Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 3 — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



JUGEMENT N° 
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 11 Octobre 2024
Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier : Madame BONALI, Greffière
Débats en audience publique le : 13 Septembre 2024





N° RG 24/00698 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4QE4

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], 
représenté par son syndic en exercice, la société IMMOBILIERE PUJOL,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal

Représenté par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE



DEFENDERESSE

La S.C.I. CRYSMI, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Fatma FERCHICHI de la SELARL VOCATIS, avocats au barreau de MARSEILLE















FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS 

Par assignation du 1er mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété, [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL, a fait citer la SCI CRYSMI, en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

3740,01 € au titre des charges échues impayées au 25 janvier 2024 avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation du 1er mars 2024 ;142,83 € au titre du budget prévisionnel et 9,03 € au titre des fonds travaux ;981 € au titre des frais nécessaires2000 € à titre de dommages-intérêts ;2000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris les frais de commandement et à supporter les frais d’exécution.
L’affaire a été appelée à l’audience du 13 septembre 2024.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété, [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés ses conclusions n°2 auxquelles il convient de se reporter et sollicite voir la SCI CRYSMI condamnée au paiement des sommes suivantes :
-3759,67 € au titre des charges de copropriété arrêtée au 29 août 2024 avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter du 13 septembre 2024,
-47,61 € au titre du budget prévisionnel et 3,01 € au titre des fonds travaux ;
-981 € au titre des frais nécessaires ;
-2000 € à titre de dommages-intérêts au regard de l’attitude répétée de la requise ayant gravé sa situation ;
-2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer ainsi que les frais d’exécution forcée ;
et rejeter toute demande de délais de paiement.

La SCI CRYSMI, représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions n°2 auxquelles il sera référé et sollicite voir :
-fixé à 309,70 € le montant de sa dette à l’égard du syndicat des copropriétaires requérant;
-à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, reporté à six mois à compter de la décision intervenir le paiement des sommes dues et débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

SUR QUOI

Sur la demande en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. 

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ;

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété, [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL, fait valoir que la SCI CRYSMI, propriétaire du lot 2 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure qui lui a été délivrée le 21 novembre 2023 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité; 

Qu’il produit des pièces à l’appui de ses prétentions et notamment : un relevé et le titre de propriété, le contrat de syndic, les procès-verbaux des assemblées générales du 30 juin 2021, 15 décembre 2021, 22 juin 2022 et 14 juin 2023, une attestation de non-recours, un extrait de compte au 29 août 2024, les appels de fonds du 1er juillet au 30 septembre 2024, les redditions de comptes de 2021,2022 et 2023, une sommation de payer la somme principale de 499,82 € en date du 26 avril 2022 ainsi que la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 4745,30 € en date du 21 novembre 2023 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception signé;

Attendu qu’il ressort des pièces versées aux débats la preuve qu’à la date de la mise en demeure du 21 novembre 2023, la SCI CRYSMI était débitrice de charges et fonds travaux de l’exercice 2023, les provisions pour charges de l’exercice 2021 et 2022, par suite de leur approbation par les assemblées générales des copropriétaires des 22 juin 2022 et 14 juin 2023, ne constituant plus des provisions pour charges mais des charges impayées ;

Qu’en effet, le solde créditeur de charges des exercices 2021 et 2022, annoncé dans le cadre de la reddition des comptes est porté au décompte annexé à la mise en demeure à hauteur de la somme de 5,58 € en 2021 et 68,84 € en 2022 et de la même façon dans le cadre du décompte (pièce 19) produit aux débats pour la somme de 107,36 € au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2023 ;

Que le syndicat des copropriétaires justifie par les pièces qu’il verse au débat de l’existence d’une créance de charges de copropriété qui s’établit à la somme de 3632,65 € (3740,01 - 107,36) au 31 mars 2024 et de provisions pour charges et fonds travaux de 177,64 € € au titre du budget prévisionnel pour la période du 1er avril au 31 décembre 2024 :

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Attendu que les honoraires d’huissier ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 981€ ;

Qu’ainsi les frais forfaitaires d’envois d’auxiliaires de justice, non visés par l’article 10-1 de la loi du 10 janvier 1965, seront écartés ;

Que seuls les frais de rappel et de rappel recommandé avec leur coût d’affranchissement, correspondant à la tarification du contrat de syndic visé par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les frais de sommation de payer, qui ne constituent pas des dépens, seront retenus ;

Attendu que la SCI CRYSMI sera donc condamnée au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :
-3632,65 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 31 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 26 avril 2022 sur la somme principale de 499,82 € et du 13 septembre 2024 pour le surplus,
-177,64 € au titre des provisions pour charges et fonds travaux arrêtés à l’appel de fonds pour la période du 1er avril au 31 décembre 2024, 
-349,79 € au titre des frais nécessaires ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. 
Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de la SCI CRYSMI dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de défendeur, sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;

Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Sur la demande de délais

Attendu que la SCI CRYSMI sollicite l’octroi un report de six mois pour s’acquitter du paiement des sommes réclamées ;

Attendu que par application de l’article 1343–5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; 

Qu’en l’espèce, la SCI CRYSMI a déjà bénéficié de fait de délais depuis 2022 en ne s’acquittant pas régulièrement du paiement des provisions pour charges et fonds travaux alors même que le montant des charges trimestrielles était de moins 50 € et a laissé croître une dette importante mettant nécessairement en difficulté la trésorerie de la copropriété ;

Qu’il ne sera pas fait droit à la demande de report de paiement ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la SCI CRYSMI sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété, [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Sur les frais d’exécution et d’exécution forcée

Attendu que la demande de condamnation à des frais éventuels d’exécution et d’exécution forcée est prématurée de sorte qu’elle se sera rejetée ;
 
PAR CES MOTIFS, 
JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SCI CRYSMI à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété, [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL, les sommes suivantes :
-3632,65 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 31 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 26 avril 2022 sur la somme principale de 499,82 € et du 13 septembre 2024 pour le surplus,
-177,64 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er avril au 31 décembre 2024, 
-349,79 € au titre des frais nécessaires ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété, [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL, de sa demande de dommages-intérêts;

DÉBOUTE La SCI CRYSMI de sa demande de report de paiement ;

CONDAMNE la SCI CRYSMI à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété, [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI CRYSMI aux dépens;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété, [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL, de sa demande de condamnation aux frais d’exécution et d’exécution forcée de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT