COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 23 OCTOBRE 2024
N° 2024/ 428
N° RG 22/14915
N° Portalis DBVB-V-B7G-BKJI5
[I] [O]
C/
[L] [P]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Patrick VALENSI
Me Aurélien LEROUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 11 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01321.
APPELANT
Monsieur [I] [O]
né le 04 Novembre 1989 à [Localité 5] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Patrick VALENSI, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉE
Madame [L] [P]
née le 03 Juillet 1978 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/009898 du 30/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
représentée par Me Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte sous seing privé en date du 15 Avril 2021, M. [I] [O] consentait à Mme [L] [P], un bail d'habitation situé [Adresse 1] en contrepartie d'un loyer 560 € charges comprises.
Par arrêté de mise en sécurité en date du 29 Septembre 2021, pris par le Maire de [Localité 6] l'immeuble objet dudit bail a été interdit à l'occupation.
Considérant conformément aux dispositions de l'article L521-3-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, avoir formulé trois offres de relogement à Mme [P], en date des 25 Octobre 2021, 16 Novembre 2021 et 24 Novembre 2021 laquelle a systématiquement refusé de réceptionner les LRAR, M.[O] a alors fait assigner Mme [P] afin de voir notamment prononcée la résiliation du bail de Mme [P] ainsi que son expulsion et celle de tous les occupants de son chef.
Par jugement rendu le 11 juillet 2022, le Tribunal:
DEBOUTE M. [I] [O] de ses demandes,
CONDAMNE M. [I] [O] aux dépens de l'instance,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.
Par déclaration au greffe en date du 9 novembre 2022, M.[O] a interjeté appel de cette décision.
Il sollicite:
INFIRMER le jugement du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 11 Juillet 2022
DIRE ET JUGER que M. [O] a satisfait à l'ensemble des obligations lui incombant au titre des dispositions du Code de Construction et de l'Habitation
CONSTATER la mauvaise foi de Mme [P]
PAR CONSÉQUENT,
ORDONNER l'expulsion de Mme [P] et de tous les occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et de toute personne dont la présence sera nécessaire.
CONDAMNER Mme [L] [P] au paiement de la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile
A l'appui de son recours, il fait valoir:
-qu'il a formulé 3 propositions de relogement concernant un bien correspondant en tous points à l'appartement objet du bail, mais que la locataire a refusé systématiquement les plis contenant ces propositions,
-que la locataire fait preuve d'une mauvaise foi patente en refusant systématiquement tous les plis provenant de lui.
Mme [P] conclut:
DEBOUTER M. [I] [O] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
CONFIRMER le jugement querellé en toutes ces dispositions ;
Y AJOUTANT,
CONDAMNER M. [I] [O] à payer à Mme [L] [P] la somme de 1334 euros au titre des loyers indûment perçus ;
CONDAMNER M. [I] [O] à payer à Mme [L] [P] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral et du trouble de jouissance subi.
CONDAMNER M. [I] [O] à verser au Conseil de Mme [L] [P] la somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC et 37 de loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'en tous les dépens.
Elle soutient:
-que le bailleur lui a loué son logement, pourtant interdit de toute d'occupation, en toute connaissance de cause et alors que des travaux d'ampleur étaient nécessaires dans l'immeuble et dans l'appartement visé précisément,
-que ce bailleur a profité de son état de faiblesse et de précarité pour lui louer ce taudis,
-qu'elle a payé l'intégralité des loyers pour avril, mai et juin, sans pouvoir bénéficier des APL du fait de l'arrêté de péril,
-qu'alors que l'immeuble était évacué, le bailleur n'a par la suite pas assuré un relogement comme la loi le lui imposait,
-que la Ville est venue pallier ce défaut de prise en charge en la logeant à l'hôtel,
-que les courriers recommandés qui sont produits à la cause ne démontrent pas qu'elle a été avisée de leur délivrance et s'agissant d'un hôtel il est habituel que les établissements refusent les courriers adressés aux occupants des chambre d'hôtel n'ayant pas vocation à constituer un domicile élu,
-qu'elle a subi avec ses filles un trouble de jouissance du fait de l'état du logement puis de son évacuation et d'un relogement inadapté.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en résiliation du bail et en expulsion
L'article L. 521-3-1, 1 du code de la construction et de l'habitation prévoit que lorsqu'un immeuble fait 1'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.
Aux termes de l'article L. 521-3-2 Vll du code de la construction et de l'habitation, en cas, notamment, de déclaration d'insalubrité avec interdiction temporaire d'habiter, si l'occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites (...) le juge peut être saisi d'une demande tendant à la résiliation du bail (...) et à l'autorisation d'expulser l'occupant.
Il est constant que la proposition de relogement doit concerner un bien décent, situé dans le même secteur géographique que le logement faisant l'objet d'une interdiction d'habiter.
En l'espèce, par arrêté de mise en sécurité en date du 29 septembre 2021, pris par la mairie de [Localité 6], l'immeuble objet du bail a été interdit à l'occupation.
Il résulte des pièces versées aux débats que le bailleur a fait par LRAR des 25 octobre, 17 novembre et 24 novembre 2021, et donc à trois reprises, une offre de relogement concernant un même logement à savoir un T2 de 30m2 à proximité du métro Noailles mais pas, comme la loi le lui impose, trois propositions de relogement dans trois logement différents, de sorte que le premier juge est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande du bailleur en résiliation du bail et expulsion de la locataire, cette dernière n'ayant pas refusé trois offres de relogement.
Sur la demande reconventionnelle en répétition de l'indû
Il résulte de l'article 1302 du code civil que tout paiement suppose une dette; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
Un arrêté de péril a été pris le même jour que celui du bail à savoir le 15 avril 2021.
L'article 2 de cet arrêté dispose : « Les locaux vacants ne peuvent être ni loués, ni mis à disposition pour quelque usage que ce soit ».
L'article 4 de l'arrêté précise en outre :
« Les personnes mentionnées à l'article 1 sont tenues de respecter les droits des occupants dans les conditions précisées aux articles L521-1 à L521-3-2 du code de la construction et de l'habitation reproduits en annexe.
La protection des occupants prévue aux articles précités est effective, notamment la suspension des loyers des occupants (évacués ou non) tant que la mainlevée totale de l'arrêté de mise en sécurité n'est pas prononcée. »
Au titre de l'article L521-2 du CCH, « Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L.1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.»
La locataire justifie d'une quittance de loyer pour mai 2021, mais ne justifie pas avoir réglé un loyer pour avril ou juin 2021.
En conséquence, le bailleur est condamné à lui restituer la somme de 560€, correspondant au loyer de mai payé indûment.
Sur la demande reconventionnelle indemnitaire
Le bailleur a signé le bail avec la locataire le même jour qu'un arrêté de mise en sécurité de l'immeuble.
La locataire et ses enfants ont subi un préjudice résultant :
- De leur évacuation et de l'angoisse générée par celle-ci
- Du trouble de jouissance de leur logement durant la période de mise en sécurité
Le trouble de jouissance a été partiel au départ, à la suite de l'arrêté du 15 avril 2021, puis total après l'évacuation.
Alors même que la locataire a une enfant présentant une pathologie à savoir une talalgie chronique inflammatoire, elle a été relogée par la Mairie dans un hôtel inadapté, comme cela résulte de l'échange de courriers avec le médecin, qui suit l'enfant.
En outre, une grande insalubrité a été relevée par les inspecteurs des services d'hygiène de la ville de [Localité 6] qui ont mis en demeure les propriétaires et le syndic avant de prendre un arrêté d'insalubrité le 29 juillet 2021.
Ce trouble de jouissance et le préjudice moral qui en découle doivent être indemnisés à hauteur de la somme de 1500€.
Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M.[O] est condamné aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 juillet 2022 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité,
Y ajoutant
CONDAMNE M.[O] à payer à Mme [P] les sommes suivantes:
-560€ au titre de la restitution du loyer indû de mai 2021,
-1500€ au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance et du préjudice moral de Mme [P],
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes
DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE M.[O] aux entiers dépens de l'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT