Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 24 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 24 OCTOBRE 2024 



N° 2024/ 394







Rôle N° RG 23/09541 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLUUJ







[V] [P]





C/



E.P.I.C. 13 HABITAT





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Anne-sophie LAMY



Me Dahlia MONTERROSO









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 22 Juin 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 23/00206.





APPELANTE



Madame [V] [P]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-004581 du 29/12/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), 



demeurant [Adresse 2]/FRANCE





représentée par Me Anne-Sophie LAMY, avocat au barreau de MARSEILLE







INTIMEE





E.P.I.C. 13 HABITAT Venant aux droits de l'OPAC SUD, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]





représentée par Me Dahlia MONTERROSO, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE

assisté de Me Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA de l'ASSOCIATION DUPIN & MARQUAND-GAIRARD, avocat au barreau de MARSEILLE,









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 28 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024 puis les parties ont été informées que le prononcé de la décision par mise à disposition au greffe était prorogé au 04 Juillet 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe. 







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



































































EXPOSÉ DU LITIGE : 



Suivant acte sous seing privé en date du 28 mars 2006, l'Etablissement Public 13 HABITAT, venant aux droits de l'OPAC SUD a donné à bail à Madame [P] un logement de type T4, situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 238,73 euros.



Le bailleur, alerté par le gardien de la résidence de l'état de délabrement du logement, mandatait la Société SRC afin de déterminer les causes laquelle rendait son rapport le 29 décembre 2021.



Par courrier recommandé avec accusé réception daté du 23 février 2022, réitéré par sommation de faire du 31 mars 2022, le bailleur mettait en demeure Madame [P] de réaliser des travaux électriques, en vain.



Tenant l'inertie de Madame [P], le bailleur procédait à la réalisation des travaux.



Suivant exploit d'huissier en date du 6 janvier 2023, l'Etablissement Public 13 HABITAT, pris en la personne de son représentant légal a fait assigner Madame [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :



* prononcer la résiliation du bail pour manquements à ses obligations ;

* ordonner l'expulsion immédiate de Madame [P] ainsi, que celle de tous occupants de son chef des lieux occupés sans droit ni titre, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

* condamner Madame [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier montant du loyer majoré des charges à compter du prononcé jugement jusqu'a la libération complète des lieux, matérialisée par la remise des clés, soit 428,55 euros ;

* condamner Madame [P] au paiement de la somme 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procèdure civile.

* condamner Madame [P] aux dépens. 



L'affaire était évoquée à l'audience du 6 avril 2023.



L'Etablissement Public 13 HABITAT demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance, ajoutant une demande de paiement de la somme de 4.713 € au titre du montant de la facture de travaux électriques payés par le bailleur.



Madame [P] concluait au débouté des demandes de l'Etablissement Public 13 HABITAT.

A titre reconventionnel, elle sollicitait une expertise ainsi que la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 2.000 € à valoir sur son préjudice de jouissance et subsidiairement un délai de 18 mois pour quitter les lieux et des délais de paiement.





En tout état de cause , elle demandait au tribunal de condamner l'Etablissement Public 13 HABITAT aux dépens.



Par jugement contradictoire du 22 juin 2023, le Juge des contentieux et de la protection, pôle de proximité près le Tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 



* déclaré l'action de l'Etablissement Public 13 HABITAT, pris en la personne de son représentant légal, recevable ;

* prononcé la résolution du contrat judiciaire du bail liant les parties ;

*ordonné l'expulsion de Madame [P] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d`un serrurier, passé le délai de 4 mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, [Adresse 2], conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles dexécution, sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard ; 

* dit qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer ; .

* fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du prononcé de la résiliation du bail à une somme égale au montant du loyer révisé, charges incluses qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi, soit 428,55 euros. 

* condamné Madame [P] à son paiement jusqu'à leur départ définitif des lieux matérialisé par la remise des clés ;

* dit qu'elle sera indexée comme si le bail avait continué et les loyers avaient été payés ;

* condamné Madame [P] à payer à l'Etablissement Public 13 HABITAT, pris en la personne de son représentant légal la somme de 4.705,13 euros ;

* accordé à Madame [P] la faculté d'apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois, en 23 mensualités équivalentes, de 196,05 euros et 1 derniére mensualité correspondant au solde de la somme due ;

* dit que le défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible;

* rappelé que l'application des dispositions de l'article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intéréts ou les pénalités encourue à raison du retard cessent d'étre dues pendant les délais accordés ;

 * dit que durant le délai de grâce les sommes dues ne produiront pas intérêts.

* débouté Madame [P] de sa demande en expertise et dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ; 

* condamné Madame [P] à supporter l'intégralité des dépens ;

* dit qu'ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 ;

* laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais non compris dans les dépens;

* débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;



Selon déclaration du 18 juillet 2023, Madame [P] a relevé appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :



- prononce la résolution du contrat judiciaire du bail liant les parties ;

- ordonne l'expulsion de Madame [P] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d`un serrurier, passé le délai de 4 mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, [Adresse 2], conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles dexécution, sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard ; 

- qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer ; .

- fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du prononcé de la résiliation du bail à une somme égale au montant du loyer révisé, charges incluses qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi soit 428,55 euros ;

- condamne Madame [P] à son paiement jusqu'à leur départ définitif des lieux matérialisé par la remise des clés ;

- qu'elle sera indexée comme si le bail avait continué et les loyers avaient été payés ;

- condamne Madame [P] à payer à L'Etabiissement Public 13 HABITAT, pris en la personne de son représentant légal la somme de 4.705,13 euros ;

- accorde à Madame [P] la faculté d'apurer sa dette au plus tard le 10de chaque mois, en 23 mensualités équivalentes, de 196,05 euros et 1 derniére mensualité correspondant au solde de la somme due ;

- que le défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

- rappelle que l'application des dispositions de l'article 1343-5 du Code civil suspend les procédures dexécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intéréts ou les pénalités encourue à raison du retard cessent d'étre dues pendant les délais accordés ;

 - que durant le délai de grâce les sommes dues ne produiront pas intérêts.

- déboute Madame [P] de sa demande en expertise et dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ; 

- condamne Madame [P] à supporter l'intégralité des dépens ;

- qu'ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 ;

-laisse à chacune des parties la charge de ses propres frais non compris dans les dépens;

- déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;











Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 février 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, l'EPIC 13 HABITAT demande à la Cour de voir : 



*confirmer en tout point la décision du 22 juin 2023 rendue par la Juge des Contentieux de la Protection, Pôle de Proximité près le Tribunal Judiciaire de Marseille, 

*condamner Madame [P] à payer à 13 HABITAT la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

*condamner Madame [P] aux entiers dépens de l'instance. 



Au soutien de ses demandes, l'EPIC 13 HABITAT fait valoir que le bailleur a diligenté l'entreprise CHAMERY pour réaliser des travaux de sécurisation et de remise en conformité de l'installation électrique pour un montat de 4.713 euros alors que la locataire avait l'obligation d'entretenir cette installation au fil des années d'occupation, ce qu'elle n'a pas fait.

Il ajoute que cette installation a été dégradée de surcroit de son fait. 

Il précise que depuis la signification de la décsion déférée en date du 19 juillet 2023, il n'a reçu aucun paiement.

Il relève que le constat établi par le gestionnaire de proximité le 2 décembre 2021 n'a pas été contesté par la locataire, le constat du 19 août 2022 étant lui aussi particulièrement éloquent alors que Madame [P] a été mise en garde à plusieurs reprises. 

Il rappelle qu'il a délivré un logement en bon état et être intervenu après l'entrée dans les lieux de Madame [P].

Il relève que celle-ci est entrée dans les lieux avec 4 enfants puis a eu 2 autres enfants ; que sa fille aînée qui réside avec elle a aussi un enfant, certains de ses enfants étant à l'origine d'importants troubles dans la cité en 2018 et 2019. 

Il explique que le logement est de ce fait suroccupé et mal ventilé expliquant ainsi l'humidité invoquée par Madame [P].

L'EPIC 13 HABITAT soutient que la vétusté n'est pas normale mais résulte d'actes de quasi-vandalisme dont la famille de l'appelante est seule responsable , le courrier émanant d'une député des Bouches du Rhône étant sans incidence, ni Madame [P], ni son logement étant cités dans cet écrit.

Enfin contrairement à ce que soutient Madame [P], elle ne justifie pas suffisamment d'autres recherches de logement actif de sorte qu'il ne saurait être fait droit à sa demande de délais pour quitter les lieux.





Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [P] demande à la Cour de :



* infirmer le jugement rendu le 22 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection de tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'il a :

- prononcé la résolution du contrat judiciaire du bail liant les parties ;

- ordonné l'expulsion de Madame [P] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d`un serrurier passé le délai de 4 mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, [Adresse 2], conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles dexécution, sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard ; 

- dit qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer ; .

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du prononcé de la résiliation du bail à une somme égale au montant du loyer révisé, charges incluses qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi soit 428,55 euros ;

- condamné Madame [P] à son paiement jusqu'à leur départ définitif des lieux matérialisé par la remise des clés ;

- dit qu'elle sera indexée comme si le bail avait continué et les loyers avaient été payés ;

-condamné Madame [P] à payer à l'Etabiissement Public 13 HABITAT, pris en la personne de son représentant légal la somme de 4.705,13 euros ;

-accordé à Madame [P] la faculté d'apurer sa dette au plus tard le 10de chaque mois, en 23 mensualités équivalentes, de 196,05 euros et 1 derniére mensualité correspondant au

solde de la somme due ;

- dit que le défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

- rappelé que l'application des dispositions de l'article 1343-5 du Code civil suspend les procédures dexécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intéréts ou les pénalités encourue à raison du retard cessent d'étre dues pendant les délais accordés ;

 - dit que durant le délai de grâce les sommes dues ne produiront pas intérêts.

- débouté Madame [P] de sa demande en expertise et dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ; 

- condamné Madame [P] à supporter l'intégralité des dépens ;

- dit qu'ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 ;

- laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais non compris dans les dépens;

- débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

 Statuant à nouveau:

- A titre principal

*débouter 13 HABITAT de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- Reconventionnellement

*désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission de :

- Se rendre sur les lieux loués, les décrire ainsi que les désordres les affectant,

- En déterminer les causes ainsi que les moyens propres à y remédier et en chiffrant le coût et la durée,

- Donner tous éléments d'appréciation du préjudice subi par la locataire et en précisant le point de départ, 



*condamner 13 HABITAT à payer à Madame [P] une provision de 2.000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi par cette demière et sa famille, 

- Subsidiairement

- Si par extraordinaire, la résiliation du bail et l'expulsion devaient être con'rmées, 

*accorder à Madame [P] 18 mois pour quitter les lieux.

*débouter en tout état de cause 13 HABITAT de sa demande d'astreinte,

*si la facture de 4.713 euros devait restée à la charge de la locataire, la répercuter sur ses avis d'échéance sur 10 ans,

*à défaut, confirmer les 24 mois de délais accordés à Madame [P] dans le jugement dont appel pour s'en acquitter.

Dans tous les cas,

*condamner 13 HABITAT aux entiers dépens.



A l'appui de ses demandes, Madame [P] fait valoir qu'elle loue l'appartement depuis plus de 17 ans. Elle indique que la vétusté du logement est importante mais que le procès-verbal établi par un commissaire de justice le 10 janvier 2024 a décrit un logement propre, sans désordre, ni dégradation visible.

Elle indique que toutes les installations, portes, fenêtres, installations d'eau, sanitaires sont en parfait état d'usage et de fonctionnement, soulignant que les rapports produits par l'intimé sont anciens . 

Elle conteste les dires de son bailleur qui soutient qu'elle n'a jamais entretenu son logement.

Madame [P] souligne que certains travaux tels les fenêtres, la porte blindée et la serrure ont été refacturés par le bailleur et figurent sur les avis d'échéance au titre 'd'accord locatif' , rappelant qu'elle est à jour de ses loyers et assurée. 

Elle précise qu'elle a déposé une demande de logement social le 19 décembre 2019 qu'elle a régulièrement renouvelé depuis et dernièrement le 24 janvier 2023.

Quant aux travaux d'électricité, elle maintient qu'ils n'ont pas à être mis à sa charge compte tenu de la vétusté des lieux et ce d'autant plus qu'il n'est pas démonté qu'ils lui sont imputables. 

Elle rappelle que l'appartement est humide et affecté de moisissures dans toutes les pièces; que des rats sont présents sous les fenêtres de son appartement. 

Elle ajoute que son état de santé et celui de certains de ses enfants sont aggravés par l'état des lieux.



 ******



L'ordonnance de cloture a été prononcée le 28 février 2024.



L'affaire a été appelée à l'audience du 28 février 2024 et mis en délibéré au 16 mai 2024 puis prorogé au 16 mai 2024 au 4 juillet 2024 et au 4 octobre 2024. 



 ******



1°) Sur la résiliation du bail 



Attendu que l'article 1728 du code civil énonce que 'le preneur est tenu de deux obligations principales :

1°) d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.'

Qu'il résulte de l'article 1719 dudit code que 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1°)de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2°) d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3°) d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4°) d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.'



Attendu que l'article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que ' le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ' ;

Que l'article 19 du contrat de bail signé entre les parties rappelle que ' le locataire devra maintenir en bon état les lieux loués pendant toute la durée de la location et effectuer les réparations locatives d'entretien et autres lui incombant notamment du fait de toutes dégradations causées par lui ou par des personnes vivant à son foyer ou reçues chez lui'



Attendu que Madame [P] demande à la Cour d'infirmer le jugement rendu le 22 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'il a prononé la résolution du contrat de bail liant les parties.

Qu'elle fait valoir que selon l'article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Qu'elle rappelle qu'elle loue l'appartement litigieux depuis plus de 17 ans et que la vétusté importante de ce dernier ne saurait lui être imputée.

Qu'elle précise par ailleurs qu'il n'est pas établi que cette vétusté ait été aggravé par un défaut d'entretien. Qu'elle produit à l'appui de ses dires un procès-verbal en date du 10 janvier 2024 établi par Maître [F], commissaire de justice lequel a constaté que 'l'appartement est propre, dégagé, sans désordre ni dégradations visibles.

Toutes les installations, portes,fenêtres, électricité, installation d'eau et sanitaires sont en parfait état d'usage et fonctionnement.'

Qu'elle indique contester le fait qu'elle n'ait pas entretenu le logement comme le soutient à tort l'EPIC 13 HABITAT 3, le procès-verbal ci-joint démontrant le contraire.









Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats, que lors de l'entrée de Madame [P] dans les lieux le 28 mars 2006, le logement était en bon état.

Que le bailleur justifie de travaux exécutés avant l'entrée dans les lieux de Madame [P] notamment la peinture de logement après détapissage de certaines pièces ainsi que la reprise des enduits de la salle de bains pour un montant de 2.972,34€ ainsi que la réalisation des travaux de plomberie à hauteur de 1.283,25€ et de menuiserie à hauteur de 207,69 € dans la cuisine.

Que l'EPIC 13 HABITAT 3, a également réalisé des travaux postérieurement à l'entrée dans les lieux de Madame [P] comme le remplacement de la porte palière blindée pour un montant de 1.312,14 € outre le remplacement du bac à douche, robinetterie ,doublage cloison ,faïence, peinture pour un montant de 1.576,08 euros.



Attendu que le gestionnaire de proximité a constaté le 2 décembre 2021 après s'être rendu au domicile de Madame [P] un logement dégradé dans son ensemble :

- enduit mural dégradé dans beaucoup de pièces.

- embellissement dégradé sur la quasi-totalité des murs.

- menuiserie et quincaillerie dégradées ( Portes de salle de bains et chambre.)

- huisseries et vitrage cassé dans séjour.

- convecteurs électriques décrochés des murs.

- certaines prises de courant et interrupteurs sont cassés.

- wc non nettoyé.

- énormément de matières grasses dans la cuisine sur le mobilier et les appareils ménagers.

-grilles de ventilation obstruées par la saleté.

Que ces constatations ( photos jointes au rapport) n'ont jamais été contestées par Madame [P] qui les expliquait par le fait que ses enfant étaient très turbulents, qu'elle avait du mal à les tenir, qu'ils avaient cassé beaucoup de choses et que son compagnon n'avait jamais fait les réparations et les travaux d'entretien.

Qu'il convient d'observer qu'il était constaté lors de la contre-visite réalisée le 22 avril 2022 que la remise en état électrique n'était toujours pas faite et que le logement était toujours dans le même état,voir plus sale.

Que ces éléments étaient également relevés lors du procès verbal de constat établi le 29 décembre 2021 par la société SRC qui décrivait un appartement particulièrement sale qu'il s'agisse des murs ou des sols, qui relevait la présence de fils électrique pendant partout et certaines prises électriques et interrupteurs arrachés des murs ou dépourvus de cache.



Attendu qu'en raison de l'absence de réaction de Madame [P] malgré la mise en demeure de réaliser ces travaux électriques adressée par lettre recommandée en date du 23 février 2022 et d'une sommation de faire signifiée le 31 mars 2022, l'EPIC 13 HABITAT effectuait courant août 2022 les travaux de réfection de l'installation électrique complète de l'appartement moyennant la somme de 4. 705,13 €.

Qu'il convient toutefois de souligner que l'intimé avait fait constater par Maître [W], commissaire de justice le 19 août 2022 l'état dans lequel se trouvait l'appartement avant la réfection de l'électricité.

Qu'il était à nouveau constaté que les plafonds et les murs du séjour, de la cuisine, de la chambre dans le séjour et des deux autres chambres étaient sales, en mauvais état présentant des traces diverses, que l'installation électrique était dégradée et que les sanitaires n'étaient pas entretenus. 

Qu'il y a lieu de souligner qu'en dépit du courrier de mise en demeure et de la sommation de faire, les travaux auxquels Madame [P] s'était engagée et qui relevaient de sa responsabilité n'ont pas été effectués alors même que les dégradations relevées étaient imputables à cette dernière.

Que dès lors il est parfaitement établi que Madame [P] a été défaillante dans son obligation d'entretien et n'a réalisé aucune mesure pour réparer les dégradations locatives constatées.



Attendu que Madame [P] fait valoir que l'appartement est affecté de désordres dont la réparation incombe au bailleur.

Que ces désordres pour la majeur partie liés à l'humidité la contraignent à repeindre l'appartement beaucoup plus souvent qu'elle ne le devrait.

Qu'elle fait valoir que les moisissures sont présentes dans toutes les pièces, désordres qu'elle a dénoncés à plusieurs reprises aux gestionnaires successifs de son appartement sans succès.

Qu'elle produit à l'appui de ses dires des photos sur lesquelles les traces de moisissures apparaissent clairement ainsi que la lettre de l'amicale CNL des locataires de la [Adresse 2] en date du 18 mars 2023 recensant les problèmes liés aux moisissures sur les murs des différents appartements de la cité. 

Qu'elle ajoute que ces désordres affectent beaucoup d'autre appartement de la [Adresse 2] comme en attestent le courrier adressé par la députée des Bouches-du-Rhône à la présidente de l'EPIC 13 HABITAT ainsi que les mots à l'attention des locataires affichés dans les bâtiments.



Attendu qu'il convient d'observer que les photographies versées aux débats ne sont ni datées, ni situées.

Que par ailleurs cette dernière ne démontre pas qu'elle aurait alerté le bailleur sur d'éventuels désordres du logement.

Que le courrier adressé par la députée des Bouches-du-Rhône à la présidente de l'EPIC 13 HABITAT 3 habitats ne mentionne pas le logement de Madame [P] mais évoque le problème des logements de la [Adresse 2].

Que par ailleurs il résulte des differents comptes rendus de visite que les ventilations et aérations étaient soit cassées, soit encrassées par manque de nettoyage.

Que le gestionnaire de proximité a constaté le 2 décembre 2021 que les grilles de ventilations étaient obstruées par la saleté.

Que le commissaire de justice relevait lors de son constat établi le 19 août 2022 la présence au-dessus de la porte d'entrée de trois trous circulaires bouchés au ruban adhésif .

Que le procès verbal de constat établi le 29 décembre 2021 par la société SRC mentionnait des aérations au-dessus des fenêtres cassées et précisait que neuf personnes occupaient le logement.

Qu'il est manifeste que le mode de vie de Madame [P] a contribué à ce que le logement présente ces désordres, désordres pour lesquels le bailleur ne peut en aucun cas être tenu pour responsable.

Que la durée d'occupation de cet appartement n'exonère nullement Madame [P] de toute responsabilité dès lors qu'il résulte des nombreux compte rendu de visite et procès verbaux de constat que cette dernière est à l'origine des dégradations constatées dans le logement.

Que le fait que Madame [P] produise devant la cour un procès-verbal de constat établi le 10 juin 2024 par Maitre [F], commissaire de justice, tendant à rapporter la preuve du bon entretien de son logement ne réduit pas à néant les précédentes constatations qui ont amené son bailleur à saisir la justice afin de voir prononcer la résiliation du bail pour manquement de Madame [P] à ses obligations locatives, lequel n'a pas hésité à se substituer aux obligations de sa locataire pour des raisons de sécurité.

Qu'enfin si effectivement la présence de nuisible semble réelle dans les espaces extérieurs de la cité, force est de constater que l'EPIC 13 HABITAT, deux fois par an, fait procéder à un traitement désinfection dératisation désinsectisation de l'ensemble des cités et notamment de la [Adresse 2], observant ainsi ses ses obligations de bailleur. 



Attendu qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que Madame [P] a commis des manquements graves à ses obligations contractuelles justifiant la résolution du bail.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résolution du contrat de bail liant les parties, ordonné l'expulsion de Madame [P] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d`un serrurier, dit qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer et fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du prononcé de la résiliation du bail à une somme égale au montant du loyer révisé, charges incluses qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi soit 428,55 euros laquelle sera indexée comme si le bail avait continué et les loyers avaient été payés, Madame [P] devant payer cette dernière jusqu'à leur départ définitif des lieux matérialisé par la remise des clés.



2°) Sur la demande de délai de Madame [P] 



Attendu que que le jugement déféré a ordonné l'expulsion de Madame [P] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d`un serrurier, passé le délai de 4 mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, [Adresse 2], conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles dexécution, sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard.

Que Madame [P] sollicite 18 mois afin de lui permettre de quitter les lieux dans des conditions décentes tenant la composition de la famille, ajoutant que les loyers sont à jour et que l'appartement est assuré. 

Que l'EPIC 13 HABITAT s'oppose à cette demande subsidiaire de délais pour quitter le logement.



Attendu qu'il réside des pièces produites par Madame [P] que cette dernière a déposé à plusieurs reprises des demandes de logement en 2016, 2017 ,2018, 2019, 2020 ainsi qu'en janvier 2023.

Qu'il convient cependant de rappeler que pour la fixation des délais, le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant notamment en ce qui concerne l'âge , l'état de santé, la situation de famille, de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir, faites en vue de son relogement.

Qu'ainsi Madame [P] n'a pas renouvelé sa demande pendant plus de trois ans alors qu'il est démontré qu'en 2022 elle avait été mise en demeure de réaliser les travaux électriques avant de se voir signifier une sommation de faire le 31 mars 2022.

Que cette dernière n'a formulé une nouvelle demande que le 23 janvier 2023 soit quelques jour après avoir été assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour voir résilier son bail. 

Que dès lors tenant ces circonstances et l'attitude de Madame [P] à refuser de respecter ses obligations de locataire, il y a lieu de confirmer le délai de 4 mois accordés par le jugement déféré.

 



3°) Sur la demande en remboursement du coût des travaux réalisés aux frais du bailleur.



Attendu que l'EPIC 13 HABITAT demande à la cour de condamner Madame [P] à lui payer la somme de 4.705,13 euros au titre des travaux de réfection de l'installation électrique. 



Attendu qu'il résulte notamment du bon de travaux 2022 43236 du 27 juillet 2022 et de la facture [B] du 25 août 2022 que le bailleur a fait réaliser les travaux de sécurisation de l'installation électrique endommagée par Madame [P].

Qu'il est parfaitement établi que les dégradations constatées relevaient entièrement de la responsabilité de l'appelante laquelle avait obligation d'entretenir cette installation quelque que soit la durée de son occupation et ce d'autant plus que de nombreuses dégradations de l'installation électrique ont été constatées du fait de son mode d'occupation.

Qu'il ressort en effet des nombreux procés- verbaux de constat et des rapports de visite que des fils électriques pendaient , que des convecteurs électriques avaient été décrochés des murs et que des prises de courant et interrupteurs étaient cassés.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.



Attendu que Madame [P] demande à la cour si la facture de 4.713 euros devait restée à la charge de la locataire, de la répercuter sur ses avis d'échéance sur 10 ans.

Qu'il convient de rejeter cette demande et de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a accordé un délai de 24 mois à Madame [P] pour s'en acquitter.





4°) Sur les demandes reconventionnelles de Madame [P]



Attendu que Madame [P] soutient que l'état d'indécence de son logement est dû à l'inaction du bailleur, qu'elle subit un préjudice dont elle doit être indemnisé et qu'il est nécessaire de procéder à une expertise du logement.



Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que le logement donné à bail était en parfait état lors de l'entrée dans les lieux de Madame [P].

Que l'EPIC 13 HABITAT justifie d'avoir observé ses obligations de bailleur en procédant à des travaux avant l'entrée dans les lieux de sa locataire mais également postérieurement à son entrée dans les lieux jusqu'à faire réaliser les travaux de sécurisation de l'installation électrique endommagée par Madame [P] tenant l'inertie de cette dernière.

Que dès lors une expertise du logement n'apparaît pas justifiée.

Qu'il convient par conséquent de débouter Madame [P] de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.



Attendu que Madame [P] sollicite la condamnation de 13 HABITAT à lui payer une provision de 2.000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi par cette demière et sa famille.

Que l'appelante ne rapporte pas la preuve d'une faute du bailleur en lien de causalité avec son préjudice éventuel. 

Que les certificats médicaux produits concernant son fils et sa fille ne démontrent absolument pas que le l'état du logement serait la cause de leur asthme et ce d'autant plus qu'il est indiqué qu'il s'agit de patients tabagiques.

Qu'il convient par conséquent de débouter Madame [P] de ses demandes et de confirmer le jugement déféré sur ce point.



5° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [P] au paiement des dépens en cause d'appel.



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [P] à payer à l'EPIC 13 HABITAT la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement en date du 22 juin 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille,



Y AJOUTANT, 



CONDAMNE Madame [P] à payer à l'EPIC 13 HABITAT la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



CONDAMNE Madame [P] aux entiers dépens en cause d'appel.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,