Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 3 — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N° 


Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 11 Octobre 2024
Président : Madame BENDELAC, Juge
Greffier lors de l’audience : Madame SOULIER, Greffière
Greffier lors du prononcé : Madame BONALI, Greffière
Débats en audience publique le : 21 Août 2024





N° RG 24/01652 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4XN7

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [Y], 
demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Adrien MOMPEYSSIN de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MARSEILLE


Madame [B] [Y], 
demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Adrien MOMPEYSSIN de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MARSEILLE




DEFENDERESSE

La société LA POSE BEAUTE, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal

Non comparante










EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2019, M. [S] [Y] et Mme [B] [Y] ont donné à bail commercial à la SAS LA POSE BEAUTE des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 13440 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

M. [S] [Y] et Mme [B] [Y] ont fait délivrer à la SAS LA POSE BEAUTE un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 31 janvier 2024, pour une somme de 14583,22 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2024.

Par acte de commissaire de Justice du 28 mars 2024, M. [S] [Y] et Mme [B] [Y] ont fait assigner la SAS LA POSE BEAUTE devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 
- ordonner l'expulsion de la SAS LA POSE BEAUTE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, 
- ordonner l’enlèvement et le dépôt du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la SAS LA POSE BEAUTE à payer à M. [S] [Y] et Mme [B] [Y] la somme provisionnelle de 19620,12 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er mars 2022,
- condamner la SAS LA POSE BEAUTE au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle journalière sous forme d’astreinte de 1% du loyer annuel, soit 161 euros par jour, assortie de la provision sur charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la SAS LA POSE BEAUTE au paiement d'une somme de 5000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Par ordonnance du 24 juillet 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats et invité les demandeurs à produire le contrat de bail dans son intégralité. 

A l’audience du 21 août 2024, M. [S] [Y] et Mme [B] [Y] maintiennent les demandes de leur acte introductif d’instance.

Assigné par remise de l'acte à étude, la SAS LA POSE BEAUTE n'était ni comparante, ni représentée.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024. 

SUR CE,

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, la SAS LA POSE BEAUTE a été assignée à étude et ne s'est pas présentée à l'audience ni personne pour la représenter. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.




- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 31 janvier 2024 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. 

Il n’est pas démontré que la défenderesse a soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 1er mars 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS LA POSE BEAUTE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation journalière égale à 1% du loyer annuel en cas d'expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.


- Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte que la la SAS LA POSE BEAUTE a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 19620,12 euros, arrêtée au 1er mars 2024.

Toutefois, il convient de retrancher à ce montant, les sommes suivantes qui se heurtent à des contestations sérieuses : 
La somme de 2224,77 euros sollicité au titre de la taxe d’ordure ménagère sans justificatif, La somme de 1081,04 euros sollicité au titre d’une régularisation de charges sans justificatif, La somme de 319,94 euros sollicité au titre de frais de commissaire de Justice non inclus dans la dette locative, L’indemnité forfaitaire, qui s’analyse comme une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point. 
L'obligation du locataire de payer la somme de 14 239,31? euros au titre des loyers échus, arrêtés au 1er mars 2024, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SAS LA POSE BEAUTE à payer à M. [S] [Y] et Mme [B] [Y] la somme provisionnelle de 14 239,31? euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 1er mars 2024, mois de mars 2024 inclus. 


- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SAS LA POSE BEAUTE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS LA POSE BEAUTE ne permet d’écarter la demande de M. [S] [Y] et Mme [B] [Y] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 novembre 2019 entre M. [S] [Y] et Mme [B] [Y] d'une part, et la SAS LA POSE BEAUTE d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 1er mars 2024; 

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS LA POSE BEAUTE et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS LA POSE BEAUTE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la SAS LA POSE BEAUTE à payer à M. [S] [Y] et Mme [B] [Y] à titre provisionnel la somme de 14 239,31 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 1er mars 2024, mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024, date de l'assignation ; 

Condamnons la SAS LA POSE BEAUTE à verser à titre provisionnel à M. [S] [Y] et Mme [B] [Y], ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux ;

Condamnons la SAS LA POSE BEAUTE à payer à la M. [S] [Y] et Mme [B] [Y] la somme de 1000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la SAS LA POSE BEAUTE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 31 janvier 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


LA GREFFIERE LA JUGE