Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 23 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 23 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 430





N° RG 22/04606 



N° Portalis DBVB-V-B7G-BJEFP





[Y], [T], [G] [V]





C/



[B] [N]



[F] [N]



Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier

[Adresse 2]





























Copie exécutoire délivrée le :





à :



Me Joseph MAGNAN 



Me Marie-Hélène OTTO



Me Béatrice PORTAL









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 23 Novembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/08565.





APPELANT



Monsieur [Y], [T], [G] [V]

né le 13 Juin 1980 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Aurelie BERENGER, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Madame [B] [N]

née le 1er Avril 1947 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]



Monsieur [F] [N]

né le 03 Mars 1945 à [Localité 5] (34), demeurant [Adresse 1]



représentés et plaidant par Me Marie-Hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE





Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 2]', [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice le Cabinet PINATEL FRERES SAS dont le siège social est sis [Adresse 3]



représentée et plaidant par Me Béatrice PORTAL, avocat au barreau de MARSEILLE







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 02 Juillet 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur COULANGE, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Les époux [F] et [B] [N] sont propriétaires d'un appartement en duplex au rez de chaussée et au premier étage du bâtiment B de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4], contigü à celui dont est propriétaire M. [Y] [V] dans le bâtiment A.



Par assignation du 18 juillet 2019, les époux [F] et [B] [N] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4] ont fait citer M. [Y] [V] devant le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour obtenir sa condamnation à remettre les lieux en l'état, à procéder à la dépose des appareils de climatisation se trouvant sur la toiture terrasse et à la réfermer à l'emplacement de la trémie sous astreinte de 100 € par jour de retard et à leur payer une somme au titre des frais irrépétibles.



Par jugement rendu le 23 novembre 2021, le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE a condamné M. [Y] [V] à procéder à la dépose des appareils de climatisation se trouvant sur la toiture terrasse du bâtiment A de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4] et à refermer la trémie qu'il y a percée, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai d'un an à compter de la signification, a dit n'y avoir lieu de prononcer de condamnations sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et l'a condamné aux dépens.



Par déclaration au greffe en date du 28 mars 2022, M. [Y] [V] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que la toiture terrasse du bâtiment A constitue le second étage de l'appartement et se trouve au rang de ses parties privatives et de le réformer pour le surplus.

Il conclut au rejet des demandes des époux [N].

Il sollicite l'allocation de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation des intimés aux dépens de première instance et d'appel.



A l'appui de son recours, il fait valoir :

 - que la toiture terrasse constitue le secon étage du lot lui appartenant et se trouve au rang de ses parties privatives.

 - que la réalisation de la trémie et la pose des blocs de climatisation n'a pas modofié l'aspect extérieur de l'immeuble.

 - que l'utilisation de sa terrasse ne crée pas de vues directes susceptibles de constituer une trouble de voisinage.









Les époux [N] concluent à la confirmation du jugement déféré sauf en ce qui concerne l'astreinte qui doit être selon eux portée à 100 € par jour de retard et en ce qui concerne le rejet de leur demande présentée sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Ils sollicitent l'allocation de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



Ils soutiennent :

 - que la copropriété en question est une copropriété horizontale.

 - que M. [V] n'est pas le propriétaire exclusif et particulier de son lot.

 - que la toiture terrasse n'est pas à usage d'agrément, l'accès n'y étant autorisé que pour le nettoyage.

 - qu'il a modifié la destination de son lot.

 - que ces travaux ont été réalisés sur une partie commune et modifient l'aspect extérieur du bâtiment.

 - qu'ils subissent un trouble anormal du voisinage résultant des vues directes créées sur leur appartement.

 - que ses vues dirextes portent atteinte à leur intimité.

 - qu'en outre les blocs de climatisation sont visibles à l'exétrieur depuis les parties communes de la résidence.



Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4] conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Il sollicite l'allocation de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



Il déclare s'en rapporter à justice sur la qualification de partie commune ou de partie privative de la toiture terrasse du bâtiment A.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2024.







MOTIFS DE LA DECISION





Attendu que l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4] composé de plusieurs petits bâtiments avec des toits plats;

Qu'il n'est pas contesté que cet ensemble est en fait une copropriété horizontale et que les copropriétaires doivent respecter les stipulations du règlement de copropriété en date du 7 septembre 1984;

Qu'il ressort des éléments du dossier que M. [Y] [V] a fait procéder le 18 decembre 2018 à l'installation de deux climatiseurs sur le toit-terrasse surmontant et au percement du toit pour la réalisation d'une trémie lui permettant un accès plus aisé;

Que le fait que M. [V] soit le seul copropriétaire occupant le bâtiment A ne lui donne pas pour autant le droit de disposer de son bien comme un propriétaire le ferait à l'extérieur d'une copropriété;

Que c'est dans ces conditions qu'une procédure a été engagée par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4] lors de l'assemblée générale ordonaire des copropriétaires qui s'est tenue le 3 avril 2019 afin de faire cesser le trouble occasionné par les travaux réalisés sans autorisation par M. [V] en contravention avec le règlement de copropriété et les droits des autres copropriétaires qui sont nécessairement concernés par tout aménagement au sein de la copropriété;



Attendu que le toit-terrasse surmontant le bâtiment A n'est pas la propriété particulière et exclusive de M. [L] mais une partie commune à usage privatif et une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires était évidemment requise pour lui permettre d'effectuer des travaux tels que le percement d'une trémie ou l'installation de climatiseurs;

Que le fait qu'il n'y ait pas d'atteinte ou une atteinte très faible à l'harmonie de l'immeuble est totalement indifférente, M. [V] qui a fait le choix de vivre dans une copropriété, se devant de respecter le règlement régissant le fonctionnement de cette collectivité même s'il est effectivement le seul propriétaire du lot n° 1 de la copropriété de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4];





Qu'il est constant que le toit-terrasse, partie commune à usage privatif, est soumis comme les autres toit-terrasse des différents bâtiments à une restriction d'accès puisque seulement réservé à son entretien et non à l'agrément des copropriétaires;



Attendu que l'atteinte constituant un inconvénient anormal du voisinage n'est pas établie;



Attendu que c'est donc à bon droit que le premier juge a estimé que M. [Y] [V] n'avait pas respecté l'obligation de se conformer au règlement de copropriété du 7 septembre 1984 et de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour percer la toiture-terrasse, partie commune à usage privatif, et pour y installer des appareils de climatisation;

Qu'il a donc justement condamné le copropriétaire concerné à procéder à la dépose des appareils installés et à refermer la trémie qu'il a percée, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai d'un an, le montant de l'astreinte et le délai n'ayant pas lieu d'être modifiés;

Qu'il y a lieu en conséquence de confirmer en toutes ses dispositions, par substitution de motifs en ce qui concerne le caractère de partie commune à usage privatif de la toiture-terrasse du bâtiment A, le jugement rendu le 23 novembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE;



Attendu qu'il sera alloué aux époux [N] d'une part et au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4] d'autre part, parties intimées qui ont dû mettre avocat à la barre pour assurer leur représentation en justice, la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile; 





Attendu que M. [Y] [V], qui succombe, supportera les dépens d'appel;









PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,







CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 novembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE; 







Y ajoutant,







REJETTE toutes autres demandes;







CONDAMNE M. [Y] [V] à payer aux époux [N] d'une part et au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4] d'autre part, la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile; 













LE CONDAMNE aux dépens d'appel. 







 LA GREFFIERE LE PRESIDENT