Cour d'Appel · Ch civ.1-4 expropriation — 22 octobre 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70H



Ch civ.1-4 expropriation



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 22 OCTOBRE 2024



N° RG 23/02501 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VZSV



AFFAIRE :



ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE



C/



[R] [S]

et autre





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Février 2023 par le juge de l'expropriation de PONTOISE

RG n° : 22/00354



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Dominique LE BRUN,



Me Christian BOUSSEREZ, 



M. [O] [X] (Commissaire du Gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE

[Adresse 14]

[Localité 21]



Autre qualité : Appelant dans 23/02395 (Fond)



Représentant : Me Dominique LE BRUN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 4 et Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS





APPELANT

****************



Monsieur [R] [S]

[Adresse 22]

[Localité 13]



Autre qualité : Intimé dans 23/02395 (Fond)



Représentant : Me Christian BOUSSEREZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 89 





Madame [N] [L] épouse [S]

[Adresse 22]

[Localité 13]



Autre qualité : Intimé dans 23/02395 (Fond)



Représentant : Me Christian BOUSSEREZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 89 





INTIMÉS



****************



Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Monsieur [O] [X], direction départementale des finances publiques.



****************

















Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Septembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : 



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI



****************

M. et Mme [S] souhaitaient vendre un bien sis à [Adresse 26], sur une parcelle cadastrée AI [Cadastre 16], d'une superficie de 852 m² ; une déclaration d'intention d'aliéner visant un prix de 180 000 euros a été adressée à la mairie et reçue le 22 novembre 2021. Celle-ci, faisant usage de son droit de préemption, a offert de fixer le montant du prix à la somme de 90 000 euros, ce que M. et Mme [S] ont refusé.



Saisi par l'EPFIF selon requête datée du 9 mai 2022, le juge de l'expropriation de Pontoise a par jugement en date du 17 février 2023 fixé le prix du bien à 123 580 euros, sur la base de 3 340 euros/m² (à savoir 3 711 euros/m² avec un abattement de 10 %, en prenant en compte la superficie de la maison d'habitation, soit 37 m²), et a condamné l'EPFIF à payer à M. et Mme [S] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Par déclaration en date du 7 avril 2023, parvenue au greffe le 11 avril 2023, puis par acte électronique daté du 11 avril 2023, l'EPFIF a relevé appel de ce jugement. Par ordonnance en date du 1er juin 2023, le président de la chambre a ordonné la jonction entre les instances enrôlées sous les n°23/02395 et 23/02501.



En son mémoire parvenu au greffe le 7 juillet 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 19 juillet 2023 dont le commissaire du gouvernement et M. et Mme [S] ont accusé réception le 21 juillet 2023, l'EPFIF expose :

- que la méthode d'évaluation retenue par le juge de l'expropriation, à savoir une méthode globale consistant à valoriser le bâti, terrain intégré, est contestable ; qu'il est préférable d'employer la méthode analytique ;

- que les références produites concernent des biens situés en zone urbaine et donc constructibles ; qu'elles ne peuvent donc être comparées au bien litigieux ;

- qu'en faisant application de la méthode analytique, un prix médian de 1 632 euros/m² peut être retenu pour le bâti, soit 60 384 euros (1 632 x 37) ;

- que s'agissant de la valeur du terrain seul, qui n'est pas un terrain à bâtir, il produit des références aboutissant à un prix moyen de 852 euros/m² soit 17 040 euros (852 x 20) ;

- que le prix total est donc de 77 424 euros ;

- que subsidiairement, s'il y avait lieu d'appliquer la méthode globale, terrain intégré, il produit des références plus pertinentes, celles versées aux débats par le commissaire du gouvernement concernant des biens situés dans une autre commune, ou à [Localité 25] mais non comparables (un pavillon de belle facture muni d'un garage), toutes ces références étant en outre situées en zone constructible ;

- qu'il faut en conséquence retenir un prix moyen, terrain intégré, de 2 203,20 euros/m², ce qui aboutit à un prix de 81 518,40 euros.



L'EPFIF demande en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement, et de fixer le prix de l'immeuble litigieux à 77 424 euros (soit 17 040 euros au titre du terrain et 60 384 euros au titre de la maison), ou subsidiairement à 81 518,40 euros (en utilisant la méthode globale).



Dans leur mémoire parvenu au greffe le 18 octobre 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée datée du 16 novembre 2023 dont le commissaire du gouvernement et l'EPFIF ont accusé réception respectivement les 15 et 18 décembre 2023, qui sera suivi d'un autre mémoire déposé le 24 juin 2024 que le greffe a notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 24 juin 2024 dont l'EPFIF et le commissaire du gouvernement ont accusé réception le 27 juin 2024, M. et Mme [S] répliquent : 

- que la mairie de [Localité 25] a utilisé à plusieurs reprises la procédure de préemption en en déléguant l'exercice à l'EPFIF ;

- que pour évaluer leur bien, il n'y a pas lieu d'écarter la méthode par comparaison avec des immeubles bâtis comparables ;

- que des termes de comparaison portant sur des biens sis à [Localité 23] ou à [Localité 28] peuvent être retenus, s'agissant de communes limitrophes ;

- qu'il importe peu que le terrain querellé ne soit pas constructible, car il peut être acquis en son état actuel sans avoir à y édifier de nouvelles constructions ;

- qu'il s'agit d'un pavillon sis dans un environnement agréable, près du centre ville et de la gare SNCF ;

- que le premier juge a pratiqué à tort un abattement de 10 %, motif pris de ce qu'il n'y avait pas de raccordement au réseau d'eau potable, alors qu'il existe une citerne, ainsi qu'une fosse septique ;

- que la mezzanine de 20 m² doit être prise en compte vu que la loi Carrez ne s'applique pas ici ;

- que le prix offert par l'EPFIF est dérisoire et aboutirait à une véritable spoliation ;

- qu'une véritable promesse de vente avait été signée le 4 novembre 2021 pour un prix de 180 000 euros auquel s'ajoutait la commission due à l'agence immobilière (8 500 euros) ; qu'il ne s'agissait pas là d'une simple proposition ;

- que subsidiairement, le prix du bien préempté pourrait être fixé à 150 000 euros, sur la base de 4 400 euros/m² ramené à 3 740 euros/m² après abattement de 15 %.



M. et Mme [S] demandent en conséquence à la Cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il leur a alloué la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et a condamné la partie adverse aux dépens ;

- l'infirmer sur le surplus ;

- fixer à 180 000 euros commission incluse le prix de vente ;

- subsidiairement, fixer le prix à 150 000 euros outre la commission due à l'agence ;

- condamner l'EPFIF au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Le 15 décembre 2023, M. et Mme [S] ont déposé une pièce supplémentaire au greffe, à savoir un rapport d'expertise daté du 6 décembre 2023, qui sera notifié aux autres parties par une lettre recommandée avec avis de réception du 7 février 2024.

Par courrier daté du 19 avril 2014, la Cour a relevé d'office l'irrecevabilité des conclusions de M. et Mme [S] qui avaient été reçues le 18 novembre 2023 soit hors délais, les conclusions d'appelant ayant été notifiées le 21 juillet 2023 soit plus de trois mois auparavant.



Les intimés ont répliqué le 4 mai 2024 que leurs conclusions avaient été déposées le 18 octobre et non pas le 18 novembre 2023. Leurs observations ont été notifiées aux autres parties par une lettre recommandée avec avis de réception du 15 mai 2024, reçue par l'EPFIF le 17 mai 2024 et par le commissaire du gouvernement le 22 mai 2024.



Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé de mémoire. 



Par messages électroniques du 23 septembre 2024, la Cour a soulevé d'office l'irrecevabilité des mémoires déposés par M. et Mme [S] le 20 septembre 2024 et par l'EPFIF le 23 septembre 2024.



L'EPFIF et M. et Mme [S] ont demandé que la Cour retienne lesdits mémoires.



MOTIFS 



En vertu de l'article R 311-26 du code de l'expropriation :



A peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



(...)



M. et Mme [S] ont accusé réception de la notification du mémoire de l'appelant le 21 juillet 2023, et ont déposé leur propre mémoire le 18 octobre 2023, et non pas le 18 novembre 2023, soit moins de trois mois après. Ce mémoire est donc recevable pour avoir été déposé dans les délais.



En revanche, les mémoires déposés par M. et Mme [S] le 20 septembre 2024 et par l'EPFIF le 23 septembre 2024, soit respectivement quatre jours avant et la veille de l'audience, ne peuvent qu'être déclarés irrecevables, vu que le greffe n'a pas eu le temps matériel de les notifier en lettre recommandée avec avis de réception aux parties notamment au commissaire du gouvernement. Il sera rappelé qu'en vertu de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. En outre, tant l'EPFIF que M. et Mme [S] avaient eu tout loisir de conclure en temps utile, vu que la présente affaire avait été évoquée à une précédente audience le 25 juin 2024 et avait été renvoyée au 24 septembre 2024. 



Le rapport d'expertise (daté du 6 décembre 2013) produit par M. et Mme [S], même s'il ne l'a pas été en même temps que leur premier mémoire, sera déclaré recevable vu qu'à la date d'établissement dudit mémoire (18 octobre 2013) cette pièce n'existait pas encore.



Conformément aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 17 février 2023. 



La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant l'usage effectif de l'immeuble, conformément à l'article L 215-18 du code de l'urbanisme, car il existe un plan local d'urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 2 janvier 2017, date à laquelle a eu lieu la dernière modification du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 25]. Enfin il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que l'autorité préemptrice compte faire du bien.



La commune de [Localité 25], dans l'Oise, est une petite commune d'environ 5 211 habitants, située à une dizaine de km de [Localité 27] et à 4 km de [Localité 24] ; elle est bordée par l'Oise et par la forêt de [Localité 24] ; il s'agit d'une commune à vocation d'habitat assez recherchée pour son calme et son environnement naturel. Le bien litigieux est une parcelle sur laquelle se trouve une maison d'habitation d'une surface de 37 m², outre une mezzanine de 20 m², datant des années 30, comprenant au sous-sol deux caves, au rez-de-chaussée une entrée avec cuisine ouverte, une salle d'eau avec toilettes, et une petite pièce avec un escalier menant au grenier. Le bien n'est raccordé ni à l'eau potable ni au réseau public d'assainissement. Il est dans un état que l'on qualifie de moyen. Ce bien est en zone inconstructible ; il se trouve isolé et proche de la forêt et cependant non loin du centre ville et de la gare SNCF.



Les parties s'opposent quant à la méthode à employer, à savoir soit la méthode analytique soit la méthode par comparaison. La méthode analytique consiste à déterminer une valeur unitaire propre à chacune des différentes parties d'un bien, selon leur surface et en fonction de leur spécificité, tandis que la méthode globale consiste à valoriser globalement la surface totale de l'ensemble au regard de sa destination générale en déterminant une valeur unitaire unique appliquée à l'intégrité de la surface, chacun des usages étant considéré comme complémentaire au service d'un même usage. Le principe d'une valorisation distincte du terrain et des constructions peut être critiqué, dans la mesure où il n'est pas question ici de vendre séparément d'une part un terrain, d'autre part une maison d'habitation, mais bien un ensemble.



Toutefois les termes de comparaison doivent être appropriés à la nature, à l'usage et à la qualification des biens expropriés, ce qui interdit de se référer à des terrains à bâtir pour évaluer des biens qui n'ont pas cette qualification du fait de l'inexistence ou de l'insuffisance de réseaux et de dessertes. Or il n'est pas contesté que le bien des époux [S], s'il a certes été construit légalement, se trouve édifié sur un terrain qui n'est plus en zone constructible. D'ailleurs il n'est raccordé ni à l'eau potable ni au réseau public d'assainissement, ce qui a rendu nécessaire l'installation d'une citerne et d'une fosse septique.



Et les références disponibles à des pavillons ou à des maisons d'habitation concernent des biens situés en zone urbaine, constructible, du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 25].



Dans ces conditions, il est préférable d'appliquer la méthode analytique, en séparant la valeur de la construction de celle du terrain.



S'agissant de la construction :



L'appelant verse aux débats diverses références de ventes de pavillons sis à [Localité 25] en terrain intégré :

- celle du 28 septembre 2021 portant sur un bien sis [Adresse 5], pour 4 276,6 euros/m² ;

- celle du 7 février 2019 portant sur un bien sis [Adresse 15], pour 4 903,85 euros/m² ;

- celle du 28 avril 2021 portant sur un bien sis [Adresse 1], pour 4 947,37 euros/m² ;

- celle du 4 novembre 2019 portant sur un bien sis [Adresse 3], pour 6 785 euros/m² ;

- celle du 14 janvier 2021 portant sur un bien sis [Adresse 11], pour 4051,72 euros/m² ;

- celle du 10 mai 2019 portant sur un bien sis [Adresse 18], pour 3 355,56 euros/m² ;

- celle du 23 juillet 2021 portant sur un bien sis [Adresse 19], pour 4 784,48 euros/m² ;

- celle du 11 juillet 2019 portant sur un bien sis [Adresse 4], pour 4 686,27 euros/m² ;

- celle du 5 juillet 2019 portant sur un bien sis [Adresse 17], pour 3 680 euros/m² ;

- celle du 1er juin 2019 portant sur un bien sis [Adresse 2], pour 4 362,5 euros/m².



Après déduction du prix du terrain seul, au prix d'un terrain nu et libre, celui du bâti seul pour ces différents biens est respectivement de 980 euros/m², 1 980 euros/m², 1 127 euros/m², 3 129 euros/m², 1 555 euros/m², 765 euros/m², 1 489 euros/m², 1 840 euros/m², 2 160 euros/m² et 1 708 euros/m², ce qui donne une moyenne de 1 632 euros/m².



Par ailleurs, compte tenu du fait que le bien dispose d'une surface au rez-de-chaussée de 37 m² et d'une mezzanine de 20 m² pondérés à 3 m², la surface à prendre en compte est de 40 m².



Le prix du bâti concernant l'immeuble litigieux est donc de 40 x 1 632 soit 65 280 euros.



S'agissant du terrain :



Il est situé en zone AU (à urbaniser) et il s'agit donc d'une zone beaucoup moins valorisée qu'une zone UA ou UB, habituellement support d'habitations individuelles ou collectives.



Le commissaire du gouvernement avait au stade de la première instance versé aux débats trois références de mutation :

- celle des parcelles cadastrées AI [Cadastre 12], [Cadastre 7], [Cadastre 10], [Cadastre 6] et [Cadastre 8] (10 euros/m²) ;

- celle de la parcelle cadastrée AI [Cadastre 20] (10 euros/m²) ;

- celle de la parcelle cadastrée AI [Cadastre 9] (40 euros/m²).



Ces références sont à examiner séparément, étant observé que la première et la seconde constituent un minimum alors que la troisième se trouve dans une situation nettement plus favorable, comme étant proche de la zone UB qui est constructible, avec un accès possible direct aux réseaux.



Compte tenu de ces éléments et de la circonstance que la parcelle cadastrée AI [Cadastre 16] est moins bien située que la parcelle AI [Cadastre 9] mais raccordée à l'électricité, alors que ces données ne sont pas utilement contredites par le rapport d'expertise qui du reste a été établi de façon unilatérale à la demande des intimés, le terrain sera valorisé à 30 euros/m², ce qui donne un prix de 25 560 euros.



Dans ces conditions, le prix de vente du bien sera fixé à 90 840 euros, par infirmation du jugement.



Le premier juge a décidé que la commission d'agence s'ajouterait au prix de vente, mais devant lui M. et Mme [S] n'on formulé aucune demande à ce sujet, alors que devant la Cour ils réclament à titre subsidiaire la somme de 150 000 euros outre les frais de commission mais ils ne chiffrent pas leur demande. Or, s'il ressort de la lecture de l'acte notarié susvisé qu'il était prévu que le vendeur aurait à sa charge la rémunération de l'agence immobilière à hauteur de 8 500 euros, les époux [S] ne formulent aucune demande chiffrée à ce titre. La Cour ne statuera donc pas sur ce point.



M. et Mme [S] seront condamnés aux dépens d'appel.





 PAR CES MOTIFS



- DÉCLARE irrecevables les mémoires déposés par M. et Mme [S] le 20 septembre 2024 et par l'EPFIF le 23 septembre 2024 ;



- INFIRME le jugement en date du 17 février 2023 en ce qu'il a fixé à 123 580 euros le prix de vente du bien de M. [R] [S] et Mme [N] [S] née [L] outre la commission de l'agence immobilière ;



et statuant à nouveau : 



- FIXE à 90 840 euros le prix de vente du bien de M. [R] [S] et Mme [N] [S] née [L] ;



- CONFIRME le jugement pour le surplus ;



- CONDAMNE M. [R] [S] et Mme [N] [S] née [L] aux dépens d'appel. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière Le Président