Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 22 octobre 2024

22/10/2024



ARRÊT N° 334/24



N° RG 22/00863

N° Portalis DBVI-V-B7G-OUT4

AMR - SC



Décision déférée du 25 Janvier 2022

TJ d'ALBI - 20/00249

P. MALLET













[M] [J]

[O] [J]





C/



[G] [A] [R]

S.C.P. PIERRE GINOULHAC - [L] [V]

























INFIRMATION PARTIELLE





Grosse délivrée



le 22-10-24



à



Me Etienne DURAND-RAUCHER

Me Jérôme NORAY-ESPEIG

Me Nicolas LARRAT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTS



Monsieur [M] [J]

[Adresse 8]

[Localité 7]



Madame [O] [I] épouse [J]

[Adresse 8]

[Localité 7]



Représentés par Me Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE - SCP D'AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMES



Monsieur [G] [A] [R]

[Adresse 9]

[Localité 6]



Représenté par Me Jérôme NORAY-ESPEIG de la SELARL NORAY-ESPEIG, avocat au barreau de TOULOUSE





S.C.P. PIERRE GINOULHAC - [L] [V]

anciennement dénommée SCP [D] - GINOULHAC - [V]

[Adresse 1]

[Localité 10]



Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE







COMPOSITION DE LA COUR



Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 04 mars 2024 en audience publique, devant la cour composée de :



C. ROUGER, présidente

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller



qui en ont délibéré.



Greffière : lors des débats A. CAVAN



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. ROUGER, présidente et par M. POZZOBON, greffière



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE





M. [M] [J] et Mme [O] [I] épouse [J], propriétaires d'une parcelle de terre située commune de [Adresse 13], cadastrée section D [Cadastre 3], grevée d'une servitude conventionnelle de passage profitant au fonds voisin D [Cadastre 12], ont procédé à une division cadastrale créant deux nouvelles parcelles cadastrées [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

Ils ont vendu la parcelle [Cadastre 5] à M. [G] [R] suivant compromis en date du 27 mars 2018 rédigé par la Scp [D] Ginoulhac [V] notaires à Rabastens, au prix de 60 000 € pour une superficie de 904 m2. La parcelle acquise par M. [G] [R] était destinée à la construction d'une maison d'habitation selon permis de construire délivré le 7 septembre 2018.



Le compromis de vente a été réitéré par acte authentique le 31 octobre 2018.



La servitude de passage grevant le terrain acheté empêchant la poursuite de la construction de sa maison telle qu'envisagée, M. [R] s'est porté acquéreur de la parcelle voisine cadastrée section D n°[Cadastre 12] et un compromis de vente a été régularisé les 8 et 14 août 2019 aux termes duquel Mme [W] lui a cédé la pleine propriété du terrain au profit duquel la servitude avait été constituée.



Soutenant qu'il ignorait que la parcelle achetée était grevée d'une servitude de passage, M. [R] a, par actes d'huissier en date du 5 février 2020, assigné les vendeurs, M. et Mme [J], et la Scp [D] Ginoulhac [V], notaire rédacteur de l'acte de vente, devant le tribunal judiciaire d'Albi aux fins d'être indemnisé des conséquences dommageables de l'absence de révélation de l'existence d'une servitude de passage caractérisant selon lui la faute professionnelle du notaire et le comportement dolosif des vendeurs.



Par jugement du 25 janvier 2022, le tribunal judiciaire d'Albi a :



-dit que la Scp [D] Ginoulhac [V] a commis une faute en s'abstenant de vérifier auprès du service de la publicité foncière l'existence d'une servitude de passage grevant le bien acquis par Monsieur [G] [R],

-dit en conséquence que la responsabilité civile de la Scp [D] Ginoulhac [V] est engagée,

-dit que les vendeurs, Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J], ont commis un dol par réticence qui engage leur responsabilité,

-condamné in solidum la Scp [D] Ginoulhac [V] et Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] à payer à Monsieur [G] [R] la somme de 12.000 € en réparation de son préjudice matériel au titre de sa perte de chance,

-condamné in solidum la Scp [D] Ginoulhac [V] et Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] à payer à Monsieur [G] [R] la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice moral incluant le préjudice d'anxiété,

-dit que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du 5 février 2020,

-condamné la Scp [D] Ginoulhac [V] à relever et garantir Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 60 % en ce compris les dépens et l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] à relever et garantir la Scp [D] Ginoulhac [V] des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 40% en ce compris les dépens et l'article 700 du code de procédure civile,

-rejeté le surplus ou plus ample demande,

-condamné in solidum la Scp [D] Ginoulhac [V] et Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] à verser à Monsieur [G] [R] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné solidairement la Scp [D] Ginoulhac [V] et Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Noray Espeig,

-rappelé que le présent jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit.





Pour statuer ainsi le tribunal, relevant qu'il était constant et non contesté que la servitude litigieuse au profit de la parcelle D [Cadastre 12] n'était pas reprise dans Ie corps de l'acte authentique de vente du 31 octobre 2018, a estimé que le notaire avait failli à son obligation de vérification alors même que cette servitude litigieuse avait été régulièrement publiée au service de la publicité foncière. Il a considéré que le notaire avait en outre manqué à son obligation d'information et de conseil au regard de la discordance existante entre les plans de division et de bornage annexés à l'acte de vente (annexes 4 et 6).

Il a considéré que les vendeurs, en omettant de mentionner cette servitude au moment de la vente alors qu'ils en avaient contesté la validité en justice antérieurement à la vente, avaient commis un dol par réticence.

Il a estimé que la faute du notaire et le dol des vendeurs avaient causé à l'acquéreur des préjudices en lien de causalité direct constitués par la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions différentes ainsi que par le dommage lié à l'interruption du chantier, au retard pris dans la construction et au coût locatif supplémentaire qui en est résulté.



Par déclaration en date du 1er mars 2022, M. [M] [J] et Mme [O] [I] épouse [J] ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il l'a :



-dit que les vendeurs, Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] ont commis un dol par réticence qui engage leur responsabilité.

-condamné in solidum la Scp [D] Ginoulhac [V] et Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] à payer à Monsieur [G] [R] la somme de 12.000€ en réparation de son préjudice matériel au titre de sa perte de chance.

-condamné in solidum la Scp [D] Ginoulhac [V] et Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] à payer à Monsieur [G] [R] la somme de 2.000€ en réparation de son préjudice moral incluant le préjudice d'anxiété.

-dit que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du 5 février 2020.

-condamné la Scp [D] Ginoulhac [V] à relever et garantir Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 60 % en ce compris les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

-condamné Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] à relever et garantir la Scp [D] Ginoulhac [V] des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 40% en ce compris les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

-condamné in solidum la Scp [D] Ginoulhac [V] et Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] à verser à Monsieur [G] [R] la somme de 3.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile.

-condamné solidairement la Scp [D] Ginoulhac [V] et Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Noray Espeig.







EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES





Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 30 septembre 2022, M. [M] [J] et Mme [O] [I] épouse [J], appelants, demandent à la cour de :

-infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

* dit que les vendeurs, Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] ont commis un dol par réticence qui engage leur responsabilité.

* condamné in solidum la Scp [D] Ginoulhac [V] et Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] à payer à Monsieur [G] [R] la somme de 12.000€ en réparation de son préjudice matériel au titre de sa perte de chance.

* condamné in solidum la Scp [D] Ginoulhac [V] et Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] à payer à Monsieur [G] [R] la somme de 2.000€ en réparation de son préjudice moral incluant le préjudice d'anxiété.

* dit que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du 5 février 2020.

* condamné la Scp [D] Ginoulhac [V] à relever et garantir Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 60 % en ce compris les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

* condamné Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] à relever et garantir la Scp [D] Ginoulhac [V] des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 40% en ce compris les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

* condamné in solidum la Scp [D] Ginoulhac [V] et Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] à verser à Monsieur [G] [R] la somme de 3.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamné solidairement la Scp [D] Ginoulhac [V] et Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Noray Espeig.

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

-débouter Monsieur [G] [A] [R] de l'intégralité de ses demandes à défaut de démonstration d'une réticence dolosive de leur part,

A titre subsidiaire,

-condamner la Scp [D] Ginoulhac et [V] actuellement dénommée Scp Pierre Ginoulhac ' [L] [V], qui a engagé sa responsabilité en omettant de retranscrire avec précision l'intégralité des servitudes qu'il ne pouvait ignorer, à les garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre,

A titre infiniment subsidiaire,

-débouter Monsieur [G] [A] [R] de ses demandes confuses et disproportionnées et les réduire à de plus justes proportions,

En tout état de cause,

-condamner toute partie succombante à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

-condamner toute partie succombante à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,

-condamner toute partie succombante aux entiers dépens de première instance et de l'instance d'appel.



Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 25 juillet 2022, la Scp Pierre Ginoulhac-[L] [V], anciennement dénommée Scp [D]'Ginoulhac'[V], intimée et sur appel incident, demande à la cour de :



Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

Au principal 

Faisant droit à leur appel incident,

-infirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit qu'elle avait commis une faute et qu'elle avait engagé sa responsabilité, en ce qu'il l'a condamnée in solidum avec les époux [J] à payer à Monsieur [G] [R] la somme de 12 000 € en réparation de son préjudice matériel au titre de sa perte de chance et la somme de 2 000 € en réparation de son préjudice moral incluant son préjudice d'anxiété et dit que ces sommes porteraient intérêts au taux légal à compter du 5 février 2020, en ce qu'il l'a condamnée à relever et garantir les époux [J] des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 60% en ce compris les dépens et l'article 700 du CPC et en ce qu'il a condamné les époux [J] à la relever et garantir à hauteur de 40% des condamnations prononcée à son encontre en ce compris les dépens et l'article 700 du CPC, en ce qu'il l'a condamnée à payer à Monsieur [G] [R] la somme de 3000 € en application de l'article 700 du CPC,

Statuant à nouveau

-débouter Monsieur [G] [R] de ses demandes telles que dirigées à son encontre,

-débouter les époux [J] de leurs demandes telles que dirigées à son encontre,

-condamner Monsieur [G] [R] et les époux [J], chacun, à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC et aux dépens d'appel et de première instance,

Subsidiairement

-fixer à la somme de 7 000 € la réparation due à Monsieur [G] [R] en raison de son préjudice matériel au titre de sa perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses,

-confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé la réparation du préjudice moral de Monsieur [G] [R] à la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts,

-débouter Monsieur [G] [R] du surplus de ses demandes et de son appel incident,

-condamner les époux [J] à la relever et garantir indemne à hauteur de 50% des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre,

-débouter les époux [J] de leurs demandes telles que dirigées à leur encontre,

-les condamner aux dépens d'appel.



Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 30 juin 2022, Monsieur [G] [R], intimé et sur appel incident, demande à la cour de :



Rejetant toute conclusions contraires comme étant injustifiées en tout cas mal fondées.

-déclarer Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter,

-confirmer partiellement le jugement dont appel en ce qu'il a :

* dit que la Scp [D] Ginoulhac [V] a commis une faute en s'abstenant de vérifier auprès du service de la publicité foncière l'existence d'une servitude de passage grevant le bien acquis par Monsieur [G] [R].

* dit en conséquence que la responsabilité civile de la Scp [D] Ginoulhac [V] est engagée.

* dit que les vendeurs, Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] ont commis un dol par réticence qui engage leur responsabilité.

* dit que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du 5 février 2020,

* condamné la Scp [D] Ginoulhac [V] à relever et garantir Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 60 % en ce compris les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

* condamné Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] à relever et garantir la Scp [D] Ginoulhac [V] des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 40% en ce compris les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

* condamné in solidum la Scp [D] Ginoulhac [V] et Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] à lui verser la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamné solidairement la Scp [D] Ginoulhac [V] et Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Noray Espeig.

* rappelé que le présent jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Y ajoutant sur appel incident de :

-le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident,

-infirmer partiellement le jugement dont appel en ce qu'il a :

* condamné in solidum la Scp [D] Ginoulhac [V] et Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] à payer à Monsieur [G] [R] la somme de 12.000€ en réparation de son préjudice matériel au titre de sa perte de chance.

* condamné in solidum la Scp [D] Ginoulhac [V] et Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] à payer à Monsieur [G] [R] la somme de 2.000€ en réparation de son préjudice moral incluant le préjudice d'anxiété.

* rejeté le surplus ou plus ample demande.

-condamner in solidum la Scp [D] Ginoulhac [V] et Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] à payer la somme de 23.200 € en réparation de son préjudice matériel.

-condamner in solidum la Scp [D] Ginoulhac [V] et Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] à lui payer la somme de 3.850 € en réparation de son préjudice de jouissance.

-condamner in solidum la Scp [D] Ginoulhac [V] et Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] à lui payer la somme de 20.000 € en réparation de son préjudice moral incluant le préjudice d'anxiété.

-condamner in solidum la Scp [D] Ginoulhac [V] et Monsieur [M] [J] et Madame [O] [I] épouse [J] à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-les condamner in solidum aux entiers dépens de l'instance.





L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 février 2024 et l'affaire a été examinée à l'audience du 4 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION





La responsabilité du notaire



Le notaire, professionnel du droit chargé d'assurer l'efficacité des actes qu'il est chargé d'instrumenter et tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique, doit vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, l'étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente.

Tout manquement à ces obligations est de nature à entraîner la mise en cause de sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 devenu 1240 du code civil.



Il n'est pas contesté que la servitude de passage d'une largeur de 5 mètres au profit de la parcelle D [Cadastre 12] grevant la parcelle vendue D [Cadastre 5] n'est pas mentionnée dans le corps de l'acte authentique de vente du 31 octobre 2018, seule la « création d'une servitude de passage, passage du réseau pluvial et passage rejet assainissement » grevant l'ancienne parcelle [Cadastre 3] au profit de la parcelle D [Cadastre 2] selon acte reçu par maître [Y] [D] le 23 mars 2016 étant rappelée.

Elle n'était pas non plus mentionnée dans la promesse de vente du 27 mars 2018.



Cette servitude de passage a été créée lors de la vente par les époux [W] aux époux [Z], par acte authentique du 12 février 1972, de la parcelle cadastrée D [Cadastre 11], instituant au profit de la parcelle D [Cadastre 12] située au Nord dont ils conservaient la propriété une servitude de passage de 5 mètres environ s'exerçant côté Sud de la parcelle vendue, tout le long de la limite [T], et profitant à un propriétaire voisin n'ayant pas d'accès direct à un chemin public.

La mention de l'existence de cette servitude a été reprise lors de la revente d'une partie de la parcelle D [Cadastre 11] aux époux [J] par acte authentique du 25 octobre 1983.

Ces deux actes ont été publiés au service de la publicité foncière respectivement le 22 mars 1972 volume 1082 no 5 et le 10 novembre 1983 volume 5802 no 7.



En ne consultant pas le registre de la publicité foncière le notaire a manqué à ses obligations telles que rappelées ci-dessus.

Maître [K] a aussi manqué à ses obligations de professionnel du droit en n'attirant pas l'attention des parties sur la discordance entre d'une part les termes de l'acte authentique de vente ne mentionnant que la « création d'une servitude de passage, passage du réseau pluvial et passage rejet assainissement » grevant l'ancienne parcelle [Cadastre 3] au profit de la parcelle D [Cadastre 2] selon acte reçu par maître [Y] [D] le 23 mars 2016 et renvoyant à l'annexe 6 comme plan établissant les servitudes, plan ne mentionnant pas la servitude de passage au profit de la parcelle D [Cadastre 12] et d'autre part l'annexe 4 de l'acte matérialisant une bande désignée dans la légende en petit caractères comme une «servitude de passage existante d'une largueur de 5 mètres au profit des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 12], servitude de passage des réseaux au profit de la parcelle [Cadastre 2].''.



Le fait que l'acquéreur, totalement profane en droit, ait signé l'ensemble des annexes de l'acte de vente, dont les annexes 4 et 6, ne saurait exonérer le notaire de ses obligations essentielles en sa qualité de professionnel du droit de vérifier l'étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente et d'en informer les parties, ce d'autant que la configuration des lieux ne permettait pas d'en déduire l'existence de la servitude litigieuse.



Il résulte du tout que le notaire a commis une faute qui engage sa responsabilité.



Le dol des vendeurs



Il appartient à M. [R], qui recherche la responsabilité des vendeurs sur le fondement des articles 1130 et 1137 du code civil, de démontrer que M. et Mme [J] ont dissimulé intentionnellement l'existence de la servitude de passage grevant la parcelle vendue au profit de la parcelle D [Cadastre 12] alors qu'ils savaient le caractère déterminant qu'elle revêtait pour l'autre partie.



Il ne peut être déduit de la seule connaissance par M. et Mme [J] de cette servitude conventionnelle dont ils avaient contesté la validité en justice une volonté de dissimulation de cette dernière à M. [R].



En effet, les mentions contradictoires de l'acte de vente et de ses annexes ont pu échapper aux vendeurs, profanes en droit comme l'acquéreur, l'acte de vente mentionnant bien une servitude de passage. Ils avaient d'ailleurs fait transmettre au notaire le plan de bornage mentionnant la servitude de passage litigieuse et établi le 4 avril 2016 ainsi que le révèle l'échange de mail entre le géomètre et le notaire les 27 février et 10 mars 2016.

De même la servitude litigieuse était bien évoquée, certes en des termes peu clairs, dans l'acte sous seing privé de vente conditionnelle de la parcelle [Cadastre 2] à Mme [S] par les époux [J] rédigé par la Scp [D] et Ginoulhac qui mentionne l'acte du 12 février 1972 ayant créé la servitude (page 14 de l'acte). 

Par ailleurs il n'est pas démontré qu'ils aient eu connaissance de l'implantation future de la maison à construire par M. [R].



En l'absence de tout autre élément de nature à démontrer que les vendeurs ont intentionnellement dissimulé à l'acquéreur l'existence de la servitude de passage ni qu'ils ont eu connaissance du caractère déterminant de cette information au regard de l'implantation projetée de la maison à construire, leur responsabilité ne peut être retenue.



M. [R] doit être débouté de ses demandes d'indemnisation à leur encontre et la Scp Pierre Ginoulhac-[L] [V] de sa demande en garantie à leur encontre, le jugement étant infirmé.



Le préjudice de M. [R]



M. [R] estime subir un préjudice réel et certain, et non une perte de chance, en relation de causalité directe avec la faute du notaire, constitué par le coût de l'achat de la parcelle D [Cadastre 12] d'une superficie de 6370 m2 et inconstructible car se trouvant pour partie en zone naturelle et forestière sanctuarisée et pour l'autre partie en zone agricole, le préjudice de jouissance engendré par l'interruption des travaux de construction de sa maison durant 5 mois et demi et le préjudice moral engendré par la situation. 



Le préjudice de M. [R] réside dans le fait que, faute d'être informé de l'existence de la servitude grevant le terrain à bâtir de 953 m2 qu'il souhaitait acquérir et dont l'assiette s'étend sur toute sa longueur et sur 5 mètres de large, il n'a pas pu choisir de renoncer à l'acquisition envisagée ou de modifier son projet de construction, l'acquisition d'un terrain appartenant à un tiers à l'acte de vente ne pouvant être envisagée à la date de ce dernier. 



Il s'est donc retrouvé dans l'obligation, du fait de la faute du notaire, pour éviter l'action en démolition de sa maison implantée sur l'assiette de la servitude, d'acquérir un terrain qu'il n'avait pas le projet d'acquérir.

Le surcoût engendré par cette acquisition constitue un préjudice certain et non une perte de chance, en lien de causalité direct avec cette faute.



Il en est de même du trouble de jouissance résultant de l'interruption du chantier du 29 mars 2019, date à laquelle la propriétaire de la parcelle D [Cadastre 12] s'est manifestée, jusqu'à la date du compromis de vente de cette même parcelle le 14 août suivant, soit 4 mois et demi, ce qui a engendré un coût locatif supplémentaire pour M. [R] qui doit être évalué à la somme de 3200 €.



Enfin, il résulte de l'ensemble des faits de la cause tels qu'ils viennent d'être rapportés l'existence d'un préjudice moral subi par M. [R] qu'il convient de réparer à hauteur de la somme de 4000 €.



Infirmant le jugement, la Scp Pierre Ginoulhac-[L] [V] doit être condamnée à payer à M. [R] la somme de 23 200 € au titre de son préjudice matériel représentant le prix de vente de la parcelle D [Cadastre 12] et les frais d'acquisition, la somme de 3200 € au titre du préjudice de jouissance et celle de 4000 € au titre du préjudice moral, outre intérêts au taux légal sur ces sommes à compter de la date de la présente décision conformément à l'article 1231-7 du code civil.



Les demandes annexes



Succombant, la Scp Pierre Ginoulhac-[L] [V] supportera les dépens de première instance, le jugement dont appel étant confirmé sur ce point et infirmé en ce qu'il a également condamné M. et Mme [J] à ce titre, et les dépens d'appel. 

Elle se trouve dès lors redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile envers M. [R], tant au titre de la procédure de première instance, telle qu'appréciée justement par le premier juge, qu'au titre de la procédure d'appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt.



Infirmant le jugement dont appel, la Scp Pierre Ginoulhac-[L] [V] sera condamnée à payer à M. [M] [J] et Mme [O] [I] épouse [J] pris ensemble la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et celle de 3000 € au titre des frais irrépétibles d'appel.



Elle ne peut elle-même prétendre à l'application de ce texte à son profit.







PAR CES MOTIFS



La Cour,



-Infirme le jugement rendu le 25 janvier 2022 par le tribunal judiciaire d'Albi sauf sa disposition ayant dit que la Scp [D] Ginoulhac [V] a commis une faute en s'abstenant de vérifier auprès du service de la publicité foncière l'existence d'une servitude de passage grevant le bien acquis par M. [G] [R], celle ayant dit en conséquence que la responsabilité civile de la Scp [D] Ginoulhac [V] est engagée et celle ayant mis à sa charge les dépens de première instance ainsi qu'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M.[R] ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,



-Déboute M. [G] [R] de ses demandes à l'encontre de M. [M] [J] et Mme [O] [I] épouse [J] ;



-Condamne la Scp Pierre Ginoulhac-[L] [V] à payer à M. [G] [R] la somme de 23 200 € au titre de son préjudice matériel représentant le prix de vente de la parcelle D [Cadastre 12] et les frais d'acquisition, la somme de 3200 € au titre du préjudice de jouissance et celle de 4000 € au titre du préjudice moral, outre intérêts au taux légal sur ces sommes à compter de la date de la présente décision conformément à l'article 1231-7 du code civil ;



-Déboute la Scp Pierre Ginouhac-[L] [V] de son recours en garantie à l'encontre de 

M. [M] [J] et Mme [O] [I] épouse [J] ;



-Condamne la Scp Pierre Ginoulhac-[L] [V] aux dépens d'appel ;



-Condamne la Scp Pierre Ginoulhac-[L] [V] à payer à M. [G] [R] la somme de de 4000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;



-Condamne la Scp Pierre Ginoulhac-[L] [V] à payer à M. [M] [J] et Mme [O] [I] épouse [J] pris ensemble la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et celle de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;



-Déboute la Scp Pierre Ginoulhac-[L] [V] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.



La greffière La présidente 









 M. POZZOBON C. ROUGER 

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