Tribunal Judiciaire · Saisies immobilières-VD — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

LE JUGE DE L’EXÉCUTION


R.G. N° RG 23/00105 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HPVA
Minute :

JUGEMENT DU LUNDI 07 OCTOBRE 2024


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marine DURAND, juge de l’exécution

Statuant par application de l'article L 213-6 du code de l'organisation judiciaire

Greffier : Audrey JULIEN

PARTIES

Créancier poursuivant :

S.A. BRED BANQUE POPULAIRE
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Me Christine LEBEL, avocat au barreau de l’Eure

Débiteur saisi :

Monsieur [I] [G] [K]
né le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 10] (PAKISTAN)
[Adresse 2]
[Localité 8]

Comparant

DEBAT : en audience publique du 01 Juillet 2024

Jugement contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe par application de l’article 453 du Code de Procédure Civile












EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré à personne le 21 juillet 2023, et publié le 20 septembre 2023 au Service de la Publicité Foncière d’[Localité 9] Volume 2023 S numéro 95, la SA BRED BANQUE POPULAIRE a fait saisir des biens immobiliers appartenant à Monsieur [I] [G] [K] et situés : 
sur la commune de [Localité 8], [Adresse 2], cadastré section AE n°[Cadastre 4] ; sur la commune de [Localité 7], [Adresse 13], cadastré section AI n°[Cadastre 5]. 
Par acte d’huissier du 16 novembre 2023 délivré à domicile, la SA BRED BANQUE POPULAIRE a assigné M. [G] [K] devant le juge de l’exécution de ce tribunal au visa des articles 2191 et 2193 du code civil, R. 322-15 à R. 322-19 du code des procédures civiles d’exécution aux fins notamment de :
- statuer éventuellement sur les contestations et demandes incidentes,
- constater la validité de la présente procédure,
- mentionner le montant de sa créance,
- déterminer les modalités de la poursuite. 

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire d’Evreux le 17 novembre 2023.

Suivant conclusions régulièrement signifiées à M. [G] [K] par acte d’huissier du 29 mai 2024 remis à étude, la SA BRED BANQUE POPULAIRE sollicite du juge de l’exécution que la déchéance du terme soit jugée régulière et maintient ses demandes telles que présentées dans son acte introductif d’instance et rappelées ci-avant. 

Aux termes de ses écritures, la SA BRED BANQUE POPULAIRE déclare justifier de déchéances du terme régulièrement mises en œuvre après relances et mises en demeure. Elle précise que la date de déchéance du terme fixée comptablement correspond à la date de la dernière échéance impayée. 

Appelée à l’audience du 4 décembre 2023, l’affaire a fait l’objet de trois renvois avant d’être retenue à l’audience du 1er juillet 2024. 

A cette occasion, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, s’en est rapporté aux termes de ses conclusions en procédant au dépôt de son dossier. Il était également invité à compléter sous quinzaine son dossier par la production d’un état hypothécaire complet. 

M. [G] [K] a comparu et maintenu sa demande d’autorisation de poursuivre la vente amiable des biens saisis en communiquant des pièces justificatives. Le créancier poursuivant a indiqué s’en rapporter sur cette demande. 

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024 par mise à disposition au greffe. 

Par courrier reçu au greffe du juge de l’exécution le 12 juillet 2024, le créancier poursuivant a transmis la pièce sollicitée. 

MOTIFS

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l'article R. 322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l'article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S'il doit procéder d'office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l'office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières. 

Sur la régularité de procédure 

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur les titres exécutoires
En l’espèce, le créancier poursuivant déclare poursuivre le recouvrement de ses créances en vertu de : 
1/ la copie exécutoire d'un acte notarié contenant prêt n°06613673 dressé le 24 juillet 2019 par Maître [Y] [W], notaire à [Localité 11], et consenti par la SA BRED BANQUE POPULAIRE à M. [G] [K] d’un montant de 50.400 euros remboursable en 240 mensualités au taux de 1,75% l’an. 
En garantie de l’engagement souscrit, le bien saisi situé sur la commune de [Localité 8] fait l’objet d’une inscription de privilège de prêteur de deniers publiée et enregistrée le 2 août 2019 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 12] 2 Volume 2019 V n°597. 
2/ la copie exécutoire d'un acte notarié contenant prêt n°06737880 dressé le 22 janvier 2021 par Maître [Y] [W], notaire à [Localité 11], et consenti par la SA BRED BANQUE POPULAIRE à M. [G] [K] d’un montant de 48.000 euros remboursable en 180 mensualités au taux de 1,55% l’an. 
En garantie de l’engagement souscrit, le bien saisi situé sur la commune de [Localité 7] fait l’objet d’une inscription de privilège de prêteur de deniers publiée et enregistrée le 4 février 2021 au Service de la Publicité Foncière d’[Localité 9] Volume 2021 V n°78.

Sur la régularité des déchéances du terme
Selon l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. 
Les clauses abusives sont réputées non écrites. 
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. 
Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans lesdites clauses. 
Les dispositions du présent article sont d'ordre public. »

En vertu de l’article 1226 du code civil, « le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. 
La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. 
Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. 
Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution. » 

En l’espèce, il ressort des conditions générales de l’offre de prêt n°06613673 annexée à l’acte susvisé 1/ et précisément de son article 6 a) « Exigibilité anticipée et défaillance » « Cas d’exigibilité anticipée » que « la totalité des sommes dues en principal, intérêts, frais et accessoires au titre du prêt deviendra immédiatement exigible, suite à l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception notifiant l’exigibilité du prêt, sans mise en demeure préalable et aucun déblocage de fonds ne pourra être sollicité par l’emprunteur » notamment « en cas de non paiement d’une échéance ou de toutes sommes dues au préteur au titre du prêt objet des présentes ». 
Il ressort également des conditions générales de l’offre de prêt n°6737880 annexée à l’acte susvisé 2/ et précisément de son article XII b) « Défaillance et exigibilité anticipée » « Cas d’exigibilité anticipée » que « le prêteur pourra, par lettre recommandée avec accusé de réception, rendre exigible le prêt, sans mise en demeure préalable » notamment en cas de « manquement de l’emprunteur ou des cautions à l’une quelconque de leurs obligations au titre du prêt ». 
Or, il est admis que de telles clauses autorisant l’organisme prêteur à exiger immédiatement la totalité des sommes dues au titre des prêts en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date sans mise en demeure préalable revêt un caractère abusif et qu’elles doivent être réputées non écrites. 
Ainsi, en l’absence de clause résolutoire et de dispositions particulières du code de la consommation encadrant la mise en œuvre de la déchéance du terme d’un prêt immobilier, il convient de se reporter aux dispositions générales applicables aux contrats. En considération de la date de conclusion des offres de prêts, sont opposables au créancier poursuivant les dispositions créées par l’ordonnance du 10 février 2016 et notamment le nouvel article 1226 du code civil encadrant précisément la résiliation unilatérale des contrats. 
Conformément audit article ci-avant littéralement reproduit, la régularité de la résiliation unilatérale suppose qu’il soit justifié de la gravité de l’inexécution, d’une mise en demeure préalable contenant délai raisonnable de préavis et d’une notification de ladite résiliation contenant les raisons qui la motivent. 

En l’espèce, le créancier poursuivant verse aux débats deux courriers recommandés du 26 janvier 2023 contenant notifications au défendeur des déchéances du terme et exigibilité immédiate du solde des sommes prêtées au titre de chacun des prêts litigieux consécutivement à quatre échéances impayées pour le prêt n°06613673 et à cinq échéances impayées pour le prêt n°06737880.
S’il est justifié de courriers simples de signalement de situations d’impayés au titre de chacun des ces prêts les 23 mai et 1er juin 2022, force est de constater que la défaillance de M. [G] [K] se révélait limitée à une seule échéance impayée et qu’en tout état de cause, ce dernier n’était pas, aux termes desdits courriers, mis en demeure mais seulement invité à régulariser sa situation. Partant, il n’y a pas lieu de prendre en considération de tels courriers pour apprécier la régularité des déchéances du terme. 
En revanche, il est produit une première mise en demeure adressée au défendeur suivant courrier recommandé du 17 juin 2022 enjoignant ce dernier de régulariser sa situation d’impayés correspondant à deux échéances impayées « sous huitaine ».
Or, à la lecture des décomptes annexés aux notifications des déchéances du terme, force est de constater que cette situation d’impayés a été régularisée dès lors que les premières échéances impayées sont postérieures à ladite mise en demeure (14 septembre 2022 pour le prêt n°06737880 et 14 octobre 2022 pour le prêt n°06613673). 
En tout état de cause, le délai de préavis contenu dans ladite mise en demeure ne pouvait utilement être considéré comme un délai raisonnable. 
Ainsi, seule la mise en demeure ayant immédiatement précédé les notifications précitées peut utilement être prise en considération. Or, il ressort de celle-ci qui a été adressée à M. [G] [K] suivant courrier recommandé du 9 janvier 2023 supportant un tampon des services postaux à la date du 10 janvier 2023 que ce dernier était mis en demeure de procéder au remboursement des sommes dues au titre des prêts litigieux avant le 19 janvier 2023. 
En l’état de ces constatations, il y a lieu de considérer qu’il a été laissé, en réalité, un délai inférieur à dix jours à M. [G] [K] pour régulariser sa situation d’impayés au titre de chacun des prêts litigieux. 
Or, le créancier poursuivant ne peut ignorer qu’en considération du dernier état de la jurisprudence interne rendue en matière de clause abusive, il a été jugé qu’une clause de déchéance du terme stipulant la résiliation de plein droit du contrat de prêt, quinze jours après une simple mise en demeure adressée à l'emprunteur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception créait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Cour de cassation, première chambre civile 29/05/2024 n°23-12.904). 
Bien que les clauses de déchéance du terme aient été déclarées abusives et qu’il sera constaté leur caractère non écrit dans les termes du dispositif, il est constant qu’il ne peut, en considération du dernier état de la jurisprudence, être davantage considéré que le délai effectivement laissé à M. [G] [K] pour régulariser sa situation d’impayés est conforme à la notion de délai raisonnable prévue par les dispositions de l’article 1226 du code civil. 
Dans ces circonstances, il y a lieu de considérer irrégulières les déchéances du terme des prêts litigieux et subséquemment non exigibles les sommes réclamées en vertu de telles déchéances, soit les sommes réclamées au titre du capital restant dû et de l’indemnité forfaitaire. 
Ainsi, dès lors que les contrats de prêts se sont régulièrement poursuivis et que le créancier poursuivant n’a nullement entendu solliciter, à titre subsidiaire, la poursuite de la présente procédure en paiement des échéances impayées, il résulte de ce qui précède que seules lesdites échéances arrêtées au 14 janvier 2023 se révèlent certaines, liquides et exigibles. 
Or, le principe de proportionnalité prévu par les dispositions de l’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution est incompatible avec la poursuite de la présente procédure de saisie immobilière en paiement de ces seules échéances s’établissant selon décomptes produits à la somme totale de 2.609,12 euros. 

Dans ces circonstances, la SA BRED BANQUE POPULAIRE sera déboutée de l’intégralité de ses demandes et la demande de M. [G] [K] tendant à se voir autoriser à poursuivre la vente amiable des biens saisis devient sans objet. 

PAR CES MOTIFS
Le juge de l’exécution,
CONSTATE le caractère non écrit de la clause « Exigibilité anticipée et défaillance » « Cas d’exigibilité anticipée » de l’article 6 a) des conditions générales de l’offre de prêt n°06613673 consenti par la SA BRED BANQUE POPULAIRE à Monsieur [I] [G] [K] et constaté par acte reçu par Maître [Y] [W] le 24 juillet 2019 ;
CONSTATE le caractère non écrit de la clause « Défaillance et exigibilité anticipée » « Cas d’exigibilité anticipée » de l’article XII b) des conditions générales de l’offre de prêt n°06737880 consenti par la SA BRED BANQUE POPULAIRE à Monsieur [I] [G] [K] et constaté par acte reçu par Maître [Y] [W] le 22 janvier 2021 ; 
DEBOUTE la SA BRED BANQUE POPULAIRE de l’intégralité de ses demandes ; 
DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de Monsieur [I] [G] [K] aux fins d’autorisation de poursuivre la vente amiable des biens saisis ;
CONDAMNE la SA BRED BANQUE POPULAIRE aux entiers dépens de l’instance. 

Ainsi jugé et ont signé le 7 octobre 2024

LE GREFFIER LE JUGE DE L'EXECUTION