Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 2 — 9 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N°24/ 


Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 09 Octobre 2024
Président : Madame BENDELAC, Juge
Greffier : Madame LAFONT, lors des débats
Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé 
Débats en audience publique le : 04 Septembre 2024





N° RG 24/00560 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4PGX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DDV
dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal

représentée par Me Julie-ludocie DOUARD, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

S.A.S. MZS COMPANY
dont le siège social est sis [Adresse 3]
pris en la personne de son représentant légal 

représentée par Me Yoann LEANDRI, avocat au barreau de MARSEILLE

















EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 23 février 2022, la SCI DDV a donné à bail commercial à la SAS MZS COMPANY des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 24000, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

La SCI DDV a fait délivrer à la SAS MZS COMPANY un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 23 novembre 2023, pour une somme de 12650.21 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de Justice du 5 février 2024, la SCI DDV fait assigner la SAS MZS COMPANY devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 
- ordonner l'expulsion de la SAS MZS COMPANY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, 
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la SAS MZS COMPANY à payer à la SCI DDV la somme provisionnelle de 18023.99 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er février 2024,
- condamner la SAS MZS COMPANY au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale à 2035 euros augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la SAS MZS COMPANY au paiement d'une somme de 3604 euros au titre de la clause pénale,
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité,
- condamner la SAS MZS COMPANY au paiement d'une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

A l’audience du 4 septembre 2024, la SCI DDV, représentée, maintient demande : 
A titre principal, Débouter la SAS MZS COMPANY, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonner l'expulsion de la SAS MZS COMPANY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,condamner la SAS MZS COMPANY à payer à la SCI DDV la somme provisionnelle de 34007.46 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er février 2024,condamner la SAS MZS COMPANY au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale à 2106.23 euros augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,condamner la SAS MZS COMPANY au paiement d'une somme de 6801.49 euros au titre de la clause pénale,dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité,à titre subsidiaire, débouter la SAS MZS COMPANY de sa demande de délai de paiement, condamner la SAS MZS COMPANY à payer à la SCI DDV la somme provisionnelle de 34007.46 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er février 2024,à titre infiniment subsidiaire, accorder un échéancier de paiement mensuel à la SAS MZS COMPANY qui ne saurait être supérieur à 6 mois, chaque mensualité étant à verser avant le 5 de chaque mois, ordonner la déchéance du terme à défaut de paiement d’une seule mensualité,en tout état de cause, condamner la SAS MZS COMPANY au paiement d'une somme de 4500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Elle considère que la signification du commandement de payer par procès-verbal de recherches infructueuses est valable et qu’il n’est démontré aucun grief, et ajoute que les mentions qui y sont précisées et notamment le montant de la dette et le décompte sont satisfaisants. 

Elle réfute toute exception d’inexécution opposée par le preneur, considérant que les nuisances sont mineures et plus d’actualité et qu’aucune inexécution grave ne peut lui être reprochée. 

La SAS MZS COMPANY, représentée, dépose des conclusions et demande de : 
à titre principal, déclarer nul le commandement de payer, à titre subsidiaire, lui octroyer les plus larges délais de paiement et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, en tout état de cause, condamner la SCI DDV à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Elle fait valoir que la signification du commandement de payer par procès-verbal de recherches infructueuses est nulle affirmant qu’elle a bien un établissement connu et que le commissaire de Justice n’a pas accompli les diligences nécessaires pour le rechercher puisque l’extrait K BIS de la SAS MZS COMPANY mentionne qu’elle exerce son activité sous l’enseigne O’Bled Saveurs & épices d’Orient. En outre, elle expose que le commandement doit être déclaré nul pour imprécisions car le loyer principal, les provisions pour charges et les provisions sur impôts fonciers ne sont pas ventilés. 
En outre, elle expose souffrir d’un trouble de jouissance en raison des dégâts des eaux subis.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
 

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2024. 

SUR CE,

- Sur la demande de nullité du commandement de payer : 

Aux termes de l'article 114 du code civil, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l’espèce, la SAS MZS COMANY a comparu à l’audience, représentée par son conseil. De plus, elle n’a pas donné suite à la procédure sur le fond concernant la demande d’opposition au commandement de payer. Dès lors, elle ne démontre pas l’existence d’un grief. 

Il y a lieu de rejeter la demande en nullité formulée sur ce moyen. 


- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

En outre, le commandement du 23 novembre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint mentionnant le quittancement appelé chaque mois, sans ventilation suffisante des loyers provisions sur charges et autres charges. Dès lors, le défendeur ne pouvant pas vérifier la réalité et l'étendue de sa dette, il y a lieu de considérer qu’il existe des contestations sérieuses, qui nécessitent d’être tranchées par le juge du fond. 

Dès lors, il est dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire. 

Dans ces conditions, l'existence d'une contestation sérieuse doit conduire à dire n'y avoir lieu à référé sur la demande du bailleur.

- Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, des avis d’échéances et d'un décompte que la SAS MZS COMPANY a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 34007.46 euros, arrêtée au 1er août 2024.

Il y a toutefois lieu d’ôter la somme de 205.03 euros facturé au mois de décembre 2023 au titre de frais d’huissier 

L'obligation du locataire de payer la somme de 33802.43 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 1er août 2024, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SAS MZS COMPANY à payer à la SCI DDV la somme provisionnelle de 33802.43 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 1er août 2024, mois d’août 2024 inclus. 

- Sur la demande de délais de paiement :

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il n’est pas démontré que la SAS MZS COMPANY est en mesure de payer sa dette, il y a donc lieu de rejeter la demande. 


- Clause pénale :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale comme telle également susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il nOL 61 \f "WP TypographicSymbols" \s 12y a pas lieu à référé sur ce point.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SAS MZS COMPANY, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS MZS COMPANY ne permet d’écarter la demande de la SCI DDV formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 800 euros.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n'y avoir à référé sur la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ; 

Condamnons la SAS MZS COMPANY à payer à la SCI DDV à titre provisionnel la somme de 33802.43 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires arrêtés au 1er août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2024 sur la somme de 17818.96 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ; 

Condamnons la SAS MZS COMPANY à payer à la SCI DDV la somme de 800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la SAS MZS COMPANY aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


LA GREFFIERE LA JUGE