Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 15 octobre 2024

COUR D’APPEL DE NÎMES
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 24/00327 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JY5V 

Minute N° : 774/2024 
JUGEMENT DU 15 Octobre 2024










Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :
Me Vincent FEBRUNET, avocat au barreau de TARASCON


Le 16 octobre 2024
































DEMANDEUR :


S.C.I. FONCIERE RU 01/2011
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Vincent FEBRUNET, avocat au barreau de TARASCON


DEFENDEUR :

Monsieur [M] [Y]
né le 10 Octobre 1981 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président,


assistée de Madame H. PRETCEILLE, Greffier, lors de l’audience et de Madame C. PALAZZO, greffier, lors du délibéré

DEBATS : 10 septembre 2024


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 mars 2017, la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2011 a consenti un bail d’habitation à M. [M] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 4] comprenant une cave n°9 et un garage n°47, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 432,78 euros et d’une provision pour charges de 45 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3247,98 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [Y] le 16 février 2024.

Par assignation du 2 juillet 2024, la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2011 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [Y] y compris du garage et de la cave, autorisation de la séquestration et du transport des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
* une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit la somme actuelle de 567,88 euros,
* 3908,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au jour de la résiliation du bail le 29 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
* 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 10 septembre 2024, la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2011 sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle precise qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [M] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait representer.

 Il n’est formé aucune demande de suspension des effets de la clause
résolutoire et il n’est pas évoqué de procédure de traitement du 
surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.


À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour et mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière FONCIERE RU 01/2011 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le délai imparti et avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 15 février 2024 et que la somme de 3247,98 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. 

Le délai de deux mois doit être retenu, de sorte qu’en l’absence de régularisation intervenue durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 16 avril 2024.

Il convient de constater le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2011 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2011 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 avril 2024, M. [M] [Y] lui devait la somme de 4 459,46 euros comprenant les loyer et charges du mois d’avril 2024.

M. [M] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 sur la somme de 3247,98 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 567,88 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2011 ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société civile immobilière RU 01/2011 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

 En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 31 mars 2017 entre la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2011, d’une part, et M. [M] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] comprenant une cave n°9 et un garage n°47 est résilié depuis le 16 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [M] [Y], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [M] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] comprenant une cave n°9 et un garage n°47 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [M] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit actuellement 567,88 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [M] [Y] à payer à la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2011 la somme de 4 459,46 au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 avril 2024, incluant le loyer d’avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 sur la somme de 3247,98 euros, à compter de l'assignation pour le surplus,

 RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [M] [Y] à payer à la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2011 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 février 2024 et celui de l'assignation du 2 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge