Cour d'Appel · Chambre 3-4 — 24 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT AU FOND 

DU 24 OCTOBRE 2024



N° 2024/197 







Rôle N° RG 20/12428 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGUOQ







S.C.I. X13





C/



S.A.S. DUVAL DEVELOPPEMENT MEDITERRANEE





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

 Me Julien SELLI





Me Agnès ERMENEUX 









Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciairre d'AIX-EN-PROVENCE en date du 06 Juillet 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 16/02314.





APPELANTE



Société X13 S.C.I. en la personne de son représentant légal Monsieur [T] [K], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Julien SELLI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Madeleine AUBAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituant Me Julien SELLI avocat





INTIMEE



Société DUVAL DEVELOPPEMENT MEDITERRANEE S.A.S. prise en la personne de son représentant légal en exercice 

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assistée de Me Bastien BOUILLON, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 03 Septembre 2024 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024,



Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





EXPOSE DU LITIGE



La société SCCV la Pioline Alizes, aux droits de laquelle se trouve la société Duval développement méditerranée agissant sous le nom commercial de CFA méditerranée, a entrepris la réalisation d'une opération immobilière de vente en l'état futur d'achèvement



Par actes sous seing privé en date des 5 septembre, 10 juillet et 27 novembre 2009, la société SCCV la Pioline Alizes a vendu à la société CAS 95, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société SCI X13, un local commercial situé sein de l'ensemble immobilier.



Par acte notarié en date du 12 novembre 2009, l'acquéreur a donné à bail à Messieurs [I] et [X], aux droits desquels se trouve aujourd'hui la société Motopioline, les locaux commerciaux vendus en l'état futur d'achèvement.



Selon le bail commercial, la destination contractuelle des lieux donnés à bail est définie en ces termes: 'Le bien est à usage principal de vente au détail de vêtements et accessoires du domaine des cycles et de la moto, sports et loisirs du domaine des cycles et de la moto, montage des pneumatiques et tous accessoires, le négoce de tous véhicules (cycles et motos) neufs et 

d 'occasions».















La base du loyer annuel est fixée à la somme de 64.000 euros hors taxe et hors charges,



La société Capmilénasio louait à la société SCI 888 (venant aux droits de la société Morcrette) des locaux mitoyens à ceux dont la SCI X 13 était propriétaire.



Des désordres sont apparus au sein du local commercial de la SCI X 13 liés à des travaux entrepris par la locataire voisine.



A compter de mai 2012, la société Capmilénasio a en effet effectué des travaux d'aménagement au sein de ses locaux. Il s'agissait notamment de déplacer ses sanitaires avec pour conséquence la reprise complète des canalisations enterrées.



Au mois d'août 2012, dès l'achèvement des travaux la société Motopioline a rencontré des problèmes d'écoulement de ses eaux usées rendant inutilisables ses toilettes et le lavabo du local commercial. La canalisation d'évacuation des eaux usées était bouchée.



Il va s'avérer que le réseau d'évacuation des eaux usées des locaux loués à la société Cap milanésio était commun aux locaux appartenant à la société SCI X 13. Les locaux acquis par la société SCI X 13 ne possédaient pas un réseau d'évacuation indépendant et l'évacuation passait par le lot appartenant à la SCI 888.



Une série de procédures va avoir lieu opposant la société SCI X 13 au vendeur de l'immeuble donné à bail ainsi qu'à sa locataire, la société Motopioline. La société SCI X13 estime qu'elle ignorait tout de l'existence d'une canalisation d'évacuation des eaux usées commune avec celle du fonds voisin.



Trois ordonnances de référé antérieures ont été rendues par le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence concernant ce litige.



- le 28 mai 2013, le tribunal désignait M. [R] [B] en qualité d'expert judiciaire avec notamment pour mission de dire si les réseaux d 'évacuation des eaux usées étaient en état de fonctionnement, et dans la négative depuis quand et pour quelles causes et raisons,



-le 2 septembre 2014, le tribunal autorisait la société Motopioline ' à faire procéder aux travaux de réalisation d'une canalisation autonome d 'évacuation des eaux jusqu'à la voirie du domaine public dans les conditions du devis proposées par l'architecte d'un montant TTC de 6.584,28 euros, aux frais avancés du bailleur avec également le coût supplémentaire de la maîtrise d'oeuvre',



-le 15 décembre 2015, le tribunal condamnait la société SCI X13 à, notamment, réaliser ou faire réaliser tous travaux nécessaires au rétablissement d'un système d'évacuation des eaux usées pérenne et efficient concernant les locaux donnés à bail à la société Motopioline.



La présente procédure a ensuite été diligentée avec l'assignation au fond délivrée par la société Motopioline à la société SCI X 13.



Par acte d'huissier délivré le 15 février 2016, la société Motopioline, sous l'enseigne Dafy Moto, a fait assigner la société SCIX13 devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, notamment en indemnisation au titre de ses préjudices de jouissance et de perte d'exploitation.



Par acte d'huissier en date du 28 décembre 2017, la société SCI X 13 faisait assigner en intervention forcée la société Duval développement méditerranée aux fins d'appel en garantie.



Cette procédure était jointe à la première.













Par jugement prononcé le 6 juillet 2020, faisant l'objet de cet appel, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :



-dit n'y avoir lieu à appliquer la clause de non-recours stipulée dans le bail commercial signé le 12 novembre 2009,





-condamné la société SCI X 13 à payer à la société Motopioline les sommes suivantes :



-15 000 euros au titre du préjudice de jouissance, dont il conviendra de déduire la provision,



-3400 euros au titre de la perte d'exploitation,



-1004, 44 euros au titre du remboursement de la facture DP ELEC du 28 septembre 2012,



-débouté la société Motopioline de sa demande au titre d'un préjudice moral, et de ses autres prétentions, à l'exception de celles retenues au titre des frais irrépétibles et dépens,



-débouté la SCI X 13 de sa demande relative à une action abusive,



-condamné la société Duval développement méditerranée à relever et garantir la SCI X 13 de l'ensemble de ses condamnations,



-ordonné l'exécutions provisoire du jugement,



-rejeté les autres demandes, 



-condamné la SCI X 13 à payer à la société Motopioline la somme 3000 euros sur le fondement de l'Article 700 du code de procédure civile,



-condamné la société Duval développement méditerranée a payer à la SCI X 13 la somme de 3000 euros sur le fondement de l'Article 700 du code de procédure civile,



-condamné la SCI X 13 aux dépens, comprenant les frais de l'expertise judiciaire suite à l'ordonnance de référé du 28 mai 2013, et au coût du constat d'huissier de justice du 30 octobre 2012. qui pourront être recouvres par Maître Frédéric Bérenger, avocat, conformément aux dispositions de l'Article 699 du code de procédure civile.



Pour condamner la bailleresse à payer à la preneuse diverse sommes, le tribunal retenait d'abord la faute de la SCI X 13, qui avait commis un manquement à son obligation de délivrance. Sur la teneur de ce manquement contractuel de la bailleresse, le tribunal précisait que la preneuse s'était trouvée dans l'impossibilité d'utiliser les toilettes et le lavabo, en l'absence de tout système d'évacuation d'eau dans le local. Toujours sur la faute de la SCI X 13, le tribunal retenait des problèmes d'écoulement des eaux usées apparus en cours de bail, causés non par de simples tuyaux bouchés par des matières organiques, mais dus à une obstruction liée aux travaux effectués sur le réseau du fonds voisin.



Concernant le préjudice de jouissance et la condamnation de la société SCI X 13 à indemniser la preneuse à hauteur de 15 000 euros, le tribunal relevait l'impossibilité pour le personnel du fonds de commerce d'utiliser les toilettes du local commercial, la contrainte de se rendre dans les toilettes du voisin, la nécessité de vider les seaux d'eau de condensation de la climatisation, durant la période estivale, en dehors de l'établissement en cause de la mi-août 2012 jusqu'au 31 mars 2016, date de remise en état de l'évacuation des eaux usées.



