Tribunal Judiciaire · Saisies immobilières-VD — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

LE JUGE DE L’EXÉCUTION


R.G. N° RG 24/00037 - N° Portalis DBXU-W-B7I-HVH6
Minute :

JUGEMENT DU LUNDI 07 OCTOBRE 2024


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marine DURAND, juge de l’exécution

Statuant par application de l'article L 213-6 du code de l'organisation judiciaire

Greffier : Audrey JULIEN

PARTIES

Créancier poursuivant :

S.A.S.U. EOS FRANCE agissant en vertu d’une lettre de désignation en date du 17 janvier 2022 en qualité de représentant recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FONCRED V, représenté par la SAS France Titrisation, venant aux droits de la société générale en vertu d’un acte de cession de créances en date du 03 août 2022

Ayant pour avocat plaidant Me Myriam CALESTROUPAT, avocate au barreau de SEINE SAINT DENIS
représentée par Me Jean-michel EUDE, avocat postulant au barreau de l’Eure

Débiteur saisi :

S.C.I. ALLOTS
[Adresse 3]
[Localité 1]

non comparante, ni représentée

DEBAT : en audience publique du 1er Juillet 2024

Jugement réputé contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe par application de l’article 453 du Code de Procédure Civile









EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 28 février 2024 par remise à étude, et publié le 10 avril 2024 au Service de la Publicité Foncière d’[Localité 8] Volume 2024 S numéro 26, la société EOS France agissant en vertu d’une lettre de désignation en date du 17 janvier 2022 en qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FONCRED V, représenté par la société France TITRISATION, lui-même déclarant venir aux droits de la SOCIETE GENERALE a fait saisir un bien immobilier appartenant à la SCI ALLOTS situé sur la commune de [Adresse 10], cadastré section A numéros [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] à [Cadastre 7]. 

Par acte d’huissier du 27 mai 2024 remis à étude, la société EOS France a assigné la SCI ALLOTS devant le juge de l’exécution de ce tribunal au visa des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6, R. 321-15, R. 322-15 à R. 322-29, R. 322-37 du code des procédures civiles d’exécution aux fins notamment de :
- constater la validité la procédure de saisie,
- statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,
- mentionner le montant de sa créance, 
- déterminer les modalités selon lesquelles la procédure sera poursuivie, 
- ordonner que la publicité de droit commun comprendra une parution sur les sites internet LICITOR et AVOVENTES. 

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire d’Evreux le 28 mai 2024. 

Appelée à l’audience du 1er juillet 2024, l’affaire a été retenue à cette date. 

A cette occasion, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, s’en est rapporté à son assignation en procédant au dépôt de son dossier. 
La SCI ALLOTS n’a pas comparu et n’était pas représentée. 

Le juge de l’exécution a mis dans les débats les dispositions du code de la consommation relatives aux clauses abusives et à la prescription de l’action du professionnel et autorisé la production en délibéré sous quinzaine de toutes observations utiles sur le relevé d’office desdites dispositions. 

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024 par mise à disposition au greffe. 

La société EOS France a fait parvenir une note en délibéré par RPVA le 4 juillet 2024. 

Le présent jugement, rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l'article R. 322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l'article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S'il doit procéder d'office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l'office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur la qualité à agir de la société EOS France

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention. 

En l’espèce, il convient de rappeler que le créancier poursuivant déclare agir en vertu d’une lettre de désignation en date du 17 janvier 2022 en qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de Titrisation (FCT) FONCRED V, représenté par la société France TITRISATION, lui-même déclarant venir aux droits de la SOCIETE GENERALE en vertu d’un acte de cession de créances du 3 août 2022. 

Il s’évince des pièces versées aux débats que les créances réclamées dans le cadre de la présente procédure sont nées d’un prêt d’un montant de 201.516,70 euros consenti à la SCI ALLOTS par la Société Générale dûment constaté par acte authentique du 7 juin 2012 reçu par Maître [D] [I], notaire à [Localité 9].

Pour justifier de sa qualité à agir, la société EOS France produit un extrait d’acte de cession de créances du 3 août 2022 entre la Société Générale et le FCT FONCRED V représenté par la SAS France TITRISATION soumis aux dispositions du code monétaire et financier. 
Force est de constater qu’est joint audit extrait un bordereau contenant des références chiffrées et l’identité de la défenderesse conforme aux exigences des dispositions des articles L. 313-23 4° et D. 214-227 4° du code précité.

En outre, il est produit une lettre du 17 janvier 2022 aux termes de laquelle le FCT FONCRED V représenté par la SAS France TITRISATION confirme avoir désigné la SASU EOS France « comme l’entité en charge du suivi et du recouvrement amiable et judiciaire des créances cédées au FCT » précisant que cette dernière « représentera seule et directement le FCT dans toutes les actions en justice liées à la gestion et au recouvrement des créances cédées, y compris toue déclaration de créance et toute mesure d’exécution […] ». 

Aussi, en l’état de ces constatations, il y a lieu de considérer dûment justifiée la qualité à agir de la SASU EOS France. 


Sur le titre exécutoire
En l’espèce, le créancier poursuivant déclare poursuivre le recouvrement de sa créance en vertu de la copie exécutoire d'un acte notarié contenant prêt dressé le 7 juin 2012 par Maître [D] [I], notaire à [Localité 9], et consenti par la Société Générale à la SCI ALLOTS, d’un montant de 201.516,70 euros remboursable en 302 mois au taux de 4,36% l’an. 
En garantie des engagements souscrits, le bien saisi fait l’objet d’une inscription du privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle publiée et enregistrée le 3 juillet 2012 à la conservation des hypothèques de [Localité 9] Volume 2012 V n°657.

Sur la régularité de la déchéance du terme
Selon l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. 
Les clauses abusives sont réputées non écrites. »
Il est admis qu’une société civile immobilière agit en qualité de professionnel lorsqu'elle souscrit un prêt immobilier pour financer l'acquisition d'immeuble conformément à son objet.

Or, suivant extrait KBIS du 25 janvier 2024 de la SCI ALLOTS, cette dernière a pour objet social l’acquisition de biens immobiliers propriété gestion administration de biens. 

Dès lors qu’il est établi, à l’examen de l’offre de prêt annexé à l’acte notarié précité, que la SCI ALLOTS a souscrit ledit prêt aux fins d’acquisition d’une maison « plus travaux » destinée à un usage « locatif résidence principale » dûment établi dans le procès-verbal de description du 3 avril 2024, il en résulte qu'étant réputée agir conformément à son objet, cette dernière a agi à des fins professionnelles de sorte qu’il ne peut être relevé à son bénéfice les dispositions précitées du code de la consommation. 

Ne pouvant, ainsi, opposer au créancier poursuivant les dispositions protectrices du code précité, il ne saurait, ainsi, lui être reproché d’avoir mis en œuvre la déchéance du terme du prêt litigieux conformément aux stipulations contractuelles, soit par simple notification par lettre recommandée avec accusé de réception sans mise en demeure préalable. 

Par application de telles stipulations, il est, ainsi, justifié d’une notification adressée le 22 juillet 2020 à la SCI ALLOTS par courrier recommandé. 

Dans ces circonstances, il y a lieu de considérer régulière la déchéance du terme invoquée au titre d’une partie significative des créances réclamées. 


Sur l’exigibilité des créances 

En vertu de l’article L. 110-4 I du code de commerce, « les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes. »

Aux termes de l’article 2240 du code civil, « la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. »

Il convient de rappeler qu’il a été démontré ci-avant que la SCI ALLOTS a agi en qualité de professionnel en souscrivant le prêt litigieux de sorte qu’il ne peut être relevé à son bénéfice la prescription biennale prévue par les dispositions du code de la consommation. Ainsi, seule la prescription quinquennale prévue par les dispositions susmentionnées est opposable au créancier poursuivant. 

Si l’action du créancier poursuivant au titre des créances devenues exigibles par suite de la déchéance du terme prononcée le 22 juillet 2020 ne peut être affectée par la prescription par l’effet interruptif de la présente instance, il ressort, en outre, du décompte détaillé produit à l’occasion de la note en délibéré communiquée par la société EOS France que le point de départ de la prescription quinquennale opposable à cette dernière a commencé à courir à compter du 7 octobre 2015.

Or, il résulte dudit décompte que la SCI ALLOTS a procédé à divers règlements entre le 8 janvier 2016 et le 13 avril 2020 interrompant à chaque fois le délai de prescription de sorte que l’action du créancier poursuivant au titre des échéances impayées n’est pas davantage affectée par la prescription. 

Partant, il y a lieu de considérer que la société EOS France justifie de créances liquides et exigibles. 


Sur la mention de la créance 

En vertu de l’article R. 321-3 3° du code des procédures civiles d’exécution, « outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte :
Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires. »
Le dernier alinéa de cette disposition précise que les mentions prévues au présent article sont prescrites à peine de nullité. Toutefois, la nullité n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier. 
En l’espèce, si le total des sommes dues à la date du 22 juillet 2020 tel qu’issu du décompte produit dans le dossier de plaidoirie et repris dans les actes de la procédure révèle une erreur de calcul, celle-ci étant favorable à la défenderesse, il y a lieu de retenir au titre des sommes dues à cette date la somme totale de 189.899,09 euros. 
Sur les sommes réclamées postérieurement à cette dernière date, s’il est tenu compte des règlements postérieurs effectués par la défenderesse pour un total de 15.875,73 euros, force est de constater qu’il a été appliqué des intérêts sur « principal et échéances échues impayées du 17/08/2023 au 14/12/2023 au taux contractuel de 7,36% » en méconnaissance des stipulations contractuelles prévues à l’article 11 B- des conditions générales du prêt litigieux aux termes desquelles il est expressément prévu ce qui suit : « toutes sommes dues au titre du prêt, y compris au cas d’exigibilité anticipée, porteront du jour de leur exigibilité normale ou anticipée et jusqu’à complet paiement, intérêts, sans mise en demeure préalable, au taux stipulé dans les conditions particulières », soit 4,36% l’an hors assurance groupe. 

A la lumière de ces constatations, sera retenue au titre du prêt litigieux la somme totale de 176.517,85 euros décomposée comme suit : 
174.023,36 euros au titre du principal dû au 14 décembre 2023 ; 2.494,49 euros au titre des intérêts de retard au taux contractuel de 4,36% du 17 août au 14 décembre 2023. Par conséquent, il convient de mentionner la créance da la société EOS France en qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FONCRED V, représenté par la société France TITRISATION à l’encontre de la SCI ALLOTS, selon décompte arrêté au 14 décembre 2023, à la somme totale de 176.517,85 euros en principal, frais et intérêts, outre les intérêts postérieurs au taux contractuel de 4,36% l’an non majoré jusqu’à parfait paiement. 

Sur la vente forcée
En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge de l'exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant.
Le relevé de propriété versé aux débats justifie des droits de la SCI ALLOTS sur le bien saisi.
Ainsi, en l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée dudit bien sera ordonnée dans les termes du dispositif.
En l’espèce, le créancier poursuivant sollicite la désignation de la SCP FOSSET-LEGROS pour procéder à la visite dudit bien et il convient de faire droit à cette demande. 
Les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées, conformément aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. A ce titre, il sera rappelé qu’il résulte desdites dispositions que la publicité légale s’entend de la publication d’un avis de vente dans un journal d’annonces légales outre celle d’un avis simplifié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale. Il est constant que les modalités de ces publications sont librement choisies par le créancier poursuivant. Il sera, néanmoins, rappelé que toute publicité supplémentaire qui n’aurait pas été dûment autorisée par le juge de l’exécution saisi à cette fin par requête sera supportée par le seul créancier poursuivant. 
Les dépens seront compris dans les frais taxés de vente. 

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution,
CONSTATE que la société EOS France agissant en qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FONCRED V, représenté par la société France TITRISATION, créancier poursuivant, est conformément aux exigences édictées par l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution munie d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ;
CONSTATE que la saisie immobilière pratiquée par la société EOS France agissant en qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FONCRED V, représenté par la société France TITRISATION porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;
MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la société EOS France agissant en qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FONCRED V, représenté par la société France TITRISATION à l’encontre de la SCI ALLOTS s’établit, selon décompte arrêté à la date du 14 décembre 2023, à la somme totale de 176.517,85 euros, en principal et intérêts, outre les intérêts postérieurs au taux conventionnel de 4,36% non majoré jusqu’à complet paiement ;
ORDONNE LA VENTE FORCEE du bien immobilier visé au commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 28 février 2024 et publié le 10 avril 2024 au Service de la Publicité Foncière d’[Localité 8] Volume 2024 S numéro 26 et situé sur la commune de [Adresse 10], cadastré section A numéros [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] à [Cadastre 7] ;
DIT que l'audience d'adjudication aura lieu, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire d’EVREUX, [Adresse 2], le :
Lundi 3 février 2025 à 10H30, 

DIT qu'en vue de cette vente, la SCP FOSSET-LEGROS pourra procéder à la visite des lieux dans la quinzaine précédant la vente pendant la durée d’une heure, avec l’assistance si besoin d’un serrurier et d’une autorité de police ou de deux témoins majeurs et de tout professionnel qualifié utile à la procédure de saisie ;
DIT qu'en cas d'empêchement, l'huissier commis pourvoira à son remplacement ; 
DIT qu’il sera procédé aux mesures de publicité conformément aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente ; 
RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R 121-21 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et ont signé le 7 octobre 2024

LE GREFFIER LE JUGE DE L'EXECUTION