Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 2 — 9 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N°24/ 


Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 09 Octobre 2024
Président : Madame BENDELAC, Juge
Greffier : Madame LAFONT, lors des débats
Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé 
Débats en audience publique le : 04 Septembre 2024





N° RG 24/02183 - N° Portalis DBW3-W-B7I-436F

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LIBERATION IMMO
dont le siège social est sis [Adresse 3]
pris en la personne de son représentant légal 

représentée par Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

APPETIT SERVICE
dont le siège social est sis [Adresse 2]
pris en la personne de son représentant légal 

non comparante

















EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 1er juin 2023, la SCI LIBERATION IMMO a donné à bail commercial à la SAS APPETIT SERVICE des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 2450 euros, hors charges et hors taxes.

La SCI LIBERATION IMMO a fait délivrer à la SAS APPETIT SERVICE un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 19 avril 2024, pour une somme de 7273 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de Justice du 26 juin 2024, la SCI LIBERATION IMMO fait assigner la SAS APPETIT SERVICE devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 
- ordonner l'expulsion de la SAS APPETIT SERVICE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, 
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la SAS APPETIT SERVICE à payer à la SCI LIBERATION IMMO la somme provisionnelle de 7273 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 25 avril 2024,
-condamner la SAS APPETIT SERVICE au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à 3825 euros, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la SAS APPETIT SERVICE au paiement d'une somme de 727,30 euros au titre de la clause pénale,
- condamner la SAS APPETIT SERVICE au paiement d'une somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

A l’audience du 4 septembre 2024, la SCI LIBERATION IMMO maintient les demandes de son acte introductif d’instance.

Assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, la SAS APPETIT SERVICE n'était ni comparante, ni représentée.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2024. 

SUR CE,

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, la SAS APPETIT SERVICE a été assignée selon proc-s-verbal de recherches infructueuses et ne s'est pas présentée à l'audience ni personne pour la représenter. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.


- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 19 avril 2024 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 20 mai 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.


Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS APPETIT SERVICE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par la SAS APPETIT SERVICE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

- Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur produit le bail, le commandement de payer et un décompte des sommes dues mentionnant une dette de 23798 euros. Toutefois, ce décompte mentionne des échéances de loyer différents d’un mois sur l’autre. Au regard des documents fournis, il y a lieu de retenir un montant de 2600 euros au titre des loyers et provisions sur charge dues mensuellement. En outre, les sommes sollicitées au titre de la taxe foncière ne sont justifiées par aucun document et les frais de procédure et d’avocat doivent être déduits, car non compris dans le montant de la dette locative. 

L'obligation du locataire de payer la somme de 15000 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 3 septembre 2024, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SAS APPETIT SERVICE à payer à la SCI LIBERATION IMMO la somme provisionnelle de 15.000 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 3 septembre 2024, mois de de septembre 2024 inclus. 

- Clause pénale :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n'y a pas lieu à référé sur ce point.


- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SAS APPETIT SERVICE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 avril 2024.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS APPETIT SERVICE ne permet d’écarter la demande de la SCI LIBERATION IMMO formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juin 2023 entre la SCI LIBERATION IMMO d'une part, et la SAS APPETIT SERVICE d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 20 mai 2024; 

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS APPETIT SERVICE et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS APPETIT SERVICE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la SAS APPETIT SERVICE à payer à la SCI LIBERATION IMMO à titre provisionnel la somme de 15.000 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 3 septembre 2024, mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024, date de l'assignation ; 

Condamnons la SAS APPETIT SERVICE à verser à titre provisionnel à la SCI LIBERATION IMMO, ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu'à complète libération des lieux ;

Condamnons la SAS APPETIT SERVICE à payer à la SCI LIBERATION IMMO la somme de 1000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la SAS APPETIT SERVICE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 19 avril 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


LA GREFFIERE LA JUGE