Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 3 — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



JUGEMENT N° 
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 11 Octobre 2024
Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier : Madame BONALI, Greffière
Débats en audience publique le : 13 Septembre 2024





N° RG 24/03107 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5D2F

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], 
représenté par son syndic en exercice, le Cabinet DURAND IMMOBILIER,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE



DEFENDEURS

Monsieur [N] [O] [M]
Né le 21 septembre 1968 
demeurant [Adresse 2]

Non comparant


Madame [P] [Z] [M]
née le 15 Juin 1972 
demeurant [Adresse 2]

Non comparante










FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS 

Par assignation du 28 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet DURAND IMMOBILIER, a fait citer Monsieur [N] [O] [M] et Madame [P] [Z] [M], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 leur condamnation in solidum au paiement des sommes suivantes :

3 208,15 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 26 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice ; 404,97 € au titre du budget prévisionnel ; 800 € à titre de dommages-intérêts ;1 500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée à l’audience du 13 septembre 2024.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet DURAND IMMOBILIER, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Régulièrement cités par procès-verbal remis en étude, Monsieur [N] [O] [M] et Madame [P] [Z] [M] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1,et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. 

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ;

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet DURAND IMMOBILIER, fait valoir que Monsieur [N] [O] [M] et Madame [P] [Z] [M], propriétaires des lots 1 et 2 au sein de l’immeuble en copropriété, n’ont pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure qui leur a été délivrée le 21 mai 2024 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité;

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment : un relevé de propriété, les procès-verbaux des assemblées générales en date des 30 mars 2022 et 05 mai 2023, une attestation de non-recours, un extrait de compte arrêté au 26 juin 2024, un commandement de payer la somme en principal de 3 228,14 € en date du 17 juillet 2023 ainsi que la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 404,97 € en date du 21 mai 2024 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception signé ;

Attendu que la somme de 3208,15 € réclamé par le syndicat des copropriétaires sollicite au titre des charges comprend des frais de recouvrement à hauteur de 659,37 € de sorte que les charges échues arrêtées au 26 juin 2024 s’établissent à la somme de 2549,02 € ; 

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Attendu que les honoraires de commissaire de justice ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 659,37 € ;

Qu’ainsi les frais forfaitaires de transmission de dossier à l’auxiliaire de justice et de constitution avocat, qui ne sont pas prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seront écartés ; 

Que le coût des mises en demeure et des relances, dont le montant correspond à la tarification du contrat de syndic, ainsi que le coût du commandement de payer seront retenus au titre des frais nécessaires de recouvrement ; 

Attendu que Monsieur [N] [O] [M] et Madame [P] [Z] [M] seront donc condamnés in solidum au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :
2 549,02 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 26 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 28 juin 2024,404,97 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2024, 263,37 € au titre des frais nécessaires ;
Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. 
Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;


Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Attendu que la simple résistance à une action en paiement ne constitue pas un abus de droit et que le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice distinct de celui lié au retard de paiement déjà indemnisé par le versement des intérêts légaux ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de Monsieur [N] [O] [M] et Madame [P] [Z] [M] dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de Monsieur [N] [O] [M] et Madame [P] [Z] [M], sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;

Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que Monsieur [N] [O] [M] et Madame [P] [Z] [M] seront condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet DURAND IMMOBILIER, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de l’avocat de la cause qui en a fait la demande ;




PAR CES MOTIFS, 

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, RENDU PAR DEFAUT ET EN DERNIER RESSORT,

CONDAMNE in solidium Monsieur [N] [O] [M] et Madame [P] [Z] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet DURAND IMMOBILIER les sommes suivantes :
2 549,02 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 26 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 28 juin 2024,404,97 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2024, 263,37 € au titre des frais nécessaires ;
DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet DURAND IMMOBILIER de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [O] [M] et Madame [P] [Z] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet DURAND IMMOBILIER la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [O] [M] et Madame [P] [Z] [M] aux dépens avec distraction au profit de l’avocat de la cause qui en a fait la demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT