Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 15 octobre 2024

N° RG 24/00532 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GLMM





Minute : JCP


























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[I] [C]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

 contradictoire

 DU 15 Octobre 2024 


DEMANDEUR(S) :

Monsieur [W] [P]
né le 05 Mai 1958 à DREUX (28100)
demeurant 26 rue de la Sablonnière - Résidence le Murger - BAT Berry - Esc D - 28100 DREUX
représenté par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35



D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [C]
née le 29 Décembre 1961 à PAU (64000)
demeurant Résidence des Bords de l’Eure - 56 rue du Grand Faubourg - BAT D4 - Appt.2ème - 28000 CHARTRES
comparante en personne



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 10 Septembre 2024 et mise en délibéré au 15 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *















 

 














EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 20 mai 2020, Monsieur [W] [P] a donné à bail à Madame [I] [C] un appartement situé Résidence des Bords de l’Eure, 56 rue Faubourg La Grappe à 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 525€ et 150 € de charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [P] a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 2.760,85 € visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Monsieur [W] [P] a ensuite fait assigner en référé Madame [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024 pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. 

Elle sollicite:
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; 
- d'ordonner l’expulsion de Madame [I] [C] et de tous occupants de son chef dans la huitaine de l’ordonnance, et de procéder, passé ce délai, à son expulsion par toutes voies et moyens de droit avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier,
- de condamner Madame [I] [C] au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 50 euros par jour de retard et au profit de Monsieur [W] [P];

- de condamner cette dernière au paiement :
- de la somme provisionnelle de 5.337,42 € actualisée à la date du 1er mars 2024 (mensualité de mars 24 incluse) avec les intérêts au taux légal;
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges actualisés tels qu’ils auraient été payés si le bail s’était poursuivi jusqu'au jour de la libération effective du logement avec les intérêts au taux légal;
- d'une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile; 
- des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 septembre 2024, Monsieur [W] [P] - représenté par son conseil- reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 10.486,86 euros incluant l’échéance du mois de septembre 2024. Il s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement expliquant qu’aun loyer n’a été réglé depuis un an. 

A l'appui de ses prétentions, Monsieur [W] [P] fait valoir sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que 
Madame [I] [C] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Madame [I] [C] comparait en personne. Elle reconnait le principe et le montant de la dette. Elle explique qu’elle a été victime d’arnaques financières. Elle indique avoir fait une demande de logement dans le parc social mais ne pas avoir eu de réponse depuis. Elle précise toucher 1450 euros par mois et proposer de régler la somme de 500 euros en sus du loyer. 

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En l'espèce, le maintien d’un locataire dans les lieux, alors qu’il est devenu occupant sans droit ni titre en application d’une clause résolutoire de plein droit en vertu de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, caractérise un trouble manifestement illicite. A tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable. 

I. SUR LA RÉSILIATION :

- Sur la recevabilité de l'action :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 14 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 10 septembre 2024.

Par ailleurs, Monsieur [W] [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 novembre 2023, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 13 mai 2024.

En conséquence, l’action est recevable. 

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d'ordre public plus protectrice, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Les dispositions des points V et VII de l'article 24 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 qui s'appliquent de manière immédiate au présent litige, permettent la suspension des effets de la clause résolutoire si des délais de paiement, dans la limite de trois années, sont accordés au locataire en situation de régler sa dette locative et à condition qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. 

En l'espèce, le bail conclu le 20 mai 2020 contient une clause résolutoire (Article VIII Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 novembre 2023, pour la somme en principal de 2.760,85 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, conformément au délai alors en vigueur. Madame [I] [C] n'a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 janvier 2024.






II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, Monsieur [W] [P] produit un décompte démontrant que Madame [I] [C] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 10.267,58€ à la date du 2 septembre 2024 au titre des impayés locatifs. 

En conséquence, elle sera condamnée à verser à Monsieur [W] [P] la somme de 10.267,58€ avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l'espèce, Madame [I] [C] est présente à l’audience et expose être en mesure de verser 500 euros par mois en sus du loyer afin d’apurer sa dette.

Il ressort cependant du décompte en date du 2 septembre 2024 que le dernier paiement est intervenu au mois de novembre 2023.

Compte-tenu des revenus de madame, du montant important de la dette locative, de l’absence de reprise du paiement des loyers avant l’audience et du refus du bailleur de lui octroyer des délais de paiement, il ne peut être accordé à Madame [I] [C] des délais de paiement.

En conséquence, [I] [C] devra, ainsi que tous les occupants, quitter le logement qu’elle occupe et, pour le cas où les lieux n’auraient pas été libérés, il convient d’autoriser Monsieur [W] [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le maintien de Madame [I] [C] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande de condamnation sous astreinte
En l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en oeuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en oeuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.

De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution de la présente ordonnance.





IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Madame [I] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu de la situation économique de Madame [I] [C], il y a lieu de débouter Monsieur [W] [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS Monsieur [W] [P] recevable en son action,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mai 2020 entre Monsieur [W] [P] et Madame [I] [C] concernant le logement situé Résidence des bords de l’Eure, 56 rue du Faubourg la Grappe à 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 8 janvier 2024;

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 8 janvier 2024;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [I] [C] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

REJETONS la demande d'astreinte de Monsieur [W] [P],
CONDAMNONS Madame [I] [C] à verser à Monsieur [W] [P] la somme de 10.267,58 € (dix mille deux cent soixante sept euros et cinquante-huit cents) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;
DEBOUTONS Madame [I] [C] de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement;
CONDAMNONS Madame [I] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;
DEBOUTONS Monsieur [W] [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 15 Octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN