Tribunal Judiciaire · Saisies immobilières-VD — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

LE JUGE DE L’EXÉCUTION


R.G. N° RG 23/00062 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HJ73
Minute :

JUGEMENT DU LUNDI 07 OCTOBRE 2024


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marine DURAND, juge de l’exécution

Statuant par application de l'article L 213-6 du code de l'organisation judiciaire

Greffier : Audrey JULIEN

PARTIES

Créancier poursuivant :

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE
[Adresse 3]
[Localité 7]

représenté par Me Emmanuelle LAILLET-TOUFLET, avocate au barreau de l’Eure, substituée par Me Laurence MICHAUD

Débiteurs saisis :

Monsieur [P] [N]
né le [Date naissance 4] 1980 à [Localité 13] (ANGOLA)
[Adresse 9]
[Localité 8]
non comparant, ni représenté

Madame [I] [R] [K] épouse [N]
née le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 11] (REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO)
[Adresse 9]
[Localité 8]
non comparante, ni représentée

DEBAT : en audience publique du 01 Juillet 2024

Jugement réputé contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe par application de l’article 453 du Code de Procédure Civile






EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandements de payer valant saisie immobilière délivrés (i) par dépôt à étude le 27 février 2023 à Madame [I] [R] [K] épouse [N], et (ii) selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 1er mars 2023 à Monsieur [P] [N], et publiés le 17 avril 2023 au Service de la Publicité Foncière d’[Localité 10] Volume 2023 S numéros 35 et 36, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait saisir un bien immobilier appartenant à ces derniers et situé sur la commune de [Localité 15], [Adresse 2], Résidence « Les Maronniers », portant le numéro 6 du lotissement, cadastré section ZL n°[Cadastre 5].
 
Par actes d’huissier du 30 mai 2023 délivrés à personne pour Mme [R] [K] et selon les mêmes modalités que celles susmentionnées pour M. [N], le Crédit Foncier de France a assigné ces derniers devant le juge de l’exécution de ce tribunal au visa des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6, du code des procédures civiles d’exécution aux fins notamment de :
- constater la validité de la présente procédure,
- mentionner le montant de sa créance,
- ordonner la vente forcée du bien saisi.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire d’Evreux le 1er juin 2023.

Suivant jugement avant-dire droit du 12 février 2024, le juge de l’exécution de ce tribunal a sursis à statuer sur les demandes et renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 6 mai 2024 afin de permettre au Crédit Foncier de France de formuler toutes observations utiles et de produire toutes pièces complémentaires sur les constatations issues du relevé d’office des dispositions du code de la consommation tant s’agissant de l’exigibilité des créances réclamées à l’égard de chacun des défendeurs que s’agissant de la prescription d’une partie desdites créances. 
Suivant conclusions régulièrement signifiées par actes d’huissier du 28 juin 2024 remis à étude pour Mme [R] [K] et selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile pour M. [N], le Crédit Foncier de France maintient ses demandes telles que présentées dans son acte introductif d’instance et rappelées ci-avant. 
En réponse aux moyens soulevés par le juge de l’exécution, le Crédit Foncier de France estime avoir régulièrement mis en œuvre la déchéance du terme des prêts litigieux à l’issue du délai de préavis de trente jours qui était laissé aux défendeurs pour régulariser leur situation d’impayés nonobstant la date de déchéance fixée rétroactivement sur les pièces comptables. Il ajoute que cette mise en œuvre doit être considérée régulière nonobstant le caractère abusif de la clause d’exigibilité eu égard à la gravité de l’inexécution imputable aux défendeurs et à la mise en demeure préalable. En tout état de cause, il s’estime bien-fondé à poursuivre la présente procédure pour les créances d’échéances impayées. 
En outre, le Crédit Foncier de France conteste toute acquisition de la prescription de son action au titre de telles échéances faisant état de deux actes interruptifs de prescription antérieurement à la présente procédure. 

A l’audience du 1er juillet 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, s’en est rapporté aux termes de ses conclusions en procédant au dépôt de son dossier. Il était autorisé à produire sous quinzaine l’acte de signification de ses conclusions à M. [N]
Les défendeurs n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024 par mise à disposition au greffe. 

Le présent jugement, rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par notification RPVA du 2 juillet 2024, le créancier poursuivant a transmis l’acte de signification sollicité. 

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l'article R. 322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l'article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S'il doit procéder d'office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l'office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières. 

Sur la régularité de procédure 

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur le titre exécutoire
En l’espèce, le créancier poursuivant déclare poursuivre le recouvrement de sa créance en vertu de la copie exécutoire d'un acte notarié contenant prêts dressé le 21 novembre 2015 par Maître [O] [E], notaire à [Localité 14], et consentis par le Crédit Foncier de France à M. [N] et à Mme [R] [K] dans les conditions suivantes : 
Prêt à TAUX ZERO n°6805154 pour un montant de 44.100 euros remboursable en 300 mensualités au taux effectif global de 0,79 % l’an ;Prêt PAS LIBERTE n°6805155 pour un montant de 165.900 euros remboursable en 360 mensualités au taux fixe de 3,10% l’an. En garantie des engagements souscrits, le bien saisi fait l’objet de deux inscriptions d’hypothèque conventionnelle publiées et enregistrées le 14 décembre 2015 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 12] Volume 2015 V n°1178 et 1179.

Sur la régularité de la déchéance du terme
Selon l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. 
Les clauses abusives sont réputées non écrites. 
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. 
Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans lesdites clauses. 
Les dispositions du présent article sont d'ordre public. »

En l’espèce, il ressort des conditions générales des contrats de prêt annexés à l’acte susvisé et précisément de son article 11 « Cas d’exigibilité anticipée – Déchéance du terme » que « à la discrétion du Prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit par notification faite à l’emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception » notamment en cas de « défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre ». 
Or, il est admis qu’une telle clause autorisant l’organisme prêteur à exiger immédiatement la totalité des sommes dues au titre des prêts en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date sans mise en demeure préalable revêt un caractère abusif et qu’elle doit être réputée non écrite. 

Ainsi, en l’absence de clause résolutoire et de dispositions particulières du code de la consommation encadrant la mise en œuvre de la déchéance du terme d’un prêt immobilier, il convient de se reporter aux dispositions générales applicables aux contrats. En considération de la date de conclusion des offres de prêts, il ne peut être opposé au créancier poursuivant les dispositions créées par l’ordonnance du 10 février 2016 et notamment le nouvel article 1226 du code civil encadrant précisément la résiliation unilatérale des contrats. 
Partant, c’est par référence à la jurisprudence développée sur le fondement de l’ancien article 1184 du code civil, applicable aux offres de prêts qu’il convient d’apprécier la régularité de la déchéance du terme des prêts litigieux invoquée, en l’espèce, au soutien de l’exigibilité des créances. 
Il convient de rappeler qu’en vertu de cette jurisprudence, la mise en œuvre unilatérale d’une résiliation contractuelle n’était pas sanctionnée s’il était justifié de manquements suffisamment graves du cocontractant dans l’exécution de ses obligations et d’une mise en demeure préalable. 

En l’espèce, il est produit une mise en demeure du 5 octobre 2021 signifiée respectivement à Mme [R] [K] et à M. [N] suivant actes d’huissier des 13 et 14 octobre 2021 remis à étude. 
Il ressort de ladite mise en demeure qu’à défaut de règlement dans le délai de trente jours à compter de la réception de cette dernière, la déchéance du terme des prêts précités serait acquise. 
Après avoir relevé que les déchéances du terme sont comptablement intervenues le 10 septembre 2021, soit à une date antérieure aux mises en demeure et de surcroît à leur signification aux défendeurs, le juge de l’exécution invitait le créancier poursuivant, dans le cadre de la réouverture des débats, à s’en expliquer. Ce dernier précise, ainsi, qu’il s’agit d’une détermination comptable et rétroactive. 
Si, pour des considérations informatiques et comptables, le créancier poursuivant est libre de fixer fictivement et rétroactivement une date de déchéance du terme, il n’en demeure pas moins qu’en l’espèce, celle-ci ne peut être antérieure au 14 novembre 2021 et qu’il doit en être tiré toutes conséquences sur le montant des sommes réclamées au titre du capital restant dû et subséquemment de l’indemnité forfaitaire. 
En tout état de cause, en considération du dernier état de la jurisprudence, le délai de préavis laissé aux défendeurs pour régulariser leur situation d’impayés doit être considéré raisonnable. 

Sur la gravité de l’inexécution reprochée à ces derniers, selon mise en demeure précitée du 5 octobre 2021, le prêt n°6805155 présentait un solde débiteur de 10.804,01 euros tandis que le prêt n°6805154 présentait un solde débiteur de 321,40 euros. En se référant, ainsi, aux tableaux d’amortissement, il y a lieu de relever que ces soldes débiteurs correspondent respectivement à douze et quinze mois de défaillance des défendeurs caractérisant, ainsi, un manquement grave à leurs obligations contractuelles. 
A la lumière de ces constatations, il y a lieu de considérer régulières les déchéances du terme des prêts litigieux. 

Sur l’exigibilité des créances 
Aux termes de l’article 2244 du code civil, « le délai de prescription ou le délai de forclusion est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée. »
En l’espèce, il n’est pas contesté que la prescription biennale de l’article L. 218-2 du code de la consommation est opposable au créancier poursuivant en sa qualité de professionnel ayant consenti des prêts immobiliers à des consommateurs. 
Or, en considération de la durée de la défaillance des défendeurs dûment rappelée ci-avant, il convient de considérer que les premières échéances impayées étaient exigibles à compter du mois d’octobre 2020 pour le prêt n°6805155 et du mois de juillet 2020 pour le prêt n°6805154. 
Antérieurement aux commandements valant saisie initiant les présentes poursuites, le créancier poursuivant justifie, dans le cadre de la réouverture des débats, de la délivrance de commandements aux fins de saisie-vente à chacun des défendeurs par actes d’huissier des 3 et 16 mars 2022, soit dans un délai inférieur à deux ans suivant les premières périodes d’exigibilité des échéances impayées. Or, il est constant que de tels actes d’exécution ont un effet interruptif de prescription de sorte qu’un nouveau délai de deux ans a commencé à courir à compter de ces dernières dates avant d’être de nouveau interrompu par les commandements de payer valant saisie des 27 février et 1er mars 2023. 
Il s’ensuit qu’aucune prescription de son action ne peut être opposée au créancier poursuivant.
Les créances invoquées par ce dernier doivent, dès lors, être considérées exigibles. 

Sur le montant des créances 
En vertu de l’article R. 321-3 3° du code des procédures civiles d’exécution, « outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte :
Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires. »
Le dernier alinéa de cette disposition précise que les mentions prévues au présent article sont prescrites à peine de nullité. Toutefois, la nullité n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier. 
A titre liminaire, il sera fait observer que seuls les commandements de payer valant saisie des 27 février et 1er mars 2023 contiennent décompte des sommes réclamées par le créancier poursuivant. 
Il ressort, ainsi, de ces actes que les sommes réclamées au titre du capital restant dû ont été arrêtées au 10 septembre 2021 alors qu’il a été démontré ci-avant que de telles sommes n’ont pu être exigibles antérieurement au 14 novembre 2021. 
Ainsi, en se référant aux tableaux d’amortissement, il est relevé que s’agissant du prêt n°6805154, le capital restant dû à cette dernière date demeure établi à la somme de 44.100 euros de sorte qu’il sera retenu au titre de ce prêt l’intégralité des sommes réclamées, soit 44.696,61 euros. 
En revanche, s’agissant du prêt n° 6805155, force est de constater que la somme réclamée au titre du capital restant dû, outre qu’elle ne correspond nullement à une somme déterminée dans le tableau d’amortissement attaché audit prêt, correspondrait à un tel capital dû entre mars et avril 2018. 
Dès lors qu’il n’est nullement justifié de report d’échéances et qu’il convient de se reporter aux seules pièces produites, soit l’acte authentique constatant ledit prêt et aux termes duquel il est indiqué que le point de départ de celui-ci est fixé au 10 avril 2015 et le tableau précité, il est relevé qu’à la date du 14 novembre 2021, le capital restant dû s’élevait à la somme de 142.158,97 euros et que les cotisations d’assurance s’élevaient à la somme de 83,60 euros et non 85,21 euros comme indiqué dans le décompte. En outre, il est relevé que l’indemnité contractuelle a été calculée sur la base du capital restant dû augmenté du solde débiteur en méconnaissance de l’article 12 des conditions générales lequel prévoit qu’elle est égale à 7% des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non réglés. 
A la lumière de ces constatations, sera retenue au titre du prêt n° 6805155 la somme totale de 168.527,64 euros décomposée comme suit : 
10.804,10 euros au titre du solde débiteur ; 142.158,97 euros au titre du capital restant dû au 14 novembre 2021 ; 9.951,12 euros au titre de l’indemnité contractuelle ; 1.170,40 euros au titre des cotisations d’assurance ; 4.443,05 euros au titre des intérêts de retard du 14 novembre 2021 au 21 octobre 2022. 
Par conséquent, il convient de mentionner la créance du Crédit Foncier de France à l’encontre de M. [N] et de Mme [R] [K], selon décompte arrêté au 21 octobre 2022, à la somme totale de 213.224,25 euros en principal, frais et intérêts, outre les intérêts postérieurs jusqu’à parfait paiement. 

Sur la vente forcée
En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge de l'exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant.
Le relevé de propriété versé aux débats justifie des droits de M. [N] et de Mme [R] [K] sur le bien saisi.
Ainsi, en l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée dudit bien sera ordonnée dans les termes du dispositif.
En l’espèce, le créancier poursuivant sollicite la désignation de la SELARL LEVESQUE MARMION ET ASSOCIES pour procéder à la visite dudit bien et il convient de faire droit à cette demande. 
Les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées, conformément aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. A ce titre, il sera rappelé qu’il résulte desdites dispositions que la publicité légale s’entend de la publication d’un avis de vente dans un journal d’annonces légales outre celle d’un avis simplifié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale selon les modalités choisies par le créancier poursuivant.
Les dépens seront compris dans les frais taxés de vente. 

PAR CES MOTIFS
Le juge de l'exécution,
CONSTATE le caractère non écrit de la clause « Cas d’exigibilité anticipée – Déchéance du terme » de l’article 11 des conditions générales des prêts n°6805154 et n°6805155 consentis par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à Monsieur [P] [N] et à Madame [I] [R] [K] épouse [N] et constatés par acte reçu par Maître [O] [E] le 21 novembre 2015 ; 
CONSTATE que le CREDIT FONCIER DE FRANCE, créancier poursuivant, est conformément aux exigences édictées par l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution, muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ;
CONSTATE que la saisie immobilière pratiquée par le CREDIT FONCIER DE France porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;
MENTIONNE que le montant retenu pour la créance du CREDIT FONCIER DE France à l’encontre de Monsieur [P] [N] et de Madame [I] [R] [K] épouse [N] s’établit, selon décompte arrêté à la date du 21 octobre 2022, à la somme totale de 213.224,25 euros, en principal, frais et intérêts, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement ;
ORDONNE LA VENTE FORCEE du bien immobilier visé aux commandements de payer valant saisie immobilière délivrés le 27 février 2023 et publiés le 17 avril 2023 au Service de la Publicité Foncière d’[Localité 10] Volume 2023 S numéros 35 et 36 et situé sur la commune de de [Localité 15], [Adresse 2], portant le numéro 6 du lotissement, cadastré section ZL n°[Cadastre 5] ; 

DIT que l'audience d'adjudication aura lieu, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire d’EVREUX, [Adresse 6], le :
Lundi 3 février 2025 à 10H30, 

DIT qu'en vue de cette vente, la SELARL LEVESQUE MARMION ET ASSOCIES pourra procéder à la visite des lieux dans la quinzaine précédant la vente pendant la durée d’une heure, avec l’assistance si besoin d’un serrurier et d’une autorité de police ou de deux témoins majeurs et de tout professionnel qualifié utile à la procédure de saisie ;
DIT qu'en cas d'empêchement, l'huissier commis pourvoira à son remplacement ; 
DIT qu’il sera procédé aux mesures de publicité conformément aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente ; 
RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R 121-21 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et ont signé le 7 octobre 2024

LE GREFFIER LE JUGE DE L'EXECUTION