Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 23 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 23 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 442







N° RG 23/03999



N° Portalis DBVB-V-B7H-BK7EH







[M] [C]





C/





S.C.I. ABRIALIS



























Copie exécutoire délivrée le : 





à : 





Me Jenny CARLHIAN





Me Jean-Luc GROUSELLE

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciarie de DRAGUIGNAN en date du 03 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/07745.





APPELANTE



Madame [M] [C]

née le 25 Juin 1973 à [Localité 4] (38), demeurant [Adresse 1]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000383 du 17/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représentée par Me Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMÉE



S.C.I. ABRIALIS

prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant et domicilié de droit en cette qualité au siège sis [Adresse 2]



représentée par Me Jean-Luc GROUSELLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Alice BISIOU, adjoint administratif faisant fonction



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE





Suivant contrat ayant pris effet le 15 novembre 2018, la société civile immobilière ABRIALIS, représentée par son gérant Monsieur [O] [B], a donné à bail d'habitation à Madame [M] [C] un logement meublé de type 2 situé au premier étage d'un bâtiment à usage principal d'entrepôt et de commerces situé [Adresse 2] [Localité 3] (département du Var), moyennant un loyer mensuel de 600 euros et une provision pour charges de 50 euros.



Il était toutefois stipulé que le mobilier garnissant le logement serait retiré à la demande de la locataire pour y installer le sien.



Il était également convenu d'une gratuité de loyer durant les quatre premiers mois en contrepartie de divers travaux à la charge du preneur.



Durant le cours du bail, Madame [C] s'est plainte de divers désordres et la Caisse d'Allocations Familiales a mandaté l'association des Compagnons Bâtisseurs de Provence à l'effet d'établir un diagnostic du logement, qui a conclu à son caractère indécent.



Par lettre du 2 juin 2021, la CAF a informé le bailleur que l'allocation logement ne serait plus versée à la locataire jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité et lui a imparti pour ce faire un délai expirant au 31 décembre 2022.



De nombreux échanges s'en sont suivi entre les parties pour tenter de définir un calendrier de travaux.



Par acte du 24 novembre 2021, Madame [C] a assigné la société ABRIALIS à comparaître devant le tribunal judiciaire de Draguignan afin d'entendre requalifier le contrat en bail de locaux nus, obtenir la répétition des loyers versés compte tenu du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent et voir suspendre l'exigibilité des loyers à venir jusqu'à la bonne exécution des travaux.



Elle a cependant délivré congé en cours de procédure et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 29 avril 2022.







Aux termes de ses dernières conclusions déposées à l'audience du 9 novembre 2022, Madame [C] a maintenu sa demande de requalification du bail et réclamé paiement d'une somme de 26.650 euros au titre de la répétition de la totalité des loyers versés, outre la restitution du dépôt de garantie s'élevant à 600 euros.



La société ABRIALIS a conclu au rejet de ces prétentions et réclamé reconventionnellement paiement :

- de 4.162 euros au titre des loyers restant dus,

- de 2.610 euros au titre de la régularisation des charges,

- de 1.000 euros au titre de la disparition des meubles de cuisine,

- et de 498 euros au titre du stationnement du véhicule de la locataire sur un emplacement non autorisé.



Par jugement rendu le 3 janvier 2023, le tribunal a :

- condamné Madame [C] à payer la somme de 4.162 euros au titre du reliquat de loyer,

- condamné la société ABRIALIS à restituer le dépôt de garantie de 600 euros,

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

- et laissé à chacune d'entre elles la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.



Madame [M] [C] a interjeté appel de cette décision le 16 mars 2023.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 29 novembre 2023, Madame [M] [C] fait valoir qu'en dépit du litige l'opposant au bailleur, elle a continué de régler la part résiduelle du loyer excédant le montant de l'allocation logement jusqu'au terme du bail.



Elle soutient avoir effectué l'ensemble des travaux de rénovation mis à sa charge par le contrat, mais conteste en revanche avoir fait obstruction aux travaux de mise en conformité du logement restant à la charge du bailleur.



Elle s'estime fondée à opposer l'exception d'inexécution contractuelle prévue par l'article 1219 du code civil pour refuser de régler le reliquat de loyer qui lui est réclamé - lequel s'établirait au demeurant à la somme de 2.992 euros seulement et non pas à 4.162 euros comme soutenu par le bailleur - et obtenir en revanche répétition de la totalité des loyers versés depuis la prise d'effet du bail, soit la somme de 26.650 euros.



Elle soutient d'autre part :

- que le bailleur ne justifie pas de la ventilation des charges d'eau et d'électricité entre les différents lots de l'immeuble, 

- que la demande afférente aux taxes d'enlèvement des ordures ménagères est irrecevable comme nouvelle en cause d'appel,

- qu'il n'est pas établi qu'elle aurait emporté des éléments de cuisine appartenant au bailleur,

- et qu'il n'est pas davantage démontré que son véhicule stationnait habituellement sur un emplacement non autorisé.



Elle demande à la cour d'infirmer partiellement le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de rejeter la demande de la société ABRIALIS en paiement d'un reliquat de loyer et de la condamner en revanche à lui restituer la somme de 26.650 euros.



Elle conclut en revanche à la confirmation de la décision en ce qu'elle a débouté le bailleur du surplus de ses prétentions et ordonné le remboursement du dépôt de garantie.



Sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, elle réclame accessoirement paiement de 2.000 euros au titre de l'assistance prêtée par son conseil en première instance et 3.000 euros au titre de celle prêtée en cause d'appel, outre ses dépens.



Par conclusions notifiées le 31 août 2023, la société ABRIALIS soutient que le logement respectait les critères de décence, que la locataire avait accepté de prendre certains travaux à sa charge, mais qu'elle a fait ensuite obstacle à l'exécution des travaux d'entretien et de réparation en violation de l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989.





Elle affirme n'avoir jamais perçu l'allocation logement.



Elle fait valoir que Madame [C] n'a jamais réglé ses consommations d'électricité, alors que l'immeuble est équipé d'un compteur général et de trois sous-compteurs correspondant aux trois lots loués, ni sa consommation d'eau, en dépit des justificatifs qui lui ont été adressés.



Elle ajoute que le logement était équipé d'éléments de cuisine neufs d'une valeur de 1.000 euros qui ont disparu. 



Elle soutient enfin que la locataire stationnait régulièrement son véhicule sur un emplacement non autorisé, encombrant ainsi les parties communes, le préjudice en résultant pouvant être estimé à 50 euros par mois à compter du 1er juillet 2021 jusqu'au 29 avril 2022.



Elle demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la locataire à lui verser la somme de 4.162 euros au titre d'un reliquat de loyer, mais de l'infirmer en ce qu'il a rejeté le surplus de ses demandes et, statuant à nouveau, de la condamner en outre à lui payer:

- 2.610 euros au titre de la régularisation des charges,

- 1.000 euros au titre de la disparition des éléments de cuisine,

- 498 euros au titre du stationnement de son véhicule sur un emplacement non autorisé.



Elle conclut d'autre part au rejet de l'ensemble des prétentions adverses et réclame accessoirement paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 août 2024.





DISCUSSION





Sur l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent :



En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, les caractéristiques correspondantes étant définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.



Il doit également délivrer le logement en bon état d'usage et de réparation, assurer au locataire une jouissance paisible, entretenir les locaux en état de servir et y faire toutes les réparations nécessaires, autres que locatives.



Si la loi permet aux parties de convenir, par une clause expresse, que le locataire prendra à sa charge certains travaux moyennant une réduction de loyer, le bailleur ne peut toutefois s'exonérer par ce moyen de l'obligation de délivrance prévue à l'alinéa 1er du texte.



En l'espèce, il ressort du diagnostic établi le 29 avril 2021 par l'association des Compagnons Bâtisseurs, dans le cadre du dispositif public de lutte contre l'habitat indigne, que le logement donné à bail ne correspondait pas aux normes de décence en ce qui concerne l'installation électrique, le chauffage, la ventilation, la protection contre les infiltrations d'eau et la production d'eau chaude sanitaire.



Il résulte cependant d'un courrier adressé le 23 juin 2021 par le préfet du Var au maire de la commune des [Localité 3] que ces désordres ne justifiaient pas de mettre en oeuvre la procédure de l'article L 1331-26 du code de la santé publique relative à la résorption de l'habitat insalubre, mais nécessitaient uniquement une mise en conformité au regard des prescriptions du règlement sanitaire départemental dans le cadre de ses pouvoirs de police.



Il s'en déduit que, le bien loué n'étant pas inhabitable, Madame [C] ne peut poursuivre la répétition de la totalité des loyers versés, mais peut seulement prétendre à une réfaction du montant du loyer à concurrence de moitié.





Sur l'obligation du preneur de laisser exécuter les travaux de mise en conformité :



Suivant l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution des travaux de mise en conformité du logement aux normes de décence, et plus généralement pour tous travaux d'entretien ou d'amélioration des parties communes ou privatives de l'immeuble.



Par lettre de son conseil du 15 juin 2021, la société ABRIALIS a sommé Madame [C] de lui communiquer ses disponibilités pour arrêter un planning de travaux, et celle-ci a répondu le 24 juin qu'elle n'avait d'autre choix que de proposer la journée du samedi car elle exigeait d'être présente pour 'surveiller' les agissements de son gérant.



Ce faisant, la locataire n'a pas respecté l'obligation mise à sa charge par la loi et a fait obstacle à la réalisation des travaux, de sorte qu'elle ne peut prétendre à une réfaction du loyer pour toute la période de location postérieure.





Sur la dette de loyer :



Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, la société ABRIALIS produit un décompte faisant apparaître une dette de loyer de 4.162 euros au 29 avril 2022, terme du bail, tandis que Madame [C] ne justifie pas de paiements devant venir en déduction de cette créance, de sorte que ce montant a été justement retenu par le premier juge.





Sur la régularisation des charges :



La demande afférente à une participation aux taxes d'enlèvement des ordures ménagères n'est pas nouvelle en cause d'appel, puisque son montant apparaissait déjà dans le décompte produit en première instance.



En revanche, les pièces produites aux débats ne permettent pas à la cour de déterminer les sommes dues par la locataire au titre de ses consommations d'eau et d'électricité. En effet:

- l'état des lieux d'entrée ne comporte aucun relevé des index,

- le compteur électrique individuel n'a été installé qu'après le rapport de visite de l'association des Compagnons Bâtisseurs,

- aucune facture d'eau n'est communiquée,

- enfin et surtout, le bailleur ne s'explique pas sur la ventilation des consommations entre les différents lots de l'immeuble.



Il convient en conséquence de considérer que la société ABRIALIS ne rapporte pas la preuve d'une créance de charges excédent le montant des provisions perçues.





Sur la disparition des éléments de cuisine :



La cour observe que le contrat de bail contient des stipulations contradictoires à cet égard, puisqu'il mentionne que le logement dispose d'une cuisine équipée à l'état neuf, tout en mettant à la charge du locataire les travaux d'installation d'une cuisine.



D'autre part, le procès-verbal dressé le 29 avril 2022 par Maître [K], huissier de justice, à l'effet d'établir contradictoirement l'état des lieux de sortie ne mentionne aucune réserve de la part du gérant de la société ABRIALIS quant à la disparition de certains meubles.



Le rejet de cette demande doit donc être confirmé.







Sur le stationnement abusif du véhicule du locataire :



Le bail stipulait au profit du locataire la jouissance d'un emplacement de parking, qui n'était cependant pas précisément déterminé. 



En outre, la société ABRIALIS ne rapporte pas la preuve du préjudice que lui aurait causé le stationnement du véhicule de la locataire en dehors de l'emplacement prévu à cet effet.



Le rejet de cette demande sera donc également confirmé.





Sur le compte entre les parties :



En vertu des motifs qui précèdent, Madame [C] est créancière d'une somme de 8.100 euros au titre de la réfaction du loyer pour la période échue entre le 1er avril 2019 et le 30 juin 2021, outre 600 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, tandis que la société ABRIALIS détient une créance de 4.162 euros au titre des loyers demeurés impayés à compter du 1er juillet 2021 jusqu'au terme du bail. Après compensation, la locataire sortante reste donc créancière d'une somme de 4.538 euros.





Sur les dépens et les frais irrépétibles :



La société ABRIALIS, partie perdante, doit être condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel.



L'équité commande en outre de la condamner, sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, à payer à Maître Jenny CARLHIAN une somme de 2.000 euros au titre de l'assistance prêtée à l'appelante dans le cadre de l'aide juridictionnelle totale dont elle bénéficie.



La demande formée au titre de l'assistance prêtée en première instance est en revanche irrecevable car elle n'émane pas du conseil qui lui avait été désigné à l'époque.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a fixé la créance de la société ABRIALIS à la somme de 4.162 euros au titre d'un reliquat de loyer pour la période échue entre le 1er juillet 2021 et le 29 avril 2022, et débouté celle-ci de ses autres prétentions,





L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :





Juge que Madame [M] [C] est créancière d'une somme de 8.100 euros au titre de la réfaction du montant du loyer pour la période antérieure au 30 juin 2021, outre celle de 600 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,





Prononce la compensation entre les créances respectives des parties,





Condamne en conséquence la société ABRIALIS à verser à Madame [C] la somme de 4.538 euros,







Condamne la société ABRIALIS aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle dont bénéficie l'appelante,







Condamne la société ABRIALIS à verser à Maître Jenny CARLHIAN la somme de 2.000 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique,





Déclare irrecevable la demande formée en application de ce texte au titre de l'assistance prêtée en première instance au bénéficiaire de l'aide juridictionnelle.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT