Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 3 — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N° 


Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 11 Octobre 2024
Président : Madame BENDELAC, Juge
Greffier lors de l’audience : Madame SOULIER, Greffière
Greffier lors du prononcé : Madame BONALI, Greffière
Débats en audience publique le : 21 Août 2024





N° RG 23/04997 - N° Portalis DBW3-W-B7H-37QV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], 
représenté par son syndic en exercice, la SCP AJILINK AVAZERI-BONETTO, 
dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 3]
prise en la personne de son représentant légal

Représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE




DEFENDEUR

Monsieur [M] [L], 
demeurant sis [Adresse 2] - [Localité 3]

Représenté par Maître Caroline RANIERI de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
















FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

Par assignation du 16 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 1]» représenté par son administrateur provisoire la SCP AJILINK AVAZERI-BONETTO a fait attraire M. [M] [L], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir prononcer : 
* sa condamnation au paiement de la somme de 14890 € à titre de provision;
* sa condamnation au paiement de la somme 2500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. 

A l’audience du 21 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 1]» représenté par son administrateur provisoire la SCP AJILINK AVAZERI-BONETTO, par l’intermédiaire de son conseil, dépose des conclusions auxquelles il convient de se reporter. Il maintient ses demandes et sollicite le rejet des demandes formulées par M. [M] [L]. 

Il se fonde sur les articles 1 et 64 de la loi du 2 janvier 1970 et sur l’article 1302 du code civil, considérant que le mandat du cabinet [M] [L] expirait le 30 juin 2021, qu’il n’a pas été renouvelé et que les honoraires perçus postérieurement, sans mandat, sont indus et doivent être restitués. 

M. [M] [L], représenté, dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer et demande de : 
Ordonner au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire, de produire toutes pièces justifiant de l’état et du stade de la procédure de carence suite au dépôt du rapport de M. [K] le 31 mai 2023, au besoin, sous peine d’astreinte, et notamment les pièces suivantes : Tous actes judiciaires relatifs à la procédure de carence suite au dépôt du rapport de M. [K] (assignation, ordonnances ou jugements) , Tous courriers échangés avec la métropole Aix-Marseille et les copropriétaires ayant pour objet la procédure de carence et toutes autres questions s’y rapportant ; A titre principal, rejeter la demande formée par le syndicat des copropriétaires, A titre subsidiaire, ramener le montant dont il est demandé le remboursement à titre provisionnel à de plus justes proportions, En tout état de cause, rejeter toute autre demande et condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1500 euros. 
Il considère que la demande se heurte à des contestations sérieuses, puisque le procès-verbal d’assemblée générale du 19 avril 2021 présente une erreur matérielle et qu’il est de la compétence des juges du fond d’interpréter la portée d’une clause ou d’un contrat conformément à la commune intention des parties. 

L’affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024.


SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la demande principale

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

L’article 29 du décret du 17 mars 1967, dans sa version modifiée par décret du 27 mai 2004 dispose que l’assemblée générale par une même décision adoptée dans les conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, désigne le syndic et approuve son contrat de mandat.

En outre, pour les syndics professionnels, les dispositions de l’article 6 de la loi du 2 janvier
 1970 imposent au contrat de préciser les conditions de détermination de la rémunération. 

L’article 66 du décret du 20 juillet 1972 précise quant à lui que le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autre rémunération à l’occasion des opérations dont il est chargé que celle dont les conditions de détermination sont précisées.la décision de nomination, ni de personnes autres que de celles qui y sont désignées.

Il résulte de ces dispositions que le syndic ne peut demander de rémunération que s’il justifie d’un mandat écrit ou d’une décision d’assemblée générale fixant sa rémunération préalablement à l’accomplissement de sa mission.

L’article 1302 du code civil prévoit que tout paiement suppose une dette et que ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

En l’espèce, il ressort des états de dépense 2021 et 2022 que le cabinet [M] [L] a perçu une rémunération de 4900 euros pour le 2nd semestre 2021 et 9990 euros au titre de l’année 2022. 

Or le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 avril 2021, au titre de la résolution n°5, mentionne que l’assemblée générale, régulièrement informée de la proposition de contrat de syndic, et après délibération, nomme aux fonctions de syndic de la copropriété, M. [L], pour la période du 30 juin 2019 au 30 juin 2021. 

Pour la période postérieure, aucun document n’est transmis et il convient de noter que la société AJILINK AVAZERI-BONETTO a été désignée en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Marseille du 2 février 2023. 

Si M. [M] [L] fait valoir que la date du 30 juin 2021 inscrite sur le procès-verbal d’assemblée générale du 19 avril 2021 est une erreur matérielle et que son mandat s’étendait en réalité jusqu’au 30 juin 2022, il y a lieu de noter que pour la période postérieure au 30 juin 2022 il n’est soulevé aucune contestation quant à l’absence de mandat de M. [L]. 

Par ailleurs, il y a lieu de relever que le contrat de syndic signé le 19 avril 2021, soit le même jour que l’assemblée générale, mentionne également que le contrat prendra fin le 30 juin 2021, précisant qu’il n’est pas renouvelable par tacite reconduction. 

En outre, la première convocation à l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], [Localité 4] à la date du 23 février 2021 proposait au titre de la résolution n°5 : « L’assemblée générale, régulièrement informée de la proposition de contrat de syndic, et après délibération, nomme aux fonctions de syndic de la copropriété, M. [L], pour la période du 30/06/2019 au 30/06/2021. », de même que le contrat de syndic qui y était annexé. 

Or le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 avril 2021 mentionne en en-tête « seconde lecture des questions à l’ordre du jour de l’assemblée générale du mardi 23 février 2021 ».

Dès lors, au regard des dispositions du procès-verbal d’assemblée général, du contrat de syndic et de la convocation à l’assemblée générale, il n’est pas sérieusement contestable que le mandat de M. [M] [L] prenait fin au 30 juin 2021. 

Ainsi, en l’absence de mandat, M. [M] [L] ne pouvait légitimement percevoir de rémunération et la somme de 14890 € été indument perçue. 

M. [M] [L] sera donc condamné au paiement de la somme de 14890 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. 

Sur la demande reconventionnelle de communication de pièces sous astreinte : 

L’article 11 du code de procédure civile dispose que les parties sont tenues d'apporter leur concours aux mesures d'instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d'une abstention ou d'un refus.

Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. Il peut, à la requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime.

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

En l’espèce, il est produit une décision du 3 juin 2024 du tribunal judiciaire de Marseille prononçant l’état de carence du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]. M. [M] [L] ne démontre aucun intérêt légitime à solliciter la communication des pièces sous astreinte. Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande. 

Sur les demandes accessoires

M. [M] [L] sera condamné à payer au le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 1]» représenté par son administrateur provisoire la SCP AJILINK AVAZERI-BONETTO la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [M] [L], qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.






PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Condamnons M. [M] [L] à payer, à titre provisionnel, au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 1]» représenté par son administrateur provisoire la SCP AJILINK AVAZERI-BONETTO la somme de 14890 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Condamnons M. [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 1]» représenté par son administrateur provisoire la SCP AJILINK AVAZERI-BONETTO la somme de 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons les autres demandes des parties ; 

Condamnons M. [M] [L] aux dépens de l’instance en référé.


LE GREFFIER LE MAGISTRAT