Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 23 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 23 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 439









N° RG 23/02270



N° Portalis DBVB-V-B7H-BKY47







E.P.I.C. 13 HABITAT





C/





[H] [B]



[T] [B]



































Copie exécutoire délivrée le : 





à : 





Me Dahlia MONTERROSO





Me Constance DAMAMME

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 29 Décembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00711.





APPELANTE



E.P.I.C. 13 HABITAT

Venant aux droits de l'OPAC SUD, pris en la personne de son Président y domicilié au siège sis [Adresse 2]



représentée par Me Dahlia MONTERROSO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Romaine MARQUAND - GAIRARD - CASABIANCA de l'association DUPIN & MARQUAND - GAIRARD, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉS



Monsieur [H] [B]

né le 29 Juillet 1962 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-003614 du 16/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



Madame [T] [B]

née le 12 Septembre 1974 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-003613 du 16/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représentés par Me Constance DAMAMME, membre de la SCP BOURGLAN - DAMAMME - LEONHARDT, avocat au barreau de MARSEILLE





*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Alice BISIOU, adjoint administratif faisant fonction



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Suivant contrat conclu le 15 mars 1969, l'OPAC SUD, aux droits duquel a succédé l'établissement public dénommé 13 HABITAT, a donné à bail d'habitation à Monsieur [I] [B] un logement de type 4 au sein de la cité Les Bourrely, [Adresse 1] à [Localité 3].



Au décès du locataire survenu le 28 septembre 2005, le bail a été transféré au profit de son épouse survivante Madame [M] [B] née [J].



Celle-ci étant décédée à son tour le 4 août 2020, deux de ses enfants, [H] et [T] [B], ont sollicité le transfert du bail à leurs noms.



Une décision de refus leur a été notifiée le 5 juillet 2021, au motif qu'ils ne remplissaient pas les conditions prévues par la loi.



Par actes délivrés le 21 mars 2022, l'Office 13 HABITAT a assigné M. [H] [B] et Mme [T] [B] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'entendre :

- prononcer la résiliation du bail à compter du décès de Madame [M] [B],

- ordonner leur expulsion sous peine d'astreinte,

- et fixer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.



Les défendeurs ont conclu principalement au rejet de cette action, faisant notamment valoir que le bailleur ne leur avait jamais proposé un autre logement plus adapté à leurs besoins, en méconnaissance de ses obligations.



Par jugement rendu le 29 décembre 2022, le tribunal a retenu que le refus du bailleur n'était pas fondé dans la mesure où [H] et [T] [B] étaient en droit de revendiquer une co-titularité du bail et que la présence d'enfants au sein du foyer leur permettait de conserver un logement de quatre pièces. En conséquence, le premier juge a débouté l'Office de ses demandes et prononcé le transfert du bail au profit des défendeurs.











L'Office 13 HABITAT a interjeté appel de cette décision le 9 février 2023. Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 18 juillet 2023, il fait valoir :

- que si M. [H] [B] remplissait la condition de cohabitation avec sa mère posée par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, tel n'était pas le cas en revanche de sa soeur,

- que le premier juge a retenu par erreur la présence d'un ou plusieurs enfants au sein du foyer, alors que les requérants sont tous deux considérés comme personnes isolées par la CAF,

- qu'en matière de logements conventionnés, le texte applicable est l'article 40 III de la loi précitée, qui ne fait pas obligation au bailleur social de proposer un logement plus adapté aux besoins du bénéficiaire du transfert.



Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

- de prononcer la résiliation du bail à compter du décès de Madame [M] [B],

- de constater que les intimés sont occupants sans droit ni titre,

- d'ordonner en conséquence leur expulsion des lieux sous peine d'astreinte,

- de les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé jusqu'à leur départ effectif,

- de les condamner en outre aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions notifiées le 15 mai 2023, [H] et [T] [B] répliquent :

- que lorsque le bénéficiaire du transfert du bail est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'article 40 I de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de lui proposer un logement plus petit pour lequel il est prioritaire,

- que cette même obligation est prévue par l'article L 442-3-1 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que par le règlement intérieur de la commission d'attribution des logements siégeant au sein de l'Office 13 HABITAT,

- et que si ce dernier avait respecté cette disposition dès le décès de leur père, le transfert du bail à leur profit n'aurait posé aucune difficulté.



Ils demandent à la cour :

- à titre principal, de confirmer le jugement déféré,

- à titre subsidiaire, de condamner l'Office 13 HABITAT à leur communiquer trois offres de relogement, de leur accorder dans cette attente les plus larges délais pour libérer les lieux en application de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, et de débouter l'appelant de sa demande de fixation d'une astreinte,

- en tout état de cause, de condamner l'Office aux entiers dépens et de le débouter de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 août 2024.







DISCUSSION



Selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, au décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.



L'article 40 III de cette même loi énonce que ces dispositions sont applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré régis par une convention conclue en application de l'article L 831-1 du code de la construction et de l'habitation, à la condition que le bénéficiaire du transfert remplisse également les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage prévues par la réglementation.



En l'espèce, seul M. [H] [B] remplissait la condition de cohabitation avec sa mère, sa soeur [T] [B] étant domiciliée à une autre adresse située dans le [Localité 3].



Il est également constant que M. [H] [B] remplit les conditions de ressources pour bénéficier d'un logement social.



En revanche, il ne remplit pas l'autre condition tenant à l'adaptation du logement à la taille du ménage, même à considérer qu'il existerait une communauté de vie avec sa soeur. En effet, c'est à tort que le premier juge a retenu la présence d'un ou plusieurs enfants au sein du foyer, alors que les requérants sont tous deux allocataires de la caisse d'allocations familiales en qualité de personnes isolées.



L'article L 621-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que sont considérés comme insuffisamment occupés les logements comportant un nombre de pièces habitables supérieur de plus d'un au nombre de personnes y ayant leur résidence principale effective. Ainsi, [H] et [T] [B] ne peuvent occuper un logement social de quatre pièces.



L'article 40 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit certes que lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, le bailleur peut lui proposer un logement plus petit pour lequel il est prioritaire. Cependant, cette disposition s'applique aux logements non conventionnés et n'a pas été reprise au paragraphe III concernant les logements conventionnés.



Quant à l'article L 442-3-1 du code de la construction et de l'habitation et au règlement intérieur de la commission d'attribution des logements siégeant au sein de l'Office 13 HABITAT, également invoqués par les intimés, ils n'ont vocation à s'appliquer qu'à la situation du locataire en place, et non pas à celle du candidat au transfert du bail.



Enfin, [H] et [T] [B] ne sont pas fondés à reprocher au bailleur de ne pas avoir proposé un logement plus petit à leur mère après le décès de son époux.



Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris et de faire droit aux demandes de l'appelant, sans qu'il y ait lieu toutefois d'assortir la mesure d'expulsion du prononcé d'une astreinte. Les intimés s'étant indûment maintenus dans les lieux plus de quatre années, il ne saurait leur être accordé un délai de grâce en application de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,





Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :





Juge que le bail est résilié depuis le 4 août 2020, et que Monsieur [H] [B] et Madame [T] [B] occupent les lieux sans droit ni titre,





Déboute les intimés de leurs demandes reconventionnelles,





Ordonne en conséquence leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef,





Dit n'y avoir lieu d'assortir la mesure d'expulsion du prononcé d'une astreinte,





Condamne in solidum Monsieur [H] [B] et Madame [T] [B] à payer à l'Office 13 HABITAT une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisé à compter du 5 août 2020 jusqu'à la date de leur départ effectif des lieux,





Condamne les intimés aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle dont ils sont bénéficiaires,







Rejette la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT