Cour d'Appel · 2ème Chambre — 24 octobre 2024

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY







2ème Chambre 



Arrêt du Jeudi 24 Octobre 2024 



N° RG 23/00543 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HGY3



Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de BONNEVILLE en date du 12 Octobre 2022, RG 22/00641



Appelant



M. [N] [S]

né le 26 Janvier 1960 à [Localité 5] - ESPAGNE, demeurant [Adresse 3]



Représenté par Me Jean-Charles PETIT, avocat au barreau de CHAMBERY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003314 du 24/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHAMBERY)



Intimé



M. [C] [I]

né le 24 Juin 1972 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]



Représenté par Me François-Philippe GARNIER, avocat au barreau de BONNEVILLE



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COMPOSITION DE LA COUR :



Lors de l'audience publique des débats, tenue le 25 juin 2024 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport, 

Et lors du délibéré, par :



- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente



- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,



- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, 



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EXPOSÉ DU LITIGE



M. [C] [I] a acquis le 28 juin 2017 une maison située [Adresse 2] à [Localité 4], constituée de deux appartements. M. [N] (ou [V]) [S] est occupant de l'appartement situé en étage.



Par acte en date du 29 avril 2021, M. [I] a fait délivrer à M. [S] un congé pour reprise, avec effet au 28 février 2022. M. [S] est demeuré dans les lieux.



C'est dans ces conditions que, par acte du 5 avril 2022, M. [I] a fait assigner M. [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville aux fins de validation du congé, expulsion et paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité mensuelle d'occupation.



M. [S] a comparu, s'opposant aux demandes de M. [I] et sollicitant notamment une annulation du congé.



Par jugement contradictoire du 12 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville a :




déclaré valable le congé délivré le 29 avril 2021 par M. [I] à M. [S], concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4],

constaté que M. [S] est déchu de tout titre d'occupation sur ce logement depuis le 1er mars 2022,

ordonné en conséquence à M. [S] de libérer les lieux qu'il occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef dans le délai de 8 jours suivant la décision,

dit qu'à défaut d'exécution de sa part, il pourra être procédé à son expulsion dans les formes légales, au besoin avec le concours de la force publique,

débouté M. [I] de sa demande en paiement de l'arriéré locatif,

débouté M. [I] de sa demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,

condamné M. [S] à payer à M. [I] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,



ordonné à compter de ce jour la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

condamné M. [S] à payer à M. [I] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [S] aux dépens de l'instance,

rappelé que la décision est exécutoire par provision.




Par déclaration du 30 mars 2023, M. [S] a interjeté appel de ce jugement.



Par conclusions notifiées le 17 mai 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, M. [N] [S] demande en dernier lieu à la cour de :



I ' Vu les articles 562 et 901 du code de procédure civile, Vu les articles 4, 5, 7 et 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 6.1 de la Convention européenne des droits de l'Homme, 

 


recevoir M. [S] en son appel, et l'y déclarant bien fondé, 

infirmer le jugement entrepris, en toutes ses dispositions lui faisant grief, visées dans la déclaration d'appel et critiquées par ces conclusions,




Et statuant à nouveau, 

 

II ' Vu les articles 3, 10 et 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Vu les articles 1329, 1330 et 1383 du code civil dans leur rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble le principe selon lequel la renonciation à un droit ne se présume pas, Vu le principe suivant lequel la fraude corrompt tout (fraus omnia corrumpit),

 


annuler, en raison de son caractère mensonger et frauduleux, le congé pour reprise donné par M. [I] le 29 avril 2021 pour le 28 février 2022,

débouter M. [I] de sa demande en validation de congé, ainsi que de toutes ses demandes subséquentes, dont celle portant sur l'expulsion de M. [S],

dire que le bail a été reconduit pour une durée de trois années à compter du 1er janvier 2024,




III ' Subsidiairement, vu l'article 24, III° et IV° de la loi du 6 juillet 1989, ensemble les articles 122, 123 et 124 du code de procédure civile, Vu le principe suivant lequel la fraude corrompt tout (fraus omnia corrumpit),

 


déclarer M. [I] irrecevable en sa demande de résiliation judiciaire du bail d'habitation, 


 

IV ' Encore plus subsidiairement, vu l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble les articles 1224 et suivants du code civil, dans leur rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 




dire n'y avoir lieu à résolution judiciaire du bail d'habitation,

débouter M. [I] de sa demande en ce sens, 


 

V ' Vu les articles 1100-1, 1103, 1104, 1109, 1186, 1188, 1193 et 1383 du code civil, dans leur rédaction issue l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 

 


débouter M. [I] en sa demande de rappel de loyers, en considération de l'aveu d'un engagement unilatéral portant dispense de paiement du loyer,




VI ' Subsidiairement, vu les articles 1719 et 1720 du code civil, l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, Vu les articles 1217 et 1219 du code civil, dans leur rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 




dire M. [S] bien fondé en sa mise en 'uvre de l'exception de non-exécution, au regard de l'inhabitabilité des lieux donnés à bail,

débouter M. [I] en sa demande de rappel de loyers, 




VII ' Vu les articles 1240, 1352 et 1352-8 du code civil, dans leur rédaction issue l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 

 


débouter M. [I] de sa demande en indemnité d'occupation,




VIII ' En toute hypothèse, vu l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, 




dire n'y avoir lieu, en raison de la non-décence et de l'inhabitabilité des lieux donnés à bail, à ordonner l'expulsion de M. [S],




IX ' Vu les articles 1231-1 à 1231-4 du code civil dans leur rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, 

 


dire que M. [I] ne justifie ni d'un manquement contractuel de M. [S], ni d'un préjudice indemnisable, direct, actuel et certain,

le débouter de sa demande en dommages et intérêts,




 

X 'Vu les articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, 

 


dire n'y avoir lieu à statuer sur la prétention de M. [I] formulée dans ses dernières conclusions et demandant à la cour de «dire et juger les lieux inhabitables, débouter M. [S] de plus fort de ses demandes»,




 

XI ' Subsidiairement, vu les articles 562, 564 et 910-4 du code de procédure civile, ensemble le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui (estoppel),




déclarer irrecevable la prétention de M. [I] formulée dans ses dernières conclusions et demandant à la cour de «dire et juger les lieux inhabitables, débouter M. [S] de plus fort de ses demandes»,




XII ' Vu l'article 700, 2° du code de procédure civile, ensemble l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, 



XIII ' condamner M. [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec, pour ces derniers, distraction au profit de Me Petit, par application de l'article 699 du code de procédure civile. 

 

Par conclusions notifiées le 23 mai 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, M. [C] [I] demande en dernier lieu à la cour de :




dire et juger irrecevable et à défaut mal fondé l'intégralité des demandes de M. [S],

confirmer la décision déférée en ce qu'elle a :


- déclaré valable le congé délivré le 29 avril 2021 par M. [I] à M. [S], concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4],

- constaté que M. [S] et déchu de tout titre d'occupation sur ce logement depuis le 1er mars 2022,

- ordonné en conséquence à M. [S] de libérer les lieux qu'il occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef dans le délai de 8 jours suivant la décision,

- dit qu'à défaut d'exécution de sa part, il pourra être procédé à son expulsion dans les formes légales, au besoin avec le concours de la force publique,

- ordonné à compter de ce jour la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

- condamné M. [S] à payer à M. [I] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [S] aux dépens de l'instance,

- rappelé que la décision est exécutoire par provision.


la réformer pour le surplus,

condamner M. [S] à verser à M. [I] la somme provisionnelle de 12 060 euros arrêtée au 1er mars 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l'exploit introductif d'instance,

condamner M. [S] à verser à M. [I] la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts,




Dans l'hypothèse d'une réformation, 

Vu la loi du 6 juillet 1989 modifiée et notamment son article 15,



Au principal, 


dire et juger M. [S] occupant sans droit ni titre au principal à compter du 1er mars 2022, subsidiairement à compter 23 juin 2022 et, plus subsidiairement, à compter du 31 décembre 2023,




Subsidiairement,


dire et juger que M. [S] a manqué à ses obligations contractuelles d'user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes, de prendre en charge l'entretien courant du logement, de permettre l'accès des lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux, et de s'assurer contre les risques qu'il doit répondre en sa qualité de locataire, en conséquence, vu les manquements de M. [S] à ses obligations légales et contractuelles, prononcer la résiliation du contrat de location à compter du jugement à intervenir,




Plus subsidiairement, vu le comportement de M. [S] et ses voies de fait postérieures à son expulsion, vu les dégradations des lieux imputables à M. [S],


dire et juger les lieux inhabitables,

débouter M. [S] de plus fort de ses demandes,




En tout état de cause, 


condamner M. [S] ainsi que tous les occupants éventuels de son chef, à évacuer, délaisser, rendre libre, quitter les lieux, à en remettre les clés, et à faire les réparations locatives nécessaires, et ce, dans un délai de huit jours à compter du prononcé de la décision à intervenir,

dire que faute pour M. [S] d'obtempérer dans le délai précité, M. [I] sera autorisé à procéder à son expulsion au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

condamner M. [S] à verser à M. [I] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement et des charges qui auraient été dus en cas d'absence de congé, et ce, jusqu'au départ effectif des lieux 

condamner M. [S] à verser à M. [I] la somme provisionnelle de 12 060 euros arrêtée au 1er mars 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l'exploit introductif d'instance,

condamner M. [S] à verser à M. [I] la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts,

dire et juger qu'à défaut de disposition contractuelle plus favorable au créancier, les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, à compter de l'exploit introductif d'instance,

condamner M. [S] à verser à M. [I] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour d'appel,

condamner M. [S] aux entiers dépens d'appel, avec distraction au profit de Me Garnier, avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sur son affirmation de droit. 




L'affaire a été clôturée à la date du 24 mai 2024 et renvoyée à l'audience du 25 juin 2024, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 24 octobre 2024. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur la recevabilité de l'appel :



M. [I] conclut à l'irrecevabilité de l'appel interjeté par M. [S] sans développer aucun moyen à ce titre.



L'examen de la procédure ne révèle aucune cause d'irrecevabilité, de sorte que l'appel sera déclaré recevable.



Sur la validité du congé pour reprise :



M. [S] soutient que le congé pour reprise qui lui a été signifié est frauduleux, fondé sur un motif mensonger, et qu'il est prématuré compte tenu de la date de renouvellement du bail au 1er janvier 2021.



M. [I] conclut à la confirmation du jugement qui a jugé le congé valable en rappelant qu'il s'est fondé sur les propres déclarations de M. [S] lors de la vente en 2017 pour déterminer la date de fin du bail et que le projet de reprise est réel.





Sur ce, la cour,



L'article15-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour du congé litigieux, dispose que :



«Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.



En cas d'acquisition d'un bien occupé :



- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;



- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;



- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.



En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.»



En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats que lors de la vente du bien loué à M. [I] en 2017, le locataire a été sollicité pour préciser sa situation locative et qu'il a ainsi spontanément indiqué, sans qu'aucune contrainte ne soit démontrée,  «être locataire de M. [F] depuis le 1er mars 1971 [...] date d'entrée dans les lieux de la famille [S]» (pièce n° 1 de l'intimé) et qu'il n'avait alors été fait aucun bail écrit.



M. [S] soutient avoir repris le bail de ses parents, sa mère étant décédée en 2012, et prétend désormais que cette reprise est fondée sur un bail écrit conclu le 1er janvier 1985 (pièce n° 4 de M. [S]).



Ainsi, selon M. [I] la date anniversaire du bail est le 28 février 2022, tandis que M. [S] soutient que c'est le 31 décembre 2023.



Toutefois, un congé délivré prématurément n'est pas nul mais les effets en sont seulement reportés au terme réel du bail. Or en l'espèce, quelle que soit la date retenue, le congé délivré le 29 avril 2021 l'a été plus de six mois avant la fin du bail, laquelle est en tout état de cause échue désormais, de sorte que la nullité fondée sur ce moyen ne peut prospérer, sans qu'il soit besoin d'entrer dans le détail de l'argumentation des parties.



Concernant le motif du congé, c'est à juste titre et par des motifs que la cour adopte expressément, que le premier juge a retenu que, s'il peut procéder au contrôle de la réalité du motif invoqué par le bailleurs, il appartient toutefois au preneur de démontrer le caractère manifestement frauduleux de ce motif.



Le congé litigieux a été délivré pour reprise du logement par le bailleur, celui-ci indiquant, dans l'acte, souhaiter mettre en location son précédent logement pour habiter dans les lieux loués à M. [S]. Or pas plus qu'en première instance le locataire ne démontre que ce motif serait de pure circonstance ou mensonger.



En effet, le bien a été acquis par M. [I] à titre personnel, et non pour ses besoins professionnels, son activité (artisan menuisier) ne faisant présumer aucun caractère professionnel à cette acquisition. Par ailleurs, les arguments de M. [S] relatifs à l'activité de Mme [I] (institut de beauté) et son lieu supposé d'exercice sont sans incidence sur la réalité du motif invoqué.



Le juge n'a pas à apprécier l'opportunité du projet de reprise exposé par le bailleur, mais doit seulement en apprécier le caractère réel et sérieux au regard des éléments qui lui sont soumis. Or en l'espèce, M. [I] expose, sans être utilement contredit par M. [S], qu'il souhaite avec son épouse établir sa résidence principale dans les lieux loués, situés en centre ville, dans un bâtiment moins lourd à entretenir que leur logement actuel de très grande taille qu'il souhaite mettre en location. Ce souhait est confirmé par plusieurs attestations de proches de M. [I].



C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu que le congé est valable, étant souligné par ailleurs que M. [I] a effectué des démarches pour proposer à M. [S] un relogement, propositions auxquelles le locataire n'a jamais répondu.



Le premier juge sera également approuvé en ce qu'il a rappelé que l'indécence du logement n'interdit pas au bailleur de délivrer un congé pour reprise, ni d'obtenir l'expulsion de l'occupant.



Quant à la date d'effet du congé, le premier juge sera encore confirmé en ce qu'il a retenu le 1er mars 2022, M. [S] ayant lui-même déclaré la date du 1er mars 1971 comme début du bail de ses parents lors de la vente en 2017. Il ne peut aujourd'hui prétendre à une autre date, le bail écrit qu'il produit, daté de 1985, étant de surcroît discutable comme consenti par Mme [O] [D], alors que le titre de propriété de M. [I] révèle que son vendeur, M. [L] [D], a hérité ce bien de son père, et que la comparaison des signatures portées sur les quittances de loyers produites par l'appelant et ce bail de 1985 ne permet pas non plus de retenir qu'il s'agit du même bailleur.



Il résulte de ce qui précède que M. [S] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er mars 2022, sans qu'il y ait lieu d'examiner les demandes subsidiaires en résiliation judiciaire du bail.



Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné à M. [S] de libérer les lieux et, à défaut d'exécution volontaire, ordonné son expulsion.



Sur la demande de M. [I] en paiement des loyers :



M. [I] fait grief au jugement déféré d'avoir retenu que M. [S] était fondé à ne pas payer les loyers dus compte tenu du caractère indécent du logement, alors, selon le bailleur, que c'est le locataire qui a fait obstacle à la réalisation des travaux de rénovation en refusant les propositions de relogement qui lui ont été faites. M. [I] précise qu'il a toléré l'absence de loyers dans l'attente du départ de son locataire, mais n'a jamais reconnu que celui-ci serait légitimement dispensé de les payer. Il soutient enfin que l'état insalubre du logement est du seul fait du locataire qui n'en a jamais assuré l'entretien, l'a encombré d'une multitude d'objets rendant impossible toute intervention, et en a totalement interdit l'accès aux entreprises.



M. [S] soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, les lieux ne répondant à aucun des critères fixés par la loi, les anciens propriétaires n'ayant réalisé aucun travaux depuis 1971, et le nouveau propriétaire devant répondre de ces défauts. Il invoque ainsi une installation électrique hors d'âge, des équipements de chauffage inefficients, l'absence de ventilation, une toiture et des menuiseries extérieures non étanches.



Sur ce, la cour,



Selon l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et conforme à l'usage d'habitation. Il est également obligé, notamment, de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats que le logement occupé par M. [S] ne répond pas aux critères du logement décent, ce que ne conteste pas formellement le bailleur qui soutient que cet état vétuste résulte du défaut d'entretien des lieux par le preneur.



Toutefois, s'il apparaît que les lieux loués sont vétustes de longue date, sans que le locataire justifie s'en être plaint auprès de ses précédents bailleurs, et qu'il est établi que les lieux ont été particulièrement encombrés par M. [S], rendant toute intervention impossible sans débarras préalable des lieux, pour autant, M. [I] ne justifie pas avoir effectivement envisagé de réaliser des travaux depuis l'acquisition du bien en 2017 en vue de rendre les lieux habitables par son locataire, avant de lui délivrer le congé.



Or les défauts majeurs du logement (isolation, installation électrique, plomberie, chauffage) ne résultent pas du seul défaut d'entretien par le locataire, mais bien de l'absence d'entretien incombant au bailleur.



C'est donc à juste titre et par des motifs pertinents que la cour approuve que le premier juge a retenu que M. [S] était fondé à s'opposer au paiement des loyers et charges échus et a débouté M. [I] de sa demande en paiement de l'arriéré locatif.



Sur la demande d'indemnité d'occupation et de dommages et intérêts :



M. [S] soutient qu'aucune indemnité d'occupation n'est due dès lors que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent. Il s'oppose à toute condamnation en dommages et intérêts, soutenant n'avoir commis aucune faute.



M. [I] sollicite une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux. Il sollicite également des dommages et intérêts compte tenu du comportement de M. [S] qui s'est maintenu dans les lieux sans droit ni titre, réintégrant même le logement après le premier procès-verbal d'expulsion. L'impossibilité d'accéder au logement a entraîné sa dégradation, faute pour le bailleur de pouvoir y engager des travaux.



Sur ce, la cour,



Le logement loué n'étant pas décent, le bailleur n'est pas fondé à réclamer à M. [S] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer. Pour autant, le refus réitéré de M. [S] de libérer les lieux, dans lesquels il s'est d'ailleurs réintroduit illégalement après un premier procès-verbal d'expulsion, est constitutif d'une faute qui a causé à M. [I] un préjudice.



En effet, en se maintenant dans les lieux malgré un congé valable, M. [S] a prolongé de manière fautive l'indisponibilité du logement pour le bailleur, le privant de la possibilité de réaliser des travaux de remise en état plus rapide et de réaliser son projet d'installation.



Il convient de souligner à cet égard que le juge de l'exécution, par un jugement du 27 juin 2023, a rejeté la demande de délais formée par M. [S] pour quitter les lieux. Un premier procès-verbal d'expulsion a été établi par commissaire de justice le 17 octobre 2023, à la suite duquel le locataire disposait d'un délai de deux mois pour évacuer ses effets personnels encombrant les lieux. Loin de s'exécuter, M. [S] a réintégré les lieux de force en changeant les serrures et en cadenassant les accès, ce qui a été dûment constaté par le commissaire de justice le 21 décembre 2023. Le logement est donc resté inoccupé pendant tout l'hiver, avant l'établissement d'un nouveau procès-verbal d'expulsion le 19 avril 2024.



Ce comportement a privé M. [I] de son bien pendant plusieurs mois supplémentaires, avant qu'il puisse enfin engager des travaux en vue d'y habiter personnellement, motif du congé délivré au locataire.



Ce préjudice sera réparé par l'allocation d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts représentant la privation qu'il subit depuis la date d'effet du congé le 1er mars 2022.



Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.



Le jugement déféré sera réformé en ce sens.



Sur les demandes accessoires :



M. [S], qui succombe en son appel, en supportera les entiers dépens, qui seront recouvrés dans les conditions prévues à l'article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Garnier.



Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [I] la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



Déclare recevable l'appel interjeté par M. [N] [S],



Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Bonneville le 12 octobre 2022, sauf en ce qu'il a condamné M. [N] [S] à payer à M. [C] [I] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,



Réformant de ce chef et statuant à nouveau,



Condamne M. [N] [S] à payer à M. [C] [I] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,



Dit que les intérêts dus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts,



Y ajoutant,



Condamne M. [N] [S] aux entiers dépens de l'appel qui seront recouvrés dans les conditions prévues à l'article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Garnier,



Condamne M. [N] [S] à payer à M. [C] [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel.







Ainsi prononcé publiquement le 24 octobre 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.



La Greffière La Présidente









Copies :

24/10/2024 

Me Jean-charles PETIT



Me François philippe GARNIER

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