COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 23 OCTOBRE 2024
N° 2024/ 425
N° RG 22/00433
N° Portalis DBVB-V-B7G-BIVHB
S.C.I. ELINE
C/
[I] [Y] [C] [F]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Anne Cécile NAUDIN
Me Marie-Hélène PRIMA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 17 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01709.
APPELANTE
S.C.I. ELINE
prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité au siège social sis [Adresse 2]
représentée par Me Anne Cécile NAUDIN, membre de l'association CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Emmanuelle CASANOVA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉE
Madame [I] [Y] [C] [F]
née le 23 Mars 1965 à [Localité 9](COMORES), demeurant [Adresse 4]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005972 du 09/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
représentée par Me Marie-Hélène PRIMA, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
M. [K] [O] a donné en location à Mme [Y] [C] [F] [I] le 16 juillet 2004 un studio de 17,20 mètres carrés situé au ler étage de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] dans le [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 350,63 euros, outre 38,11 euros de provision sur charges, révisé à la somme de 384,49 euros et 55,00 euros de provision sur charges à compter de novembre 2020.
Par acte authentique du 31 juillet 2015, la Société civile immobilière (SCI) ELINE a acquis le bien de M. [K] [O].
Le 9 juillet 2020, l'immeuble a été évacué et a fait l'objet d'une interdiction d'occupation dès le 16 juillet 2020.
Le 24 septembre 2020, la Ville de [Localité 6] a pris un arrêté de péril grave et imminent portant sur l'immeuble suite au constat de plusieurs pathologies dont la déformation de la structure du fait des éléments constitutifs notamment plancher bas de l'appartement du ler étage sur cour et plancher de la coursive de l'appartement du ler étage sur cour.
Mme [Y] [C] [F] [I] a été relogée provisoirement dans un appartement hôtel situé [Adresse 8] [Localité 6] dans le 8ème.
Suivant exploit d'huissier en date du 25 mars 2021, la Société civile immobilière (SCI) ELINE a fait citer devant le Juge des contentieux de la Protection de Marseille Mme [Y] [C] [F] [I] à l'effet d'entendre prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail au 21 octobre 2020, date à laquelle la requise aurait dû faire connaître ses intentions quant aux propositions de relogement effectuées, et à l'effet d'obtenir sa condamnation à payer les sommes suivantes :
- 685,98 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 novembre 2020,
- 6.000,00 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
- 1.500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- les dépens, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par jugement rendu le 17 décembre 2021, le Tribunal:
DEBOUTE la Société civile immobilière ELINE de sa demande de prononcé de la résiliation du bail la liant à Mme [Y] [C] [F] [I] relativement au logement sis [Adresse 3] à [Localité 6],DEBOUTE la société Civile Immobilière ELINE de sa demande en paiement des loyers et charges et de sa demande en octroi de dommages et intérêts,
CONDAMNE la société Civile Immobilière ELINE à payer à Mme [Y] [C] [F] [I] la somme de 2.000,00 euros de dommages et intérêts,
DEBOUTE la Société Civile Immobilière ELINE de sa demande d'allocation de sommes en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la société civile immobilière ELINE aux dépens de 1'instance,
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration au greffe en date du 11 janvier 2022, la SCI ELINE a interjeté appel de cette décision.
Elle sollicite:
INFIRMER le jugement du 17 décembre 2021 en ce qu'il a :
-Débouté la SCI ELINE de sa demande de voir prononcer la résiliation du bail du 16 juillet 2004 à effet au 21 octobre 2020, date à laquelle la locataire aurait dû faire connaître ses intentions quant aux propositions de relogement effectuées.
-Débouté la SCI ELINE de sa demande en paiement des loyers et charges de 685,98 €, et de sa demande en octroi de dommages et intérêts de 6.000 €.
-Condamné la SCI ELINE à payer à Mme [Y] [C] [F] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.
-Débouté la SCI ELINE de sa demande d'allocation de la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
-Condamné la SCI ELINE aux dépens de l'instance.
