Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 5 — 24 octobre 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 5



ARRET DU 24 OCTOBRE 2024

(n° , 1 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 21/15287 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEIBC



Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juillet 2021 - Tribunal de Commerce de Melun - RG n° 2020F00017





APPELANTE

 

S.A.S. IAD FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au R.C.S. de Melun sous le numéro 503 676 421

[Adresse 6]

[Localité 4]



Représentée et assistée de Me Thibault Du Manoir de Juaye de la SELEURL DU MANOIR DE JUAYE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0240







INTIMEE 



Mademoiselle [H] [F]

née le 09 Mai 1971 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée et assistée de Me Edouard Gavaudan de la SELARL GAVAUDAN, avocat au barreau de Meaux









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 20 Juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :



Mme Nathalie Renard, présidente de la chambre 5.5

Mme Marilyn Ranoux-Julien, conseillère 

Mme Marie-Annick Prigent, magistrat à titre honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Marie-Annick Prigent dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : M. Maxime Martinez



 





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Nathalie Renard, présidente de la chambre 5.5 et par M. Maxime Martinez, greffier, présent lors de la mise à disposition.



EXPOSE DU LITIGE



Le 23 janvier 2015, Mme [F] a conclu avec la société IAD France (société IAD) un contrat d'agent commercial, mandataire en immobilier.



Par lettre recommandée du 1er juin 2019 avec demande d'avis de réception, Mme [F] a informé la société IAD de sa prise de participation à hauteur de 33% au sein de la société Family Home.



Par lettre recommandée du 18 juillet 2019 avec demande d'avis de réception, la société IAD a mis fin au contrat d'agent commercial de Mme [F], sans préavis, pour manquements graves à ses obligations contractuelles.



Par acte du 3 décembre 2019, Mme [F] a assigné la société IAD devant le tribunal de commerce de Melun afin que cette dernière soit condamnée à lui payer différentes sommes en indemnisation de la résiliation du contrat.



Par jugement du 19 juillet 2021, le tribunal de commerce de Melun a :

- Dit et jugé la rupture du contrat liant la société IAD et Mme [F] abusive, 

- Condamné la société IAD à payer à Mme [F] la somme de 79 813 euros TTC, correspondant à une année de chiffre d'affaires moyen global des trois dernières années précédant la résiliation du contrat d'agent commercial, 

- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, 

- Condamné la société IAD à payer à Mme [F] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamné la société IAD en tous les dépens, dont frais de greffe liquidés à la somme de 78,58 euros TTC, 

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



Par déclaration du 4 août 2021, la société IAD a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.



Par ses dernières conclusions notifiées le 19 juin 2024, la société IAD demande de : 

- Infirmer le jugement rendu le 19 juillet 2021 par le tribunal de commerce de Melun sur les chefs du jugement ci-dessus critiqués,

- Débouter Mme [F] de ses demandes ou à tout le moins limiter les demandes à la somme de 17 107,50 euros, en disant et jugeant que les commissions de récurrence ne peuvent entrer dans le calcul de l'indemnité d'un négociateur immobilier dont le statut est défini par la loi Hoguet,

- Condamner Mme [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel et au paiement d'une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ses dernières conclusions notifiées le 11 juin 2024, Mme [F] demande, au visa des articles L134-3 et L134-4 du code de commerce, de : 

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la rupture du contrat liant la société IAD et Mme [F] abusive, 

- L'infirmer pour le quantum et statuant à nouveau, 

- Condamner la société IAD à payer à Mme [F] la somme de 182 288,14 euros (correspondant à 2 ans de chiffre d'affaires), 

- Subsidiairement, condamner la société IAD à payer à Mme [F] la somme de 79 813 euros HT soit 95 775, 60 euros TTC, 

- Condamner la société IAD au paiement d'une somme de 3 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner la société IAD aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 juin 2024.



La cour renvoie pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



Sur la résiliation du contrat d'agent commercial



L'article L134-3 du code de commerce énonce que l'agent commercial peut accepter sans autorisation la représentation de nouveaux mandants. Toutefois, il ne peut accepter la représentation d'une entreprise concurrente de celle de l'un de ses mandants sans accord de ce dernier.



L'article L134-3du code de commerce édicte que les contrats intervenus entre les agents commerciaux et leurs mandants sont conclus dans l'intérêt commun des parties. Les rapports entre l'agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d'information. L'agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel ; le mandant doit mettre l'agent commercial en mesure d'exécuter son mandat.



L'article L 134-12 du même code, dont les dispositions sont d'ordre public, indique qu'en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.



L'article L134-13 précise toutefois que la réparation prévue à l'article L. 134-12 n'est pas due lorsque la cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l'agent commercial.



Mme [F] a conclu avec la société IAD le 23 janvier 2015 un contrat d'agent commercial mandataire en immobilier comprenant les clauses suivantes :

L'article 9 énonce : « l'agent commercial mandataire ne pourra porter tort ou préjudice à IAD France ni au code de déontologie que le groupe a formalisé par écrit dans toutes les activités où il sera amené à représenter IAD France ou ses éventuelles filiales et de par sa qualité d'agent commercial mandataire. Cela aussi bien pendant toute la durée du contrat qu'après sa rupture. »



L'article 10 ' Engagement de l'agent commercial et conditions particulières 'stipule dans son dernier paragraphe : « l'agent commercial mandataire qui ne dispose d'aucune exclusivité territoriale pourra exercer dans toute la France. ll accepte le principe de partager et diffuser ses biens à vendre aux autres mandataires ou représentants d'IAD France, ceci afin de présenter à la clientèle un fichier de biens plus important et d'augmenter les potentialités de retombées commerciales. N'ayant aucun lien de subordination à l'égard du mandant, il a la faculté d'exercer une ou plusieurs autres activités commerciales avec une ou plusieurs autres enseignes à la condition de s'abstenir de tout acte de concurrence déloyale à l'égard du mandant ou de l'un de ses représentants et de ne pas exercer une concurrence directe ou indirecte au(x) produit(s) et au(x) service(s) proposé(s) par le mandant ou de l'un de ses représentants.



L'article 12 du contrat dispose en son paragraphe 13 : « Le non respect d'une seule des clauses ci-dessus et le non respect d'une seule des obligations et conventions énoncées dans le présent contrat entraînera la rupture immédiate et sans préavis du contrat et de ses annexes indissociables sans aucun recours et sans indemnité ou pénalité. Les parties reconnaissent que le respect de toutes les conditions, interdictions, obligations ou conventions du présent contrat et de ses annexes sont des éléments essentiels de leur accord réciproque ou versement d'une somme quelconque entre elles ».



Il est admis que la faute grave, privative d'indemnité de rupture, se définit comme celle qui porte atteinte à la finalité commune du mandat d'intérêt commun et rend impossible le maintien du lien contractuel ; il appartient au mandant de rapporter la preuve d'une telle faute.



Par lettre recommandée en date du 1er juin 2019 avec demande d'avis de réception, Mme [F] a écrit à la société IAD : « Monsieur le Directeur Général. Conformément au code déontologique et à la clause de loyauté je vous informe être actionnaire à 33 % de la SAS Family Home dont vous trouverez le Kbis en pièce jointe. En respect de mon contrat d'Agent Commercial Mandataire IAD France signé le 23 janvier 2015, j'exercerai donc une double activité à la fois pour le compte d'IAD France et pour le compte de Family Home ».



Par lettre recommandée en date du 18 juillet 2019 avec demande d'avis de réception, la société IAD a répondu à Mme [F] « Nous venons vers vous suite à la réception de votre courrier nous indiquant que vous êtes actionnaire dans la société SAS Family Home qui a pour objet la transaction immobilière et commerciale. Vous précisez dans ce courrier que vous exercez une double activité. Nous relevons à ce titre que sur votre Facebook professionnel, vous diffusez des annonces de ladite société. Nous vous rappelons qu'en application des dispositions de l'article L134-3 du code de commerce vous ne pouvez « accepter la représentation d'une entreprise concurrente » de celle d'IAD France sans l'accord préalable d'IAD France. Or le contrat commercial qui nous lie prévoit l'interdiction d'exercer une activité concurrente à celle d'IAD France. Nous tenons également à vous préciser que le contrat commercial est un mandat d'intérêt commun qui impose une obligation de loyauté entre les parties (article L 134-4 du code du commerce)... Vous avez donc commis une faute grave constitutive d'un manquement à votre obligation de loyauté en exerçant une activité concurrente à celle de notre réseau'

Compte tenu de ces graves manquements, en application des articles L 134-11 alinéa 5 et L 134-13 du code de commerce et des dispositions de votre contrat commercial, nous mettons un terme sans délai au contrat qui nous lie, sans que vous puissiez prétendre à une quelconque indemnité. »



Il résulte de l'extrait Kbis de la société Family Home que cette société créée par le fils de Mme [F] et immatriculée au registre du commerce le 18 février 2019 a son établissement principal à Meaux et son activité porte sur les « transactions immobilières et commerciales. »



Mme [F], a indiqué dans son courrier du 1er juin 2019 : « j'exercerai donc une double activité à la fois pour le compte de la société IAD France et pour le compte de Family Home. »



Mme [F] ne conteste pas avoir diffusé sur son compte Facebook professionnel des photographies d'annonces de biens en vente auprès de la société Family Home. Si Mme [F] fait valoir que c'est une pratique courante chez les agents immobiliers, cela démontre cependant l'activité de Mme [F] pour une société concurrente. Il y a lieu d'observer que Mme [F], qui, aux termes de l'article L134-3 du code de commerce, ne pouvait accepter la représentation d'une entreprise concurrente de celle de son mandant sans accord de ce dernier, a informé celui-ci plus de trois mois après la création de la société Family Home alors qu'elle devait solliciter l'autorisation de la représenter.



Il résulte de la comparaison entre le registre des mandats de la société Family Home et celui de la société IAD que le 12 avril 2019, la société Family Home a bénéficié de deux mandats de vente de M. [V], marchand de biens, pour une maison située à [Localité 5] et un appartement T2 située à Meaux dont des mandats avaient été préalablement confiés à la société IAD le 30 décembre 2018.



Mme [F] explique avoir vendu pour la société IAD une grange réhabilitée en appartement par M. [V] qui aurait confié la vente de celui-ci à la société Family Home.



Les deux biens apparaissent cependant dans le cadre de mandats consentis aux deux sociétés. 



Le bien de M. [M] situé [Adresse 1] à [Localité 3] bénéficiait d'un mandat de vente simple auprès de la société IAD en date du 9 août 2018. Mme [F] expose, sans en justifier, que ce bien a fait l'objet d'une saisie immobilière et que M. [M] a souhaité confier à la société Family Home le 20 avril 2019 ce bien en vente mais que compte tenu de la saisie immobilière, le mandat n'a pas été validé. Le mandat figure cependant sur la liste des biens des deux sociétés, pour une date antérieure pour la société IAD.



Il y a lieu de souligner que ces personnes étaient des clients de la société IAD, suivis par Mme [F], et ont rejoint la société Family Home, dès le début de son activité, dans laquelle l'agent commercial avait une participation.



Le 3 juillet 2019, la société IAD adressait le courriel suivant à Mme [F] : « vous avez atteint ou dépassé votre objectif de production personnelle de ventes actées qui est de 21 750 euros TTC pour un manager platinium associé en ayant réalisé un CA de 80 500 euros TTC. »



Ce courriel est relatif au chiffre d'affaires de Mme [F] pour l'année 2018, ce chiffre d'affaires ayant diminué de manière conséquente au cours du premier semestre 2019.



Il résulte des attestations de l'expert-comptable de la société IAD en date du 25 février 2021 que les commissions de Mme [F] ont été les suivantes : 

' 2016 : 87 048,57 euros

' 2017 : 33 979,17 euros

' 2018 : 50 714,58 euros 

' premier semestre 2019 : 7175 euros



Mme [F] ne justifie pas d'un chiffre d'affaires ayant donné lieu au versement de commissions d'un montant supérieur au titre du premier semestre de l'année 2019.



Mme [F] n'était pas fondée à exiger que la société IAD lui donne un avertissement et l'oblige à céder ses parts dans la société Family Home alors qu'il lui appartenait de solliciter l'accord du mandant avant de s'engager.



Si l'article 10 du contrat autorisait Mme [F] à « exercer une ou plusieurs autres activités commerciales avec une ou plusieurs autres enseignes », cette faculté était soumise « à la condition de s'abstenir de tout acte de concurrence déloyale à l'égard du mandant ou de l'un de ses représentants et de ne pas exercer une concurrence directe ou indirecte au(x) produit(s) et au(x) service(s) proposé(s) par le mandant ou de l'un de ses représentants. »



En participant, sans accord préalable, à hauteur de 33% à la création de la société Family Home, gérée par son fils, exerçant la même activité d'agent immobilier dans la même ville que la société IAD et s'adressant à une clientèle similaire, ce dont il résulte que ces sociétés étaient dans un rapport de concurrence, en apportant à cette nouvelle société des mandats de vente qu'elle avait obtenus dans le cadre de son activité au sein de la société IAD, alors que dans le même temps, son chiffre d'affaires en tant qu'agent commercial diminuait de manière conséquente, Mme [F] a commis une faute grave justifiant la résiliation du mandat d'agent commercial sans préavis et privative d'une indemnité de rupture. 



Le jugement sera infirmé en ce que le tribunal a jugé que la rupture du contrat liant la société IAD et Mme [F] était abusive et en ce qu'il a alloué à Mme [F] la somme de 79 813 euros TTC au titre de l'indemnité compensatrice.



La demande de Mme [F] en paiement d'une indemnité compensatrice de rupture du contrat sera rejetée.



Sur les demandes accessoires



Les dispositions de première instance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront infirmées.



Mme [F] qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et devra verser à la société IAD la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



La Cour,



Infirme le jugement en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Rejette la demande de Mme [F] en indemnisation de la résiliation du contrat d'agent commercial,



Condamne Mme [F] à verser à la société IAD France la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [F] aux dépens de première instance et d'appel.







LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE