Cour d'Appel · 8ème chambre — 23 octobre 2024

N° RG 22/07109 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OSMW















Décision du Juge des contentieux de la protection de Saint-Etienneau fond du 02 août 2022



RG : 22/01352











[V]



C/



S.A. ALLIADE HABITAT





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRET DU 23 Octobre 2024







APPELANTE :



Mme [P] [V]

née le 20 Novembre 1977 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]



(bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/017191 du 20/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon)



Représentée par Me Fabienne CHALFOUN, avocat au barreau de LYON, toque : 1737





INTIMÉE :



La SA ALLIADE HABITAT, Société Anonyme de HLM à conseil d'administration, immatriculée sous le SIREN 960 506 152, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, prise en son agence de [Localité 3] sise [Adresse 1] à [Localité 3] et venant aux droits de la SA D'HLM CITE NOUVELLE, SA de HLM à conseil d'administration, qui était immatriculée sous le SIREN 564501377, dont le siège social était sis [Adresse 1] à [Localité 3] et qui a été radiée le 04 août 2021, venant elle-même aux droits de la société LE TOIT FAMILIAL



Représentée par Me Laurence CHANTELOT de la SELARL SELARL CHANTELOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de ROANNE





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Date de clôture de l'instruction : 02 Septembre 2024



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Septembre 2024



Date de mise à disposition : 23 Octobre 2024



Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.







Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Nathalie LAURENT, conseiller



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



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EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé signé le 16 avril 2021, la SA d'HLM Cité Nouvelle a consenti à Mme [P] [V] une location portant sur un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 320,48 € et de provisions mensuelles sur charges de 155,65 €. 



Le 18 janvier 2022, la SA Alliade Habitat, venant aux droits de la SA d'HLM Cité Nouvelle a fait délivrer Mme [P] [V] un commandement de payer pour la somme en principal de 3 700,83 €, outre les frais.



Soutenant que les causes du commandement de payer n'avaient pas été apurées dans les deux mois de sa délivrance, la société bailleresse a, par exploit du 23 mars 2022, fait assigner la locataire devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne, lequel a, par jugement contradictoire rendu le 2 août 2022, statué ainsi': 


Constate la recevabilité de l'action intentée par à la SA Alliade Habitat, 

Constate que le bail conclu le 16 avril 2021 entre à la SA Alliade Habitat et Mme [P] [V] concernant le bien situé [Adresse 4] à [Localité 3] s'est trouvé de plein droit résilié le 19 mars 2022 par l'application de la clause résolutoire contractuelle, 

Condamne Mme [P] [V] à payer à à la SA Alliade Habitat 

la somme de 6'264,92 € actualisée au 20 mai 2022, échéance du mois d'avril incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3'700,83 € et à compter du jour du présent jugement pour le surplus, 

une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, 

Dit que faute pour Mme [P] [V] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois, après la signification par huissier d'un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision, demeuré infructueux, 

Rappelle qu'aux termes de l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, «'les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire'», 

Rejette les autres demandes,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Mme [P] [V] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 janvier 2022, de la dénoncé à la CCAPEX, de l'assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure, 

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. 




Le tribunal a retenu en substance': 


Que les conditions de la mise en jeu de la clause résolutoire sont réunies et que la procédure est régulière';

Qu'en considération de l'importance de la dette locative ainsi que de l'absence d'information concernant les ressources de la locataire, il convient de retenir que la créance ne pourrait pas être résorbée dans les délais légaux'; que dès lors, il n'y a pas lieu, même d'office, de suspendre les effets de la clause résolutoire';

Que les mêmes raisons commandent de dire n'y avoir lieu à délais de paiement.




Par déclaration en date du 24 octobre 2022, Mme [P] [V] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs.



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Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 20 janvier 2023 (conclusions d'appel), Mme [P] [V] demande à la cour': 




Vu l'article 1343-5 du Code Civil,

Vu le jugement du 2 août 2022,

Vu les pièces, 

DECLARER RECEVABLE ET FONDE l'appel interjeté par Mme [P] [V],

Y faisant droit, 

INFIRMER la décision entreprise et, statuant à nouveau,

JUGER que Mme [P] [V] bénéficiera de délais de paiement pour apurer sa dette, et versera 50 €/mois à ce titre,

JUGER que les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

REJETER toute demande plus ample ou contraire.




Elle critique la décision du premier juge qui a rejeté sa demande de délais de paiement suspensif au motif de l'absence d'information sur ses ressources et elle expose qu'elle exerçait une activité salariée d'employée à domicile, qu'elle a été victime d'un accident du travail et que, ne pouvant plus exercer son métier, elle a été licenciée. Elle rapporte avoir par la suite rencontré des difficultés dans le traitement de son dossier de reconnaissance de handicap et elle précise que la société bailleresse a été informée de ces difficultés. Elle déplore que la CAF ait suspendu le versement des APL, ce qui a aggravé sa situation. Elle indique qu'elle n'a pas pu se déplacer pour l'établissement du diagnostic social et financier mais qu'il ne s'agit pas d'un refus de sa part. 



Au soutien de sa demande de délais de paiement suspensif à hauteur d'appel, elle expose qu'elle perçoit désormais 127 € par mois d'APL, qu'elle est inscrite à Pôle Emploi et perçoit une indemnité de 1'647,90 € comprenant une formation et qu'elle percevra ensuite une allocation de l'ordre 800 €. Elle indique que ses ressources font l'objet d'une saisie sur salaire et qu'elle a un enfant à charge.



***



Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 28 août 2024 (conclusions d'intimée et d'appelante à titre incident n°2), la SA Alliade Habitat demande à la cour': 




Vu l'article 1343-5 du Code civil, 

Vu les pièces versées au dossier, 





JUGER régulier mais mal fondé l'appel de Mme [P] [V] à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne le 02 août 2022,

DEBOUTER Mme [P] [V] de ses demandes tendant à voir infirmer le jugement entrepris, « juger qu'(elle) bénéficiera de délais de paiement pour apurer sa dette, et versera 50 € /mois à ce titre », « juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus » et « rejeter toute demande plus ample ou contraire »,

CONFIRMER en conséquence le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne le 02 août 2022 en ce qu'il a constaté la recevabilité de l'action intentée par la SA Alliade Habitat ; constaté que le bail conclu le 16 avril 2021 c'est trouvé de plein droits résilié le 19 mars 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle ; condamné Mme [P] [V] à payer à sa bailleresse la somme de 6 264,92 €, actualisée au 20 mai 2022, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.700,83 € et à compter du jour du jugement pour le surplus ; condamné Mme [P] [V] à payer à sa bailleresse une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; dit que faute pour Mme [P] [V] d'avoir libéré les lieux de son plein gré il sera procédé à son expulsion ; condamné Mme [P] [V] aux dépens,

CONDAMNER Mme [P] [V] à payer à la SA Alliade Habitat la somme de 13'437,12 €, selon décompte arrêté à la date du 27 août 2024,

CONDAMNER Mme [P] [V] à verser à la SA Alliade Habitat une somme de 2'000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Mme [P] [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel,

DEBOUTER Mme [P] [V] de toutes demandes qui seraient contraires à celles présentées par la SA Alliade Habitat. 




Elle fait valoir que l'appelante, qui se présente comme un débiteur malheureux, est en réalité un débiteur de mauvaise foi et elle conteste que l'intéressée l'ait informée de difficultés. Elle expose que la dette s'est constituée dès l'origine du bail et que Mme [V] n'a effectué qu'un unique paiement de 400 € entre les mains de l'huissier de justice en 2022. Elle souligne que la dette ne cesse en conséquence d'augmenter et que cette dette n'est pas seulement due à une suspension des APL. 



Elle ajoute que Mme [V] a finalement quitté les lieux le 8 juin 2023 et elle actualise le montant de la dette locative.



***



Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions. 







MOTIFS,



Sur la demande en paiement':



En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;



En l'espèce, il résulte du relevé de compte locataire produit par la société Alliade Habiat et non-contesté par l'appelante que cette dernière est débitrice d'un arriéré de loyer et de charges, après imputation d'une indemnité pour réparations locatives et après restitution des dépôts de garantie, d'un montant de 13'437,12 €.



Le jugement attaqué, en ce qu'il a condamné Mme [P] [V] à payer à la SA Alliade Habitat un arriéré locatif, sera confirmé dans son principe et modifié dans le quantum de la condamnation qu'il convient de porter à la somme de 13'437,12 €.



Sur la résiliation du bail et la demande de délais de paiement suspensifs :



L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoyait que «'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'».



En vertu des articles 1224 et suivants du Code civil, la résolution peut toujours être demandée en justice, le cas échéant avec dommages et intérêts, le juge appréciant alors souverainement la réalité de l'inexécution alléguée et le cas échéant si celle-ci est suffisamment grave pour justifier le prononcé résolution du contrat.



En cas de constat de la résiliation de plein droit du bail par l'effet d'une clause résolutoire, comme en cas de prononcé judiciaire de la résiliation du bail, il est possible de conditionner cette résiliation à l'hypothèse du non-respect de délais de paiement accordés au locataire de bonne foi en situation d'apurer sa dette locative.



En l'espèce, il n'est pas prétendu, et encore moins justifié, que les conditions générales du bail signé le 16 avril 2021 contiendraient une clause résolutoire. D'ailleurs, le commandement de payer qui a été délivré le 18 janvier 2022 ne vise aucune clause résolutoire et la SA d'HLM Alliade Habitat ne demandait pas, aux termes de son assignation, le constat de la résiliation du bail par le jeu d'une telle clause. Dès lors, le premier juge ne pouvait pas constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire qui aurait joué. 



En réalité, la société bailleresse sollicitait le prononcé de la résiliation du bail pour manquements graves de la locataire à ses obligations contractuelles. A cet égard, la SA d'HLM Alliade Habitat produit un relevé de compte locataire montrant que les paiements effectués par Mme [V] par chèques ou par carte bancaire ont tous été rejetés pour défaut de provision. Le seul paiement encaissé par le bailleur est une somme de 400 € qui a été reversée par l'huissier de justice. Ainsi, l'impayé n'a cessé d'augmenter et la défaillance de la locataire dans le paiement de ses loyers et charges est largement caractérisée. 



Ce manquement est d'une gravité particulière, d'abord parce qu'il porte sur l'une des obligations principales du contrat de bail, ensuite parce que ce manquement, qui perdurait déjà depuis plus d'un an au jour de l'audience devant le premier juge, s'est poursuivi jusqu'au départ de la locataire des lieux. Dès lors, la cour constate que le manquement grave et récurrent de Mme [V] à ses obligations contractuelles justifiait le prononcé judiciaire de la résiliation du contrat de bail. 



En l'absence de clause résolutoire dont les effets pourraient être suspendus, Mme [V] ne sollicite pas utilement la suspension des effets d'une clause clause à la faveur de délais de paiement. L'appelante n'est pas d'avantage fondée à solliciter la suspension des effets d'un prononcé judiciaire de la résiliation du bail puisque, comme justement retenu par le premier juge, l'importance de la dette ne permettait pas d'envisager sa résorption dans le délai maximal de délais de paiement pouvant être accordés. La cour relève que même à hauteur d'appel, l'appelante ne justifie pas d'une reprise du paiement des loyers courants, ce qui constitue pourtant un préalable de bon sens pour envisager sérieusement l'apurement de la dette locative de manière échelonnée, sans quoi la dette se reconstuerait aussitôt.



Dès lors, le jugement attaqué est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande présentée par Mme [P] [V] tendant à se voir octroyer des délais de paiement qui soient suspensifs de la résiliation du bail.



Au final, la cour confirme le jugement attaqué sur le principe de la résiliation du bail et, par substitution de motifs, dit qu'il n'y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu d'une clause résolutoire qui aurait pris effet le 19 mars 2022, mais de prononcer, à la date où le premier juge a statué, la résiliation judiciaire du bail aux tords de la locataire. 



Sur les autres demandes :



La cour confirme la décision attaquée qui a condamné Mme [P] [V], partie perdante, aux dépens de première instance. 



Mme [P] [V], partie perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d'appel et elle est en outre condamnée à payer à la SA Alliade Habitat la somme de 600 € à valoir sur l'indemnisation de leurs frais irrépétibles. 





PAR CES MOTIFS,



La cour, 



Confirme le jugement rendu le 2 août 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne en toutes ses dispositions, sauf :




d'une part, à prononcer à la date du 2 août 2022 la résiliation du bail signé le 16 avril 2021 entre la SA d'HLM Cité Nouvelle et Mme [P] [V] portant sur un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 3],





d'autre part, à porter le quantum de la condamnation de Mme [P] [V] à la somme de 13'437,12 €, 




Y ajoutant,



Condamne Mme [P] [V] aux dépens de l'instance d'appel,



Condamne Mme [P] [V] à payer à la SA Alliade Habitat la somme de 600 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.







LE GREFFIER LE PRESIDENT