Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 24 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 24 OCTOBRE 2024 



N° 2024/ 381









Rôle N° RG 22/12582 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKBOX







[Z] [Y]





C/



E.P.I.C. 13 HABITAT



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Jean-pascal BENOIT 





Me Dahlia MONTERROSO





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juridiction de proximité de MARSEILLE en date du 30 Août 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03892.





APPELANTE



Madame [Z] [Y]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-9010 du 18/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



née le 21 Juillet 1986 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Jean-pascal BENOIT de la SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE





E.P.I.C. 13 HABITAT Pris en la personne de son Président, y domicilié, demeurant [Adresse 2]





représentée par Me Dahlia MONTERROSO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

assistée Me Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA de l'ASSOCIATION DUPIN & MARQUAND-GAIRARD, avocat au barreau de MARSEILLE,









*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère







Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024 puis les parties ont été avisées que le prononcé de la décision était prorogé au 04 juillet 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

 







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

































































EXPOSÉ DU LITIGE





Par acte sous seing privé en date du 20 janvier 2015, l'EPIC 13 HABITAT a consenti à Mme [Z] [Y] la location d'un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 1]. 

Suivant exploit d'huissier en date du 30 juin 2021, Mme [Y] a fait assigner l'EPIC 13 HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir ordonner une expertise, condamner le bailleur à lui payer la somme de 15000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance outre la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





Par jugement contradictoire en date du 30 août 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a statué ainsi : 



- Déboute Mme [Z] [Y] de ses demandes ;

- Condamne Mme [Y] à payer à 13 HABITAT la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- Condamne Mme [Y] aux dépens de l'instance ; 

- Rappelle que la présente décision bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

 

Le premier juge retient, pour l'essentiel, que contrairement à ce qu'indique la locataire, le logement loué n'est pas humide, les taux relevés étant particulièrement faibles, et que les moisissures constatées sont liées à un défaut d'aération du logement, dû à une obstruction des ventilations ainsi qu'à l'inoccupation de l'appartement par la locataire ; que celle-ci ne démontre pas que le logement loué présente les traces d'infiltration alléguées, de sorte qu'aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent peut être caractérisé. 





Par déclaration en date du 21 septembre 2022, Mme [Y] a relevé appel du jugement précité en toutes ses dispositions. 





Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 février 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Mme [Z] [Y] demande à la cour de : 



- DESIGNER un expert avec la mission de :

- déterminer les causes et origine de l'humidité provoquée par les in'ltrations d'eau dans l'appartement de la concluante et de rechercher les causes de l'humidité et des moisissures,

- déterminer les travaux pour remédier à cet état d'insalubrité de cet appartement,

- fournir les éléments du préjudice de la concluante,

- REFORMER le jugement entrepris.

- CONDAMNER l3 HABITAT à payer à la concluante la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance sur une durée de 5 ans.

- CONDAMNER 13 HABITAT à payer à la concluante la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux dépens.







A l'appui de ses demandes, Mme [Y] rappelle que le premier juge a estimé que les photographies n'étaient pas assez probantes, que l'attestation de M. [H] [G] est insuffisante et que les pièces médicales relatives à des problèmes pulmonaires et respiratoires ne procèdent pas du défaut d'hygiène de l'appartement ; qu'à ce jour, aucune proposition de relogement n'aurait été faite par 13 HABITAT. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 février 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, l'EPIC 13 HABITAT demande à la cour de : 




CONFIRMER en tous points la décision rendue par le Juge du Contentieux de la Protection de Marseille, le 30 août 2022,

DEBOUTER Madame [Y] de toutes ses demandes fins et conclusions,

CONDAMNER Madame [Y] à payer au requérant une somme de 1500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER Madame [Y] au paiement des dépens de l'instance,






A l'appui de ses demandes, l'EPIC 13 HABITAT rappelle d'abord que lors de la précédente procédure en référé, la locataire a été déboutée de ses demandes ; qu'il a réalisé une série de travaux avant l'entrée dans les lieux de cette dernière (redressage des murs dans la cuisine et la salle de bain ; remplacement des éléments sanitaires ; peinture dans la cuisine et la salle de bain ; révision complète du circuit électrique ; de la filerie ; révision des menuiseries ; remplacement d'une cloison en carreaux de plâtre,') ; que l'état des lieux d'entrée indique « neuf » ou en « bon état » ; que pendant la location, le bailleur a également fait réaliser des travaux (remplacement du bac à douche et des margelles, remplacement de prises de courant et de la prise de télévision ainsi que de trois paires de volet, ') ; que la présence de moisissures ne concerne qu'une petite surface du mur au fond du placard de la chambre ; que les certificats médicaux et les ordonnances fournis sont anciens ; qu'en ce qui concerne les réclamations de Mme [Y], seules les deux premières se rapporteraient à des problèmes d'humidité ; que celle-ci ainsi que sa fille n'occupent plus leur logement depuis avril 2017 ; que l'un des responsables de l'agence a rencontré les plus grandes difficultés pour visiter le logement de Mme [Y] ; qu'elle a contribué à l'absence d'aération du logement en apposant notamment un film plastique sur les grilles ou en obstruant les réglettes d'aération posées sur les ouvrants des menuiseries extérieures, par du papier ou par l'accumulation de poussière ; que le taux d'humidité relevé dans le logement est très faible ; que des travaux de reprise d'enduit et de peinture ont été terminés le 17 mai 2022, l'entreprise prestataire de menuiserie ayant réalisé les deux interventions dont la deuxième s'est achevée le 16 octobre 2022. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 février 2024.



MOTIVATION : 



Sur les demandes de l'appelante :

En vertu de l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver mais en aucun cas, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve.



L'article 1719 du code civil prévoit que le bailleur doit délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent (').



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé : 



a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (') ; 

b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ; 

c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués ; ('). 



En l'espèce, il résulte que l'état des lieux d'entrée signé contradictoirement entre les parties le 20 janvier 2015 fait mention du logement dont les pièces et éléments sont soit « neufs » soit « en bon état ».



L'EPIC 13 HABITAT justifie d'ailleurs avoir fait réaliser plusieurs travaux avant l'entrée dans les lieux de Mme [Y], comme la peinture murale de la cuisine et la salle d'eau (facture du 10 octobre 2014), le remplacement de plusieurs prises de courant et interrupteurs (facture du 14 octobre 2014), la révision de la menuiserie intérieure et extérieure (facture du 10 octobre 2014), ou le remplacement d'une cloison en carreaux de plâtre (facture du 15 octobre 2014).



Ainsi, le bailleur a engagé des travaux pour la somme totale de 4673,43 euros.



De même, l'EPIC 13 HABITAT est intervenu pendant la location de Mme [Y] pour faire remplacer le bac à douche, la margelle de la baignoire et de la faïence avec frise (facture du 3 novembre 2015), réaliser des travaux d'entretien en électricité dans les parties communes (facture du 7 décembre 2015), ou encore le remplacement de trois volets (facture du 16 décembre 2015).



A l'appui de sa demande d'expertise, Mme [Y] produit deux comptes rendus de visite d'une conseillère médicale en environnement intérieur du 10 août 2017 et du 14 octobre 2020. Or cette personne, qui n'est pas un expert en bâtiment, n'a aucune compétence en matière de construction ou de travaux et les visites se sont déroulées en la seule présence de la locataire.



Elle produit également plusieurs photographies prises en dehors de tout constat d'huissier ou d'expertise amiable, il n'est donc pas possible d'en vérifier l'origine, la date et la véracité.



Quant à l'attestation émanant de M. [G], elle n'est pas conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile et indique qu'il loge Mme [Y] et sa fille depuis avril 2017.



De même, les réclamations faites auprès du bailleur par Mme [Y] au sujet des problèmes d'humidité qu'elle prétend rencontrer dans son logement sont postérieures à son départ des lieux, qui pourrait expliquer également un manque d'aération de l'appartement. 



Il en est de même de l'ensemble des pièces médicales qu'elle verse aux débats dont la plus ancienne remonte au mois de novembre 2017 alors qu'elle et sa fille ne résident plus dans les lieux loués. D'ailleurs, le certificat médical du 9 novembre 2017 rédigé par un médecin pneumologue de l'Hôpital [3] de [Localité 4] n'établit pas de lien causal entre les conditions de vie de la fille de la locataire et ses problèmes respiratoires.



Quant au document intitulé « Fiche diagnostic humidité logement » (sa pièce n°16), il n'est ni daté ni signé, ce qui ne permet pas d'en connaître l'origine et d'en vérifier l'authenticité.



Ainsi, aucun des éléments produits aux débats par l'appelante ne permet d'établir l'indécence du logement, notamment son humidité et la présence de moisissure en lien avec le manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, qui justifie avoir fait réaliser des travaux avant et après l'entrée dans les lieux de la locataire.



Il convient donc de la débouter de sa demande d'expertise.



En outre, l'EPIC 13 HABITAT justifie que Mme [Y] s'est opposée à l'accès à son logement ou était difficilement joignable.



Si le bailleur reconnaît la présence de moisissures peu étendues dans le placard de la chambre 1, il produit un rapport de visite du logement de Mme [Y] du 30 janvier 2018, faite en présence de cette dernière, où il est noté des traces de dégradations en raison de l'absence de ventilation (les entrées d'air ont été bouchées ou non entretenues).



En outre, il verse aux débats un rapport de visite du logement en date du 27 avril 2022, réalisée en la présence de la locataire, au cours de laquelle la présence d'humidité a été mesurée avec un hygromètre. Il en ressort que le taux d'humidité relevé sur chacun des murs de la chambre est de 0,2%, dans le dressing, le taux est de 0,3%, dans la salle d'eau, il est de 0,3% sous la fenêtre et de 0,5% près des équipements sanitaires (partie du mur où l'enduit se décroute).





Suite à cette visite, le représentant du bailleur a préconisé deux types de travaux : le changement de la porte de la salle d'eau et de la chambre avec remplacement de la menuiserie PVC du séjour et le reprise des enduits et peinture de la salle d'eau.



L'EPIC 13 HABITAT justifie de la réalisation de ces travaux au cours de l'année 2022.



Par conséquent, au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que le bailleur n'a pas manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, ni à son obligation d'entretien et a veillé à assurer une jouissance paisible des lieux loués à Mme [Y]. 



Par conséquent, il convient de débouter cette dernière de sa demande de dommages-intérêts.



Ainsi, le jugement déféré sera confirmé sur tous ces points.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : 





Mme [Y], qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens et le jugement déféré sera confirmé sur les dépens de première instance.



Il paraît équitable de condamner Mme [Y] à payer à l'EPIC HABITAT 13 la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.

Le jugement déféré sera confirmé sur les frais irrépétibles de première instance.





PAR CES MOTIFS : 



La Cour statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe : 





CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ; 





Y AJOUTANT : 





CONDAMNE Mme [Z] [Y] à payer à l'EPIC 13 HABITAT la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 









CONDAMNE Mme [Z] [Y] aux dépens d'appel.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,