Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 3 — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



JUGEMENT N° 
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 04 Octobre 2024
Président : Madame PONCET, Juge,
Greffier : Madame BONALI, Greffière
Débats en audience publique le : 06 Septembre 2024





N° RG 24/00256 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4MYY

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] [Localité 2], 
représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Immogest, 
dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal

Représenté par Maître Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE



DEFENDEUR

Monsieur [Z] [H]
Né le 25 oût 1999 à [Localité 6] 
demeurant [Adresse 4] - [Localité 2]

Non comparant


















EXPOSE DU LITIGE 

Monsieur [Z] [H] est copropriétaire des lots 2 et 6 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] [Localité 2]. 
Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.
Par actes de commissaires de justice en date du 11 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMOGEST, a fait citer Monsieur [Z] [H] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l'audience du 06 septembre 2024, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Monsieur [Z] [H] au paiement :
De la somme de 3 260,56 euros dont 2 251,44 euros au titre des charges impayées arrêtées au 31 décembre 2023 et 1 009,12 euros au titre du budget prévisionnel, le tout avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 25 juillet 2023 ;De la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens, en ce compris le commandement de payer d’un montant de 142,24 euros ; Des frais d’exécution et d’exécution forcée de la décision à intervenir.Assigné à personne, Monsieur [Z] [H] n’a pas comparu. 
L'affaire a été mise en délibéré au 04 octobre 2024. 

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement des charges de copropriété :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. 
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure. 
Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux. 

Sur la recevabilité :

Il résulte des dispositions précitées que ce n’est qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer ces provisions dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est recevable à saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] [Localité 2] produit un courrier du 28 septembre 2023, aux termes duquel il met en demeure Monsieur [Z] [H] de payer la somme globale de 3 194,52 euros au titre des charges sans autre précision. 

Ainsi, ce courrier ne met pas en demeure le copropriétaire de payer les provisions dues au titre de l’article 14-1, mais un arriéré global de charges arrêté au 31 août 2023. 
Dès lors, la mise en demeure n’est pas conforme à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont déclarées irrecevables. 




Sur les demandes accessoires:
Les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] [Localité 2] supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS, 

CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMOGEST,

REJETTE la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis[Adresse 3] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMOGEST aux dépens, 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT