Tribunal Judiciaire · HAGUENAU Civil — 15 octobre 2024

N° RG 24/06575 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M4Y4


TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU
[Adresse 3]
[Localité 5]

HAGUENAU Civil
N° RG 24/06575 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M4Y4







Expédition exécutoire et annexes 
à Maître Célia HAMM;
Mme [E] [F];
Mme [P] [O]

Expédition à Préfecture

le

Le Greffier


Me Célia HAMM


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU

 15 OCTOBRE 2024



DEMANDERESSE :

La S.C.I. JS HABITAT
Dont le siège est sis [Adresse 1]
représentée par Me Célia HAMM, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDERESSES :

Madame [E] [F]
Demeurant [Adresse 2]
Comparante en personne

Madame [P] [O]
Demeurant [Adresse 4]
Comparante en personne




COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection 
Lila BOCKLER, Greffier 

DÉBATS :
A l'audience publique du 10 Septembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Octobre 2024.

JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier




N° RG 24/06575 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M4Y4


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, la S.C.I. JS HABITAT a fait assigner Madame [E] [F] et Madame [P] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec Madame [E] [F].

Elle expose que la S.C.I. GAPY TEAM a, par contrat conclu le 9 février 2021 ayant pris effet le 15 février 2021, donné à bail à Madame [E] [F] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 510,00 euros, augmenté de 40,00 euros de provisions sur charges.

Madame [P] [O] s’est portée caution du paiement du contrat de bail.

Le 28 février 2022, l’immeuble de la S.C.I. GAPY TEAP a été vendu à la S.C.I. JS HABITAT, qui es qualité de bailleur a conservé les locataires déjà présents dans l’immeuble au moment de la cession.

Les loyers étant régulièrement impayés, elle a fait délivrer à Madame [F] un commandement de payer en date du 4 avril 2024, dénoncé à la caution le 6 avril 2024, visant la clause résolutoire contenue au bail. 

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans les délais requis, elle demande au Tribunal :

- de constater la résiliation de plein droit du bail, 

- d’ordonner l’expulsion de la défenderesse sans délai, avec le cas échéant le concours de la force publique 

- de condamner solidairement la locataire et la caution au paiement :

- d’une somme de 2.148,58 euros, pour les loyers impayés, 

- et d’une indemnité d’occupation de 590,00 euros par mois jusqu’à évacuation complète des lieux.


Elle met en compte 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 10 septembre 2024.

la S.C.I. JS HABITAT reprend son assignation, maintient sa demande portant sur la résiliation du bail, indique que des difficultés de paiement sont intervenues depuis 2023 et que le loyer courant a été repris. Elle ajoute s’opposer à des délais de paiement, un plan d’apurement ayant déjà été mis en place amiablement et n’ayant pas été honoré. Elle précise que Madame [F] ne semble pas disposer de ressources suffisantes pour faire face à cette mesure. Elle soutient en outre que des nuisances imputables à Madame [F] ont été rapportées à la requérante par les occupants de l’immeuble.


Madame [F] et Madame [O], ont comparu. Madame [O] indique que sa mère n’a pas pu s’acquitter de son loyer pendant une durée de trois mois car elle n’avait aucun revenu du fait de la liquidation de sa société. Elle a déjà réglé 100,00 euros au mois de mai 2024 et honore depuis le loyer courant. Les APL de Madame [F] ont été suspendues du fait du refus d’un plan d’apurement professionnel. Une régularisation de huit mois d’APL suspendus devrait intervenir, représentant 380,00 euros par mois. 

Elles sollicitent des délais de paiement et précisent que les charges représentent un coût important pour Madame [F]. Cette dernière n’a pas pu se rendre au rendez-vous fixé avec l’assistante sociale car sa plus jeune fille était malade. 
Elles soutiennent que les nuisances évoquées ne lui sont pas imputables et sont le fait de la voisine résidant à l’étage supérieur. Le conjoint de Madame [F] a quitté le logement en août 2023. Elle se dit être en mesure de régler 100,00 euros par mois en sus du loyer, puis davantage une fois les APL rétablies. 

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sauf à ce que la situation d’impayé ait été signalée préalablement à la CAF. 
L’assignation doit en outre être notifiée par commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX de la situation des impayés en date du 4 avril 2024, soit plus de deux mois avant la date d’assignation du 3 juillet 2024.

L’assignation a par ailleurs été notifiée par commissaire de justice à la Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 2 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 10 septembre 2024.

Cette dernière n’a pas adressé au Tribunal un bilan social relatif à la situation de Madame [F] et Madame [O]. 

La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable. 

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. 

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Selon contrat conclu le 9 février 2021 ayant pris effet le 15 février 2021, la S.C.I. JS HABITAT a donné à bail à Madame [F] et Madame [O] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer de 510,00 euros outre 40,00 euros de provisions sur charges.

Le loyer actualisé est de 510,00 euros outre 80,00 euros de provisions sur charges selon le décompte produit.

Ce bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois. 

Par acte du 4 avril 2024, dénoncé à la caution le 6 avril 2024, un commandement de payer la somme de 2.148,58 euros en principal a été signifié aux défendeurs, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai de deux mois, conformément aux prévisions contractuelles.

Madame [F] ne justifie pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le Tribunal ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 5 juin 2024.

Sur le cautionnement

En vertu des deux derniers alinéas de l’article 22-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicables à la date de la signature du bail, lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, la demanderesse produit l’acte de cautionnement paraphé et signé par Madame [O] le 9 février 2021 et comportant les mentions obligatoires précitées. 

Par conséquent, elle sera tenue solidairement avec Madame [F].

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que Madame [F] et Madame [O] restent redevables de la somme de 2.247,70 euros au mois d’août 2024.

Seront expurgés de ce décompte les frais d’huissier de 134,20 euros et 64,92 euros correspondant aux dépens.

Madame [F] et Madame [O] seront solidairement condamnées au paiement de la somme de 2.048,58 euros avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Sur la demande de délais de paiement

Les défenderesses sollicitent des délais de paiement.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le paiement du loyer courant a été repris par Madame [F].

Sur les nuisances invoquées, outre la mise en demeure produite par la demanderesse, aucun élément ne vient étayer ces allégations, tandis que Madame [F] indique qu’il y a erreur sur le résident à l’origine des troubles. 

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande de délais de paiement, et de dire que Madame [F] et Madame [O] pourront régler l’arriéré locatif en 19 échéances mensuelles, versées en sus du loyer courant, de 100,00 euros, suivies d’une 20ème échéance représentant le solde dû au titre des arriérés et intérêts. 

Le respect de ce rééchelonnement de la dette entraînera suspension du jeu de la clause résolutoire, qui sera censée ne pas avoir joué en cas d’apurement total de la dette.

Au premier impayé, la dette sera immédiatement exigible. 

En ce cas, Madame [F] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation et leur expulsion sera ordonnée selon modalités ci-après énoncées ; 

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non respect des délais de paiement, l’occupation des lieux par Madame [F], malgré la résiliation du bail, cause à la S.C.I. JS HABITAT un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer. 

Son montant sera fixé à 590,00 euros par mois, charges comprises, et cette somme portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

L’acte de cautionnement prévoit l’engagement de la caution à régler les indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail. 

Madame [F] et Madame [O] seront donc solidairement condamnées au paiement de l’indemnité d’occupation, du jour du premier impayé à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion 

En cas de non respect des délais de paiement, Madame [F] étant occupant sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, et R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. 

Il n’est pas invoqué de motif exceptionnel qui justifierait la suppression du délai d’évacuation, de sorte que la S.C.I. JS HABITAT sera débouté de ce chef de demande. 

3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. 

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Madame [F] et Madame [O] ayant succombé à la présente instance, elle en supporteront solidairement les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

En équité il sera alloué à la demanderesse une somme de 200,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de la S.C.I. JS HABITAT ;

CONSTATE que le bail conclu le 9 février 2021 entre les parties est résilié de plein droit au 5 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [F] et Madame [P] [O] à payer à la S.C.I. JS HABITAT la somme de 2.048,58 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêtés au mois d’août 2024 avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;


ACCORDE à Madame [E] [F] et Madame [P] [O] des délais pour s’acquitter de cette dette en 19 mensualités de 100,00 euros, suivies d’une vingtième du solde, frais et intérêts, à verser en sus des loyers courants au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois le dernier jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’à règlement complet de la dette à l’intérieur des délais cette clause sera réputée ne pas avoir joué ; 

DIT qu’à première défaillance à l’intérieur de ce délai, le solde deviendra immédiatement exigible ;

dans ce cas,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à 590,00 euros par mois, charges comprises ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [F] et Madame [P] [O] au paiement de cette indemnité à la S.C.I. JS HABITAT du jour du premier impayé, à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ORDONNE l’évacuation de Madame [E] [F], et tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 2] à [Localité 5], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [F] ;

DÉBOUTE la S.C.I. JS HABITAT de sa demande de suppression du délai d’évacuation ; 

dans tous les cas,

CONDAMNE solidairement Madame [E] [F] et Madame [P] [O] à payer à la S.C.I. JS HABITAT la somme de 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ; 

CONDAMNE solidairement Madame [E] [F] et Madame [P] [O] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

 Le Greffier, Le Juge