Tribunal Judiciaire · JCPCIVIL — 14 octobre 2024

Minute n° 2024 /461


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 14 Octobre 2024
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DEMANDERESSE :

S.C.I. HAPPY FOUR
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par la SELARL BNA (Maître Bertrand NAUX), avocats au barreau de NANTES - 06 

D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [H]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]

non comparante 
 
D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 septembre 2024 
date des débats : 09 septembre 2024
délibéré au : 14 octobre 2024

RG N° RG 24/01446 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M7GE

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Bertrand NAUX
CCC à Madame [L] [H] + préfecture
Copie dossier 



Par acte sous seing privé du 16 août 2021, la S.C.I. HAPPY FOUR a donné à bail à Madame [L] [H] un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer révisable et actuel de 952,58 euros, provision sur charges incluse.

Par acte d'huissier en date du 2 janvier 2024, la société bailleresse a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 1.819,32 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 3 avril 2024, la S.C.I. HAPPY FOUR a fait citer Madame [L] [H], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

- l'expulsion sous astreinte de tout occupant ;
- le paiement des loyers échus d'un montant de 3.842,82 euros ; 
- la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 952,58 euros ;
- une indemnité de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 9 septembre 2024, la S.C.I. HAPPY FOUR actualise sa créance à la somme de 4.816,80 euros.

Madame [L] [H], bien que régulièrement assignée, n'a pas comparu.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 14 octobre 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En tout état de cause, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 3 janvier 2024 et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 4 avril 2024, soit six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable.






Sur le montant des loyers dus

Le bailleur réclame une somme de 4.816,80 euros au titre des loyers, frais et charges. Il convient de déduire de ce décompte une somme de 180 euros au titre des frais de mise en demeure qui ne relèvent pas des loyers et des charges mais des frais irrépétibles qui seront vus ci-dessous. 

Par voie de conséquence, il convient de tenir la locataire au paiement de la somme de 4.636,80 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 30 août 2024, loyer de septembre 2024 inclus.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 2 janvier 2024, la société bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.819,32 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que la locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour la locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise à la société bailleresse.

La procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par la locataire jusqu'à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que la locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 952,58 euros. 

Il n'y a pas lieu de prévoir une astreinte alors que la partie demanderesse dispose de la force publique pour faire exécuter la présente décision. 

Sur les demandes annexes

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société bailleresse la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir la locataire au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 2 janvier 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 16 août 2021 entre la S.C.I. HAPPY FOUR et Madame [L] [H] relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4], conformément à la clause résolutoire acquise le 2 mars 2024 ; 

Condamne Madame [L] [H] à payer à la S.C.I. HAPPY FOUR la somme de 4.636,80 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

Condamne Madame [L] [H] à payer à la S.C.I. HAPPY FOUR une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 952,58 euros due à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à sortie des lieux ; 

Dit qu'à défaut pour la locataire d'avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;

Dit n'y avoir lieu à fixation d'une astreinte ; 

Dit qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe;

Condamne Madame [L] [H] à payer à la S.C.I. HAPPY FOUR la somme de 800 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure Civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ; 

Condamne Madame [L] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 janvier 2024 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection