Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 4 — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE


ORDONNANCE DE REFERE N°24/ 


Référés Cabinet 4



ORDONNANCE DU : 03 Mai 2024 prorogé au 04 Octobre 2024
Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe
Greffier lors des débats : Madame SOULIER, greffière
Greffier lors du prononcé : Monsieur MEGHERBI, Greffier 
Débats en audience publique le : 01 Mars 2024


N° RG 23/01843 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3I44


PARTIES :


DEMANDERESSE


SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LOU TAMBOURINAIRE SIS [Adresse 3] [Localité 2]
Représenté par son syndic en exercice le cabient COULANGE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal 

Représentée par Maître Michel LAO de la SELARL MICHEL LAO, avocats au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE


SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES “LOU PASTRE” SIS [Adresse 5] - [Localité 2]
Représenté par son syndic en exercice la société GESPAC, dont le siège social est sis [Adresse 13] [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal 

Représentée par Maître Johanna SROUSSI, avocat au barreau de MARSEILLE










FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :


Les résidences Lou Pastré et Lou Tambourinaire, constituent deux ensembles immobiliers contigus situés respectivement [Adresse 5] – [Localité 2] et [Adresse 3] 
[Adresse 3] – [Localité 2]. 


Déplorant l’apposition d’une chaîne entre les deux fonds, par assignation du 04.04.2023, Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Lou Tambourinaire », constituant l’ensemble immobilier sis « [Adresse 3] [Localité 2] », agissant par son syndic en exercice, le cabinet « COULANGE IMMOBILIER », société par actions simplifiée, a fait attraire Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Lou Pastré » constituant l’ensemble immobilier « [Adresse 5] - [Localité 2] », représenté par son syndic en exercice, « GESPAC IMMOBILIER », Société par actions simplifiée, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa des articles 
834 et 835 du Code de Procédure Civile et 544 et 701 du Code Civil, et aux fins de voir :
« Condamner le Syndicat des copropriétaires « Lou Pastré », sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée, à libérer à ses frais exclusifs, l’accès entravé des parcelles lui appartenant et à rétablir l’usage normal de la servitude de passage, à partir des parcelles n° [Cadastre 6] et [Cadastre 11], tel que prévu dans la convention de servitude des 29 septembre, 1 er octobre et 2 octobre 1980 à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir. 
 Condamner le syndicat des copropriétaires « Lou Pastré », pris en la personne de son syndic en exercice, au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de 
procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

A l’audience du 01.03.2024, Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Lou Tambourinaire », constituant l’ensemble immobilier sis « [Adresse 3] [Localité 2] », agissant par son syndic en exercice, le cabinet « COULANGE IMMOBILIER », société par actions si, par l’intermédiaire de son conseil, au visa des articles 834, 835 du COC et 544 et 701 du Code civil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions, auxquelles il convient de se reporter.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Lou Pastré » constituant l’ensemble immobilier « [Adresse 5] - [Localité 2] », représenté par son syndic en exercice, « GESPAC IMMOBILIER », Société par actions simplifiée, , par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa des articles 647, 686, et 701 834 et 835 du code civil, demande de :
« DEBOUTER le syndicat des copropriétaires LOU TAMBOURINAIRE de toutes ses demandes, fins et conclusions
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LOU TAMBOURINAIRE à la somme de 3.000
euros, à titre provisionnel, du fait de son abus du droit d’agir
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LOU TAMBOURINAIRE à la somme de 2.000
euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LOU TAMBOURINAIRE aux entiers dépens ».

L’affaire a été mise en délibéré au 03.05.2024. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat. 


SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la demande principale


L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé. 

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.


L’article 701 du Code civil dispose que : « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode.
Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.
Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser. »

L’article 702 du même code dispose quant à lui que : 
« De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier. »


En la présente espèce, Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Lou Tambourinaire », constituant l’ensemble immobilier sis « [Adresse 3] [Localité 2] », agissant par son syndic en exercice, le cabinet « COULANGE IMMOBILIER », société par actions si démontre l’existence d’une convention de servitudes en date des 29 septembre, premier et deux octobre 1980, qui prévoit en sa page 14 : 
« 7. SERVITUDES DE PASSAGE PERMETTANT L'ACCES AUX GARAGES
I - L'immeuble de garages édifié sur le Secteur 3 est desservi notamment par une route prenant sur la voie U 450 à travers le Secteur 2 et figurant sous teinte grisée et petits quadrillés. 
En conséquence, cette parcelle de terrain est grevée d' une servitude de passage en voiture au profit du Secteur 3. 
Fonds servant : Section E N° [Cadastre 6] pour 97a 84 ca, 
Section E N°[Cadastre 11] pour 6a 22ca. 
Fonds dominant: Section E N°[Cadastre 7] pour 60a 
Section_E N°[Cadastre 8] pour 1a 13ca 
Section E N°[Cadastre 9] pour 2a 27ca 
Section E N°[Cadastre 10] cour 2a 22ca 
Section E N°[Cadastre 12] pour 75a 94cal 
II- L'immeuble de garages édifié sur le Secteur est desservi notamment par une route prenant sur la voie U 1450 à travers le Secteur 3 et figurant sous teinte grisée et petits quadrillés.
En conséquence, cette parcel1e de terrain est grevée d'une servitude de passage en voiture au profit du Secteur 2. 
Fonds servant : Section E N° [Cadastre 7] pour 60 a
Section E N°[Cadastre 8] pour 1a 13 ca
Section E N°[Cadastre 9] pour 2 a 27 ca
Section E N°[Cadastre 10] pour 2a 22 ca
Section E N°[Cadastre 12] pour 75a 94 ca.
Compte tenu de cette servitude réciproque de passage, les copropriétaires de chaque parcelle grevée de cette servitude conserveront seul la charge de l'entretien de la voie. »

Il n’est pas contesté que cet acte n’a jamais été suivi d’un acte en modifiant ou abrogeant les stipulations.

Il est constant que les fonds dominants sont toujours affecté au même usage de stationnement.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Lou Pastré » constituant l’ensemble immobilier « [Adresse 5] - [Localité 2] », représenté par son syndic en exercice, « GESPAC IMMOBILIER », Société par actions simplifiée, se prévaut de ce que la servitude se trouverait, de fait, aggravée par l’ouverture vers une autre parcelle, non bénéficiaire de la servitude, sans pour autant démontrer que ce fait n’aurait pas existé au moment de la servitude.


Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Lou Tambourinaire », constituant l’ensemble immobilier sis « [Adresse 3] [Localité 2] », agissant par son syndic en exercice, le cabinet « COULANGE IMMOBILIER », société par actions si démontre l’apposition d’une chaîne empêchant l’accès des occupants des fonds dominants par le syndicat des copropriétaires du fonds servant, ce qui n’est pas contesté.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Lou Pastré » constituant l’ensemble immobilier « [Adresse 5] - [Localité 2] », représenté par son syndic en exercice, « GESPAC IMMOBILIER », Société par actions simplifiée, se contente de considérer que cette servitude est devenue inutile, comme accédant à des parcelles végétalisée, et qu’un autre accès a été ouvert, qui permet aux véhicules de rejoindre les places de stationnement.

D’une part, il n’est pas démontré que cet accès n’existait pas au moment de l’acte créant la servitude, d’autre part, il ne résulte pas de la lecture de cet acte que l’enclavement est la cause de celle-ci et la condition de sa survie.
D’autre part, il n’est pas démontré que les parties aient convenu, de façon formalisée ou non, de ne plus appliquer cette servitude.
En revanche, il est démontré qu’en 2019, une chaîne avait été mise en place et que Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Lou Tambourinaire », constituant l’ensemble immobilier sis « [Adresse 3] [Localité 2] », agissant par son syndic en exercice, le cabinet « COULANGE IMMOBILIER », société par actions si s’y était déjà opposé.

Dans de telles conditions, l’apposition par Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Lou Pastré » constituant l’ensemble immobilier « [Adresse 5] - [Localité 2] », représenté par son syndic en exercice, « GESPAC IMMOBILIER », Société par actions simplifiée, d’une chaîne empêchant que les occupants du fonds servant bénéficient de la servitude conventionnelle en vigueur est constitutive d’un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre un terme en en ordonnant le retrait sans délai.

Le comportement de Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Lou Pastré » constituant l’ensemble immobilier « [Adresse 5] - [Localité 2] », représenté par son syndic en exercice, « GESPAC IMMOBILIER », Société par actions simplifiée, par le passé et envers son voisinage en général, qui résulte également du rapport préalable de [C] [K], expert judiciaire (non daté, versé aux débats par Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Lou Pastré » constituant l’ensemble immobilier « [Adresse 5] - [Localité 2] », représenté par son syndic en exercice, « GESPAC IMMOBILIER », Société par actions simplifiée, ) est de nature à justifier la mise en œuvre d’une astreinte.
Au regard de la relation entre les parties et de son ancienneté, invitons les parties à rechercher une solution amiable à leur différend avant toute éventuelle saisine du juge du fond .


Sur la demande provisionnelle fondée sur l’abus de droit

Le droit d’ester en justice n’est susceptible d’ouvrir droit à indemnisation que pour autant qu’il soit démontré qu’il a dégénéré en abus.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, à plus forte raison alors qu’il a été intégralement fait droit à la demande principale du demandeur.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 
 
Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Lou Pastré » constituant l’ensemble immobilier « [Adresse 5] - [Localité 2] », représenté par son syndic en exercice, « GESPAC IMMOBILIER », Société par actions simplifiée, , qui succombe à l’instance, sera condamné à payer à Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Lou Tambourinaire », constituant l’ensemble immobilier sis « [Adresse 3] [Localité 2] », agissant par son syndic en exercice, le cabinet « COULANGE IMMOBILIER », société par actions si la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.


PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,



Ordonnons à Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Lou Pastré » constituant l’ensemble immobilier « [Adresse 5] - [Localité 2] », représenté par son syndic en exercice, « GESPAC IMMOBILIER », Société par actions simplifiée, de libérer l’accès aux piétons et véhicules aux Sections E N°[Cadastre 7], E N°[Cadastre 8], E N°[Cadastre 9], E N°[Cadastre 10], et E N°[Cadastre 12] à partir des Section E N° [Cadastre 6] et E N°[Cadastre 11], notamment par le retrait de toute chaîne, et ce dès la signification par commissaire de justice de la présente ordonnance ;

Faute d’exécution spontanée à cette date, condamnons Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Lou Pastré » constituant l’ensemble immobilier « [Adresse 5] - [Localité 2] », représenté par son syndic en exercice, « GESPAC IMMOBILIER », Société par actions simplifiée, au paiement d’une astreinte provisoire de 1000 € par infraction constatée par commissaire de justice ; 

Condamnons Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Lou Pastré » constituant l’ensemble immobilier « [Adresse 5] - [Localité 2] », représenté par son syndic en exercice, « GESPAC IMMOBILIER », Société par actions simplifiée, à payer à Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Lou Tambourinaire », constituant l’ensemble immobilier sis « [Adresse 3] [Localité 2] », agissant par son syndic en exercice, le cabinet « COULANGE IMMOBILIER », société par actions si la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « Lou Pastré » constituant l’ensemble immobilier « [Adresse 5] - [Localité 2] », représenté par son syndic en exercice, « GESPAC IMMOBILIER », Société par actions simplifiée, aux dépens de l’instance en référé.


LE GREFFIER LE MAGISTRAT