Cour d'Appel · Ch civ.1-4 expropriation — 22 octobre 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70H



Ch civ.1-4 expropriation



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 22 OCTOBRE 2024



N° RG 23/01970 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VYEU



AFFAIRE :



[D] [J]



C/



ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE-DE-FRANCE, EPFIF, pris en la personne de son représentant légal, Monsieur [I] [Z], Directeur Général ;





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Février 2023 par le juge de l'expropriation de PONTOISE

RG n° : 22/00430



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Elisabeth AFONSO-FERNANDES,



Me Stéphanie ARENA,



M. [C] [V] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [D] [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentant : Me Elisabeth AFONSO-FERNANDES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 70 et Me Bruno TURBÉ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0237







APPELANT



****************



ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE-DE-FRANCE, EPFIF, pris en la personne de son représentant légal, Monsieur [I] [Z], Directeur Général

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2608







INTIMÉ



****************



Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Monsieur [C] [V], direction départementale des finances publiques.



****************

































Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Septembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : 



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI



****************











































L'EPFIF procède à l'expropriation d'une parcelle cadastrée BO[Cadastre 1] sise à [Localité 9] (95), [Adresse 5], en nature de bois, d'une superficie de 1 626 m², appartenant à M. [J], et ce, aux fins de constituer une réserve foncière dans [Adresse 8]. La déclaration d'utilité publique est datée du 3 février 2012, a été prorogée au 3 février 2017, et l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 10 novembre 2021.



Saisi par l'EPFIF selon requête datée du 5 août 2022, le juge de l'expropriation de Pontoise a par jugement en date du 10 février 2023 fixé le montant de l'indemnité due à M. [J] à 40 349,20 euros (soit 35 772 euros au titre de l'indemnité principale et 4 577,20 euros au titre de l'indemnité de remploi), sur la base de 22 euros/m², et a condamné l'EPFIF à payer à M. [J] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Par déclaration en date du 23 mars 2023, M. [J] a relevé appel de ce jugement.



En son mémoire parvenu au greffe le 14 avril 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 18 avril 2023, qui sera suivi d'un autre mémoire déposé le 24 juillet 2023, lequel sera notifié par le greffe par une lettre recommandée avec avis de réception du 27 juillet 2023, M. [J] expose :

- que la parcelle dont s'agit est accessible par l'[Adresse 7], voie asphaltée et viabilisée, en zone AUB et UG, cette dernière étant constructible ;

- que le premier juge a retenu à tort que seuls 4 m² se trouvaient en zone UG ;

- que les conditions d'application de l'article L 322-3 du code de l'expropriation sont réunies, puisque cette parcelle est située en zone constructible au plan local d'urbanisme et est accessible ;

- que subsidiairement, il y a lieu de retenir la notion de situation très privilégiée eu égard au fait que le terrain se trouve en partie centrale de la commune, en zone résidentielle, et bien desservi ;

- qu'il verse aux débats des références portant sur des terrains à bâtir ;

- qu'en conséquence, il y a lieu de retenir une valeur de 400 euros/m², ou subsidiairement de 100 euros/m².



M. [J] demande en conséquence à la Cour :

- d'infirmer le jugement ;

- de lui allouer une indemnité de 716 440 euros (soit 650 400 euros au titre de l'indemnité principale et 66 040 euros au titre de l'indemnité de remploi) ;

- subsidiairement, de lui allouer une indemnité de 179 860 euros (soit 162 600 euros au titre de l'indemnité principale et 17 260 euros au titre de l'indemnité de remploi) ;

- de lui allouer la somme de 4 000 euros, ou subsidiairement de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans son mémoire parvenu au greffe le 12 juillet 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 21 juillet 2023 dont le commissaire du gouvernement et M. [J] ont accusé réception respectivement les 31 et 24 juillet 2023, l'EPFIF réplique :

- qu'à la date de référence (4 mars 2005), le terrain est situé en zone AUB, et non pas dans la zone UG voisine ;

- que ce terrain n'est dès lors pas constructible puisque toute construction y est interdite à l'exception de l'extension de constructions agricoles existantes ;

- que les références produites par l'appelant ont été à juste titre rejetées par le juge de l'expropriation car il s'agissait de terrains à bâtir ;

- que pour sa part, il produit des références plus adéquates ;

- qu'en retenant une valeur de 22 euros/m², le premier juge a justement apprécié les termes de comparaison qui lui étaient soumis.



L'EPFIF demande en conséquence à la Cour de :

- confirmer le jugement ;

- condamner M. [J] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.



Le commissaire du gouvernement n'a pas conclu.



MOTIFS 



Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



En vertu de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



En application de l'article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



En application de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété (soit au 10 novembre 2021).

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 10 février 2023. 



La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant l'usage effectif de l'immeuble, conformément à l'article L 215-18 du code de l'urbanisme, car il existe un plan local d'urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 4 mars 2005. Enfin il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que l'autorité expropriante compte faire du bien.



La parcelle litigieuse est en nature de bois.



En application de l'article L 322-3 du code de l'expropriation :

La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L 1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :



1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;



2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.



Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L 322-2.



Au cas d'espèce, il résulte du plan de zonage versé aux débats que le terrain litigieux se trouve intégralement en zone AUB, l'intégration d'une surface de 4 m² seulement ne pouvant résulter que d'une interprétation de la largeur du trait de ligne, même si le certificat d'urbanisme de la ville de [Localité 9] mentionne que ce terrain est situé en zones AUB et UG. D'ailleurs, les conclusions déposées par le commissaire du gouvernement au stade de la première instance indiquent bien que ce terrain est sis en zone AUB. Ladite zone AUB est à urbaniser et toute construction y est interdite sauf pour étendre des constructions agricoles existantes ; le terrain n'est donc pas placé dans une zone constructible. Or, pour être qualifié de terrain à bâtir, il doit d'une part être effectivement desservi par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, d'autre part, être situé dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d'urbanisme en tenant lieu.

Toutes les conditions ne sont pas réunies, même si le terrain querellé dispose d'un accès et de réseaux, si bien qu'il ne saurait, en l'état, être qualifié de terrain à bâtir.



La partie expropriée a versé aux débats diverses références de mutation qui ne peuvent qu'être écartées, car précisément elles portent sur des terrains à bâtir même si certaines correspondent à des terrains situés à proximité.



L'EPFIF, pour sa part, verse aux débats 23 termes de comparaison dont le premier juge a à juste titre retenu seulement une partie, motif pris de ce que ceux antérieurs à l'année 2020 étaient trop anciens. La Cour écartera celle qui porte sur un bien occupé. Enfin si la parcelle en question est située en zone privilégiée cette circonstance est prise en compte dans le prix des références portant sur des biens avoisinants. La moyenne des 13 termes retenus est de 15,78 euros/m² mais la partie expropriante a offert lors des débats de première instance celle de 22 euros/m². C'est donc à juste titre que le juge de l'expropriation a retenu cette somme, et le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.



L'équité ne commande pas d'allouer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile à l'EPFIF.



M. [J], qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel.



 PAR CES MOTIFS



- CONFIRME le jugement entrepris ;



- REJETTE la demande de l'EPFIF en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- CONDAMNE M. [D] [J] aux dépens d'appel. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



La Greffière Le Président