Tribunal Judiciaire · TPX POI JCP FOND — 15 octobre 2024

N° de minute : 

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY
TPX POI JCP FOND

 

JUGEMENT RENDU LE 15 Octobre 2024

 

 N° RG 24/00114 - N° Portalis DB22-W-B7I-SC66

DEMANDEUR :

Société TLS GERANT M. [K] [W]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Montasser CHARNI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DEFENDEURS :

M. [T] [S]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant

M. [G] ,[P], [D] [O] et Mme [A] ,[C], [H] [O] 
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentés par Me Sophie MARTIN, avocat au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS
Greffier : Mme Rosette SURESH

DEBATS :

Audience publique du : 04 juin 2024, mise en délibéré au 10 septembre 2024 et prorogé au 23 septembre 2024 , au 08 octobre 2024 puis au 15 octobre 2024

DECISION :

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2024 par Emilie FABRIS, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de Rosette SURESH, Greffier.


Copie exécutoire à : Me CHARNI, 
Copie certifiée conforme à l’original à : Me MARTIN,
délivrées le :


EXPOSE DU LITIGE :


La société TLS a conclu un bail locatif pour une durée de 3 ans à compter du 1er septembre 2018 avec monsieur [T] [S] concernant un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel hors charges de 544.13€.

Monsieur et madame [O] se sont portés garants suivant acte du 19 septembre 2018.

Un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 18 avril 2023; sommant le locataire de verser la somme principale de 6202.96€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Ce commandement a également été dénoncé aux cautions suivant actes extrajudiciaires du 31 août 2023.

M.[S] a délivré congé par lettre en date du 31 août 2023.

Par acte du 8 février 2024, la société TLS a fait assigner monsieur [T] [S] devant le Tribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :

- d'autoriser à faire procéder à l'expulsion de monsieur [T] [S] et autres occupants de son chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l'assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d'avoir à quitter les lieux ; et ce en supprimant le délai de 2 mois du commandement de quitter ;

- d'ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur ;

- de condamner solidairement monsieur [T] [S] et les époux [O] au paiement :

* de la somme de 8295.61€ hors frais et débours au titre des arriérés de loyers, arrêtée au 20 novembre 2023;
* d'une indemnité d'occupation égale à la somme de 596.51 dus depuis la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif ; et dire que cette somme donnera lieu à indexation INSEE si l’occupation durait plus d’1 an ;
* de la somme de 1800€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

A l'audience du 10 septembre 2024, la société TLS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés s'élève à la somme de 9274.67€, arrêté à la date du 3 juin 2024, terme de juin inclus. Le bailleur s’oppose à tout délai de paiement.

M.[T] [S], régulièrement cité, ne comparaît pas ni ne se fait représenter.
M.et Mme [O] sont représentés par leur conseil qui dépose des conclusions par lesquelles il demande notamment au Tribunal de :

- juger nul le contrat de bail qui n’est pas signé par le bailleur et ne mentionne pas la dénomination légale de celui-ci, personne morale;
- juger nul l’acte de cautionnement signé par ses clients qui ne respecte pas les conditions légales de même que le commandement de payer visant la clause résolutoire ;
Subsidiairement débouter la société TLS de ses demandes ;
Très subsidiairement limiter la condamnation demandée en ce que ses clients ne sont pas tenus au paiement de l’indemnité d’occupation, M.[T] [S] ayant délivré congé et quitté les lieux, et leur accorder des délais de paiement ;
En tout état de cause condamner la société TLS au paiement de la somme de 1800€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

A l’audience, leur avocat reprend ces demandes et sollicite également oralement une demande de dommages et intérêts à concurrence des « sommes réclamées aux cautions » ainsi qu’ordonner la compensation de ces sommes.

La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2024 et prorogée jusqu’au 15 octobre 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Il convient de constater que l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat du département des Yvelines (Préfecture) par recommandé électronique le 11 avril 2023, soit deux mois avant l'audience, le 10 septembre 2024, conformément à l'article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

De même la CCAPEX a été saisie le 19 mars 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.
La demande est ainsi recevable.


Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la société TLS fournit un contrat de bail.

Les époux [O] soulèvent la nullité de ce contrat de bail au motif qu’il n’est pas signé du bailleur et ne mentionne pas la dénomination légale de celui-ci, personne morale.

On peut lire sur ce document que le bailleur apparaît comme étant « la SCI MDJD ». Or,le bailleur justifie que ladite société a été rachetée par la société TLS suivant acte de vente du 20 juillet 2021.

En outre, l’assignation délivrée aux époux [O] porte bien la mention selon laquelle celle-ci est délivrée par la société TLS et précise par ailleurs clairement que la société TLS vient aux droits de la société MDJD, avec qui M.[S] a conclu un bail et dont ils se sont portés garants de sorte qu’il doit être considéré que la demanderesse justifie bien de sa qualité à agir et les époux [O] déboutés de leurs demandes de ce chef.

Force est de constater que le contrat de bail n’est en revanche en effet signé que du « preneur » et des garants mais non du bailleur. Le contrat est signé du 1er septembre 2018 conformément à ce qui est spécifié dans l’assignation, en dépit de l’erreur du 2d signataire qui a écrit par erreur 1er septembre 2019.

Toutefois, en dépit de ces observations, ce document doit être considéré comme un commencement de preuve, qui, relié aux autres documents produits (actes de caution, décompte de loyers etc.) démontre l’existence du contrat de bail conclu par M.[S] avec cette société, dont les époux [O] se sont portés garants, ce que ne contestent pas au demeurant sur le fond les parties, de sorte que ce bail sera considéré comme valable.

En l’espèce, ledit bail liant les parties contient une clause résolutoire, raison pour laquelle l a société TLS a fait délivrer par exploit d’huissier en date du 18 avril 2023 un commandement de payer à monsieur [T] [S] visant cette clause.


Les époux [O] soulèvent également la nullité du commandement de payer et des actes subséquents faute de détail sur le décompte de loyers.

L’examen de ce document vise expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement, et mentionne clairement un impayé de loyer de sorte qu’il convient au contraire de le considérer comme valable à supposer que le motif soulevé par monsieur les époux [O] fasse grief.

Or, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

La société TLS apporte la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 18 avril 2023, et la preuve de ce que la dette locative visée au commandement de payer n’a pas été intégralement soldée dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.
Par conséquent, force est de constater que l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s'est trouvé automatiquement résilié à compter du 18 juin 2023.

La société TLS produit en effet un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 9274.67€, arrêté à la date du 3 juin 2024, terme de juin inclus.

Il ressort de la procédure que M.[S] a délivré congé par lettre en date du 31 août 2023. 

Cette lettre a été réceptionnée le 4 septembre 2023 par la bailleresse.

Conformément à la lettre qu’a retourné la bailleresse au locataire en réponse le 4 septembre 2023, le préavis a pris fin le 4 octobre 2023.

Par conséquent, M.[S] ne saurait être tenu que des loyers et charges au plus tard à cette date, sous réserve d’avoir quitté les lieux, étant précisé que personne ne soutient qu’il soit resté dans les lieux alors qu’il a au contraire été convoqué à un état des lieux de sortie.

En conséquence, et au regard du décompte de loyer produit, monsieur [T] [S] sera condamné à payer à la société TLS la somme de 7352.59€ arrêtée au 4 octobre 2023, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6202.96€ à compter du 18 avril 2023, et pour le surplus à compter du présent jugement.


Sur l’engagement des cautions

Le conseil des époux [O] soulève la nullité de l’acte de cautionnement de ses clients qui ne respecterait pas les conditions légales prévues par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il fait encore valoir que l’acte ne porte qu’une seule mention manuscrite.

En l’espèce, il est produit un acte de cautionnement daté du 19 septembre 2018.

L’examen de ce document démontre que cet acte ne comporte en effet qu’une seule mention manuscrite alors qu’il existe 2 signatures émanant de chaque époux [O].

Force est de constater que la présence de cette mention manuscrite est prescrite à peine de nullité compte tenu de la gravité de la portée de tout engagement en qualité de caution, qui plus est solidaire.

Par ailleurs, cette mention manuscrite commence par la formulation « bon pour accord » et non par « bon pour caution solidaire » comme spécifié dans le paragraphe à recopier au-dessus sur l’acte de caution.

Ensuite, force est de reconnaître qu’en la présence d’une seule mention manuscrite et de 2 signatures, il n’est en réalité pas possible de savoir précisément si celle-ci est imputable à madame ou monsieur [O].

Enfin, l’acte ne porte aucune mention de la remise d’un exemplaire du bail locatif aux cautions comme le prescrit la loi à peine de nullité. 

Par conséquent, l’acte de cautionnement sera déclaré nul et la société TLS sera déboutée de l’ensemble de ses demandes à l’égard des époux [O], qui n’ont en outre pas été informés par la société créancière dès le premier incident de règlement.

Les époux [O] seront pareillement déboutés de leur demande de dommages et intérêts formée à l’audience à concurrence des « sommes réclamées aux cautions » , qui n’apparaît pas justifiée.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article dans la limite maximale de 36 mois.

En l'espèce, force est de constater que monsieur [T] [S] n’a pas comparu de sorte que la présente juridiction se trouve dans l’ignorance de sa situation permettant de prouver sa capacité de paiement et ainsi prévoir d’éventuelles mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur, alors que la dette est particulièrement importante. D’autre part, il apparaît que le paiement du loyer courant n’est pas intégralement repris à ce jour de sorte que depuis la réforme du 27 juillet 2023 réformant et durcissant les baux il n’est pas possible en dehors de cette condition préalable indispensable d’accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.


Il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de monsieur [T] [S] dont il ressort de la procédure qu’il a en réalité délivré congé et quitté les lieux.


Sur les autres demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le preneur, partie succombante, supportera les dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

L'équité commande de débouter les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée au nom du bailleur.


Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux et de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE nul l’acte de cautionnement signé le 18 septembre 2018 par les époux [O]; 

DEBOUTE en conséquence la société TLS de l’ensemble de ses demandes au regard de monsieur [G] [O] et madame [A] [O];

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail concernant le logement situé [Adresse 2], au 18 juin 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de monsieur [T] [S], qui a quitté les lieux litigieux ;

CONDAMNE monsieur [T] [S] à payer à la société TLS la somme de 7352.59€ (SEPT MILLE TROIS CENT CINQUANTE DEUX EUROS ET CINQUANTE NEUF CENTIMES) arrêtée au 4 octobre 2023, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6202.96€ à compter du 18 avril 2023, et pour le surplus à compter du présent jugement ;

CONDAMNE monsieur [T] [S] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation ;

REJETTE l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et statué, les jour, mois et an susdits,


Le Greffier Le vice président