Tribunal Judiciaire · HAGUENAU Civil — 15 octobre 2024

N° RG 24/05996 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M3QN


TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU
[Adresse 2]
[Localité 4]

HAGUENAU Civil
N° RG 24/05996 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M3QN





Expédition exécutoire et annexes 
à M. [C] [D];
M. [S] [M]


Expédition à Préfecture

le

Le Greffier




RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



JUGEMENT DU

 15 OCTOBRE 2024





DEMANDEUR :

Monsieur [C] [D]
Demeurant [Adresse 3]
Représenté par sa fille, Mme [R] [D], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [M]
Demeurant [Adresse 1]
Comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection 
Lila BOCKLER, Greffier 

DÉBATS :
A l'audience publique du 10 Septembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Octobre 2024.

JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe, signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier





N° RG 24/05996 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M3QN

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, Monsieur [C] [D] a fait assigner Monsieur [S] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec ce dernier.

Il expose avoir, par contrat conclu le 30 juin 2014, donné à bail au défendeur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Les loyers étant régulièrement impayés, il lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 14 février 2024, visant la clause résolutoire contenue au bail. 

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans les deux mois, il demande au Juge des Contentieux de la Protection :
- de constater la résiliation de plein droit du bail, 
- d’ordonner l’expulsion du défendeur, avec le cas échéant le concours de la force publique, et sous astreinte de 15,00 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, 
- de le condamner au paiement :
- d’une somme de 1.980,00 euros, pour les loyers impayés, 
- et d’une indemnité d’occupation de 420,00 euros par mois à compter du 1er mars 2024 jusqu’à évacuation complète des lieux.

Il met en compte 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 10 septembre 2024.

Monsieur [D], représenté par sa fille Madame [R] [D] munie d’un pouvoir spécial, reprend son assignation antérieure et maintient ses demandes. Elle indique que la dette a augmenté et que l’expulsion est nécessaire. Elle précise que les impayés sont intervenus en 2017, 2019, 2021 et qu’il existe une alternance entre paiements et impayés. Elle soutient que les versements opérés auprès du commissaire de justice sont intégrés au décompte. Elle ajoute qu’un plan d’apurement de la dette a déjà été proposé à Monsieur [M] mais que ce dernier a refusé, par conséquent Monsieur [D] s’oppose a des délais de paiement.

Monsieur [M] comparaît en personne, il explique qu’il travaille en intérim et qu’il honore ses loyers. Il soutient que Monsieur [D] lui a indiqué ne pas être au courant de la présente audience et lui a précisé de se maintenir dans les lieux. Il précise qu’une erreur entache le commandement de payer. Monsieur [M] n’a pas encore régularisé le loyer de septembre car ce dernier est programmé pour le 15 septembre 2024 comme tous les 15 du mois depuis son entrée dans les lieux. Il indique réaliser des règlements auprès du commissaire de justice chargé de l’affaire. Il ajoute avoir rencontré des problèmes de santé ne lui permettant pas de travailler et qu’il a, de ce fait, rencontré des difficultés financières. Monsieur [M] exprime son souhait de se maintenir dans son logement. Il sollicite des délais de paiement et propose de régler sa dette locative par mensualités de 200,00 euros par mois en sus du loyer courant , avec acquittement du solde de la dette le 31 décembre 2024. Il explique en outre qu’en 2023, il a subi des infiltrations d’eau suite à une fuite dans le toit. A cette période il était en difficulté et stressé de revenir dans son logement avec un parquet abîmé. Cette incident a duré un mois.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail doit être notifiée par commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

L’assignation a par ailleurs été notifiée par commissaire de justice à Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 21 juin 2034, soit plus de six semaines avant la première audience du 10 septembre 2024.

Cette dernière a, le 26 juillet 2024, indiqué au Tribunal n’avoir pu faire réaliser de bilan social, Monsieur [M] n’ayant pas donné suite à la proposition de rencontre des travailleurs sociaux.

La demande formée par le bailleur est par conséquent recevable de ce chef. 

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. 
En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.
Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Selon contrat conclu le 30 juin 2014 ayant pris effet le 1er juiller 2014, Monsieur [D] a donné à bail à Monsieur [M] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer de 370,00 euros outre 50,00 euros de provisions sur charges.

Ce bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois. 

Par acte du 14 février 2024 un commandement de payer la somme de 2.400,00 euros en principal a été signifié au défendeur, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.
Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai de six semaines, conformément à la loi, mais n’emportant acquisition de la clause résolutoire qu’à deux mois, conformément aux prévisions contractuelles. 

Monsieur [M] ne justifie pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le Tribunal ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 15 avril 2024.

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que Monsieur [M] reste redevable de la somme de 2.158,90 euros au 10 septembre 2024.

Monsieur [M] sera condamné au paiement de ce montant avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle.

Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [M] sollicite des délais de paiement.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [M] a rencontré des difficultés personnelles et financières l’empêchant d’honorer le règlement de certains de ses loyers. Il se dit cependant en mesure d’apurer la dette locative avant la fin de l’année 2024.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande de délais de paiement, et de dire que Monsieur [M] pourra régler l’arriéré locatif en une mensualité de 200,00 euros en sus du loyer avant le 31 novembre 2024, et en une dernière mensualité en sus du loyer courant comprenant le solde de la dette locative, les frais et intérêts avant le 31 décembre 2024 ; . 

Le respect de ce rééchelonnement de la dette entraînera suspension du jeu de la clause résolutoire, qui sera censée ne pas avoir joué en cas d’apurement total de la dette au 31 décembre 2024.
Au premier impayé, la dette sera immédiatement exigible. 

En ce cas, Monsieur [M] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation et son expulsion sera ordonnée selon modalités ci-après énoncées ; 

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non respect des délais de paiement, l’occupation des lieux par Monsieur [M] , malgré la résiliation du bail, cause à Monsieur [D] un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer. 

Son montant sera fixé à 420,00 euros par mois, charges comprises, et cette somme portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Monsieur [M] sera condamné à son paiement du jour du premier impayé, à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement aux bailleurs ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion 

En cas de non respect des délais de paiement, Monsieur [M] étant occupant sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, et R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. 

Le recours à la force publique étant en soi suffisamment coercitif, il n’y a pas lieu à condamnation à une astreinte.

3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision, n’a pas lieu d’être écartée par le juge, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. 

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [M] ayant succombé à la présente instance, il en supportera les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

En équité il sera alloué au demandeur une somme de 200,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [C] [D] ;

CONSTATE que le bail conclu le 30 juin 2014 entre les parties est résilié de plein droit au 15 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à Monsieur [C] [D] la somme de 2.158,90 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêtés au 10 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

ACCORDE à Monsieur [S] [M] des délais pour s’acquitter de cette dette en une mensualité de 200,00 euros en sus du loyer avant le 31 novembre 2024, et en une dernière mensualité en sus du loyer courant comprenant le solde de la dette locative, les frais et intérêts avant le 31 décembre 2024 ; 

RAPPELLE que pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’à règlement complet de la dette à l’intérieur des délais cette clause sera réputée ne pas avoir joué ; 

DIT qu’à première défaillance à l’intérieur de ce délai, le solde deviendra immédiatement exigible ;

dans ce cas,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à 420,00 euros par mois, charges comprises ;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] au paiement de cette indemnité à Monsieur [C] [D] du jour du premier impayé à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ORDONNE l’évacuation par Monsieur [S] [M], et tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 1] à [Localité 5], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [M] ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [D] de sa demande de condamnation de Monsieur [S] [M] au paiement d’une astreinte ;

dans tous les cas,

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à Monsieur [C] [D] la somme de 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ; 

CONDAMNE Monsieur [S] [M] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

 Le Greffier, Le Juge