitairement, de 4,5% le premier janvier de chaque année, la Cour de cassation (Civ 3°), par un arrêt en date du 22 juin 2022,(21-16.042), a jugé que ce bail instituait 'une clause d'augmentation forfaitaire du loyer annuel dû, indépendamment des prescriptions liées à la révision ou l'indexation'. Il résulte de cet arrêt que l'intégration d'un pourcentage dans la variation d'un loyer ne s'analyse pas en un indice permettant de qualifier la clause dont s'agit de clause d'indexation. En effet, le loyer prévu contractuellement n'étant soumis à aucune variable, il est parfaitement déterminable et prévisible. La société preneuse a clairement exprimé son consentement pour acquitter un loyer dont elle connaissait à l'avance le montant.



Il est indifférent que cette clause s'inscrive dans un paragraphe intitulé 'Loyer et indexation' dans la mesure où le juge est investi d'un pouvoir de requalification. Sur ce point, la clarté de la clause et le comportement des parties pendant plusieurs années ont démontré sans ambiguïté que leur volonté était de mettre en oeuvre une augmentation forfaitaire du loyer annuel, indépendamment de tout indice, et que le terme 'indexation' figurant dans l'intitulé n'est pas déterminant.



Dès lors, faute pour la clause litigieuse d'être qualifiée de clause d'indexation, il n'y a pas lieu de se demander si elle est contraire aux dispositions des articles L112-1 et L112-2 du code monétaire et financier prohibant l'indexation automatique des prix des biens ou des services, ou L145-39 du code de commerce régissant la clause d'échelle mobile.



Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société [44] de ses demandes à l'encontre des bailleurs autres que la SARL [G] FB. 



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Des considérations d'équité commandent de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles et de dire qu'en cause d'appel, chaque partie supportera ses propres dépens et sera débouté de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS:

La Cour,



Statuant dans les limites de l'appel,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :

 - débouté la SAS Résidence [44] du surplus de ses demandes,

 - dit que la SAS Résidence [44] conservera la charge de ses dépens,

 - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SAS Résidence [44]



Y ajoutant,



Dit que chaque partie supportera ses propres dépens et frais irrépétibles d'appel,



Rejette toute demande plus ample ou contraire.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,