Cour d'Appel · 8ème chambre — 23 octobre 2024

N° RG 22/06224 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OQGB















Décision du Juge des contentieux de la protection de VILLEFRANCHE SUR SAONE

au fond du 05 juillet 2022



RG : 22/00119











[B]



C/



[S]

[P]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 23 Octobre 2024







APPELANTE :



Mme [N] [B]

née le 26 Mai 1978 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Adeline LOUIS, avocat au barreau de LYON, toque : 1942

Ayant pour avocat plaidant Me Alexandre BECAUD, avocat au barreau de LYON





INTIMÉS :



M. [W] [S]

né le 12 Mai 1961 à [Localité 7] (69)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Mme [C] [D] [P] épouse [S]

née le 01 Novembre 1960 à [Localité 6] (69)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentés par Me Guillaume VANNESPENNE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, toque : 1929



 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 02 Septembre 2024



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Septembre 2024



Date de mise à disposition : 23 Octobre 2024



Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.



Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Nathalie LAURENT, conseiller







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



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EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé signé le 1er juillet 2017, M. [W] [S] et Mme [C] [P] son épouse ont consenti à M. [F] [Y] et à Mme [N] [B] une location portant sur une maison située lieudit "Le Monnet" à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 950 € et de provisions mensuelles sur charges de 30 €. Les conditions générales de ce contrat prévoyaient sa résiliation de plein droit en cas d'impayé de loyer non régularisé dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de payer.



M. [F] [Y] ayant donné congé le 28 mai 2019 et trois échéances de loyers demeurant impayées, les époux [S] ont, le 10 novembre 2021, fait délivrer Mme [N] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2 969,88 €, outre les frais.



Soutenant que les causes du commandement de payer n'avaient pas été apurées dans les deux mois de sa délivrance, les bailleurs ont, par exploit du 8 mars 2022, fait assigner la locataire devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Villefranche-sur-Saône, lequel a, par jugement réputé contradictoire rendu le 5 juillet 2022, statué ainsi': 


Constate la recevabilité de l'action intentée par Mme [C] [S] et M. [W] [S], 

Constate que le contrat signé le 1er juillet 2017 entre Mme [C] [S] et M. [W] [S] et Mme [N] [B] concernant le bien situé [Adresse 3] s'est trouvé de plein droit résilié le 11 janvier 2022 par l'application de la clause résolutoire contractuelle, 

Condamne Mme [N] [B] à payer à Mme [C] [S] et M. [W] [S] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, 

Dit que faute pour Mme [N] [B] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois, après la signification par huissier d'un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision, demeuré infructueux, 

Rappelle qu'aux termes de l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, «'les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire'», 

Déboute Mme [C] [S] et M. [W] [S] de leurs demandes en condamnation au titre des dommages et intérêts,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffier aux services de la préfecture du Rhône en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, 







Condamne Mme [N] [B] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 novembre 2021, de la dénoncé à la CCAPEX, de l'assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure, 

Condamne Mme [N] [B] à payer à Mme [C] [S] et M. [W] [S] la somme de 150 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

Rejette les autres demandes, 

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. 




Le tribunal a retenu en substance': 


Que les conditions de la mise en jeu de la clause résolutoire sont réunies et que la procédure est régulière';

Que l'apurement tardif de la dette n'a pas d'effet sur l'acquisition de la clause résolutoire'; 

Qu'en l'absence de comparution de la locataire et d'information sur sa situation personnelle, il n'y a pas lieu, même d'office, de suspendre les effets de la clause résolutoire';

Qu'aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Mme [B]. 




Par déclaration en date du 9 septembre 2022, Mme [N] [B] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs.



***



Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 7 juin 2023 (conclusions d'appelant n°2), Mme [N] [B] demande à la cour': 




Vu l'article 700 du Code de procédure civile, 

Vu la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, 

Vu l'article 1719 du Code civil, 

Vu les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution,





Infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de Villefranche-sur-Saône du 5 juillet 2022 en ce qu'il a : (reprise du dispositif du jugement attaqué),

Statuant à nouveau : 





A titre principal 

Débouter les époux [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétention,





A titre subsidiaire

Suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder les délais de grâce les plus longs à Mme [B], 





En tout état de cause 

Condamner les époux [S] à fournir à leur locataire Mme [N] [B] un nouveau jeu de clefs pour la maison d'habitation située [Adresse 1] sous peine d'astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, 

Condamner les époux [S] à payer à Mme [N] [B] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamner les époux [S] aux entiers dépens. 




Elle y expose qu'à compter du mois de mai 2021, elle a emménagé temporairement chez ses parents en raison de la maladie de son père, atteint d'une grave maladie, et ce, jusqu'au décès de celui-ci en mars 2022. Elle affirme que pendant cette période, elle a omis de payer les loyers et qu'elle n'a pas été au courant de la procédure engagée par les bailleurs. Elle fait valoir qu'elle a procédé au paiement de l'intégralité de la dette locative dès qu'elle en a été avisée. 



Elle précise qu'elle n'est pas redevable d'une somme de 554,18 € comme l'affirment les intimés dans leurs conclusions, mais d'une somme de 130,25 € correspondant à des frais d'huissier indus. Concernant l'échec de la négociation amiable, elle prétend qu'il est imputable à l'intervention de l'huissier mandaté par les époux [S] qui est revenu sur l'accord trouvé avec son conseil en ajoutant par email des conditions qui n'avaient pas été évoquées préalablement par téléphone.



A titre subsidiaire, elle fait valoir qu'elle s'acquitte rigoureusement des indemnités d'occupation mises à sa charge par le tribunal, alors même qu'elle n'a plus eu accès au logement pendant une longue période, depuis la perte des clefs au mois de juillet 2021, jusqu'à leur envoi par l'huissier mandaté par les époux [S] en décembre 2022. Elle renonce dans ces conditions à sa demande de condamnation des époux [S] à lui fournir un nouveau jeu de clefs, sous peine d'astreinte.



***



Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 9 juin 2023 (conclusions n°2), M. [W] [S] et Mme [C] [P] épouse [S] demandent à la cour': 




Vu les articles 7 et 24 de la loi du 06 juillet 1989,

Confirmer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions,

Subsidiairement et si par impossible la cour ne constatait pas la résiliation du contrat de bail : 

Prononcer, autant que de besoin, la résiliation du contrat de bail en raison des manquements graves de Mme [N] [B] à ses obligations contractuelles,

Confirmer le jugement pour le surplus,

En tout état de cause, 

Condamner Mme [N] [B] à payer à M. [W] [S] et à Mme [C] [S] la somme de 2 880,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [N] [B] aux entiers dépens, comprenant ceux de l'appel. 




En fait, ils font valoir que dès avant la maladie du père de la locataire, celle-ci s'acquittait irrégulièrement des loyers comme en attestent les nombreuses relances qu'ils lui ont adressées. Ils précisent que le paiement de la dette n'est intervenu qu'à la faveur de l'assignation délivrée et qu'alors que le frère de la locataire se proposait de vider les lieux, ils ont dû refaire les clés qui avaient été jetées. Ils ajoutent que suite au jugement, Mme [B] a sollicité un accord négocié sur les conditions de son départ des lieux mais qu'elle a néanmoins maintenu son appel et a présenté une demande de remise de clés sous astreinte, suite à laquelle ils lui ont fait transmettre un énième jeu de clés. 



En droit, ils font valoir que la clause résolutoire a produit ses effets, soulignant qu'à la date du certificat d'hospitalisation produit et concernant le père de Mme [B], cette dernière cumulait 7 mois d'impayés de loyers. Ils soulignent qu'ils doivent pour leur part faire face aux échéances de remboursement de leur prêt immobilier. Ils doutent que la locataire n'ait pas été au courant de la procédure puisque lors de l'audience, M. [Y] s'est présenté à l'audience sans pouvoir écrit et que la locataire avait indiqué avoir apuré sa dette à l'assistante sociale chargé d'adresser au juge un diagnostic social et financier. En tout état de cause, ils font valoir que la situation financière de Mme [B] ne semble pas pérenne puisqu'elle reconnaît être sans emploi et percevoir des aides de la CAF. Ils ajoutent que le simple fait que l'arriéré locatif ait été soldé ne saurait permettre de lui octroyer des délais de grâce de manière rétroactive et de considérer que la clause résolutoire n'a pas joué, d'autant plus qu'il existe encore un arriéré de loyer de 558,16 €, 



Ils s'opposent à la demande de remise des clés, justifiant d'un nouvel envoi de celles-ci par lettre recommandée avec AR du 16 décembre 2022.



***



Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions. 



MOTIFS,



Sur la demande en constat de la résiliation du bail :



Il n'est pas discuté et il est régulièrement justifié de la recevabilité de cette demande, une copie de l'assignation ayant été notifiée à la Préfecture du Rhône et les bailleurs ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le tout dans les conditions forme et de délais prévues aux dispositions ds II et III de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.



Sur le fond, le premier juge a fait application de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, lequel prévoyait alors que «'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'». 



En l'espèce, les conditions générales du bail signé le 1er juillet 2017 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 novembre 2021 pour la somme en principal de 2 969,88 €. Mme [N] [B] ne conteste pas qu'elle ne s'est pas acquittée de cette somme dans les deux mois du commandement, n'ayant apuré sa dette que postérieurement à l'assignation qui lui a été délivrée le 8 mars 2022. 



Pour s'opposer néanmoins au constat de la résiliation du bail, l'appelante fait valoir qu'elle n'aurait pas été informée de la procédure engagée par les époux [S]. Or, à supposer que la locataire n'ait pas relevé sa boîte aux lettres pendant près de 6 mois et qu'elle soit restée dans l'ignorance de la procédure en résiliation de bail la concernant, cette situation ne serait en aucun cas imputable aux bailleurs mais témoignerait d'une négligence particulièrement prolongée de Mme [B] elle-même, alors même que son père était hospitalisé dans le même département que les lieux loués.



Par ailleurs, le paiement de la dette locative avant l'audience n'est pas de nature à faire échec au jeu de la clause résolutoire comme justement retenu par le premier juge qui a ainsi régulièrement constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 11 janvier 2022.



Sur la demande subsidiaire de suspension des effets de la clause résolutoire':



L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoit que «'le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (') Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet'».



En l'espèce, Mme [B] ne justifie toujours pas de sa situation financière, se prévalant uniquement de sa bonne foi en faisant valoir qu'elle a apuré la dette locative et qu'elle s'acquitte désormais des indemnités d'occupation mises à sa charge.



Or, les bailleurs soulignent que les retards de paiement des loyers sont fréquents depuis plusieurs années et ils produisent pour en rapporter la preuve les nombreuses relances adressées à la locataire entre août 2020 et mars 2021. La cour constate que Mme [B], qui invoque uniquement la maladie de son père pour expliquer ses retards de paiement à compter de mai 2021, ne s'explique pas sur ses retards de paiement des loyers antérieurs. 







Dans ces conditions, il sera jugé que le paiement intégral de la dette locative en 2022 et la circonstance que Mme [B] s'acquitterait désormais avec régularité des indemnités d'occupation mises à sa charge ne sont pas des circonstances suffisantes justifiant la suspension des effets de la clause résolutoire. L'appelante sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef. 



Le jugement attaqué, en ce qu'il a constaté la résiliation du bail et autorisé les époux [S] à poursuivre l'expulsion de Mme [B], sera confirmé.



Sur les autres demandes :



La cour constate que les époux [S] justifient avoir transmis en décembre 2022 un nouveau jeu de clés à l'appelante, ce que cette dernière reconnaît. La demande de Mme [B] de condamnation des intimés sous astreinte à lui remettre les clés sera en conséquence rejetée. 



La cour confirme la décision attaquée qui a condamné Mme [B], partie perdante, aux dépens de première instance et à payer aux époux [S] la somme de 150 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 



Mme [N] [B], partie perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d'appel et elle est déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



La cour condamne en outre à hauteur d'appel Mme [B] à payer aux époux [S] la somme de 2'880 € à valoir sur l'indemnisation de leurs frais irrépétibles. 





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement rendu le 5 juillet 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Villefranche-sur-Saône en toutes ses dispositions. 



Y ajoutant,



Rejette les demandes de Mme [N] [B] en suspension des effets de la clause résolutoire, en condamnation des bailleurs à lui remettre sous astreinte les clés des lieux loués et au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,



Condamne Mme [N] [B] aux dépens de l'instance d'appel,



Condamne Mme [N] [B] à payer à M. [W] [S] et Mme [C] [P] épouse [S] la somme de 2'880 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.









LE GREFFIER LE PRESIDENT