Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 3 — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



JUGEMENT N° 
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 11 Octobre 2024
Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier : Madame BONALI, Greffière
Débats en audience publique le : 13 Septembre 2024





N° RG 24/00679 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4P3A

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 1],
représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY 
prise en son agence Nexity [Localité 6] Prado Vélodrome, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE



DEFENDEUR

Monsieur [O] [K]
Né le 28 mars 1970 à [Localité 7], 
demeurant [Adresse 2]

Non comparant
















FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS 

Par assignation du 23 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] », pris en la personne de son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, a fait citer Monsieur [O] [K], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4974,76 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 janvier 2024 ;2000 € à titre de dommages-intérêts ;2000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 19 avril 2024 mise en délibéré au 31 mai 2024.
À cette date, la réouverture des débats a été ordonnée aux fins de production du relevé de propriété ou du titre de propriété et l’affaire renvoyée à l’audience du 13 septembre 2024.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] », pris en la personne de son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes à l’audience, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Régulièrement cité par procès-verbal remis en étude, Monsieur [O] [K] ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. 

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ;

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] », pris en la personne de son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, fait valoir que Monsieur [O] [K], propriétaire du lot 422 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure qui lui a été délivrée le 10 janvier 2024 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité; 

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment : un relevé de propriété, le contrat de syndic, les procès-verbaux des assemblées générales des 30 joints 2021,23 juin 2022 et 29 juin 2023, un extrait de compte pour la période du 21 septembre 2022 au décembre 2023, ainsi que la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 3 478,48 € en date du 10 janvier 2024 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception comportant la mention « Pli avisé et non réclamé » ;

Que les charges de copropriété et fonds travaux arrêtées à l’appel de fonds 1er octobre 2023 pour la somme de 3478,48 € incluent des frais de procédure qui ne constituent pas des charges de copropriété ;

Que les appels de fonds trimestriels de charges de 329,73 € et fonds travaux de 14,94 € trimestriels sollicitées pour les trois premiers trimestres 2024 s’établissent à la somme totale de 1033,65 €

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Attendu que les honoraires d’huissier ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 1431,04€;

Qu’ainsi les frais forfaitaires de contentieux, suivi de contentieux et de frais vacations ainsi que les frais de consultations ficoba, de significations d’une décision, de réquisition d’un certificat de non appel, de saisie attribution, de réquisition immatriculation, de procès-verbal de tentative ou de difficultés et de réquisition fiche RSU et acte notarié, qui ne sont pas prévues par les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de commandement de payer en l’absence de production de l’acte, seront écartés ;

Que seuls les frais d’honoraires d’inscription d’hypothèque et de conservation des hypothèques seront retenues à hauteur de la somme de 980 € ;

Attendu que Monsieur [O] [K] sera donc condamné au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :
-2047,44 € au titre des charges échues impayées arrêtées au décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 janvier 2024,
-1033,65 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 23 février 2024, les provisions du budget prévisionnel n’étant exigibles que passé le délai de 30 jours suivant la mise en demeure,
-980 € au titre des frais nécessaires ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. 
Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de Monsieur [O] [K] dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de Monsieur [O] [K], sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;

Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que Monsieur [O] [K] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] », pris en la personne de son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS, 
JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [O] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] », pris en la personne de son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, les sommes suivantes :

-2047,44 € au titre des charges échues impayées arrêtées au décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 janvier 2024,
-1033,65 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 23 février 2024,
-980 € au titre des frais ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] », pris en la personne de son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, de sa demande de dommages-intérêts;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] », pris en la personne de son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT