Cour d'Appel · Cabinet C — 24 octobre 2024

N° 310



CG

--------------



Copie exécutoire

délivrée à :

- Me Usang,

le 24.10.2024.





Copies authentiques 

délivrées à :

- Me Lamourette,

- Me Tuahu,

le 24.10.2024.

REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre Civile





Audience du 24 octobre 2024



RG 23/00102 ;



Décision déférée à la Cour : jugement n° 9, rg n° 21/00444 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 12 janvier 2023 ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 30 mars 2023 ;



Appelants :



M. [F] [S] [G] [V], né le 4 mars 1974 à [Localité 8], de nationalité française, demeurant à [Localité 1] ;



Mme [K] [G] [V], née le 18 mars 1984 à [Localité 8], de nationalité française, demeurant à [Localité 1] ;



Mme [C] [G] [V], née le 25 mars 1985 à [Localité 8], de nationalité française, demeurant à [Localité 6] ;



Représentés par Me Mathieu LAMOURETTE, avocat au barreau de Papeete ;



Intimés :



1 - La Sarl Snack [Localité 1], au capital de 1 000 000 FCP, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° 1495 B dont le siège social est sis [Localité 1], prise en la personne de son gérant : M. [T] [U] ;



2 - La Sarl MC Brasserie, au capital de 200 000 FCP, sise à [Adresse 9], prise en la personne de son gérant : M. [M] [L] ;



Intimés n° 1 et 2 représentées par Me Arcus USANG, avocat au barreau de Papeete ;



3 - Mme [W] [G] [V], épouse [N], née le 11 mai 1969 à [Localité 8], de nationalité française, demeurant à [Localité 1] ;



4 - M. [B] [G] [V], né le 13 juin 1970 à [Localité 8], de nationalité française, demeurant à [Adresse 2] ;



5 - Mme [Z] [G] [V], née le 28 juin 1972 à [Localité 1], de nationalité française, demeurant à [Adresse 5] ;



6 - Mme [R] [G] [V], née le 11 juin 1975 à [Localité 8], de nationalité française, demeurant à [Adresse 3], nantie de l'aide juridictionnelle n° 2023/001444 du 4 août 2023 ;



Les intimés n° 3 à 6, représentés par Me Maramatea TUAHU, avocat au barreau de Papeete ;



Ordonnance de clôture du 8 août 2024 ;

 

Composition de la Cour :



La cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 22 août 2024, devant Mme GUENGARD, président de chambre, Mme SZKLARZ, conseiller, Mme BOUDRY, vice présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;



Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;



Signé par Mme GUENGARD, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



 A R R E T, 



EXPOSE DU LITIGE :



Par requête reçue le 15 octobre 2021 et par assignation du 13 octobre 2021, Mme [W] [G] [V], M. [B] [G] [V], Mme [Z] [G] [V], M. [F] [S] [G] [V], Mme [R] [G] [V], Mme [K] [G] [V] et Mme [C] [G] [V], venant aux droits de leur père décédé le 13 août 2011,[B] [G] [V], ont assigné devant le tribunal civil de première instance de Papeete la SARL Snack [Localité 1] et ainsi que la SARL MC Brasserie, sollicitant du tribunal de :

-les dire recevables en leur action en leur qualité de nus propriétaires des biens et droits de leur auteur, [B] [G] [V],

-dire nulle la cession du droit au bail du 9 avril 1981 intervenue par acte sous seing privé enregistré le 2 février 2021 entre la SARL Snack [Localité 1] et la SARL MC Brasserie à défaut pour les nus propriétaires d'avoir été invités à y concourir et d'avoir accepté cette cession de droit au bail,

-mettre à néant cette cession de droit au bail, 

-dire que la SARL Snack [Localité 1] a manqué à ses obligations contractuelles d'entretien et d'exploitation des lieux loués entraînant la résiliation du contrat de bail en date du 9 avril 1981,

-ordonner en conséquence la résolution du contrat de bail en date du 9 février 1981,

-condamner les parties défenderesses à leur payer la somme de 452.000 cfp en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.



Les consorts [G] [V] faisaient valoir au soutien de leur action que :

- par acte sous seing privé en date du 9 avril 1981, [B] [G] [V] a donné à bail commercial la terre [Localité 7] située à [Localité 1] aux consorts [O] [U] et [Y],

[P] [J] qui ont ensuite cédé leur droit au bail à la SARL Snack [Localité 1] par acte authentique du 26 octobre 1981, 



- la SARL Snack [Localité 1] a cédé son fonds de commerce à la société MC Brasserie, avec son droit au bail commercial, les requérants n'ayant eu connaissance de cet acte de cession qu'en raison d'une sommation de communiquer adressée par acte extra judiciaire le 9 août 2021 à l'avocat rédacteur de l'acte,

-la cession du droit au bail commercial est nulle car elle a été faite sans l'accord préalable des requérants qui sont nus propriétaires et n'ont jamais été appelés à l'acte de cession et n'ont pas donné leur autorisation à celle-ci, au mépris des dispositions de l'article 595 alinéa 4 du code civil,

-la sanction du défaut de concours du nu propriétaire est la nullité relative de l'acte passé à son seul égard, la prescription de l'action étant de cinq ans à partir du moment où le nu propriétaire a eu connaissance de l'acte, 

-en outre, le bail en date du 9 avril 1981 encourt la résolution en raison du défaut d'exploitation des lieux loués, tel que cela résulte du procès-verbal de constat d'huissier endate du 25 juin 2021, qui établit que les lieux n' étaient plus entretenus ni exploités depuis longtemps.



Les défendeurs se sont opposés à ces demandes et, reconventionnellement, ont sollicité de : 



- dire que le montant du loyer de 30.000 cfp par mois prévu au bail a été révisé par les consorts [G] [V] à 100.000 cfp par mois en infraction avec les dispositions des articles 12 et suivants de la délibération 75-41 du 14 février 1975 encadrant la révision des loyers,

- condamner Mme [E] [D] veuve [G] [V] et les consorts [G] [V] à payer à la société Snack [Localité 1] la somme de 16 800 000 cfp en répétition de l'indu au titre de la majoration de loyer de 70 000 cfp par mois sans respecter les dispositions de la délibération 75-41 du 14 février 1975, `

- condamner Mme [X] [D] veuve [G] [V] et les consorts [G] [V] à payer à la SARL Snack [Localité 1] les sommes de 12.000.000 cfp à titre de dommages et intérêts, de 10.000.000 cfp de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le défaut de jouissance paisible des lieux loués et de 565.000 cfp en remboursement de ses frais irrépétibles. 



La société Snack [Localité 1] a exposé pour l'essentiel que :

- il ne s'agit pas d'une cession de droit au bail, mais de la cession de son fonds de commerce qui est libre, en application des dispositions d'ordre public de l'article L 145-16 du code de commerce de la Polynésie française,

- la cession du fonds de commerce a été signifiée régulièrement, en application de l'article 1690 du code civil, à tous les consorts [G] [V], le 9 septembre 2021, et a reçu l'accord de Mme [E] [D] veuve [G] [V] le 22 mars 2021,

- l'obligation d'exploitation ne fait pas partie intégrante d'une condition essentielle de la volonté des parties, les constructions étant toujours entre-tenues et les bailleurs n'ayant jamais opté pour la propriété de celles-ci,

- les constructions restent donc la propriété des locataires, d'autant que le bail n'est toujours pas expiré,

- les requérants occupent donc de manière abusive la parcelle louée,

- le loyer réclamé de 100 000 cfp par mois est contraire aux dispositions d'ordre public de la délibération 75-41 du 14 février 1975 en ses articles 30 et 31.



Par ordonnance rendue le 20 juin 2022, le juge de la mise en état du tribunal de première instance de Papeete a :





- ordonné l'expulsion des consorts [G] [V] et de tous occupants de leur chef, de la parcelle de terre située à [Adresse 4], dénommée [Localité 7] lot 1, donnée à bail à la SARL Snack [Localité 1], dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 50.000 cfp par jour de retard passé ce délai,

- débouté la SARL Snack [Localité 1] de sa demande tendant à l'octroi d'une provision,

- condamné solidairement les consorts [G] [V] à payer à chacune des deux parties défenderesses la somme de 60 000 cfp en application, sur incident, des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, 

- débouté les consorts [G] [V] de leur demande sur incident en remboursement de leurs frais irrépétibles,

- condamné les consorts [G] [V] aux dépens de l'incident.



Par jugement contradictoire en date du 12 janvier 2023 le tribunal de première instance de Papeete a :



Déclaré recevable l'action intentée par Mme [W] [G] [V], M. [B] [G] [V], Mme [Z] [G] [V], M. [F] [S] [G] [V], Mme [R] [G] [V], Mme [K] [G] [V] et Mme [C] [G] [V] à l'encontre de la SARL Snack [Localité 1] et ainsi que de la SARL Mc Brasserie ;



Débouté les consorts [G] [V] de toutes leurs demandes ;



Déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles formulées par la SARL Snack [Localité 1] à l'encontre de Mme [E] [D] veuve [G] [V];



Débouté la SARL Snack [Localité 1] de ses demandes reconventionnelles dirigées à l'encontre des consorts [G] [V] ;



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice des consorts [G] [V] ;



Condamné Mme [W] [G] [V], M. [B] [G] [V], Mme [Z] [G] [V], M. [F] [S] [G] [V], Mme [R] [G] [V], Mme [K] [G] [V] et Mme [C] [G] [V] à payer à la SARL Snack [Localité 1] ainsi qu'à la SARL MC Brasserie la somme, à chacune, de 100 000 cfp en remboursement de leurs frais irrépétibles ;



Condamné Mme [W] [G] [V], M. [B] [G] [V], Mme [Z] [G] [V], M. [F] [S] [G] [V], Mme [R] [G] [V], Mme [K] [G] [V] et Mme [C] [G] [V] aux dépens.



Par requête en date du 30 mars 2023 M. [F] [S] [G] [V], Mme [K] [G] [V] et Mme [C] [G] [V] ont relevé appel de cette décision en demandant à la cour de :



Recevoir les requérants en leur appel de l'ensemble des dispositions du jugement du 12 janvier 2023 RG 21/00444 signifié par un exploit du 15 février 2023,

 

Les dire bien fondés,

 



Réformer en conséquence le jugement entrepris et statuant à nouveau, 



Dire et juger les requérants recevables en leur qualité de nus propriétaires des biens et droits de leur auteur [B] [G] [V], né le 23/12/1948, décédé le 13/08/2011 en leurs présentes demandes,

 

Dire et juger nulle la cession du droit au bail du 09/04/1981 intervenue par acte sous seings privés enregistré le 02/02/2021 entre la SARL Snack [Localité 1] et la SARL MC Brasserie à défaut pour les nu-propriétaires d'avoir été invités à concourir et d'avoir accepté cette cession de droit au bail,

 

Mettre ainsi à néant cette cession de droit au bail,

 

Subsidiairement, 



Dire et juger que cette cession en ce qu'elle porte en partie sur le droit au bail du 09 avril 1981, est inopposable aux nus propriétaires qui n'ont pas donné leur consentement à cette cession,

 

Débouter les SARL Snack [Localité 1] et MC Brasserie de l'ensemble de leurs moyens, fins et prétentions contraires,



Dire et juger par ailleurs que la SARL Snack [Localité 1] a manqué à ses obligations contractuelles d'entretien et d'exploitation des lieux loués entrainant la résiliation du contrat de bail du 09/04/1981,



Ordonner en conséquence la résolution du contrat de bail du 09/04/1981,



Condamner les intimés au paiement aux appelants de la somme de 452.000 FCFP sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au titre des frais irrépétibles d'instance et de la même somme au titre des frais irrépétibles d'appel,

 

Les condamner aux entiers dépens dont distraction d'usage au profit de Me Mathieu Lamourette, avocat au barreau de Papeete, sur ses offres de droit.



Par leurs dernières conclusions en date du 5 février 2024 les appelants maintiennent ces mêmes demandes. 



Par ses dernières conclusions en date du 9 février 2024 la SARL MC Brasserie, prise en la personne de son gérant demande à la cour de:



A titre principal,



lnfirmer partiellement le jugement dont appel,



Statuer à nouveau,

Dire et juger irrecevable l'action en nullité du droit au bail commercial des consorts [G]-[V],



A titre subsidiaire,



Confrrmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [G]-[V] de toutes leurs demandes,





A titre extrêmement subsidiaire,



Dire et juger que la société MC Brasserie dispose d'un droit de rétention jusqu'au paiement de l'indemnité relative aux constructions,



En tout état de cause,



Condamner les requérants a payer à la concluante la somme de 350.000 xpf au titre de l`article 407 du code de procédure civile de Polynésie française.



Par ses dernières conclusions en date du 9 février 2024 la SARL Snack [Localité 1], prise en la personne de son gérant demande à la cour de :



1/ A titre principal, 

 Confirmer le jugement du Tribunal civil de première instance de Papeete du 12 janvier 2023, 

 

2/ Déclarer l'action en appel des consorts [G] [V] non fondée,



3/ Les débouter de toutes leurs demandes, 

 

4/ A titre reconventionnel et en application des dispositions de la délibération 75-41 du 14 février 1975 et notamment de l'article 31 sur la nullité absolue : 

 

Dire et juger que le montant du loyer de 30 000 xpf par mois prévu au bail a été révisé par les consorts [G] [V] à 100 000 xpf par mois en infraction avec les dispositions des articles 12 et suivants de la délibération 75-41 du 14 février 1975 encadrant la révision des loyers, 

 

Condamner Mme [E] [D] veuve [G] [V] et les consorts [G] [V] à payer la SARL Snack [Localité 1] la somme de 16 800 000 xpf en répétition de l'indu au titre d'une majoration de loyer de 70 000 XPF par mois sans respecter les dispositions de la délibération 75-41 du 14 février 1975; 

5/ Condamner Mme [E] [D] veuve [G] [V] et les consorts [G] 

[V] à payer la Sarl Snack [Localité 1] : 

 - La somme 12 000 000 xpf à titre de dommages et intérêts, 

- La somme de 10 000 000 xpf à titre de dommages et intérêts sur son préjudice pour défaut de jouissance paisible des lieux, 

- La somme de 565 000 xpf au titre de l'article 407 du code de procédure civile de Polynésie française,

 

6/ Condamner les consorts [G] [V] aux dépens. 



Par conclusions adressées par courriel en date du 30 novembre 2023 Mme [W] [G] [V], M. [B] [G] [V], Mme [Z] [G] [V] et Mme [R] [G] [V] demandent à la cour de :



Déclarer irrecevable l'action en nullité du droit au bail commercial des consorts [G] [V] représentés par Me Lamourette,



Confirmer le jugement de première instance dont les dispositions déboutent les consorts [G] [V] de toutes leurs demandes,



Condamner les requérants à verser aux concluants la somme de 250 000 FCFP au titre de l'article 407 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 août 2024.



La cour, dans le cadre de son délibéré a invité les parties à faire valoir leurs observations sur la recevabilité des conclusions déposées le 30 novembre 2023 par courriel par Mme [W] [G] [V], M. [B] [G] [V], Mme [Z] [G] [V] et Mme [R] [G] [V] en considération des dispositions de l'article 440-6 du code de procédure civile de la Polynésie française.



Le 13 septembre 2024 la SARL Snack [Localité 1] a déposé des conclusions intitulées 'récapitulatives et de recevabilité'.



Le même jour la SARL MC Brasserie a également déposé des conclusions 'récapitulatives et de recevabilité'.



MOTIFS DE LA DECISION :



Sur la recevabilité des conclusions déposées le 13 septembre 2024 par la SARL Snack [Localité 1] et la SARL MC Brasserie :



Si la cour a autorisé les parties, par le bais d'une note en délibéré, à faire valoir leurs observations sur la question de la recevabilité soulevée d'office des conclusions adressées par courriel sans autre explication c'est dans le souci d'assurer le respect du contradictoire sur cette question spécifique.

Les parties ne sont nullement autorisée à déposer des conclusions récapitulatives après la clôture des débats et celle-ci seront déclarées irrecevables. 

Mme [W] [G] [V], M. [B] [G] [V], Mme [Z] [G] [V] et Mme [R] [G] [V] n'ont fait valoir aucune explication spécifique relative à la question de la recevabilité de leurs conclusions déposées le 30 novembre 2023 par courriel . 



Sur la recevabilité des conclusions déposées le 30 novembre 2023 par courriel :



Aux termes des dispositions de l'article 440-6 du code de procédure civile de la Polynésie française à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les actes de procédure sont remis à la juridiction par voie électronique. Lorsqu'un acte ne peut être transmis par voie électronique pour une cause étrangère à celui qui l'accomplit, il est établi sur support papier et remis au greffe dans les conditions prévues à l'article 21. 



En l'espèce Mme [W] [G] [V], M. [B] [G] [V], Mme [Z] [G] [V] et Mme [R] [G] [V] ne justifient d'aucune cause étrangère exonératoire de sorte que leurs conclusions déposées le 30 novembre 2023 seront déclarées irrecevables. 



Sur la nullité et l'innoposabilité de la cession du droit au bail :



Si les appelants excipent des dispositions de l'article 595 alinéa 4 du code civil prévoyant, pour l'usufruitier l'obligation de faire concourir le nu propriétaire à l'acte consentant un bail à usage commercial , industriel ou artisanal, ce texte ne saurait s'appliquer en l'espèce où la SARL Snack 





[Localité 1] n'était pas usufruitière du bien et n'en détenait nulle partie du droit de propriété, ne disposant que d'un droit personnel en sa qualité de locataire.

 

Aux termes des dispositions de l'article L 145-16 du code de commerce applicable en Polynésie française le locataire peut librement céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce .



Cependant le bail commercial peut valablement contenir des clauses encadrant la cession de ce droit au bail, soit celle limitant le choix du cessionnaire à l'acquéreur du fonds de commerce, celle obligeant de céder le fond de commerce avec le droit au bail ou la clause d'agrément du cessionnaire par le bailleur. 



En l'espèce la clause n° 8 alinéa 1 du bail commercial initial liant les parties et signé le 9 auût 1981 prévoit expressement que :

'les preneurs ne pourront céder leur droit au présent bail , ni sous louer tout ou partie sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, à peine de nullité de toute cession ou sous location consentie au mépris de cette interdiction, sauf toutefois dans le cas de cession de bail ou de sous location à leur successeur dans le fonds de commerce.'

Cette clause dont la licéité n'est pas discutée permettait à la SARL Snack [Localité 1] de céder librement son fonds de commerce et, dans cette hypothèse, de céder son droit au bail sans que le consentement du bailleur soit alors exigé conformément aux clauses du bail liant les parties. 



Le jugement attaqué sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité formée à ce titre de même qu'en ce qu'il a rejeté la demande d'innoposabilité formée. 



Sur la résiliation du bail :



Les appelants demandent à la fois la résolution et la résiliation du contrat de bail auxmotifs suivants: 



Sur le défaut d'entretien :



Le contrat de bail commercial en date du 9 avril 1981 impose dans la clause concernant les charges et conditions au preneur d'entretenir le terrain loué ainsi que les constructions et installations qui pourront être édifiées par lui en bon état de toutes réparations, le tout à ses frais et sans recours contre le bailleur. 

La preuve du défaut d'entretien appartient aux appelants.

Le constat établi le 25 juin 2021 par Me [A], huissier de Justice à [Localité 1] décrit des locaux fermés au public avec cependant une porte métallique située sur la gauche ouverte, une marchande de fruits et légumes étant installée sur le parking devant l'établissement. 

Ce constat ne décrit nullement les lieux objets du contrat de bail dont les photographies annexées ne permettent pas d'établir le mauvais état ou un quelconque défaut d'entretien des bâtiments. 

C'est en conséquence à juste titre que le premier juge a rejeté la demande à ce titre.











Sur le défaut d'exploitation :



Les appelants rappellent, dans leurs conclusions que l'inexécution de l'exploitation du fonds de commerce ne peut entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués et ce sur les fondements des dispositions des articles 1184 du code civil et L. 145-1 du Code de commerce.



 Or force est de constater qu'en l'espèce le contrat de bail en date du 9 avril 1981 ne comprenait aucune clause en ce sens au titre des obligations du preneur. Peu importe dès lors que l'acte de cession du fonds de commerce mentionne que le fonds de commerce était inexploité depuis deux années précédent la cession intervenue.



En conséquence c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de résolution du contrat de bail , la demande de résiliation, indistinctement sollicitée étant également rejetée. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles:



M. [F] [S] [G] [V], Mme [K] [G] [V] et Mme [C] [G] [V] seront condamnés aux dépens et il est équitable d'allouer :



à la SARL MC Brasserie la somme de 200 000 FCFP au titre des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française qu'ils seront condamnés à lui payer,

à la SARL Snack [Localité 1] la somme de 200 000 FCFP au titre des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française qu'ils seront condamnés à lui payer,



 PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;



Déclare irrecevables les conclusions déposées le 13 septembre 2024 par la SARL Snack [Localité 1] et la SARL MC Brasserie ;



Déclare irrecevables les conclusions déposées par courriel le 30 novembre 2023 Mme [W] [G] [V], M. [B] [G] [V], Mme [Z] [G] [V] et Mme [R] [G] [V] ;



Confirme le jugement attaqué ;



Rejette toute demande plus ample ou contraire ;



Condamne M. [F] [S] [G] [V], Mme [K] [G] [V] et Mme [C] [G] [V] à payer à la SARL MC Brasserie la somme de 200 000 FCFP au titre des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, 



Condamne M. [F] [S] [G] [V], Mme [K] [G] [V] et Mme [C] [G] [V] à payer à la SARL Snack [Localité 1] la somme de 200 000 FCFP au titre des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, 







Condamne M. [F] [S] [G] [V], Mme [K] [G] [V] et Mme [C] [G] [V] aux dépens. 



Prononcé à Papeete, le 24 octobre 2024.



Le Greffier, Le Président, 





signé : M. SUHAS-TEVERO signé : C. GUENGARD