Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 4 — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N° 24/ 


Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 07 Juin 2024 prorogée au 11 Octobre 2024
Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe
Greffier lors de l’audience : Madame CRUZ, Greffier
Greffier lors du délibéré : Monsieur MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 05 Avril 2024





N° RG 23/05515 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4DUR

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société LAZARD GROUP REAL ESTATE SA, dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Armelle BOUTY de la SELARL RACINE, avocats au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

S.D.C. [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice [L] [D], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Paul-victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

















EXPOSE DU LITIGE


La société LAZARD GROUP REAL ESTATE construit sur le terrain sis [Adresse 4] à [Localité 2] un immeuble de 7 niveaux (R+5) de bureaux dont un rez-de-chaussée avec bureaux et services et 2 niveaux de parking enterrés, le long de la [Adresse 7] en lieu et place d’un ancien stade municipal désaffecté.
La réalisation de cette opération de construction dans une zone d’ores et déjà urbanisée a justifié que soit ordonnée par la juridiction de céans, en référé le 8 avril 2022, une expertise préventive des avoisinants confiée à [R] [U].
Ce dernier a déposé son rapport en date du 30 juin 2022, aux termes duquel : « Il n’existe pas de dangerosité particulière le jour de l’expertise. L’accent est mis sur le soin que doivent apporter les entreprises dans la réalisation du chantier de démolition et de terrassement ».

Après une première phase de travaux au cours de l’hiver 2022, les travaux de terrassement du futur immeuble CRYSTALLIA, à l’ange de l’[Adresse 5] et de la [Adresse 7] dans le [Localité 2] ont repris en juin 2023. Le chantier se poursuit depuis, sans discontinuer.

Le 4 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis en fond de cour au [Adresse 4] à [Localité 2] a adressé à la société LAZARD GROUP REAL ESTATE une mise en demeure de prendre à sa charge la remise en ordre de dégâts et la prise de mesures nécessaires pour éviter qu’une telle situation se reproduise, indiquant que plusieurs fissures et lézardes seraient apparus sur deux bâtiments de la copropriété sise en fond de cour, précisément sur les façades sud et ouest du bâtiment B de la maison principale et sur les façades sud et est, l’escalier extérieur ainsi que la terrasse du premier étage de la maison dite secondaire, une lézarde sur le mur de soutènement de la maison de quartier attenante à la copropriété, entraînant une chute de pierres, l’incident ayant fait l’objet d’une déclaration auprès des services compétents de la Mairie, et ce postérieurement à la mesure d’expertise préventive de juin 2022.


Suivant actes de commissaires de justice en dates des 14.11.2023, La société LAZARD GROUP REAL ESTATE SA, société anonyme, a assigné Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice [L] [D], en référé, au visa notamment de l’article 145 du Code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise, de :
« AUTORISER la société demanderesse, en cas d'urgence ou de réel danger reconnus par l'Expert, à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, sous sa propre direction et par les entreprises de son choix, »
« DIRE qu'en cas de besoin, et pour procéder aux travaux estimés indispensables par l'expert, la société demanderesse pourra éventuellement faire passer sur la copropriété [Adresse 4] à [Localité 2] ses architectes et entrepreneurs, à telle fin que l'Expert estimera nécessaire ou seulement utile ; »
« RESERVER les dépens. »



A l’audience du DATEAUD, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, La société LAZARD GROUP REAL ESTATE SA, société anonyme, a maintenu ses demandes initiales et a demandé de rejeter la demande de condamnation de Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice [L] [D], au titre des frais irrépétibles.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice [L] [D], , par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, a fait valoir protestations et réserves et demandé la condamnation de La société LAZARD GROUP REAL ESTATE SA, société anonyme, au paiement de 2000 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 07.06.2024. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat. 


SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,



Sur l’expertise : 

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »
L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.
L'existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l'article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l'examen de la recevabilité d'une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.
Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui.

En l’état de la situation telle que décrite dans l’exposé du litige, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.


La société LAZARD GROUP REAL ESTATE SA, société anonyme, ne saurait être autorisée à procéder à tous travaux, y compris sur le terrain d’autrui, ab initio, ce qui équivaudrait à lui accorder un blanc seing. Pour cette raison, cette demande sera rejetée. Il en va de même pour ce qui concerne le passage sur le terrain d’autrui sans qu’on sache les travaux à mettre en œuvre et les conséquences pour ce tiers.

Il va toutefois de soi que si les parties s’accordent sur les préconisations de l’expert sur les travaux à réaliser et leurs modalités, La société LAZARD GROUP REAL ESTATE SA, société anonyme, n’aura pas besoin de saisir quelque juridiction que ce soit pour réaliser les travaux et passer sur le fonds du syndicat des copropriétaires.
Il en va de même pour les travaux que La société LAZARD GROUP REAL ESTATE SA, société anonyme, peut réaliser sur son propre fonds, à plus forte raison conformément aux préconisations de l’expert.

Sur les demandes accessoires :

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

En l’état, chaque partie conservera la charge respective de ses frais irrépétibles.

La société LAZARD GROUP REAL ESTATE SA, société anonyme, supportera les dépens de l’instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.


PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,


Vu l’article 145 du code de procédure civile,


Ordonnons une expertise ; 

Commettons pour y procéder : 
[Y] [J]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Mèl : [Courriel 6]

 
Avec pour mission de :
- prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,
- se rendre sur les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 2], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,
- lister les désordres visés dans l’assignation, et la mise en demeure du 04.10.2023, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,
- les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d'apparition,
- déterminer l’origine, l'importance, la date d'apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d'investigations employés,
- indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique de l'ouvrage et plus généralement, quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,
- indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l'aide d'un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,
- donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d'entretien...) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,
- donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par La société LAZARD GROUP REAL ESTATE SA, société anonyme, du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,
- plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,
- établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ; 

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction, 

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par La société LAZARD GROUP REAL ESTATE SA, société anonyme, , d’une avance de 8.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Invitons les parties à rechercher une solution concertée à leur litige, notamment sur la base des indications de l’expert ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rejetons les demandes formulées en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de La société LAZARD GROUP REAL ESTATE SA, société anonyme.


LE GREFFIER LE MAGISTRAT