Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 2 — 9 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N°24/ 


Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 09 Octobre 2024
Président : Madame BENDELAC, Juge
Greffier : Madame LAFONT, lors des débats
Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé 
Débats en audience publique le : 04 Septembre 2024





N° RG 24/01424 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4WD4

PARTIES :

DEMANDERESSE

LA SPV PERRIN
dont le siège social est sis [Adresse 3]
pris en la personne de son représentant légal 

représentée par Me Audrey PORRU, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et Me Baudouin COGNY-GOUBERT, avocat plaidant au barreau de Paris





DEFENDEUR

Monsieur [Y] [D]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me David LAYANI, avocat au barreau de MARSEILLE

















EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 1er mars 2015, la SCI dr Léon Perrin a donné à bail commercial à M. [Y] [D] des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer de 2700 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte notarié du 15 juin 2023, la SPV Perrin a acquis le bien immobilier. 

Par acte de commissaire de Justice du 15 mars 2023, la SCI dr Léon Perrin a fait signifier à M. [Y] [D] une offre de vente dans le cadre de son droit de préemption, d’une durée d’un mois. 

Par acte de commissaire de Justice du 26 juillet 2023, la SVP Perrin a fait signifier à M. [Y] [D] un congé avec dénégation de droit au renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction. 


Par acte de commissaire de Justice du 25 mars 2024, la SAS SPV PERRIN fait assigner M. [Y] [D] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
- constater que le bail est arrivé à échéance, 
- ordonner l'expulsion de M. [Y] [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, 
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner M. [Y] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à la moitié du montant du loyer augmenté des charges, soit la somme de 1350 euros, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner M. [Y] [D] au paiement d'une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

A l’audience du 4 septembre 2024, la SAS SPV PERRIN, représentée, maintient les demandes de son acte introductif d’instance.

Il se fonde sur les articles L 145-1 I, L 145-8 et L 145-9 du code de commerce, considérant qu’à la date de la signification du congé et dans les trois ans ayant précédé le terme du bail, aucune entreprise valablement inscrite au RCS ne peut prétendre avoir exercé et exploité de façon continue un fonds de commerce pour l’activité autorisée par le bail dans les lieux loués. 

M. [Y] [D], représenté, demande de : 
In limine litis, déclarer l’assignation nulle, Dire n’y avoir lieu à référéCondamner la SAS SPV PERRIN à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 
Sur le fondement de l’article 54 du code de procédure civile, il fait valoir que l’assignation est nulle puisque qu’elle est n’est datée et qu’elle mentionne une adresse du défendeur erronée. 

Il se fonde sur le même moyen de droit relatif à l’adresse de l’assignation pour considérer que le congé est nul. 

Il fait valoir que le bail a été conclu pour une durée de trois ans, et qu’il a été renouvelé tacitement pour une durée de 9 années au 1er mars 2018 conformément à l’article L 145-7 du code de commerce. Il en conclut que le bail prendra fin le 28 février 2027. En outre, il ajoute que l’expulsion ne pourrait se faire sans le paiement d’une indemnité d’éviction. 

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2024. 

SUR CE,

- Sur la demande de nullité de l’assignation :

Les articles 54, 56 et 648 du code de procédure civile prévoit que l’assignation mentionne, à peine de nullité, sa date ainsi que le domicile du défendeur. 

Aux termes de l'article 114 du code civil, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l’espèce, M. [Y] [D] a comparu à l’audience, représenté par son conseil. Il ne démontre pas l’existence d’un grief. 

Dès lors, la demande de nullité de l’assignation est rejetée. 


- Sur la demande d’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article L. 145-4 du code de commerce dispose « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.

Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l'article L. 145-9, s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain. »

En l’espèce, la SCI dr Léon Perrin a donné à bail commercial à M. [Y] [D] des locaux situés [Adresse 2], par acte sous seing privé du 1er mars 2015. Il est mentionné une durée de 3 ans dans le contrat de bail et il est précisé qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le présent contrat se prolongera tacitement au-delà du terme initialement prévu. 

Il n’est pas contesté qu’au 1er mars 2018, le locataire est resté dans les lieux sans opposition du propriétaire et qu’il a donc bénéficié d’un bail commercial d’une durée de neuf ans, courant donc jusqu’au 28 février 2027. 

En outre, si le bailleur a donné congé à l’expiration d’une période triennale, il s’est fondé sur l’article L. 145-8 du code de commerce et non sur l’un des fondements limitativement énuméré par l’article L 145-4. 

Il en résulte que la demande se heurte à des contestations sérieuses incontournables, et qu’il n’y a donc pas lieu d’y faire droit. 

Par ailleurs, il convient également de noter que le preneur produit des contrats de location gérance de nature à démontrer une exploitation effective du fonds de commerce, qui n’est d’ailleurs pas contestée par le bailleur. 

Dans ces conditions, l'existence de contestations sérieuses doit conduire à dire n'y avoir lieu à référé sur la demande du bailleur.


- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SAS SPV PERRIN, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

Il y a également lieu de la condamner à payer à M. [Y] [D] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n'y avoir lieu à référé ; 

Condamnons la SAS SPV PERRIN à payer à M. [Y] [D] la somme de 1000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la SAS SPV PERRIN aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


LA GREFFIERE LA JUGE