Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 23 octobre 2024

23/10/2024



ARRÊT N° 337/24



N° RG 22/02612

N° Portalis DBVI-V-B7G-O4RT

CR - SC



Décision déférée du 12 Mai 2022

TJ d'ALBI - 21/01555

M.GIORGIUTTI













S.A.S. CINQ E





C/



[V] [B]

[Y] [B]

[P] [B]

[N] [B] épouse [H]



























INFIRMATION





Grosse délivrée



le 23-10-2024



à



Me [N] CANTALOUBE-FERRIEU

Me Sophie DEJEAN

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT TROIS OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***







APPELANTE



S.A.S. CINQ E

[Adresse 12]

[Localité 14]



Représentée par Me Nicolas RAMONDENC de la SELEURL NICOLAS RAMONDENC, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant) et par Me Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat au barreau de TOULOUSE (postulante)









INTIMES



Monsieur [V] [B]

[Adresse 11] 

[Localité 16]



Monsieur [Y] [B]

[Adresse 20]

[Localité 15]



Monsieur [P] [B]

[Adresse 2] 

[Localité 13]



Madame [N] [B] épouse [H]

[Adresse 9] 

[Localité 13]



Représentés par Me Sophie DEJEAN, avocat au barreau de TOULOUSE







COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. ROUGER, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



C. ROUGER, présidente

A.M. ROBERT, conseiller 

S. LECLERCQ, conseiller



qui en ont délibéré.





Greffière : lors des débats N.DIABY





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. ROUGER, présidente et par M. POZZOBON, greffière







EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE







Par acte notarié du 8 juillet 2020, M. [V] [B], Mme [M] [B], M. [P] [B], Mme [N] [B] épouse [H] et M. [Y] [B] (consorts [B]) ont consenti à la Sas Cinq E une promesse unilatérale de vente, au prix de 310.000 euros, d'un immeuble à usage d'habitation avec terrain attenant sis [Adresse 1] à [Localité 18] (81) et figurant au cadastre sous les références BA [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], outre une contenance de 13a 67ca sur une parcelle cadastrée BA [Cadastre 3].



Cette promesse de vente était consentie jusqu'au 2 avril 2021 et prévoyait le versement d'une indemnité d'immobilisation de 15.500 euros dans un délai de 10 jours ainsi qu'un certain nombre de conditions suspensives, dont l'obtention d'un permis d'aménager un lotissement purgé de tout recours, étant précisé que la demande de permis devait être déposée dans un délai de 45 jours et que le permis devait être délivré au plus tard le 1er décembre 2020.



La Sas Cinq E a déposé une demande de permis d'aménager le 25 août 2020, complétée le 7 octobre 2020, et s'est vue opposer un refus par arrêté municipal du 3 décembre 2020.



Par courriers des 25 mai et 24 juin 2021, les consorts [B] ont adressé à la société Cinq E, sans succès, une mise en demeure de verser l'indemnité d'immobilisation.



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Par acte d'huissier délivré le 14 octobre 2021, [V], [P], [N] et [Y] [B] ont fait assigner la Sas Cinq E devant le tribunal judiciaire d'Albi aux fins de la voir notamment condamner au paiement de 15.500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts de retard à compter de la mise en demeure du 25 mai 2021.



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Par jugement du 12 mai 2022, le tribunal judiciaire d'Albi, a :




condamné la Sas Cinq E à payer à [V], [Y], [P] et [N] [B] la somme de 15.500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2021,

condamné la Sas Cinq E aux dépens,



condamné la Sas Cinq E à payer à [V], [Y], [P] et [N] [B] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles,

rappelé l'exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

Le premier juge a retenu que le délai contractuel pour le dépôt de la demande de permis d'aménager expirait, en application des articles 640 et suivants du code de procédure civile, le 24 août 2020 à minuit alors que la demande de permis avait été déposée le 25 août 2020 ; qu'en outre cette demande de permis d'aménager comportait des manquements nombreux et évidents aux règles du Plu, ayant motivé le refus, révélant la mauvaise foi de son auteur. Il a déduit du tout que la Sas Cinq E ne pouvait se prévaloir de la condition suspensive pour ne pas verser ou obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation relevant de surcroît qu'elle n'avait pas respecté les modalités contractuelles imposées pour solliciter une telle restitution.




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Par déclaration du 11 juillet 2022, la Sas Cinq E a relevé appel de toutes les dispositions de ce jugement.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 février 2023, la Sas Cinq E, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, de : 



Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tous les cas mal fondées, 



- infirmer la décision entreprise,


juger que la société Cinq E a accompli toutes les diligences en vue de l'obtention du permis d'aménager,

juger que la demande de permis d'aménager a fait l'objet d'un refus de la part des services de la mairie,

juger par conséquent que la condition suspensive relative à l'obtention du permis d'aménager a défailli,

juger qu'aucune indemnité d'immobilisation ne saurait être due par la société Cinq E aux consorts [B],

débouter les consorts [B] de leurs demandes de condamnation de la société Cinq E au règlement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

condamner les consorts [B] à verser à la société Cinq E la somme de 3.500 € application de l'article 700 du Cpc ainsi qu'aux entiers dépens. 






Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 novembre 2022, M. [V] [B], M. [Y] [B], M. [P] [B], Mme [N] [B] épouse [H], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1103 et suivants du code civil et de l'article 1240 du code civil, de :




 confirmer le jugement dont appel,

condamner la société Cinq E à leur payer la somme de 15.500 euros , avec intérêts de retard à compter de la mise en demeure du 25 mai 2021 au titre de l'indemnité contractuelle d'immobilisation, 

condamner la société Cinq E au paiement de la somme de 5.000 euros à chacun des intimés pour procédure abusive,

condamner la société Cinq E à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. 




L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 mars 2024.



L'affaire a été examinée à l'audience du 19 mars 2024 à 14h.



SUR CE, LA COUR :



Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.



En l'espèce, la promesse unilatérale de vente objet du litige est intervenue le 8 juillet 2020 et a été consentie pour une durée expirant le 2 avril 2021.



La promesse unilatérale de vente prévoyait en autres dispositions que, au cas où le bénéficiaire n'aurait pas signé de son fait l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il serait déchu de plein droit du bénéfice de la promesse à l'expiration de ce délai sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposerait alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l'acquérir, le promettant pouvant en outre réclamer une juste indemnisation de son préjudice.



Elle comportait une clause relative à l'indemnité d'immobilisation ainsi libellée :

« 1. Constatation d'un versement par le bénéficiaire

Le bénéficiaire déposera au moyen d'un virement bancaire et au plus tard dans les dix jours des présentes, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes sur un compte dont les références bancaires sont ci-dessus indiquées, la somme de 15.500 €.

Il est précisé que, dans l'hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse sera considérée comme caduque, et le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes, et ce si bon semble au promettant.

2. Nature de ce versement

La somme ci-dessus versée ne constitue pas des arrhes (')

3. Sort du versement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :

a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s'imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

Observation étant ici faite que l'intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option (')

C ) Toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de l'un des cas suivants :

(') - si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte (').

S'il entend se prévaloir de l'un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d'expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le bénéficiaire d'avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours.

Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d'invoquer ces motifs et l'indemnité restera alors acquise au promettant. »



Il est acquis en l'espèce que la société Cinq E n'a pas procédé au versement de l'indemnité d'immobilisation de 15.500 € prévue à la convention. La première réclamation à ce titre n'a été formulée par les consorts [B] que par lettre simple du 25 mai 2021, soit postérieurement à la date d'expiration de la validité de la promesse intervenue le 2 avril 2021 à 14 h date à laquelle l'option n'a pas été levée par la société bénéficiaire ni aucun acte authentique de vente n'a été signé. 



La société Cinq E n'a formulé, ni n'avait à formuler, aucune demande en restitution d'une somme non versée par elle. 



Les consorts [B] sollicitent que la société Cinq E soit condamnée à leur verser l'indemnité d'immobilisation prévue à l'acte, et non versée en son temps, au visa du § 3 b) de la promesse, ci-dessus reproduit, dont ils déduisent qu'il les autorise à solliciter le versement de l'indemnité d'immobilisation en raison de la non réalisation de la vente promise du fait de la société bénéficiaire, soutenant que la non réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis d'aménager un lotissement lui est exclusivement imputable. 



Or le § 3 b) de la convention tel que libellé ne prévoit que l'attribution au promettant de la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, laquelle n'a pas été versée en l'espèce, et ce, dans la seule hypothèse de l'absence de réponse à une sommation délivrée par le promettant par acte extra-judiciaire de faire connaître sa décision relativement au bénéfice des conditions suspensives prévues à l'acte et à la restitution de l'indemnité d'immobilisation, sommation qui n'a pas été réalisée en l'espèce, le seul acte extra-judiciaire délivré par les consorts [B] étant constitué par l'assignation en paiement. Il ne peut donc en toute hypothèse être considéré, ainsi que le font les intimés dans leurs écritures, que la société Cinq E serait déchue du droit d'invoquer à son bénéfice la non réalisation de la condition suspensive pour échapper au paiement de l'indemnité d'immobilisation.



Cela étant, la promesse de vente était effectivement assortie d'une condition suspensive particulière relative notamment à l'obtention d'un permis d'aménager un lotissement purgé de tous recours. Il s'agissait en réalité de deux permis d'aménager, l'un concernant les parcelles BA [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] autorisant le détachement de cinq lots de terrain à bâtir, l'autre concernant les parcelles BA [Cadastre 7] et [Cadastre 8] autorisant le détachement de deux lots de terrain à bâtir, la délivrance du permis d'aménager étant stipulée comme devant intervenir au plus tard le 1er décembre 2020.



La promesse de vente portait en effet sur l'acquisition d'une part, de deux terrains à bâtir cadastrés BA [Cadastre 7] et [Cadastre 8] aux [Adresse 19] et [Adresse 10], et d'autre part de trois parcelles de terre cadastrées, pour deux d'entre elles, [Localité 17], BA [Cadastre 4] et [Cadastre 5], et pour la troisième, à prendre pour une contenance de 13 a 67 ca sur une parcelle BA n° [Cadastre 3] [Adresse 1] devant faire l'objet d'une division cadastrale conformément à un projet de division établi par la société Axiap, non produit au débat, le surplus devant être cédé par l'indivision [B] à Mme [M] [B] épouse [U].



Etait prévue au profit des fonds BA [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 4] et partie de [Cadastre 3] ainsi qu'au profit de la parcelle BA [Cadastre 6], propriété de Mme [O] [U], la création d'une servitude de passage en tout temps et heure et avec tout véhicule ainsi qu'une servitude de réseaux secs et humides sur une bande de six mètres de large dite figurant en teinte rose hachurée sur le plan de division établi par le cabinet Axiap le 9 juin 2015 et annexée à la promesse, plan non produit au débat.



 Le projet d'aménagement de lotissement n'est pas autrement défini dans l'acte de promesse unilatérale de vente produit au débat, notamment quant à ses accès possibles à la voie publique.



Il était stipulé que le bénéficiaire devrait, pour se prévaloir de ladite condition suspensive, justifier au promettant du dépôt de la demande d'autorisation d'aménager un lotissement, et ce dans le délai de 45 jours à compter de la signature de la promesse, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. Il était aussi stipulé qu'à défaut de renonciation à cette condition suspensive par le bénéficiaire ou en l'absence de l'octroi du permis d'aménager, la promesse de vente serait caduque.



Selon les dispositions de l'article 1304-3 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. Il appartient néanmoins au promettant d'établir que la non réalisation de la condition suspensive stipulée dans l'intérêt du bénéficiaire a défaillie par la faute de ce dernier.



En l'espèce, il est justifié par la société Cinq E qu'elle a déposé, contre récépissé produit au débat, à la mairie de [Localité 18], le mardi 25 août 2020, soit avec un jour ouvré de retard par rapport au délai fixé par la condition suspensive, sous le n° PA 8114420A0001, un permis d'aménager portant sur la création d'un lotissement de cinq lots sur un terrain dit sis [Adresse 21] cadastré BA [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] (pièce 2 de l'appelante). Il est aussi justifié que la demande de permis d'aménager, complétée le 7/10/2020, a fait l'objet le 3 décembre 2020 d'un refus de permis par la mairie de [Localité 18] en raison :

-de l'accès prévu sur l'espace vert public de la [Adresse 21], sans accord donné par la mairie pour la création d'un tel accès, non conforme au PlUi prévoyant que tous les terrains faisant l'objet de projet doivent être desservis par une voie publique ou privée dont l'aménagement doit répondre à l'importance des usages qu'ils supportent ou à la destination des constructions envisagées,

-de l'avis défavorable du service d'assainissement de la Communauté d'Agglomération de l'Albigeois en vigueur, en l'absence de prévision d'un dispositif de rétention/infiltration pour les surfaces imperméabilisées de la voirie,

-de l'avis défavorable du service de collecte des déchets de la même communauté d'agglomération sur la nécessité de créer soit une aire de retournement en fond d'impasse avec calcul de la giration d'un camion et autorisation de passage signée sur le domaine public, soit de rapprocher au plus près de la [Adresse 21] l'aire de présentation beaucoup plus éloignée,

-et de l'avis défavorable du service Maîtrise d'Ouvrage et Programmation des Travaux de la même communauté d'agglomération concernant la voirie et le domaine public en ce que la chaussée ne pouvait être considérée comme circulable sur 6 ml de largeur en raison du stationnement longitudinal du plan de voirie réduisant la voie de circulation à 3,50ml en sens unique, les structures de la voirie et du trottoir devaient être définies après études de sols et études de dimensionnement, la desserte en voirie publique n'était pas assurée au droit des parcelles aménagées et l'accès n'était possible [Adresse 21] que par la réalisation d'une extension de voie sur un terrain appartenant à la commune de [Localité 18] (espace vert public de la [Adresse 21]), la largeur de la chaussée de desserte était insuffisante, le positionnement des réseaux humides sous trottoir tel que prévu au plan n'était pas réaliste et devait être inversé avec les réseaux secs. Il était précisé que bien que l'aménageur indique ne pas vouloir rétrocéder le lotissement dans le domaine public, l'avis voirie défavorable était donné au titre de demande ultérieure contraire par l'association syndicale.



Le dépôt de la demande de permis d'aménager avec un jour ouvré de retard par rapport à la date de dépôt prévue à la promesse de vente ne constitue pas un manquement de la société bénéficiaire de la condition suspensive de nature à la priver du droit de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive y afférente dans la mesure où cette date est sans lien avec le refus de permis d'aménager dont elle se prévaut, lequel repose exclusivement sur les motifs d'urbanisme sus énoncés.



L'arrêté municipal portant refus du permis d'aménager est en date du 3 décembre 2020, délai relevant de l'administration. 



Ce refus ressort de motifs propres aux services d'urbanisme compétents en la matière, en premier lieu de l'absence d'autorisation de la commune de l'accès du lotissement envisagé sur un terrain de la commune, refus exprimé dans l'arrêté lui-même, le permis d'aménager déposé valant demande à ce titre ; en second lieu d'une insuffisance des voiries de desserte et des réseaux, l'avis de voirie étant expressément donné compte tenu de l'éventualité future d'une demande de l'association syndicale de rétrocession des voiries au domaine public bien que l'aménageur ait indiqué qu'il n'entendait pas rétrocéder le lotissement dans le domaine public. 



La position adoptée par les services d'urbanisme n'est pas imputable à la société Cinq E. A supposer que des maladresses ou insuffisances de conception du projet puissent être imputées à la société Cinq E, une telle situation est insuffisante pour caractériser que cette dernière ait volontairement et de mauvaise foi présenté un projet dont elle ne pouvait ignorer qu'il serait refusé, aux seules fins de se soustraire aux obligations imposées par la promesse unilatérale de vente signée. 







En conséquence, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, en l'état d'une demande de permis d'aménager effectivement déposée le 25 août 2020 et ayant fait l'objet d'un refus motivé des services de l'urbanisme le 3 décembre 2020, la condition suspensive prévue à l'acte à ce titre ne peut qu'être considérée comme défaillie, sans faute de la société Cinq E, cette dernière pouvant valablement invoquer la défaillance de la condition suspensive stipulée dans son intérêt, à laquelle elle n'a pas renoncé, la dégageant ainsi de toute obligation à l'égard des promettants. 



Il ne peut par ailleurs être reproché à faute à la société Cinq E de n'avoir pas diligenté un recours contre le refus du permis d'aménager, en l'état du refus exprimé par la mairie d'autoriser le passage sur un terrain lui appartenant pour assurer l'accès au lotissement projeté par la [Adresse 21] et des conditions de voirie imposées par l'hypothèse, exclue d'emblée par l'aménageur, d'une rétrocession future de voirie au domaine public.



La condition suspensive relative à l'obtention du permis d'aménager étant défaillie sans faute de la société Cinq E, infirmant le jugement entrepris, les consorts [B] doivent être déboutés de leur demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation. 



Succombant en leurs prétentions, les consorts [B] ne peuvent prétendre à une indemnisation pour procédure abusive. Ils supporteront in solidum les dépens de première instance, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, et les dépens d'appel. Ils se trouvent redevables d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir eux-mêmes prétendre à l'application de ce texte à leur profit.







PAR CES MOTIFS 





La Cour,



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déboute M.[V] [B], M.[Y] [B], M.[W] [B] et Mme [N] [B] épouse [H] de leur demande en paiement de l'indemnité contractuelle d'immobilisation de 15.500€ ainsi que de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,



Condamne in solidum M.[V] [B], M.[Y] [B], M.[W] [B] et Mme [N] [B] épouse [H] aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à la Sas Cinq E une indemnité de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute M.[V] [B], M.[Y] [B], M.[W] [B] et Mme [N] [B] épouse [H] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







 La greffière La présidente 









 M. POZZOBON C. ROUGER 





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