Concernant le préjudice de la preneuse consistant en la perte d'exploitation et la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 3400 euros à ce titre, le tribunal estimait que ce préjudice résultait uniquement de la fermeture de l'établissement pour la réalisation des travaux.



Pour faire droit à l'appel en garantie de la société Duval développement méditerranée à l'encontre de la SCI X 13, le tribunal retenait que les constatations de l'expert montraient que la première, venderesse des deux lots, n'avait pas rempli son obligation contractuelle en présentant aux acquéreurs la situation technique retenue, privant la SCI X 13 d'un réseau d'évacuation des eaux usées distinct de celui du fonds voisin. 



Toujours sur le bien-fondé de l'appel en garantie de la bailleresse contre la société Duval développement méditerranée, le tribunal ajoutait que cette faute de cette dernière était à l'origine des conséquences des travaux entrepris en méconnaissance de cause, ayant entrainé l'impossibilité d'évacuation des eaux usées du fonds de la SCI X 13, sans qu'il y ait lieu a développement particulier sur les différentes conditions relatives aux servitudes.



Le tribunal concluait que la société Duval développement méditerranée n'avait jamais justifié d'un avertissement compréhensible à son acheteur de la situation.



Pour rejeter le surplus des demandes de la société SCI X 13 à l'encontre de la société Duval développement méditerranée, le tribunal relevait l'absence de préjudice distinct de cette dernière.



La société SCI X 13 a formé un appel le 11 décembre 2020 en intimant seulement la société Duval développement méditerranée.



La déclaration d'appel est ainsi rédigée ' : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués : 



- Rejette les autres demandes de la SCI X13 à l'encontre de la SAS Duval développement méditerranée. 



Ces demandes étant les suivantes au terme du jugement:



 - condamner la société Duval développement méditerranée au remboursement de la provision de 5.000 euros allouée par ordonnance de référé du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence du 2 septembre 2014, outre intérêts au taux légal à compter de la notification des présentes conclusions



 - condamner la société Duval développement méditerranée au remboursement de la provision de 20.000 euros allouée par ordonnance de référé du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence du 15 décembre 2015, outre intérêts au taux légal à compter de la notification des présentes conclusions



 - condamner la société Duval développement méditerranée à payer à la SCI X13 la somme de 40.325, 54 euros en réparation des préjudices subis par la SCI X13dont est responsable la Société Duval.



L'instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 2 juillet 2024.













PRÉTENTIONS ET MOYENS 



Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 août 2023, la société SCI X 13 demande à la cour de :



vu l'article 1231-1 du code civil,

vu les articles 1104, 1240, 1638 du code civil,



-juger l'appel relevé par la SCI X13 recevable en la forme,



y faisant droit au fond,



-réformer le jugement entrepris sur les points soumis à la cour et :



-condamner la société Duval développement méditerranée à lui payer :



9.825,54 euros en réparation des préjudices subis liés à la prise en charge des travaux de création d'une canalisation d'évacuation des eaux usées autonome et frais d'assemble générale,qu'elle a été contrainte de payer du fait de la faute commise par la société Duval développement méditerranée,



9.619,80 euros en réparation des préjudices subis lies aux sommes qu'elle a été

contrainte de payer du fait de la faute commise par la société Duval développement méditerranée,



-40.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices complémentaires, tant moraux qu'économiques,



-14017 euros (13737,80 euros + 280 euros) en remboursement des sommes payées par la SCIX13 au titre des dépens de la procédure, y compris les frais d'expertise judiciaire et du constat d'huissier réalisés par la société Motopioline,



-débouter la société Duval développement méditerranée de son appel incident



-confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Duval développement à relever et garantir la SCI X13 des condamnations suivantes :

- 15.000 euros au titre du préjudice de jouissance dont il conviendra de déduire la provision

- 3.400 euros au titre de la perte d exploitation

- 1064,40 euros au titre du remboursement de la facture DP elec du 28 septembre 2012



-rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la Société Duval développement méditerranée.



-condamner la société Duval développement méditerranée au paiement d'une indemnité de 30.000 euros sur le fondement de l'Article 700 du code de procédure civile,



-condamner la société Duval développement méditerranée aux entiers dépens ceux d'appels distraits.













Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2021, la société Duval développement méditerranée demande à la cour de :



vu les articles 1638, 1217 et suivants,1231-1 et suivants du code civil, 

 

-constater que la société Duval développement n'a commis aucune faute, et n'est pas responsable des désordres survenus, 

 

-infirmer le jugement en ce qu'il a :



-condamné la société Duval développement méditerranée à relever et garantir la société SCI X13, 

 

-condamné la société Duval développement méditerranée au paiement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

-débouter la SCI X13 de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la société Duval développement méditerranée, 

 

-condamner la société SCI X13 à régler à la société Duval développement méditerranée une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 





MOTIFS 



1-sur la responsabilité du vendeur en l'état futur d'achèvement à l'égard de la bailleresse 



Vu les articles 1382 ancien et 1240 du code civil,



Vu l'article 1147 ancien du code civil,



Selon l'article 1638 du code civil :Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité.



Il est de principe qu'un tiers à un contrat peut engager la responsabilité délictuelle d'une partie au contrat sur le fondement de la responsabilité délictuelle, pour obtenir réparation du préjudice causé par ce manquement sans avoir à prouver une faute distincte à son égard.



En l'espèce, la bailleresse appelante recherche la responsabilité de la société Duval développement méditerranée (la venderesse en l'état futur d'achèvement du local commercial). La société SCI X13 sollicite une indemnisation, en soutenant que la venderesse a commis une faute contractuelle à l'égard de la SCI 888(la propriétaire du fonds voisin) ainsi qu'une faute délictuelle à son égard et qu'elle subit un préjudice personnel en lien avec ces deux fautes.















L'appelante estime que la société Duval développement méditerranée aurait dû aviser les deux acquéreurs des deux locaux mitoyens (les sociétés SCI 888 et SCI X 13), de l'existence d'une servitude d'assainissement contractuelle non apparente (la canalisation d'eaux usées enterrée) au profit du fonds acquis par la SCI X 13. 



Pour la bailleresse, c'est la méconnaissance de la servitude de réseaux par la société SCI 888 et par son locataire, la société Cap milanésio, qui est à l'origine des désordres subis par sa propre locataire et qu'elle a dû elle-même réparer.



De son côté, la société de construction nie avoir commis une quelconque faute tant à l'égard de la société SCI 888 que de la société SCI X 13, soutenant avoir bien informé la première qu'il n'existait qu'une seule évacuation des eaux usées, sur laquelle se raccordaient les évacuations de son lot outre les évacuations voisines.



Sur la preuve de cette information donnée à la SCI 888 concernant l'existence d'une servitude non apparente d'assainissement au profit du fonds voisin, la société Duval développement méditerranée précise que par, courrier du 1 er octobre 2010, elle a communiqué à son acquéreur, la société Morcrette (aux droits de laquelle vient la SCI 888), les différents documents prévus dans l'acte de vente à savoir notamment le DIUO. 



Elle ajoute que le DIUO communiqué à la société Morcrette par elle comprend en annexe un plan de masse mentionnant qu'il n'existe une seule évacuation des eaux usées, sur laquelle se raccordent les évacuations des lots de la SCI X13 et de la société Morcrette.



En l'espèce, en application de l'article 1638 du code civil précédemment reproduit et compte tenu de son obligation plus générale d'exécuter le contrat de vente en état futur d'achèvement, la société de construction, qui a vendu à la société SCI 888 le local grevé d'une servitude d'évacuation des eaux usées au profit du fonds acquis par la bailleresse, était tenue de déclarer à la première ladite servitude.



Plus généralement, au titre du contrat directement conclu avec la société SCI X 13, la société de vente en l'état futur d'achèvement aurait dû également aviser cette dernière de l'existence d'une canalisation commune -d'évacuation des eaux usées-avec le fonds voisin lors de la vente du local commercial litigieux.



La cour doit donc examiner si la société Duval développement méditerranée, faisant suite à la société CFA Méditerranée, démontre suffisamment avoir informé les acquéreurs des fonds de l'existence d'un réseau commun d'évacuation des eaux usées.



La cour peut en premier lieu utilement se reporter au rapport d'expertise judiciaire déposé suite l'ordonnance de référé rendue le 28 mai 2013 par le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence .



L'expert judiciaire est, pour sa part, d'avis que la société CFA Méditerranée a bien engagé sa responsabilité à l'égard de la société SCI X 13 celle-ci n'ayant pas, selon lui, délivré d'information adéquate aux bailleurs mitoyens.



Il conclut en effet en ces termes : 'CFA méditerranée, vendeur, n'a pas communiqué les dossiers des ouvrages exécutés (DOE)aux acquéreurs SCI X 13 et Morcrette puis SCI 888 qui ignoraient tout des réseaux existants avant les travaux. La SCI 888 ignorait tout du raccordement de la SCI X13 à son réseau d'assainissement. C'est la raison pour laquelle ce réseau a été coupé et/ou bouché lors des travaux d'aménagement de la SCI 888 chez Cap milanésio.L'absence de communication de DOE ainsi que la mise en place d'une servitude cachée aux acquéreurs SCIX13 et Morcrette puis SCI 888 pour l'ensemble des réseaux sont à l'origine des désordres et du litige. Ces manquements sont imputables au vendeur, CFA méditerranée. »



Concernant ce problème d'information donnée à la SCI 88 puis à la SCI X13 sur l'existence d'un réseau commun d'évacuation des eaux usées, la cour, pour sa part, constate, que la société CFA méditerranée, aux droits de laquelle vient la société Duval développement méditerranée, démontre qu'elle avait bien non seulement transmis le DIUO prévu à l'acte de vente à la société Morcrette, mais également le DOE à la même (par courriers des 1er octobre et 29 novembre 2010).



Cependant, malgré la preuve de la transmission desdits documents à la SCI 888, leur lecture est très compliquée pour un non professionnel de la construction. L'information requise,sur l'existence d'une canalisation d'assainissement enterrée, est apportée sous la forme de schémas compliqués et minimalistes, de caractères obscurs et de formes codifiées non accessibles à un acquéreur profane.



A la lecture desdits documents, la SCI 888, en l'absence d'une assistance technique et d'une information claire, ne pouvait pas comprendre que le fonds dont elle faisait l'acquisition comportait une servitude passive d'évacuation des eaux usées au profit de la SCI X 13.



La faute de la société CFA méditerranée, aux droits de laquelle vient l'intimée, réside aussi dans le fait qu'il n'est pas non plus démontré que cette dernière aurait délivré, en des termes clairs et suffisamment compréhensibles, une information, à la société SCI X13, sur les particularités du réseau d'évacuation des eaux usées. 



Pour s'opposer à la reconnaissance d'un manquement et à sa responsabilité, la société Duval développement méditerranée invoque cependant différents arguments qu'il y a lieu d'examiner.

 

L'intimée fait d'abord valoir que la preneuse des locaux mitoyens a commis une faute en ayant entrepris des travaux sur le réseau commun sans l'accord de l'association syndicale libre. Cependant, la cour observe que le cahier des charges de l'association syndicale libre stipule seulement que les réseaux d'assainissement seront entretenus par l'association syndicale libre des propriétaires de l'ensemble immobilier Espace pioline, ce qui est une formulation floue. Si les deux actes de vente signés par les sociétés Morcrette et SCI X 13 mentionnent tous deux qu'elles deviennent membres d'une association syndicale libre qui a seule en particulier la charge des réseaux d'assainissement commun, cela n'efface pas la faute de la société de construction.



L'intimée soutient ensuite que la survenance des désordres résulte des fautes commises par le maître d''uvre Quadrarchi et l'entreprise Bleu Batir dans la réalisation de la mission de reprise du réseau d'assainissement qui leur avait été confiée par la société Cap milanésio. Pour l'intimée, la société Cap milanésio, son maître d''uvre et l'entreprise auraient dû se rapprocher de l'ASL, laquelle disposait nécessairement, selon elle, des plans des réseaux dont elle avait l'entretien. Pour l'intimée, le maître d'oeuvre ayant réalisé les travaux avant même de recevoir les plans, il a bouché la canalisation existante.

 

Cependant, une fois encore, les éventuelles fautes qui ont pu être commises postérieurement ne sont pas de nature à effacer la faute initiale commise par la société SCCV la Pioline Alizes, qui aurait dû clairement déclarer la servitude de réseau d'eaux usées à la SCI 888.







La société Duval développement méditerranée entend également se prévaloir d'une clause de non-recours insérée à l'acte de vente intervenu entre elle et la société SCI X 13, laquelle prévoit selon elle une exonération de garantie pour le cédant, au titre des éventuelles servitudes passives : « L'acquéreur supportera les servitudes passives de toute nature pouvant grever les biens vendus, sauf à s'en défendre et à profiter de celles actives, s'il en existe, le tout à ses risques et périls, sans recours contre le vendeur et sans que la présente clause puisse conférer à qui que ce soit plus de droits qu'il n'en aurait en vertu des titres réguliers non prescrits ou de la loi »



Cependant, une telle clause n'est pas en l'espèce applicable et opposable à la société SCI X 13, dès lors d'abord parce que cette dernière s'appuie en particulier sur l'acte de vente conclu entre la société de vente et la société Morcrette. Ensuite, la clause de non-recours opposée par la société intimée à l'appelante ne concerne que les seules servitudes passives alors même que la servitude d'évacuation des eaux usées dont bénéficie la SCI X 13 est une servitude active. En tout état de cause, le caractère très généraliste et flou de la clause de non-recours ne permet pas d'en déduire que la société SCI X 13 avait pris l'engagement de ne pas exercer un recours en indemnisation dans ce cas précis soumis à la cour. Le problème qui se pose à la cour n'est pas circonscrit à l'existence d'une servitude passive mais concerne plus généralement l'existence d'une canalisation commune d'évacuation des eaux usées.



Toujours pour s'opposer à toute responsabilité, la société Duval développement méditerranée entend enfin se prévaloir d'une clause du cahier des charges de l'ASL, lequel stipule expressément que : « Tout propriétaire ou syndicat de copropriétaires devra supporter, à l'intérieur de sa propriété, le passage de tous réseaux souterrains existants ou à créer, qu'ils soient ou non propriété des services de distribution (assainissement, eaux usées et pluviales, électricité, téléphone, eau, éclairage extérieur) et que ces réseaux passent sous ou en dehors du périmètre de la construction ». 



Cette clause n'interdit toutefois pas à la SCI X 13 d'engager la responsabilité délictuelle de la société Duval développement méditerranée au titre d'un défaut d'information à la SCI Morcrette sur l'existence d'une servitude passive grevant le fonds acquis par cette dernière.



Les arguments en défense de l'intimée ne permettent donc pas d'exclure la faute commise par la société la société SCCV la Pioline Alizes.



En raison de cette faute, la société SCI 888 n'a pas pu attirer l'attention de sa propre locataire sur le fait que le réseau d'évacuation des eaux usées était commun avec le fonds détenu par la SCI X 13.Ainsi, en entreprenant des travaux sur le réseau d'évacuation des eaux usées, la société Cap milanésio a généré désordres au détriment de la preneuse. Le réseau d'évacuation des eaux usées, du local de la société SCI X 13, a été bouché avec impossibilité d'utilisation des toilettes et du lavabo.



 Finalement, la société SCI X 13 a subi également les désordres supportés initialement par sa locataire puisqu'elle a été condamnée à payer diverses indemnités à cette dernière en lien notamment avec un manquement à son obligation de délivrance.



La société SCI X 13 est donc bien fondée à engager la responsabilité de la société Duval développement méditerranée pour obtenir réparation de son préjudice causé par ce manquement.











Le jugement est confirmé en ce qu'il :



-dit n'y avoir lieu a appliquer la clause de non-recours stipule dans le bail commercial signé le 12 novembre 2009,



-condamne la société Duval développement méditerranée à relever et garantir la société 

SCI X 13 de l'ensemble de ses condamnations.





2-sur les demandes d'indemnisation du bailleur 



Le jugement étant confirmé en ce qui concerne l'appel en garantie de la société de construction, celle-ci va donc devoir prendre en charge les indemnités mises à la charge de la bailleresse par le jugement dont appel (soit les indemnités accordées à la locataire au titre de ses préjudices de jouissance, de perte d'exploitation, et de paiement d'une facture du 28 septembre 2012).



Cependant, la bailleresse a formé un appel partiel ayant estimé qu'elle avait été déboutée à tort de ses autres demandes d'indemnisation.



-sur la demande d'indemnisation à hauteur de 9.825,54 euros 



La société SCI X 13 réclame d'abord la condamnation de la société Duval développement méditerranée à lui payer la somme de 9.825,54 euros en réparation des préjudices subis liés à la prise en charge des travaux de création d'une canalisation d'évacuation des eaux usées autonome et des frais d'assemblée générale,qu'elle a été contrainte de payer.



Le détail de cette indemnité réclamée par la société SCI X 13 se décompose de la manière suivante :



-7.015,97 euros TTC au titre de la reprise du réseau d'évacuation existant du magasin, réglés à la société SCR,

-1.800 euros HT soit 2.160 euros TTC au titre de la maîtrise d'oeuvre,

-649,57 euros au titre des frais de tenue d'une assemblée générale extraordinaire, auprès du syndic, obligatoire pour la réalisation desdits travaux : 649, 57 euros.



La bailleresse a été condamnée, par ordonnance de référé du 15 décembre 2015 à 'réaliser ou faire réaliser tous travaux nécessaires au rétablissement d 'un système d'évacuation des eaux usées pérenne et efficient concernant les locaux donnés à bail à la société Motopioline dans un délai de deux mois après la signification de l'ordonnance'.



La bailleresse a donc été condamnée à rétablir un système d'évacuation des eaux usées 'pérenne et efficient', dés lors que celui existant ne fonctionnait plus, en raison des travaux dommageables effectués sur le fonds voisin. L'expert judiciaire indiquait d'ailleurs que le réseau d'évacuation passant par le fonds voisin était totalement bouché, qu'il devait être abandonné, bouché de façon étanche et remplacé par un nouveau réseau dans l'emprise de la propriété de la société SCI X 13.



La société Duval développement méditerranée doit assumer l'indemnisation du coût de des travaux de reprise du réseau d'évacuation des eaux usées,en raison de sa faute commise à l'égard de la société SCI X13.







Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la société SCI X 13. Statuant à nouveau, condamne la société Duval développement méditerranée à payer à la société SCI X 13 la somme de 9.825,54 euros en réparation des préjudices subis.



-sur la demande d'indemnisation à hauteur de 9.619,80 euros



Selon l'article 331 du code de procédure civile :Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal.Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.



La société SCI X 13 sollicite encore une indemnisation de la part de la société de vente, au titre de certaines condamnations antérieures prononcées à son encontre.



S'agissant tout d'abord de la demande d'indemnisation de l'appelante à hauteur des condamnations mises à sa charge au titre de l'article 700 et des dépens par l'ordonnance de référé du 2 septembre 2014, la société Duval développement méditerranée peut être condamnée à prendre en charge lesdites sommes. Cette dernière était en effet bien dans la cause et appelée en garantie lors de cette instance précédente. De plus, l'ordonnance de référé, qui a rejeté l'appel en garantie, ne préjuge pas du fond. Enfin, la société SCI X 13 a été condamnée dans le cadre de ladite procédure en raison de la faute originelle de la société CFA méditerranée.



S'agissant ensuite de la demande d'indemnisation de l'appelante au titre de ses condamnations aux dépens et à un article 700 par l'ordonnance de référé du 15 décembre 2015, il y a lieu de relever que l'intéressée n'avait pas mis en cause la société CFA méditerranée . En conséquence, elle ne saurait appeler tardivement cette dernière aux fins de garantie. Cette demande d'indemnisation complémentaire sera rejetée.





La société SCI X13 sollicite encore la condamnation de l'intimée à lui rembourser la somme de 5000 euros au titre de sa propre condamnation au profit de la preneuse, somme représentant la liquidation d'astreinte pour la réalisation des travaux de création de canalisation autonome par décision de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 7 juin 2018.



Cependant, c'est à juste titre que l'intimée fait valoir que l'astreinte, mesure de contrainte à caractère personnel, n'ouvre pas droit à un recours en garantie. La condamnation de la société SCI X 13 à l'astreinte liquidée résulte de la propre faute de cette dernière, qui ne s'est pas conformée aux obligations qui avaient été mises à sa charge par l'ordonnance de référé du 15 décembre 2015.



En conséquence, aucune indemnité ne peut être accordée à la société SCI X 13 du fait de la liquidation de l'astreinte et de sa condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Finalement, la société Duval développement méditerranée doit prendre en charge une indemnisation complémentaire limitée à 1955, 34 euros, au titre des condamnations à un article 700 et aux dépens prononcées contre la société SCI X 13 par l'ordonnance de référé du 2 septembre 2014.



Infirmant le jugement en ce qu'il a rejeté entièrement la demande de la SCI X 13 d'indemnisation complémentaire, la cour condamne la société Duval développement méditerranée à payer à la SCI X13 la somme de 1955, 34 euros de dommages-intérêts au titre des frais et dépens auxquelles elle a été condamnée par l'ordonnance de référé du 2 septembre 2014.



-sur la demande d'indemnisation à hauteur de 40 000 euros 



La société SCI X 13 sollicite encore une indemnisation à hauteur de 40 000 euros au titre de ses préjudices complémentaires, moraux et économiques.



Il est exact qu'en raison du manquement originel du constructeur, la société SCI X 13 a dû faire face à des procédures et à du stress. Elle a souffert d'une complexification de ses rapports avec sa locataire, même si elle est également en partie responsable à titre personnel de la longueur de certaines procédures.





S'agissant ensuite du préjudice économique, les éléments avancés par la société 

SCI X 13 ne permettent pas suffisamment de s'assurer de l'existence d'un préjudice économique non déjà réparé.



Une indemnisation de 5 000 euros peut donc être accordée à l'appelante. Infirmant le jugement, la cour condamne la société Duval développement méditerranée à payer à la société SCI X 13 une indemnité de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi.





3-Sur les frais du procès 



Les condamnations prononcées contre la société Duval développement méditerranée par la juridiction de première instance étant confirmées, la cour ne peut que confirmer également le jugement du chef de l'article 700 et des dépens.



Il est fait partiellement fait droit à l'appel de la société SCI X 13. En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société Duval développement méditerranée sera condamnée aux entiers dépens dont distraction selon les précisions apportées au dispositif de cet arrêt, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 5 000 euros au bénéfice des l'appelante.



L'intimée est déboutée de ses demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et concernant les dépens.





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :



- confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf concernant le rejet de l'intégralité des demandes complémentaires d'indemnisation de la société SCI X 13, 

 

statuant à nouveau et y ajoutant, 



-condamne la société Duval développement méditerranée à payer à la société SCI X 13 les sommes de :



 9.825,54 euros en réparation d'un coût lié à la prise en charge de travaux



1955, 34 euros de dommages-intérêts au titre de frais et dépens



5 000 euros au titre du préjudice moral subi



-condamne la société Duval développement méditerranée à payer à la société SCI X 13 la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



-condamne la société Duval développement méditerranée aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Julien Selli, de l'AARPI Selli et Vine, avocat à la cour d'appel d'Aix-en-Provence.





LE GREFFIER LE PRESIDENT