Cour d'Appel · 5ème Chambre — 23 octobre 2024

5ème Chambre





ARRÊT N° 339



N° RG 21/06344 - N° Portalis DBVL-V-B7F-SDDC



(Réf 1ère instance : 20-002575)









Mme [R] [T]



C/



S.A. LA NANTAISE D'HABITATIONS



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Boucher (+ afm)

 Me Vives







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et Mme VILLENEUVE lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 02 Septembre 2024, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 23 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :

Madame [R] [T]

née le 19 juillet 1972 à [Localité 2], de nationalité française, sans profession

[Adresse 3]

[Localité 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/012108 du 29/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES)

Représentée par Me Benjamin BOUCHER de la SELARL BNA, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES





INTIMÉE :

S.A. LA NANTAISE D'HABITATIONS, immatriculée au RCS de Nantes sous le n° 856 801 360, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Me Julien VIVES de la SCP CALVAR & ASSOCIES, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES







Mme [R] [T] est locataire d'un logement donné à bail par la société La Nantaise d'Habitations depuis plusieurs années. 



Aucun contrat de bail écrit n'a été signé entre les parties.



Mme [R] [T] a bénéficié d'un relogement économique le 2 mai 2016 en raison d'un retard de paiement.



Par acte d'huissier du 23 juillet 2020, Mme [R] [T] a fait assigner la société La Nantaise d'Habitations devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes en réparation de son préjudice matériel et moral suite au conflit de voisinage avec la famille [E].



Par jugement en date du 30 août 2021, le juge des des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes a :

- débouté Mme [R] [T] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné Mme [R] [T] aux dépens,

- rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le 11 octobre 2021, Mme [R] [T] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 23 mai 2024, elle demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu le 30 août 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes,

Statuant de nouveau

- déclarer recevables et bien fondées ses demandes, 

- déclarer la société La Nantaise d'Habitations responsable sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

Et en conséquence : 

- condamner la société La Nantaise d'Habitations à lui verser la somme de 2 000 euros de dommages et intérêt au titre de son préjudice matériel et moral,

- condamner la société La Nantaise d'Habitations aux entiers dépens. 



Par dernières conclusions notifiées le 6 juin 2024, la société La Nantaise d'Habitations demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes le 30 août 2021 en toutes ses dispositions, 

Y ajoutant, 

- débouter Mme [R] [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner Mme [R] [T] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [R] [T] en tous les dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 juin 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Mme [T] entend engager la responsabilité contractuelle de La Nantaise d'Habitations sur le fondement des articles 1719 du code civil et 6-1 de la loi n°896462 du 6 juillet 1989 imposant au bailleur social d'assurer une jouissance paisible à ses locataires. Elle fait valoir que La Nantaise d'Habitations a été informée des troubles de voisinage que lui causait la famille [E] mais qu'elle a laissé la situation se dégrader, ce qui a eu des répercussions sur son état de santé et sur sa qualité de vie ainsi que celles de ses enfants. Elle reproche au bailleur social de ne pas l'avoir relogée ou mis fin au bail de la famille [E].

Pour caractériser les troubles de voisinage qu'elle dit avoir subi, Mme [T] dit produire de nombreuses plaintes et mains courantes mais également des attestations de proches qui ont personnellement constaté les faits commis par la famille [E] contrairement à ce qu'a retenu le jugement entrepris. Elle précise que depuis la décision dont appel, elle a déposé de nouvelles plaintes.

Elle indique qu'elle a été expulsée de son logement en octobre 2023 de sorte qu'elle ne maintient plus sa demande de voir contraindre le bailleur social de mettre fin au trouble sous astreinte ni celle de se voir autoriser à ne plus payer ses loyers. Elle sollicite uniquement la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance subi pendant deux années et de son préjudice moral.



En réponse, La Nantaise d'Habitations sollicite la confirmation du jugement entrepris qui a débouté Mme [T] de toutes ses demandes. 

Elle ne conteste pas son obligation légale d'assurer une jouissance paisible au visa des articles 1719 3° du code civil et 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 mais soutient que cette obligation n'est pas absolue et qu'il convient d'apprécier si son attitude peut être qualifiée de passive, sa responsabilité découlant de sa négligence, son indifférence ou sa passivité. Elle ajoute qu'il appartient à une partie de fournir des preuves autres que celles émanant d'elle-même.

En l'espèce, elle soutient qu'elle s'est trouvée prise en otage au milieu d'un conflit de voisinage entre Mme [T] et la famille [E] mais qu'elle n'est jamais restée sans réaction face à cette situation. Elle expose avoir rappelé à la famille [E] le règlement intérieur le 14 juin 2018 et avoir demandé, en vain, à Mme [T] des plaintes ou attestations autres que les siennes. Elle relève qu'aucune des plaintes déposées par Mme [T] n'a donné lieu à des poursuites pénales et qu'elle s'est abstenue de lui transmettre les attestations produites en cours de procédure. Elle précise que Mme [T] a refusé une médiation qu'elle a proposée et qu'aucun autre voisin ne s'est plaint de nuisances sonores émanant de la famille [E]. Elle ajoute qu'elle a été destinataire de plainte de la famille [E] à l'encontre de Mme [T].

 

Il ressort des dispositions de l'article 1719-3° du Code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur a l'obligation d'assurer au locataire une jouissance paisible des lieux donnés à bail, ce qui emporte interdiction faite au bailleur de troubler la possession de son preneur et l'usage convenu, que ce soit par son fait personnel ou celui des personnes dont il a la charge et la responsabilité.



L'obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat qui ne cesse qu'en cas de force majeure ou de faute de la victime mais présentant les caractéristiques de la force majeure.



Il résulte de ces dispositions que le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour faire cesser les nuisances n'empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire dès lors que ce trouble est établi.



Il incombe néanmoins au locataire d'établir l'existence des troubles de voisinage et de l'atteinte à sa jouissance paisible des lieux.



En l'espèce, Mme [T] verse aux débats :

- 16 plaintes déposées contre la famille [E] entre août 2018 et juillet 2023 pour des faits de harcèlement, violences, injures, tapage, menaces





- des courriers qu'elle a adressés au bailleur social se plaignant de troubles de voisinage (nuisances sonores, insultes, violences) de la part de la famille [E] en juin 2018, septembre 2018, janvier 2019, mars 2019, mai 2019, juin 2019, juillet 2019, août 2019 puis des courriers adressés par son conseil au bailleur social en mai et juin 2020.

- une main courante du 22 octobre 2020 dans laquelle les services de police sont intervenus au domicile de la famille [E] et mentionnent que Mme [E] crie et qu'elle est en pleine crise de démence.

- l'attestation de M. [Y] qui indique avoir constaté des nuisances sonores (bagarres, chien qui aboie) provenant du logement de la famille [E] depuis trois ans.

- l'attestation de Mme [U] qui indique avoir été insultée par la fille de la famille [E] en août 2018 et avoir constaté des nuisances sonores provenant de leur domicile avec un chien qui aboie sans arrêt, des cris et ce durant la nuit.

- l'attestation de Mme [J] qui indique s'être fait cracher dessus par la fille de la famille [E] alors qu'elle attendait le fils de Mme [T] le 17 décembre 2020.

- l'attestation d'une voisine, Mme [C] qui dit avoir été insultée par les membres de la famille [E].



Les attestation de M. [Y] et de Mme [U] mais également les constatations des policiers dans la main courant produites corroborent les plaintes de Mme [T] sur les troubles de voisinage qu'elle a subis de la part de la famille [E].



Suite au courrier adressé par Mme [T] le 7 juin 2018, le bailleur social lui a indiqué qu'il allait procéder à un rappel du règlement intérieur à la famille [E] concernant les nuisances sonores par courrier du 14 juin 2018. Suite à de nouveaux courriers de Mme [T] adressés les 3 et 4 septembre 2018, le bailleur social indique qu'il va faire le nécessaire auprès de M. et Mme [E] et leur fille. Il apparaît que par la suite courant 2019 le conflit de voisinage s'est amplifié avec des récriminations croisées entre les locataires, le bailleur social ayant reçu une mise en demeure puis a été avisé de plainte de la famille [E] pour des faits de harcèlement contre Mme [T]. En tout état de cause, cette plainte de la famille [E] ne remet pas en cause les troubles de voisinage dénoncés par Mme [T] courant 2018. Par ailleurs, le fait que d'autres locataires ne se soient pas plaints du comportement de la famille [E] est sans incidence pour caractériser la réalité des troubles de voisinage invoqués par Mme [T].



Les pièces produites par Mme [T], contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, démontrent qu'elle a subi un trouble excédant les inconvénients ordinaires de voisinage, et dépassant la mesure coutumière de ce qui doit être supporté entre voisins et que ces dommages sont imputables à la famille [E].



Ce trouble de jouissance est important puisque Mme [T] justifie, par la production de certificats médicaux, souffrir notamment de troubles anxieux en lien avec ces problèmes de voisinage.



En l'espèce, La Nantaise d'Habitations indique avoir procédé à des courriers de rappel du règlement intérieur. Elle ajoute avoir tenté une médiation refusée par Mme [T] mais elle ne précise pas la date à laquelle elle a proposé cette mesure. De plus, il résulte de son courrier du 5 juin 2019, que cette proposition de médiation a été refusée par les deux parties.











Le trouble subi engage la responsabilité de la bailleresse, dès lors qu'il caractérise un manquement à l'obligation que fait peser sur elle l'article 1719, alinéa 3, du code civil, étant rappelé que le bailleur ne peut être exonéré de sa responsabilité par l'envoi d'une mise en demeure au locataire de faire cesser les nuisances et que le bailleur est tenu de réparer les dommages résultant du trouble de jouissance que ses locataires se causent entre eux.



Compte tenu de la durée et de l'intensité du trouble subi, le préjudice de l'appelante sera intégralement réparé par la condamnation de La Nantaise d'Habitations à payer à Mme [T] une indemnité de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral et de jouissance. Le jugement sera infirmé en ce sens.



- Sur les autres demandes



Succombant, La Nantaise d'Habitations sera déboutée de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et elle sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel. Les dispositions du jugement entrepris seront confirmées s'agissant des frais irrépétibles mais infirmées s'agissant des dépens.



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles ;



L'infirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau, 



Condamne La Nantaise d'Habitations à verser à Mme [R] [T] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de jouissance ;



Condamne La Nantaise d'Habitations aux entiers dépens de première instance et d'appel ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.



Le greffier, La présidente,