Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 2 — 9 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N°24/ 


Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 09 Octobre 2024
Président : Madame BENDELAC, Juge
Greffier : Madame LAFONT, lors des débats
Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé 
Débats en audience publique le : 04 Septembre 2024





N° RG 23/05671 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4FKM

PARTIES :

DEMANDERESSE

SL RETAIL PROVENCE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
pris en la personne de son représentant légal 

représentée par Maître Olivier BAYLOT de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et Me Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat plaidant au barreau de Paris





DEFENDERESSE

HARMONIE BEAUTE OF [Localité 3]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
pris en la personne de son représentant légal 

représentée par Me Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE













EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2022, la SCI SL RETAIL PROVENCE a donné à bail commercial à la SARL HARMONIE BEAUTE OF [Localité 3] des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 18500 euros, hors charges et hors taxes.

La SCI SL RETAIL PROVENCE a fait délivrer à la SARL HARMONIE BEAUTE OF [Localité 3] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 6 juin 2023, pour une somme de 8825,13 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de Justice du 1er décembre 2023, la SCI SL RETAIL PROVENCE fait assigner la SARL HARMONIE BEAUTE OF [Localité 3] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 
- ordonner l'expulsion de la SARL HARMONIE BEAUTE OF [Localité 3] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, 
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité,
- condamner la SARL HARMONIE BEAUTE OF [Localité 3] à payer à la SCI SL RETAIL PROVENCE :
la somme provisionnelle de 17796,56 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 novembre 2023,la somme provisionnelle de 1779,65 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10%, une indemnité d’occupation d’un montant de 15859.92 euros par trimestre à compter du 7 juillet 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux, la somme de 7929,96 euros par trimestre au titre d’une indemnité de résiliation anticipée, la somme de 2800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
A l’audience du 4 septembre 2024, la SCI SL RETAIL PROVENCE, représentée, dépose des conclusions et demande de : 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 
- ordonner l'expulsion de la SARL HARMONIE BEAUTE OF [Localité 3] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, 
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité,
- condamner la SARL HARMONIE BEAUTE OF [Localité 3] à payer à la SCI SL RETAIL PROVENCE :
la somme provisionnelle de 34321.15 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 août 2024,la somme provisionnelle de 3432.11 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10%, une indemnité d’occupation d’un montant de 16293.52 euros par trimestre à compter du 7 juillet 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux ; la somme de 8146.76 euros par trimestre au titre d’une indemnité de résiliation anticipée, la somme de 4800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SARL HARMONIE BEAUTE OF [Localité 3], représentée, dépose des conclusions et demande de : 
rejeter les demandes de la SCI SL RETAIL PROVENCE, ordonner une expertise, condamner la SCI SL RETAIL PROVENCE à lui payer les sommes de : 1000 euros à titre de dommages et intérêts, 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Les entiers dépens. 
Elle expose que la bailleresse a procédé à une augmentation des charges locatives sans justificatif, et qu’elle a tenté de lui faire supporter le coût de travaux de réparation des fissures de la façade et de mises aux normes PMR, qui ne peuvent être à sa charge. Elle fonde sa demande d’expertise sur la nécessité de déterminer le montant réel du loyer et des charges. 

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2024. 

SUR CE,

- Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 6 juin 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 7 juillet 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.



Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL HARMONIE BEAUTE OF [Localité 3] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale d’un montant supérieur au loyer contractuel en cas d'expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.



- Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte que la SARL HARMONIE BEAUTE OF [Localité 3] a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 34321.15 euros, arrêtée au 8 août 2024. 

Toutefois certaines sommes ne sont pas justifiées et doivent être retranchées du montant de la dette : 
202.49 euros appelé le 21 septembre 2023,3789.40 euros appelé le 4 janvier 2024, 1209.38 euros appelé le 4 janvier 2024, 40.63 euros appelé le 5 janvier 2024, 24 euros appelé le 16 janvier 2024, 42.50 euros appelé le 25 mars 2024,
L'obligation du locataire de payer la somme de 29012.75 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 8 août 2024, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SARL HARMONIE BEAUTE OF [Localité 3] à payer à la SCI SL RETAIL PROVENCE la somme provisionnelle de 29012.75 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 8 août 2024, loyer des mois de juillet-août-septembre 2024 inclus. 


- Clause pénale et indemnité de résiliation :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale comme telle également susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, l’appréciation de l’indemnité de résiliation relève également des juridictions du fond et il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes. 

- Sur la demande d’expertise :

La défenderesse sollicite une expertise, sans fondement juridique, afin de déterminer le montant du loyer et des charges. Toutefois, le contrat de bail stipule expressément le montant du loyer révisable, ainsi que les diverses charges, taxes et accessoires dus par le preneur. La bailleresse produit des factures et relevés de répartition de charges justifiant des provisions et régularisations de charge. 

Dès lors il y a lieu de rejeter la demande. 

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SARL HARMONIE BEAUTE OF [Localité 3], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 juin 2023.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL HARMONIE BEAUTE OF [Localité 3] ne permet d’écarter la demande de la SCI SL RETAIL PROVENCE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de A700 euros.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 janvier 2022 entre la SCI SL RETAIL PROVENCE d'une part, et la SARL HARMONIE BEAUTE OF [Localité 3] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 7 juillet 2023 ; 

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL HARMONIE BEAUTE OF [Localité 3] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL HARMONIE BEAUTE OF [Localité 3], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la SARL HARMONIE BEAUTE OF [Localité 3] à payer à la SCI SL RETAIL PROVENCE à titre provisionnel la somme de 29012.75 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 8 août 2024, loyer des mois de juillet-août-septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2023 sur 8825,13 euros et à compter de l'assignation sur le surplus ; 

Condamnons la SARL HARMONIE BEAUTE OF [Localité 3] à verser à titre provisionnel à la SCI SL RETAIL PROVENCE, ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 (loyer octobre-novembre-décembre) et jusqu'à complète libération des lieux ;

Condamnons la SARL HARMONIE BEAUTE OF [Localité 3] à payer à la SCI SL RETAIL PROVENCE la somme de 1000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la SARL HARMONIE BEAUTE OF [Localité 3] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 6 juin 2023 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


LA GREFFIERE LA JUGE