En conséquence,
Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation du 16 juillet 2004 à effet au 21 octobre 2020, date à laquelle la locataire aurait dû faire connaître ses intentions quant aux propositions de relogement effectuées.
Condamner Mme [Y] [C] [F] à payer à la SCI ELINE la Somme de 685,98 € au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 6 novembre 2020.
Condamner Mme [Y] [C] [F] à payer à la SCI ELINE la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
Condamner Mme [Y] [C] [F] à payer la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'Article 700 du CODE DE PROCEDURE CIVILE de 1ère instance.
Condamner Mme [Y] [C] [F] à payer à la SCI ELINE la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procedure civile pour les honoraires exposés en appel.
Condamner Mme [Y] [C] [F] aux entiers dépens tant de 1ère instance que d'appel (article 696 du CPC) ceux ci distraits au profit de Me AC NAUDIN
A l'appui de son recours, elle fait valoir:
- que souhaitant reloger au plus vite sa locataire elle lui a proposé:
- le 20 juillet 2020 par l'intermédiaire de l'agence LA PLAINE IMMOBILIER un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 1]
- le 24 juillet 2020 par l'intermédiaire de l'agence APIMMO un appartement sis [Adresse 7]
propositions déclinées par la locataire, sans aucune justification, alors qu'ils correspondaient à ses besoins et à ses possibilités, puisque situés soit dans le même arrondissement soit dans un arrondissement limitrophe et qu'une surface équivalente ou supérieure à celle du logement initial,
-que le fait que la locataire soit relogée aux frais avancés de la commune ou d'une association ne la prive pas de son droit de solliciter la résiliation judiciaire du bail,
-que face à l'inertie il a envoyé à sa locataire une lettre recommandée avec accusé de réception restée sans réponse également,
-qu'en conséquence le bail doit être résilié judiciairement à compter du 21 octobre 2020 date à laquelle la locataire aurait dû faire connaître ses intentions quant aux propositions de relogement,
-que l'attitude de la locataire est constitutive d'une faute justifiant l'octroi de dommages et intérêts à son profit,
-que les loyers étaient dus jusqu'au mois de novembre 2020 inclus l'arrêté de péril lui ayant été notifié le 2 novembre, de sorte que la somme de 685,98€ est due pour les mois d'octobre et novembre 2020.
Mme [Y] [C] [F] conclut:
A titre principal,
Vu l'article 514 du code de procédure civile,
Vu l'article 524 du code de procédure civile,
Vu l'article 9 du code de procédure civile,
Prononcer la radiation du rôle de l'affaire faute d'exécution par la SCI ELINE de la décision déférée.
A titre subsidiaire,
Vu l'article L521-2 du code de la construction et de l'habitation
Vu l'article L521-3-2 du code de la construction et de l'habitation
Vu l'article 9 du code de procédure civile,
Débouter la SCI de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions
Confirmer le jugement du 17 décembre 2021 en toutes ses dispositions
A titre reconventionnel,
Condamner la SCI ELINE à payer à Mme [Y] [C] [F] la somme forfaitaire de 2 500 € à titre de dommages et intérêts.
La condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Elle soutient:
-que l'appelante ne justifie pas de l'exécution de la décision de sorte que l'affaire doit être radiée,
-que subsidiairement, l'appelante ne justifie pas avoir fait 3 propositions de relogement de sorte que les conditions de recevabilité de sa demande en résiliation ne sont pas remplies,
-que les deux offres n'étaient pas pertinentes, en dehors de tout extérieur privatif et avec une chambre en mezzanine munie d'un escalier droit incompatible avec son âge et son état de santé,
-que face à la carence du bailleur, elle a été relogée temporairement par la ville de [Localité 6] en appart hôtel, puis par une association, par le biais d'une convention d'occupation précaire signée le 30 août 2021,
-que la demande indemnitaire du bailleur doit être rejetée,
-que les loyers n'étaient dus que jusqu'au 30 septembre 2020 et qu'il n'y a donc pas d'arriéré de loyer,
-que la situation lui occasionne un préjudice indemnisable.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la radiation de l'affaire
Mme [Y] [C] [F] a, par conclusions d'incident signifiées le 11 juillet 2022, sollicité le prononcé de la radiation de l'affaire, faute d'exécution par la SCI ELINE de la décision déférée.
Or, par courrier du 24 mars 2023, elle a demandé la radiation de l'incident, la SCI ELINE s'étant exécutée.
En conséquence, sa demande de radiation pour non exécution par la SCI ELINE de la décision déférée dans ses conclusions au fond est sans objet.
Sur la demande de résiliation du bail
L'article L521-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à l'espèce, dispose que le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L521-3-1, lorsque l'immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril en application de l'article L511-1 du présent code si l'arrêté ordonne l'évacuation du bâtiment ou s'il est assorti d'une interdiction d'habiter ou encore si les travaux nécessaires pour mettre fin rendent temporairement le logement inhabitable.
L'article L521-3-1 II du même code indique que l'obligation de relogement qui incombe au bailleur est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
L'article L521-3-2 VII du même code précise que si l'occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I et III, le juge peut être saisi d'une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d'occupation et à l'autorisation d'expulser l'occupant.
Il résulte des pièces versées aux débats que la SCI ELINE ne justifie que de deux offres de relogement, de sorte que l'une des conditions de recevabilité de sa demande en résiliation du bail n'étant pas remplies, à savoir la proposition de trois logements, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI ELINE de sa demande à ce titre, d'autant que la première offre ne se situait pas dans le même arrondissement et la deuxième était faite à titre définitif et présentait une mezzanine difficilement accessible.
En outre, la SCI ELINE ne saurait justifier l'absence d'une troisième proposition en produisant une lettre recommandée avec accusé de réception émanant d'elle même et à destination de sa locataire, dans laquelle la SCI ELINE explique qu'elle ne fera pas de nouvelles offres, car la locataire lui aurait répondu 'ne pas souhaiter visiter pour l'instant ayant en vu un logement social dans le 14ème arrondissement', sans étayer par d'autres pièces son propos, quand bien même cette LRAR a été réceptionnée par la locataire.
Sur la dette locative
Il résulte de l'article L521-2 du code de la construction et de l'habitation que le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la Mairie et sur la façade de l'immeuble.
Il est établi par les pièces versées aux débats que le 16 juillet 2020, l'immeuble a fait l'objet d'un arrêté d'interdiction d'occupation, qui a été notifié aux copropriétaires par le syndic en exercice le 21 juillet 2020.
Puis le 24 septembre 2020, la ville de [Localité 6] a pris un arrêté de péril grave et imminent.
L'immeuble avait été évacué dès le 9 juillet 2020, comme rappelé dans l'arrêté d'interdiction d'occupation du 24 septembre 2020.
Ainsi, à compter du 1er août 2020, la SCI ELINE ne pouvait plus réclamer de loyers et charges à sa locataire.
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI ELINE de sa demande au titre des loyers et charges impayés, la bailleresse ne contestant pas que les loyers et charges ont été réglés jusqu'au 1er août 2020.
Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI ELINE
La SCI ELINE, déboutée de ses prétentions, ne saurait obtenir l'octroi de dommages et intérêts et le jugement entrepris est confirmé sur ce point également.
Sur la demande reconventionnelle de la locataire en octroi de dommages et intérêts
Retenant que la locataire a été évacuée de son logement en urgence, qu'elle a été relogée dans un hôtel pendant presque une année et qu'elle subit cette procédure judiciaire injustifiée, c'est à juste titre que le premier juge lui a octroyé la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
La SCI ELINE, succombante, est condamnée aux entiers dépens d'appel et déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
DECLARE sans objet la demande de radiation de l'affaire,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 décembre 2021 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE pôle de proximité,
Y ajoutant
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
CONDAMNE la SCI ELINE aux entiers dépens de l'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT