Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 3 — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



JUGEMENT N° 
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 04 Octobre 2024
Président : Madame PONCET, Juge,
Greffier : Madame BONALI, Greffière
Débats en audience publique le : 06 Septembre 2024





N° RG 24/03144 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5EDB

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis [Adresse 4] - [Localité 1], 
représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LAGIER, 
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal

Représenté par Maître Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocats au barreau de MARSEILLE



DEFENDERESSE

Madame [D] [E] [I]
Née le 19 novembre 1969 à [Localité 7], 
demeurant [Adresse 5] - [Localité 1]

Non comparante















EXPOSE DU LITIGE 

Madame [D] [E] [I] est propriétaire des lots n°2, 19 et 59 au sein d'un immeuble situé [Adresse 4] – [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Par acte d'huissier en date du 28 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la société CABINET LAGIER SARL a fait assigner Madame [D] [E] [I] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 
- 3 871,59 euros au titre des charges de copropriété impayées en ce compris les charges provisionnelles, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,
- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 
- les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessaires

À l'audience du 6 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que Madame [D] [E] [I], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est redevable de provisions dues au titre des articles 14-1 ou 14-2 de ladite loi, non réglées dans le délai de 30 jours après mise en demeure. Il soutient que les sommes dues au titre des exercices précédents ainsi que les provisions non encore échues sont devenues exigibles. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 
Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Madame [D] [E] [I], régulièrement assignée à l’étude de l’huissier ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 octobre 2024, date à laquelle la décision a été rendue. 
MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales 

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.».
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. 
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure. 
Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux. 

Sur la procédure accélérée au fond 
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble demandeur fait valoir que défendeur, propriétaire du lot de la copropriété, n’assure pas le paiement régulier de ses charges depuis malgré les multiples mises en demeure qui lui ont été adressées et se trouvent débiteur de charges échues selon décompte actualisé au et de charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité au titre de l’exercice.
En l’espèce, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [D] [E] [I] de payer la somme de 766,43 au titre des provisions sur charges exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 du 1er juillet 2023 au 31 mars 2024, outre 192€ au titre des frais. Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours. 
Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond. 
Sur le paiement des provisions échues 
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 9 février 2023 et du 7 mars 2024 approuvant les comptes arrêtés au 30 septembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 1er octobre du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, que les comptes annuels ont été approuvés. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. 
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [E] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 812,87 euros, au titre des charges de copropriété dues au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023. 

Sur le paiement des provisions non encore échues 
A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 4 décembre 2023, les provisions non encore échues pour l'exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

Conformément aux documents produits, il apparaît que les provisions à échoir pour la période du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2025 s’établissent à 1 199,68€ cela comprenant les provisions pour charges et pour travaux pour les trois lots détenus par la défenderesse. De plus, la dernière assemblée générale a voté le budget provisionnel jusqu’au 30 septembre 2025. 

Les provisions à échoir ne devenant immédiatement exigibles que passé le délai de 30 jours suivant la mise en demeure, les intérêts ne peuvent pas courir à compter de la date du commandement de payer antérieur dans la mesure où à cette date les provisions à échoir n’étaient pas encore exigibles. Il en résulte que les intérêts ne commenceront à courir qu’à compter de l’assignation.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [E] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 199,68 euros, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er juillet 2024 et le 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024. 

Sur les frais nécessaires au recouvrement 

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 859,04 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Or, il ressort de l’examen des pièces produites et du décompte en date du 30 juin 2024 qu’aucun des frais réclamés ne peuvent être pris en compte soit parce qu’ils ne sont pas conformes au contrat de syndic, soit parce qu’il s’agit d’actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (frais de relance avec ou sans lettre recommandée multipliés et non suivi d’un paiement effectif) ou non justifiés par des pièces produites (commandements de payer non communiqués, lettre de relance ou mise en demeure) ou encore d’honoraires d’avocats ou d’huissiers, relevant, quant à eux, des dépens et frais irrépétibles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts 

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [E] [I] aux dépens de l'instance.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1 000 €.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire. En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement. 


PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, STATUANT APRÈS DÉBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE, PAR JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE EN PREMIER RESSORT, RENDU PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LE JOUR DE SON DÉLIBÉRÉ,

CONDAMNE Madame [D] [E] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 1 812,87 euros, au titre des charges de copropriété dues au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023,

CONDAMNE Madame [D] [E] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 1 199,68 euros, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er juillet 2024 et le 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2024.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [D] [E] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE Madame [D] [E] [I] aux dépens, 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement.



LA GREFFIERE LA JUGE