Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 2 — 9 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N°24/ 


Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 09 Octobre 2024
Président : Madame BENDELAC, Juge
Greffier : Madame LAFONT, lors des débats
Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé 
Débats en audience publique le : 04 Septembre 2024





N° RG 24/00941 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4R4N

PARTIES :

DEMANDERESSE

La Société PROVENCALE DE LA MADRAGUE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal 

représentée par Me Jean-claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

S.A.R.L. L’ODYSSEE D’ORIENT
dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal 

représentée par Maître Justine LAUGIER de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
















EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 2 novembre 1998, la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE a donné à bail commercial à la SARL L’ORIENTALE des locaux situés [Adresse 1] (local n°46), moyennant un loyer annuel de 39600 francs, hors charges et hors taxes, payable mensuellement (soit 6036.98 euros).

Par acte du 1er avril 2018, la SARL L’ORIENTAL a cédé à la SARL L’ODYSSEE D’ORIENT son fonds de commerce.

La SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE a fait délivrer à la SARL L’ODYSSEE D’ORIENT un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 27 septembre 2023, pour une somme de 5551.73 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de Justice du 1er mars 2024, la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE fait assigner la SARL L’ODYSSEE D’ORIENT devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 
- ordonner l'expulsion de la SARL L’ODYSSEE D’ORIENT et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, 
- condamner la SARL L’ODYSSEE D’ORIENT à payer à la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE la somme provisionnelle de 6012 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au DATDETTASS,
- condamner la SARL L’ODYSSEE D’ORIENT au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la SARL L’ODYSSEE D’ORIENT au paiement d'une somme de 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

La procédure a été dénoncée à la SARL L’ORIENTALE, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte d’huissier du 3 mai 2024.

A l’audience du 4 septembre 2024, la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE, représentée, dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer et demande de : 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 
- ordonner l'expulsion de la SARL L’ODYSSEE D’ORIENT et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, 
- condamner la SARL L’ODYSSEE D’ORIENT à payer à la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE la somme provisionnelle de 7331.94 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au DATDETTASS,
- condamner la SARL L’ODYSSEE D’ORIENT au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- débouter la SARL L’ODYSSEE D’ORIENT de toutes ses demandes ; 
- condamner la SARL L’ODYSSEE D’ORIENT au paiement d'une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Elle indique que les provisions sur charge ont augmenté à hauteur de 19% à la suite de l’arrêt de la convention de propreté passée avec la mairie de [Localité 2] en 2003, et qu’elle en a informé les locataires. Elle indique que les charges sont dues indépendamment de l’absence de communication d’un état récapitulatif annuel des charges, puisque le locataire bénéficie de l’eau, de l’électricité, du gardiennage, du nettoyage et de l’assurance gestion. 

Elle affirme que les rapports d’expertises ne démontrent pas l’existence d’un trouble de jouissance et que les désordres allégués ne rendent pas les locaux impropres à leur destination. 

La SARL L’ODYSSEE D’ORIENT, représentée, dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer et demande de : 
A titre principal, débouter la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE de ses demandes, A titre subsidiaire, dire n’y avoir lieu à référé, A titre infiniment subsidiaire, lui octroyer les plus larges délais de paiement,A titre reconventionnel, condamner la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE à lui payer à titre provisionnel les sommes de :4632,10 euros à valoir sur le remboursement des consommations d’eau indument facturées par le bailleur, 313,62 euros à valoir sur les sommes comptabilisées au titre des frais d’huissier, 5000 euros à valoir sur les dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, 5000 euros à valoir sur les dommages et intérêts au titre du manquement à l’obligation de loyauté, Condamner la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE à procéder sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance et jusqu’à l’engagement des travaux au nettoiement et mise des parties communes, à la réparation des sols abîmés présentant notamment des risques de chute, à l’installation des locaux sanitaires communs obligatoires dans les lieux recevant du public, à la mise en place de boites aux lettres individuelles et à la réhabilitation du site, Ordonner la suspension du paiement des provisions sur charges, Se réserver la liquidation de l’astreinte, En tout état de cause, condamner la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 
Elle fait valoir que le contrat de bail prévoit que les provisions sur charge sont égales à 15% du montant du loyer, et que la bailleresse applique en réalité un pourcentage de 19%. Elle ajoute que les consommations d’eau sont sollicitées sans justificatif et que la bailleresse ne procède à aucune régularisation de charges. Elle sollicite donc la restitution des sommes indues sur le fondement de l’article 1302 du code civil. 
En outre, en se fondant sur les articles 1719 et 1720 du code civil, elle affirme que la bailleresse a manqué à son obligation d’entretien des parties communes et de jouissance paisible et s’appuie sur un rapport d’expertise du 28 juin 2023. Enfin, elle fait valoir que la demanderesse a manqué à son obligation de loyauté en ce qu’elle a perçu des provisions sur charge au titre de la gestion, l’entretient des parties communes, sans affecter ces sommes à la destination prévue au contrat. 


En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2024. 

SUR CE,


- Sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 27 septembre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. 

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois. 

Toutefois, la défenderesse conteste la somme sollicitée par le bailleur et demande la répétition de sommes indument versées au titre de provisions sur charges, de consommation d’eau et de frais, pour un montant total de 13451.50 euros. 

Il résulte du décompte transmis par la demanderesse, qu’une somme est mensuellement mise à la charge de la société preneuse au titre de la consommation d’eau et que la somme facturée au titre des charges provisionnelles est supérieure à 15% du montant du loyer. En outre, aucun document ne permet de justifier du montant de la provision sur charges appelées chaque mois. 

Par ailleurs, la défenderesse produit un rapport d’expertise judiciaire du 28 juin 2023, ordonné dans le cadre d’un litige entre la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE et d’autres locataires du marché aux puces, mettant notamment en exergue des incohérences sur le montant des charges et notamment des dépenses de nettoyage facturées. 

Dès lors, le montant de la somme appelées au titre du commandement de payer ne relève pas de l’évidence et se heurte à des contestations sérieuses. 

Il apparait nécessaire de procéder à l’établissement des comptes entre les parties au regard de leurs obligations respectives. Ce débat juridique ne relève donc pas de la compétence du juge des référés. 

Il est donc dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE tendant à la résolution du contrat et au paiement des arriérés locatifs. 


- Sur les demandes reconventionnelles :

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Ainsi qu’exposé précédemment et au regard des pièces communiquées par les parties, il apparait nécessaire de procéder à l’établissement des comptes entre les parties au regard de leurs obligations respectives. Il est donc dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de restitution des sommes indument perçues. 

En outre, les pièces transmises et les conclusions du rapport d’expertise du 28 juin 2023 ne permettent pas de caractériser un manquement du bailleur à son obligation d’entretien des parties communes. De surcroit il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher la question de cette responsabilité. 

De la même manière, il apparait que le manquement à l’obligation de loyauté n’est pas démontré. 

Il est donc dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires. 

S’agissant de la demande de remise en état sous astreinte, les rapports d’expertise du 27 mai 2019 et du 28 juin 2023 ne permettent pas de définir un manquement du bailleur, ni de déterminer la nature précise des réparations. En outre, aucun élément ne permet de caractériser l’absence de boite aux lettres. 

Il convient également d’observer que cette demande est formulée pour la première fois dans le cadre de la présente instance, initiée par le bailleur, sans qu’aucune mise en demeure préalable n’ait été envoyée au bailleur. La demande est donc rejetée.

Enfin la demande de suspension des loyers n’est justifiée par aucun élément de nature à caractériser l’impossibilité pour le bailleur d’user des locaux ou d’exercer son activité. Les désordres relevés ne sont pas de nature à rendre les locaux impropres à leur destination. Il y a donc lieu de rejeter la demande. 


- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes formulées au titre des frais irrépétibles. 


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la restitution des sommes indues ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de dommages et intérêts ; 
Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


LA GREFFIERE LA JUGE