Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 15 octobre 2024

COUR D’APPEL DE NÎMES
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 24/00379 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JZFD 

Minute N° : 777 /2024 
JUGEMENT DU 15 Octobre 2024










Dossier + Copie délivrés à :
S.A. FAMILLE ET PROVENCE (LRAR)

Le 16 octobre 2024




























DEMANDEUR :


S.A. FAMILLE ET PROVENCE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
comparante en personne


DEFENDEUR :

Monsieur [T], [F], [R] [H]
né le 13 Septembre 1973 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président,


assistée de Madame H. PRETCEILLE, Greffier, lors de l’audience et de Madame C. PALAZZO, greffier, lors du délibéré

DEBATS : 10 septembre 2024







 EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 juillet 2009, la SA d’HLM FAMILLE ET PROVENCE a consenti à monsieur [T] [H] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 345,06 euros et une provision sur charges de 82,91 euros. Il a également été prévu un dépôt de garantie fixé à une somme de 345 euros. Un état des lieux entrant a été dressé.

Faute de paiement des loyers et charges y compris après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, le bailleur a notamment obtenu, par ordonnance de référé rendue le 24 septembre 2018 par le tribunal d’instance d’Avignon, la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire le 10 mai 2018, l’expulsion de monsieur [T] [H] des lieux loués, ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 3 065,96 euros avec intérêts au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 mai 2018 et d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail.

Par arrêt en date du 9 mai 2019, la cour d’appel de Nîmes a confirmé la décision sauf à fixer la date de résiliation au 9 mai 2018.

Après commandement de quitter les lieux resté infructueux, le bailleur a fait procéder, avec le concours de la force publique, à l’expulsion de monsieur [T] [H] le 28 juillet 2021.

Un état des lieux de sortie a été effectué le 20 août 2021, en présence de monsieur [T] [H].

Faisant état de dégradations locative, le bailleur a mis en demeure monsieur [T] [H] de régulariser les sommes dues au titre des réparations par lettre avec accusé de réception du 26 janvier 2024.


Faisant valoir que la mise en demeure est restée sans effet, par exploit du 26 août 2024, la SA d’HLM FAMILLE ET PROVENCE a fait assigner monsieur [T] [H] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Avignon aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement de :
la somme de 1 442,80 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts à compter du 1er février 2024, date de la présentation de la mise en demeure, et capitalisation des intérêts,la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de l'instance comprenant la quote-part des dépens restés à charge après indemnisation de l’Etat pour retard dans el concours de la force publique.
A l'audience du 10 septembre 2024, le bailleur représenté a maintenu sa demande en se prévalant de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Monsieur [T] [H], assigné selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu ni été représenté.

Le présent jugement, susceptible d'appel, sera ainsi réputé contradictoire, en application de l'article 473 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l'audience du 20 juin 2023, l'affaire a été mise à ce jour.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée».

Sur les sommes dues au titre des réparations locatives

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Par ailleurs, il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du contrat de bail du 21 juin 2017, que le locataire est notamment tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, d'autre part, et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
En outre, l'article 1732 du code civil dispose que « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ». 
Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Enfin, aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 notamment relatif aux réparations locatives, sont considérées comme telles les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En l’espèce, il résulte des pièces produites qu'un état des lieux entrant a été dressé contradictoirement entre le bailleur et le locataire le 9 juillet 2009 et il est fait état d’un “équipement neuf” pour l’ensemble des murs, plafonds, sols, menuiseries, quinquailleries... de toutes les pièces du logement.

L’état des lieux sortant dressé contradictoirement le 20 août 2021 fait état d’un “équipement dégradé” pour l’ensemble des pièces du logement. 

Il ressort de la comparaison de ces deux états des lieux que le logement a été dégradé.

Toutefois, il est relevé qu’à l’exception de quatre mentions indiquant :
- “porte de placard” et “ lino posé sur carrelage” dans la chambre 1 
- “porte compteur électrique cassée” dans l’entrée-placard
- “aucune clef renseignée”
il n’est fait état d’aucune autre dégradation dans l’état des lieux sortant alors qu’il est réclamé 10 postes de réparation dans le décompte de réparation locative produit, à savoir :
 “Chambre 1 : menuiserie, : 197,40 €
Chambre 1 :bsols : 497,60 € 
Chambre 2 : menuserie : 73,60€ 
Cuisine-placard : quincaillerie : poignée : 23,60€ et serrure : 48,60€ 
Cuisine-Placard : évier : évier-inox : 248,80€ 
 Divers : boite aux lettres : 48,60€ 
Divers : nettoyage : 173,60€ 
Entrée-placard : menuiserie : 73,60€ 
Clés : badge : 28,70€ et télécommande : 28,70€”

Outre le fait qu’à l’exception des 4 postes précités, les dégradations alléguées ne sont pas mentionnées dans l’état des lieux sortant, il est observé que la SA d’HLM FAMILLE ET PROVENCE ne communique aucune facture correspondant aux travaux réclamés à ce décompte et qu’elle ne tient pas compte de la vétusté des lieux loués depuis le 9 juillet 2009.

La SA d’HLM FAMILLE ET PROVENCE, à qui incombe la charge de la preuve de l’étendue des dégradations et du coût des réparations, sera dès lors déboutée de sa demande en paiement des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La demanderesse qui succombe à l'instance sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il n’est pas inéquitable de laisser à la cahrge de la demanderesse les frais irrépétibles qu’elle a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, 

DEBOUTE la SA d’HLM FAMILLE ET PROVENCE de l’ensemble de ses demandes dirigées contre monsieur [T] [H] au titre des dégradatiosn locatives.

CONDAMNE la SA d’HLM FAMILLE ET PROVENCE aux entiers dépens, 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,

Le présent jugement a été signé par Madame Isabelle DUMAS, juge chargé du contentieux de la protection et par Madame Christelle PALAZZO, greffier.

Le Greffier Le Juge