Cour d'Appel · Chambre civile 1-3 — 24 octobre 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50D



Chambre civile 1-3



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 24 OCTOBRE 2024



N° RG 22/06304 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VO5S





AFFAIRE :



[L] [H]

 ...



C/



[O] [R]

 ...





Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 26 Septembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° Section : 

N° RG : 18/07393



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 







Me Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocat au barreau de VAL D'OISE 



Me Laurence BENITEZ DE LUGO, avocat au barreau de VAL D'OISE, 





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [L] [H]

née le 30 Juin 1967 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]



Monsieur [E] [H]

né le 29 Avril 1958 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Me Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13 

Représentant : Me Sébastien PINGUET, Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13



APPELANTS



****************



Monsieur [O] [R]

né le 09 Décembre 1972 à [Localité 7] (MALI)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]



Madame [P] [N] épouse [R]

née le 07 Juin 1982 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentant : Me Laurence BENITEZ DE LUGO, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 128 

Représentant : Me Caroline BORIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0667 



INTIMES



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 juillet 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargé du rapport et Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère.



Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Florence PERRET, Présidente,

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller 



Greffière, lors des débats : Mme FOULON



 *************



FAITS ET PROCEDURE



M. [O] [R] et Mme [P] [N] épouse [R] (ci-après nommés « les époux [R] ») ont acquis auprès de Mme [L] [H] et M. [E] [H] (ci-après nommés « les consorts [H] »), par acte notarié reçu le 29 juillet 2016, un pavillon situé [Adresse 3] à [Localité 8] pour un montant de 326 000 euros. Ce bien dépendait de la succession des parents des consorts [H]. Des désordres sont apparus dans le sous-sol sous la forme de présence anormale d'eau.



Par acte du 18 juillet 2018, les époux [R] ont fait assigner les consorts [H] devant le tribunal judiciaire de Pontoise afin d'obtenir la réfaction du prix d'acquisition de la maison équivalente au coût des travaux nécessaires pour supprimer les désordres, demandant à titre subsidiaire la désignation d'un expert en vue d'une expertise judiciaire dans le but de déterminer l'origine exacte et les conséquences des désordres.



 Par jugement du 10 février 2020, le tribunal a ordonné une mesure d'expertise judiciaire et a désigné à cet effet Monsieur [I] [Y], en qualité d'expert qui a déposé son rapport le 18 août 2020.



Par jugement du 26 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

- débouté les consorts [H] de leur demande de nullité du rapport d'expertise, 

- dit n'y avoir lieu à écarter le rapport d'expertise judiciaire des débats,

- déclaré les consorts [H] solidairement responsables des désordres affectant le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 8] au titre de la garantie des vices cachés, 

- condamné solidairement les consorts [H] à verser aux époux [R] la somme de 23 591 euros ht au titre des travaux de reprise des désordres, 

- condamné solidairement les consorts [H] à verser aux époux [R] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, 

- condamné in solidum les consorts [H] à verser aux époux [R] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté les époux [R] du surplus de leurs demandes pécuniaires,

- condamné solidairement les époux [H] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. 



Par acte du 16 octobre 2022, les consorts [H] ont interjeté appel de la décision. 



Par dernières écritures du 10 juin 2024, les consorts [H] prient la cour de :

- infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

- annuler ou écarter le rapport d'expertise de M. [Y], faute d'investigation complète et en considération de la modification des lieux avant l'expertise qui n'a pas permis de tirer de conclusions formelles, l'expert procédant par supputation, 

- débouter les époux [R] de l'ensemble de leur demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions, 

En conséquence, 

- dire et juger que l'existence de vices cachés antérieurs à la vente n'est pas démontrée, s'agissant d'une simple humidité résiduelle dans le sous-sol, dont les époux [R] ont pu se convaincre de l'état au travers de leurs diverses visites du bien immobilier, 

- dire et juger que leur mauvaise foi n'est pas établie, s'agissant de la vente d'un bien recueilli dans la succession de leurs parents, qu'ils n'ont pas occupé avant la vente aux époux [R], 

- dire et juger que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés doit s'appliquer en l'absence de preuve de la mauvaise foi des vendeurs, 

Subsidiairement, 

- déclarer irrecevable la demande nouvelle formulée par les époux [R], à hauteur de 53 083,03 euros ttc au titre de leur préjudice matériel, 

- fixer le préjudice, le montant des taux strictement nécessaire hors amélioration, soit la somme de 2 952 euros ttc (sic), 

- débouter les époux [R] de leur demande à les voir condamner à leur verser une indemnité de 4 380 euros au titre de leur préjudice de jouissance, 

- condamner les époux [R] à leur verser une indemnité de 3 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner les époux [R] aux entiers dépens dont distraction au profit de la société Evodroit en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Par dernières écritures du 14 mai 2024, les époux [R] prient la cour de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

 * débouté les consorts [H] de leur demande de nullité du rapport d'expertise judiciaire, 

 * dit n'y avoir lieu à écarter le rapport d'expertise judiciaire des débats,

 * déclarer les consorts [H] solidairement responsables des désordres affectant le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 8] au titre de la garantie des vices cachés, 

 * condamné solidairement les consorts [H] à supporter le coût des travaux de reprise qu'ils ont supportés, 

 * condamné in solidum les consorts [H] à leur verser des dommages et intérêts pour trouble de jouissance, 

 * condamné in solidum les consorts [H] à leur verser la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

 * condamné in solidum les consorts [H] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il :

 * a fixé le montant des travaux de reprise à des désordres la somme de 23 591 euros ht,

 * a fixé le montant des dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance à la somme de 

1 500 euros, 

 * les a déboutés du surplus de leurs demandes pécuniaires, 

Statuant à nouveau,

- condamner solidairement les consorts [H] à leur verser la somme de 53 080,03 euros ttc au titre des travaux de reprise des désordres, 

- condamner solidairement les consorts [H] à leur payer la somme de 4 380 euros en réparation du préjudice de jouissance arrêtée à la réception des travaux de reprise, 

- condamner solidairement les consorts [H] au remboursement du coût du constat du 19 janvier 2018 fixé à la somme de 260 euros, 

En tout état de cause, 

- débouter les consorts [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

- condamner solidairement les consorts [H] à leur verser une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2024.



MOTIFS DE LA DECISION



I- Sur la validité du rapport d'expertise 



Le tribunal a débouté les consorts [H] de leur demande d'annulation du rapport d'expertise en relevant qu'aucun manquement ne pouvait être reproché à l'expert. 



Les consorts [H] estiment que certaines modifications, notamment la suppression de l'intégralité des végétaux et la réalisation d'une dalle non conforme à l'aplomb du mur opérés par les acheteurs ont modifié les lieux de sorte que l'appréciation de l'expert sur la situation antérieure à la vente, s'en trouve, selon eux, nécessairement faussée. De ce fait, ils sollicitent l'annulation du rapport d'expertise qu'ils souhaitent voir à tout le moins écarté. Ils ajoutent qu'alors que l'expert constatait un taux d'humidité « important » variant de 25% à 40%, l'humidité d'une cave varie dans les faits entre 30% durant la saison froide et 55% durant l'été. Enfin, ils arguent que cette expertise suscite toujours de sérieux doutes quant à l'absence d'impact significatif des travaux exécutés par les époux [R] sur les désordres. 





Les époux [R] sollicitent la confirmation du jugement déféré de ce chef et répondent que les appelants n'apportent aucun argument technique permettant de contredire le rapport d'expertise. Ils estiment que les consorts [H] contestent le rapport de l'expert par la seule communication de sa fiche professionnelle en prétendant que ce dernier s'est prononcé hors de sa compétence sur « l'hydrologie des sols et la botanique ». Ils ajoutent que l'expert a conclu que les modifications des abords n'avaient pas influencé de façon significative la venue d'eau et qu'il a clairement exprimé les causes des désordres consistant en une insuffisante et inefficace imperméabilisation des parois extérieures des maçonneries enterrées, justifiant que l'eau de pluie trouve ainsi facilement son chemin par les points faibles de la structure, ainsi que par l'absence de drainage périphérique.

 

Sur ce, 



Au soutien de leur demande d'annulation ou de "mise à l'écart" du rapport d'expertise, les consorts [H] soutiennent essentiellement que l'expert n'a procédé à aucune véritable investigation pour aboutir à ses conclusions et qu'il a refusé d'organiser une 2e visite pour vérifier notamment l'intégralité des réseaux comme demandé par dire du 30 juin 2020. Il a également minimisé l'impact des travaux entrepris par les acheteurs sur les désordres dont il se plaignent. Ils font valoir que les époux [R] eux-mêmes n'ont pas suivi les préconisations de l'expert puisqu'ils réclament une somme représentant des travaux tout différents de ceux figurant dans les conclusions de ce professionnel. Si la demande de nullité d'une expertise ne constitue pas une exception de procédure mais une défense au fond, elle demeure soumise, en application de l'article 175 du code de procédure civile, aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure et notamment aux irrégularités de forme de l'article 114 du code de procédure civile, dont l'inobservation ne peut être sanctionnée par la nullité qu'à charge de prouver un grief.



Aux termes de l'article 276 du code de procédure civile, l'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent. L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu'il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.



En l'espèce, les critiques des appelants portent sur l'appréciation faite par l'expert de l'origine des désordres qu'il a constatés. L'avis qu'il a délivré fera l'objet de débats contradictoires devant la juridiction qui lui attribuera la force probante qu'elle estimera appropriée . La cour relève que l'expert a en l'espèce longuement expliqué pourquoi il retenait deux causes majeures d'infiltrations en l'état de malfaçons touchant les parois périphériques enterrées du pavillon. Il a également évoqué les travaux ultérieurs effectués par les acheteurs pour leur attribuer une influence relative. 



Il a répondu aux dires des 6 et 30 juin 2020 des époux [H] à compter de la page 13/19 de son rapport. Les observations qu'ils contiennent ne font nullement allusion à la nécessité d'investigations supplémentaires à accomplir et la cour relève que l'expert à répondu à tous les arguments opposés par les consorts [H] dans le cadre de la procédure d'expertise.

Faute pour les consorts [H] de démontrer l'existence d'un manquement ou d'un vice susceptible de frapper le rapport litigieux de nullité, il convient de confirmer le jugement déféré de ce chef et de les débouter de leurs demandes portant sur la nullité ou la mise à l'écart du rapport d'expertise.



II- Sur la responsabilité des consorts [H] 



Sur l'existence d'un vice caché 



Le tribunal a retenu que la responsabilité des consorts [H] était engagée au titre de la garantie des vices cachés en relevant que la présence importante de flaques d'eau au sol de la cave voire d'inondations à intervalles réguliers diminuait l'usage de la maison et que ce vice, non décelable pour un profane, était lié à des défauts de construction. 

Les consorts [H] considèrent que l'expert n'apporte aucun élément tangible et objectif de nature à démontrer une connaissance du vice par les vendeurs au moment de la vente. Ils assurent ne pas avoir habité le bien litigieux et estiment que l'expert n'a procédé que par voie de suppositions sans constat objectif. Ils font valoir sur le fondement de l'article 1641 du code civil que la responsabilité de l'héritier doit s'apprécier en considération de sa propre connaissance des vices, et non de celle de son auteur, a fortiori lorsqu'il est établi que les héritiers n'habitaient pas le bien. Ils ajoutent que la notion de vices cachés s'apprécie par rapport à la destination du local concerné et notent d'une part, que les époux [R] ont acheté une maison comportant un rez-de-chaussée, deux étages et un sous- sol enterré comportant trois pièces et d'autre part, que les annonces de ventes étaient claires sur la destination du sous-sol et les diagnostics techniques sur la superficie du bien immobilier. Dès lors, ils savaient qu'il s'agissait d'une cave et non d'une pièce d'habitation. Ils citent un arrêt rendu par la Cour de cassation dans lequel elle a pu juger que l'impropriété à destination d'un ouvrage « s'apprécie par référence à sa destination découlant de son affectation, telle qu'elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties ». Ils considèrent par analogie, que l'impropriété à l'usage au sens de l'article 1641 du code civil doit également s'apprécier par référence à sa destination découlant de son affectation. Ils estiment que les époux [R] ont pu se rendre compte des caractéristiques du sous-sol à l'occasion de leurs multiples visites et soulignent que le sous-sol de la maison correspond à une cave, pièce humide par nature. 

Les époux [R] font valoir qu'il ressort tant des constats dressés lors de la réalisation des travaux par l'entreprise [T] que du rapport d'expertise et du témoignage de voisins qu'avant la vente, le pavillon était déjà irrémédiablement affecté d'infiltrations et que les enfants des propriétaires ne pouvaient l'ignorer. Ils estiment que les désordres ont pour cause des défauts affectant la maison préalablement à l'acquisition intervenue le 29 juillet 2016.



Sur ce, 



L'article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Selon l'article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.



Il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.

En premier lieu, la cour observe comme le relève l'expert, que font état d'inondations ou de présence de flaques d'eau à la suite d'importantes précipitations : 

-un constat d'huissier du 19 janvier 2018,

-un rapport d'expert d'assurance à la suite d'une visite du 15 février 2018,

-une attestation de témoin du 2 septembre 2017 (Mme [V]),

-une attestation de témoin du 2 octobre 2017 (Mme [F] [K]).

Cette dernière affirme que la fille de Mme [H] a bien vécu chez ses parents au cours des années 1990 pendant l'inondation de sa cave à la suite d'intempéries. Elle précise que l'aide des voisins a été requise pour vider la cave. 



Quant à Mme [V], elle a visité la maison le 29 février 2015 et a pu constater la présence de flaques d'eau dans le sous-sol, raison pour laquelle elle n'a pas donné suite à son idée d'acheter. 

C'est ce qu'a également constaté l'huissier qui a fait un procès-verbal le 19 janvier 2018 en faisant d'éloquentes photos qui montrent qu'il ne s'agit pas de simple humidité mais d'inondations. Les parpaings s'avèrent très mouillés à la palpation. Il voit même des gouttes d'eau autour des fenêtres (aveugles) et au plafond.

Quant au rapport effectué par M. [A], expert près la cour d'appel de Versailles, il conforte les doléances des intimés en constatant notamment des infiltrations et la présence d'eau au sol de la cave d'une profondeur de 5 à 10 mm sur environ 30% de la surface côté nord . 

Ensuite, il ressort du rapport d'expertise réalisé par M. [Y] désigné par le tribunal judiciaire de Pontoise que « la cave 1 est le siège des principales infiltrations récurrentes, en particulier au travers son mur orienté à l'Ouest ». L'expert considère que les désordres ont pour causes :

 « 1- l'insuffisance et l'inefficacité de l'imperméabilisation réalisée sur les parois extérieures des maçonneries enterrées (produit bitumeux appliqué directement sur les parpaings creux, sans enduit de dressage). L'eau de pluie trouve ainsi facilement son chemin par les points faibles de la structure (porosité des matériaux, micro-fissures, joints verticaux non remplis').

2- l'absence de drainage périphérique (qui ne permet pas de collecter et d'éloigner des murs enterrés les eaux de pluie qui s'infiltrent dans le sol).

Les inondations qui surviennent lors de pluies abondantes ne sont pas "admissibles" au sens des régles de l'art et en particulier de la norme NF DTU 20.1 qui admet que les maçonneries enterrées bordant des caves ne soient pas étanches et que des infiltrations limitées puissent être acceptées par le maître d'ouvrage . » 



Il considère que l'absence d'obligation d'étanchéité ne dispensait cependant pas les constructeurs de limiter les risques d'infiltrations en remplissant les joints verticaux des parpaings et en enduisant la paroi extérieure des murs enterrés avec un revêtement d'imperméabilisation distinct d'une étanchéité. 

Il convient d'écarter la responsabilité des époux [R] s'agissant des désordres affectant le bien. En effet, comme le relève le tribunal, le vice est lié à des défauts structurels de la maison et notamment à l'utilisation de parpaings creux alors qu'aucun drainage périphérique n'était fait. 

En outre, si les consorts [H] font valoir que le taux d'humidité relevé par l'expert n'apparait pas anormal, tel n'est pas le cas des inondations constatées par l'expert et les témoins qui diminuent l'usage de la cave avec une perte importante de place pour le rangement et le stockage en raison des arrivées imprévisibles d'eau et de la forte humidité qui y règne.



L'expert a scrupuleusement décrit à la fois l'existant et les normes de construction de sorte que la mesure d'instruction a été parfaitement réalisée. Il a considéré que le fait qu'un des trois regards ait le pied dans le béton de la terrasse ne pouvait en aucun cas expliquer les inondations qui se produisent dans les trois parties distinctes de la cave et a considèré au contraire que la création d'une terrasse bétonnée avec joint étanche contre le bâtiment a contribué à rejeter les eaux loin de la façade. Il admet que l'arrachage des plantations a diminué la capacité d'absorption du terrain mais que cela ne constitue à ses yeux ni la cause ni l'aggravation des infiltrations.

Dans la mesure où les témoignages précités démontrent que le phénomène est bien antérieur à la vente ce qui est confirmé par un constat de M. [X], architecte, daté du 3 juin 1991 adressé aux époux [H] dans lequel il les alertait sur l'absence d'enduit sur les parois extérieures des maçonneries enterrées et les risques encourus, il y a bien lieu de retenir que les époux [R] font bien la preuve d'un vice caché qu'ils n'ont pu déceler lors de leurs visites par temps sec.

Enfin, le vice revêt une gravité certaine d'abord car l'expert note que « les infiltrations limitées tolérées dans les règles de l'art dans les locaux à usage de caves, se sont transformées en d'importantes venues d'eau, générant des flaques d'eaux, voire même des inondations », ensuite car il diminue l'usage de la maison comme dit.



Dès lors, si le vice s'apprécie par rapport à la destination du lieu concerné, force est de constater que les infiltrations constatées par l'expert ne sont pas tolérées dans les règles de l'art dans les locaux à usage de caves ce qui suffit à caractériser le vice sans que puisse être opposé aux acheteurs le caractère inhabitable d'une cave. En outre, l'acte authentique de cession du 29 juillet 2016 comporte une stipulation relative à l'usage du bien selon laquelle « le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage d'habitation. L'acquéreur entend conserver cet usage. »



III- Sur la clause d'exonération de garantie des vices cachés



Le tribunal a écarté la clause d'exclusion de garantie des vices cachés en retenant que Mme [H] et M. [H] avaient connaissance des infiltrations d'eau anormales dans le sous-sol de la maison, supérieures à l'humidité tolérée. 

Les consorts [H] arguent qu'il n'est nullement démontré qu'ils aient pu avoir connaissance d'une quelconque manière d'une problématique d'arrivées d'eau dans le sous-sol. Ils rappellent qu'il s'agit d'une succession et nient avoir occupé le bien immobilier. Ils soulignent que M. [H] a quitté la région parisienne depuis de nombreuses années et qu'il n'a jamais occupé le pavillon. Ils soulignent que si Mme [H] a vécu quelques temps dans le pavillon construit en 1990, elle l'a quitté à la fin des années 1990. Ils réfutent avoir été informés par leurs parents de la présence d'humidité et considèrent que les attestations dont la valeur, est selon eux, discutable, ne sont pas de nature à caractériser leur connaissance du vice. En conclusion, ils affirment que leur mauvaise foi n'est pas établie.

Les époux [R] font valoir sur le fondement des articles 1641et 1643 du code civil que le vendeur qui n'a pas été de bonne foi ne peut se soustraire à sa responsabilité propre en invoquant une clause d'exclusion de garantie. Ils soutiennent au visa de l'article 1116 du code civil que l'action en garantie des vices cachés n'est pas exclusive de l'action en nullité pour dol et n'exclut pas la possibilité d'invoquer celui-ci pour solliciter des dommages et intérêts. Ils estiment que le nombre d'inondations connues par les requérants à compter de novembre 2016 constituent la justification que les vendeurs ne pouvaient ignorer cette situation et invoquent des attestations confirmant l'antériorité des infiltrations. Ils soutiennent que la jurisprudence invoquée par les appelants est inapplicable car ces derniers ont maintenu des relations proches avec leurs parents et en déduisent qu'ils avaient connaissance de la défaillance affectant leur pavillon. Ils considèrent que la dissimulation des désordres affectant le sous-sol constitue une man'uvre dolosive permettant d'écarter la clause d'exclusion de garantie.



Sur ce,



L'article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



Il est constant que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, ne peut se prévaloir de cette clause exonératoire et est tenu à garantie (Cass. 3e civ., 16 déc. 2009, n° 09-10.540).



L'acte notarié de vente du 29 juillet 2016 conclu entre les parties comporte, en sa page 19, une clause aux termes de laquelle « l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

-des vices apparents, 

-des vices cachés. 

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : 

-si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou il est réputé ou s'est comporté comme tel,

-s'il est prouvé que l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. » 

Une telle clause n'est donc pas opposable aux acquéreurs si les vendeurs ont la qualité de professionnel de l'immobilier ou s'il est établi qu'ils avaient connaissance du vice caché.



Sur le premier point, il est constant que les consorts [H] ne sont pas des professionnels de l'immobilier.



Sur le second, il convient de savoir si les vendeurs avaient connaissance, avant la vente, du vice révélé par l'expertise. 



A titre liminaire, il convient de relever que si les héritiers n'habitaient pas le bien litigieux au moment de la vente, ces derniers entretenaient des liens de proximité avec leurs défunts parents qui ont fait construire le bien au début des années 90, bien dans lequel Mme [H] a vécu plusieurs années. 



Les conclusions du rapport d'expertise, en ce qu'elles soulignent que « plusieurs documents attestent que leurs parents avaient subi des inondations et qu'ils avaient connaissance du non-respect des règles de l'art relatif aux parois enterrées de leur cave » et d'autre part, du témoignage de Mme [F] [K] confirment la connaissance au moment de la vente par les appelants des désordres affectant le bien vendu.Au surplus, la cour relève également que le diagnostic performance établi le 29 juillet 2015 fixe la résidence de Mme [H] au [Adresse 3]. 



Les intimés produisent aussi un courrier de la société Carrefour en date du 16 août 2021 destiné à Mme [L] [H] à l'adresse susmentionnée. Enfin, Mme [U], voisine des époux [R], confirme que Mme [H] a habité régulièrement dans la maison située en face d'elle entre 2011 et 2016 de manière permanente avant la vente. Cette production de pièces suffit à établir la connaissance des consorts [H] s'agissant du vice allégué et en conséquence leur mauvaise foi. 



De l'ensemble, il convient de tirer la conclusion de la nécessaire confirmation du jugement déféré en ce qu'il a écarté la clause d'exclusion de garantie des vices cachés.



IV- Sur les demandes indemnitaires des époux [R] 



Le tribunal a solidairement condamné les consorts [H] à verser aux époux [R] la somme de 23 591 euros au titre des travaux de reprise et a alloué la somme de 1 500 euros aux époux [R] au titre de leur préjudice de jouissance.

Les consorts [H] soulignent que le règlement sanitaire départemental interdit d'habiter les caves, et que les devis produits portent sur la réalisation d'un cuvelage pour rendre le sous-sol étanche, constituant une amélioration de l'ouvrage qui ne saurait être supportée par les vendeurs. Ils font valoir sur le fondement des articles 564 et 565 du code de procédure civile que les demandes indemnitaires sont irrecevables car nouvelles. 

Les époux [R] sollicitent l'infirmation du jugement déféré s'agissant du quantum. Ils affirment avoir fait réaliser des travaux de reprise qui se sont avérés coûteux. Ils soutiennent que l'augmentation du coût des travaux n'est pas une demande nouvelle mais répond à une réalité économique des réparations découlant du vice caché. S'agissant du trouble de jouissance, ils objectent que l'acte notarié mentionne expressément « une maison à l'usage d'habitation comprenant : au sous-sol : trois pièces », sans mentionner expressément qu'il s'agit d'une cave. Ils ajoutent que les sous-sols ne sont même pas utilisables en cave compte tenu des inondations et invoquent les conclusions de l'expert qui a retenu une trouble de jouissance estimé à 3 060 euros pour la période du 1er décembre 2016 au 1er avril 2021. En cause d'appel, dans la mesure où les travaux étant en cours de réalisation depuis le mois d'août 2022, ils sollicitent la somme de 4 380 euros en réparation de ce préjudice à parfaire au jour de la fin des travaux. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article 1645 du code civil "si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur."



La recevabilité de l'action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d'un vice caché n'est pas subordonnée à l'exercice d'une action rédhibitoire ou estimatoire de sorte que cette action peut être engagée de manière autonome (Cass com, 19 juin 2012, n°11-13.176).

Le vendeur qui connaissait le vice de la chose doit réparer les conséquences du dommage causé par ce vice (Cass. 1re civ., 21 novembre 1972, n° 70-13.898; Cass. 3e civ., 8 oct. 1997, n° 95-19.808 ).



Il ressort du rapport d'expertise que la moins-value de l'immeuble causée par les infiltrations d'eau dans le sous-sol peut s'évaluer simplement par le coût des travaux nécessaires pour corriger la malfaçon des murs enterrés périphériques. L'expert estime que pour traiter le vice de la construction, il convient de retenir le devis de la société Etanchéité rationnelle n°200425 du 30 avril 2020 de 25 591 euros et qu'il n'est pas nécessaire de faire appel à un maître d''uvre en raison de la spécificité des travaux à réaliser.



Enfin, l'expert évalue le préjudice de jouissance à 2 880 euros en retenant sur 48 mois un coût de 2 euros par m².



En cause d'appel, les époux [R] produisent un devis établi le 13 mai 2022 par Mr [T] dans lequel le coût des travaux est évalué à la somme de 53 080,03 euros. 



Selon l'article 564 du code de procédure civile « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. ».

Aux termes de l'article 565 du même code « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. »



Dans la mesure où la demande indemnitaire a été formulée devant le juge de première instance et que seul est discuté en cause d'appel le quantum d'indemnisation, la demande formulée ne saurait être considérée comme une demande nouvelle.



M. [T], entrepreneur intervenu chez les intimés, affirme avoir réalisé des travaux d'étanchéité par l'extérieur plutôt que de réaliser un cuvelage qu'il estimait inapproprié à la situation des époux [R] dans la mesure où l'étanchéité des murs enterrés extérieurs n'était pas garantie au vu des malfaçons constatées. Il a soutenu que la méthode de cuvelage emprisonne l'humidité au sein des murs.

Ces travaux ne peuvent être assimilés à des travaux d'amélioration comme l'affirment les appelants dans la mesure où ils ont eu pour effet de corriger des malfaçons d'origine empêchant l'usage normalement attendu de pièces, même situées en sous-sol et non destinées à l'habitation. 



Dans la mesure où les acheteurs n'ont pas à minimiser leur dommage, les époux [R] pouvaient choisir la méthode la plus à même de corriger le désordre qui affectait le bien. 





En conséquence, il convient d'infirmer le jugement déféré de ce chef mais uniquement en ce qu'il a fixé à 23 591 euros le montant de l'indemnisation et de retenir la somme adaptée à la reprise des désordres à 53 080,03 euros.



S'agissant du trouble de jouissance, le premier juge a alloué la somme de 1 500 euros en indemnisation des troubles de jouissance en retenant à juste titre que les pièces touchées par le désordre n'étant pas habitables et ne pouvant en tout état de cause être utilisées que comme une cave, le préjudice de jouissance se trouve en conséquence limité. 



Néanmoins, au vu du temps écoulé, la cour retient la somme de 3000 euros et infirme le jugement déféré sur le quantum retenu en indemnisation du trouble de jouissance.



Enfin, la cour confirme le jugement déféré en ce qu'il n'a pas mis à la charge des époux [H] les frais d'huissier.



Sur les autres demandes



Succombant, les consorts [H] seront condamnés au paiement des dépens d'appel et au versement de la somme de 4000 euros aux époux [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dispositions de même nature en première instance sont confirmées. 



PAR CES MOTIFS



La cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a estimé à 23 591 euros le préjudice résultant des travaux de reprise des désordres et à 1500 euros le trouble de jouissance résultant du vice caché, 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne in solidum Mme [L] [H] et M. [E] [H] à verser aux époux [R] la somme de 53 080,03 euros au titre des travaux de reprise des désordres, 



Condamne in solidum Mme [L] [H] et M. [E] [H] à verser aux époux [R] la somme de 3000 euros en réparation de leur trouble de jouissance,



Condamne in solidum Mme [L] [H] et M. [E] [H] à verser aux époux [R] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne in solidum Mme [L] [H] et M. [E] [H] aux dépens d'appel.







- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La greffière, La présidente,