Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 23 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 23 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 437







N° RG 21/03223 



N° Portalis DBVB-V-B7F-BHBON







[M] [B] [K] [O] [H]





C/



Syndicat des copropriétaires MAISON [3]



























Copie exécutoire délivrée le : 





à : 





Me Philippe CHRESTIA



Me Jean-Luc RICHARD



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 03 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/05651.





APPELANTE



Madame [M] [B] [K] [O] [H]

née le 24 Janvier 1956 à [Localité 5] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Philippe CHRESTIA, membre de la SELARL ASSO - CHRESTIA, avocat au barreau de NICE





INTIMÉ



Syndicat des copropriétaires MAISON [3] sis à [Localité 6] [Adresse 1] 

représenté par son syndic en exercice le cabinet TRABAUD-AQUARONE SARL, dont le siège social est situé au [Adresse 2], représenté par son gérant en exercice, 



représenté par Me Jean-Luc RICHARD, membre de la SELARL RICHARD-LOMBARDI ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de NICE





*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Alice BISIOU, adjoint administratif faisant fonction



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024.





ARRÊT



Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame [B] FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Suivant acte authentique du 4 août 2009, Madame [M] [H] a acquis auprès des consorts [W] un appartement situé au deuxième étage d'un immeuble en copropriété dénommé MAISON [3], sis [Adresse 4] à [Localité 7] (département des Alpes Maritimes), constituant le lot n° 35 de l'état descriptif de division.



Elle a sollicité de la part de l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisation de percer une trémie dans la dalle du plafond afin de faire communiquer l'appartement avec le grenier situé au-dessus et mentionné sur son titre de propriété.



L'examen de cette demande a été plusieurs fois différé dans l'attente d'un projet plus général de refonte de l'état descriptif de division dressé le 1er août 1986.



Le Cabinet [Y], chargé de réaliser cette étude, a déposé un rapport le 28 décembre 2016, à la suite duquel l'assemblée générale, réunie le 19 juin 2017, a refusé d'arbitrer entre les revendications antagonistes de Madame [H] et de Madame [J]-[A], cette dernière étant propriétaire de l'autre appartement situé sur le même palier (lot n° 34) et d'un studio sous combles (lot n° 36).



Par exploit délivré le 8 décembre 2017, Madame [M] [H] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, pris en la personne de son syndic le Cabinet TRABAUD-AQUARONE, à comparaître devant le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, pour entendre juger qu'elle était propriétaire du grenier situé au-dessus de son appartement et obtenir paiement d'une somme de 125.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, outre 5.000 euros pour résistance abusive.



Elle a été déboutée de l'intégralité de ces demandes par un jugement rendu le 3 février 2021, dont elle a interjeté appel le 3 mars 2021.



Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 12 août 2024, Madame [M] [H] soutient que les premiers juges auraient dénaturé les titres soumis à leur examen, qui établissent pourtant la consistance exacte de son lot.







Elle produit une attestation délivrée par l'un de ses vendeurs M. [L] [W], suivant laquelle ses ascendants puis lui-même après eux auraient toujours eu la pleine possession du grenier. 

Elle fait valoir qu'à ce jour elle ne peut toujours pas jouir de cette dépendance ni l'aménager comme elle le souhaite.



Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

- de dire et juger qu'elle est propriétaire d'un grenier d'une superficie de 61,90 mètres carrés situé au-dessus de son appartement,

- de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 125.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 10.000 euros pour résistance abusive,

- et de mettre les entiers dépens à la charge de l'intimé, outre une indemnité de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Suivant conclusions notifiées le 29 juin 2021, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le Cabinet TRABAUD-AQUARONE, approuve le tribunal d'avoir considéré que le titre de propriété de la requérante était en contradiction avec les mentions de l'état descriptif de division.



Il soutient que la chaîne des actes translatifs de propriété confirme que le lot n° 35 de l'immeuble (anciennement n° 26) ne comportait pas de grenier.



Il fait observer que les combles du bâtiment, dont la superficie totale représente 65,40 mètres carrés, sont desservis par un escalier commun, qu'une partie appartient à Madame [J] et constitue le lot n° 36 (anciennement n° 27) et que l'autre partie, non accessible, abrite les compteurs d'eau défalcateurs de l'immeuble.



Il se prévaut en outre de la présomption édictée par l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de silence ou de contradiction des titres.



Il conclut à la confirmation du jugement déféré, sauf en ce concerne le rejet de sa demande accessoire au titre de ses frais irrépétibles de première instance, qu'il réitère à hauteur de la somme de 3.000 euros. Il réclame en sus 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 août 2024.





DISCUSSION





Selon les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, tandis que sont communes celles affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.





Dans le silence ou la contradiction des titres, l'article 3 répute parties communes diverses parties d'un immeuble, au rang desquelles ne figurent pas les combles sous toiture, de sorte que la question de leur propriété doit être tranchée au cas par cas.





La jurisprudence considère qu'un comble peut constituer une partie privative lorsqu'il n'abrite aucun élément d'équipement collectif ou lorsque, en raison de la configuration des lieux, il ne peut être utilisé que par le copropriétaire dont le lot en commande l'accès. 





En l'espèce, l'état descriptif de division dressé par acte notarié de Maître [I] [D] en date du 1er août 1986 décrit le lot n° 26 (devenu le lot n° 35) comme un appartement situé au deuxième étage de l'immeuble comprenant trois pièces principales avec entrée, cuisine, water-closet et salle de bains. 





Il fait état d'un autre lot n° 27 (devenu le lot n° 36), constitué d'un logement sous combles aménagées en studio, propriété de Madame [J], à laquelle appartient également le lot n° 25 (devenu le n° 34) correspondant au second appartement du deuxième étage.





Ce lot n° 27 correspond aux anciens lots n° 9 et 10 visés dans l'attestation de propriété immobilière établie le 16 mars 1967 en suite du décès de [X] [N] épouse [J], consistant à l'époque en deux petites pièces mansardées à usage de débarras situées au-dessus de l'appartement de la défunte, 'observation étant ici faite que l'air libre et la toiture sont communs à tous les copropriétaires'.





On retrouve cette même mention dans l'acte de vente conclu le 20 juin 1932 entre M. [R] [C] d'une part et les époux [F] [V] et [Z] [U] d'autre part, portant sur le lot actuellement identifié sous le n° 35, ce dont il se déduit qu'aucun grenier n'y était rattaché, l'espace au-dessus du logement étant au contraire expressément désigné comme une partie commune.





Le syndicat des copropriétaires précise d'ailleurs, sans être contredit, que la partie des combles revendiquée par l'appelante contenait à l'origine des éléments d'équipement collectif telles que des cuves à eau destinées à alimenter les logements et abrite encore à ce jour les compteurs défalcateurs.





Ce n'est qu'à l'occasion de l'attestation immobilière dressée le 20 octobre 1998 en suite du décès de [F] [V] veuve [W] qu'il est fait pour la première fois mention d'un grenier rattaché à l'appartement. Or, le témoignage de M. [L] [W], suivant lequel lui-même et ses auteurs auraient toujours eu la pleine possession d'un grenier, ne peut emporter la conviction de la cour dès lors qu'il n'existe aucune ouverture permettant de faire communiquer l'appartement et les combles. En outre, les consorts [W] ne peuvent avoir transmis à Madame [H] plus de droits qu'ils n'en ont eux-mêmes reçus de leurs aïeux.





Il convient en conséquence de considérer que l'appelante n'établit pas l'existence d'un droit de propriété privative sur une partie des combles, tandis que les titres les plus anciens versés aux débats désignent au contraire comme partie commune l'espace sous toiture non inclus dans le lot n° 36 et abritant des éléments d'équipement collectif.





Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté Madame [M] [H] de l'ensemble de ses prétentions et mis à sa charge les dépens.





Y ajoutant, il y a lieu de condamner l'appelante à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros au titre de l'ensemble de ses frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,





Confirme le jugement déféré,





Y ajoutant, 







Condamne Madame [M] [H] aux dépens d'appel, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT