Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 15 octobre 2024

N° RG 24/00430 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GKBW





Minute : JCP


























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE,, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[W] [D] [L], [I] [O]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

 réputée contradictoire

 DU 15 Octobre 2024 


DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR 
dénommé HABITAT EURELIEN (RCS CHARTRES n°434 059 192)
dont le siège social est 6 rue Jean Perrin, 28300 MAINVILLIERS, 
agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [R] [J]
domicilié en cette qualité audit siège 

représenté par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 



D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [D] [L]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [O]

non comparante, ni représentée

tous deux domiciliés 10 Résidence des Béguines - Logement n°26 - 28110 LUCÉ

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 10 Septembre 2024 et mise en délibéré au 15 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *











 

 













EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 16 juin 2023 prenant effet au 7 février 2023, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN a consenti un bail d’habitation sur un logement situé 10 résidence des Béguines, logement n°26 à 28110 LUCE à Monsieur [W] [D] [L] et à Madame [I] [O], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 478,16 euros hors charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, HABITAT EURELIEN a fait signifier à Monsieur [W] [D] [L] et à Madame [I] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.992,54 euros au titre des loyers et charges impayés.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [W] [D] [L] et de Madame [I] [O] le 19 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, HABITAT EURELIEN a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion des locataires faute d’avoir quitté les lieux dans la huitaine de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 60 € par jour de retard, et leur condamnation à lui verser les sommes suivantes :
 2.791,11 € à titre provisionnel sur l'arriéré dû au 27 mars 2024, mensualité de mars 2024 non comprise,une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant égal aux loyers courants majorés des charges du jour de la résiliation du bail au jour de la libération effective des lieux,600 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,les intérêts légaux (articles 1231-6, 1344-1 et 1907 du Code civil),les dépens, y compris le commandement par huissier du 18 décembre 2023.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d'Eure-et-Loir le 30 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l'audience du 10 septembre 2024.

A l’audience, HABITAT EURELIEN, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. Il actualise sa créance à la somme de 2.745,91 euros au jour de l’audience, échéance du mois d'août 2024 incluse. Il déclare que des règlements sont intervenus avant l’audience et qu’il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [W] [D] [L] et Madame [I] [O], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu et n'ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
 
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection  dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
 
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l'espèce, le maintien d’un locataire dans les lieux, alors qu’il est devenu occupant sans droit ni titre en application d’une clause résolutoire de plein droit en vertu de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, caractérise un trouble manifestement illicite. A tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

- Sur la recevabilité :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l'espèce, la caisse d'allocations familiales d'Eure et Loir a été avisée de la situation d'impayé de Monsieur [W] [D] [L] et de Madame [I] [O] le 28 novembre 2023. 

HABITAT EURELIEN justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 30 avril 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 10 septembre 2024.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

- Sur le fond :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d'ordre public plus protectrice, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 18 décembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.992,54 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et il est constaté que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 18 février 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser HABITAT EURELIEN à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.





Sur l’indemnité d’occupation :

L'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 18 février 2024.

En conséquence, Monsieur [W] [D] [L] et Madame [I] [O] sont redevables envers HABITAT EURELIEN depuis cette date, d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée à titre provisionnel à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de condamnation sous astreinte
En l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en oeuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en oeuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.

De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Le point V de cette même loi ajoute que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, il résulte des pièces produites par HABITAT EURELIEN - contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte - que sa créance s’élève à la somme de 2.745,91 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, déduction faite des frais de procédure.

Il résulte du bail conclu le 7 février 2023 que Monsieur [W] [D] [L] et Madame [I] [O] sont tenus solidairement au paiement des loyers, charges et accessoires. 

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [W] [D] [L] et [I] [O] à payer à HABITAT EURELIEN la somme provisionnelle de 2.745,91 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 septembre 2024, échéance du mois d'août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il ressort de ce décompte que Monsieur [W] [D] [L] et Madame [I] [O] ont repris le paiement du loyer depuis l'assignation, effectuant des versements conséquents aux mois de juin, juillet et août 2024.

Au vu de la reprise du paiement du loyer au cours des mois précédant l'audience, il convient d'accorder d'office des délais de paiement selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Toutefois, à défaut de demande en ce sens du locataire ou du bailleur, l'octroi de ces délais ne peuvent suspendre les effets de la clause résolutoire en application de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Monsieur [W] [D] [L] Madame [I] [O], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer.

Eu égard à la situation financière de Monsieur [W] [D] [L] et Madame [I] [O], l'équité commande de ne pas faire droit aux demandes de HABITAT EURELIEN sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses :

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juin 2023 entre l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN et Monsieur [W] [D] [L] et Madame [I] [O] concernant les locaux situés au 10 résidence des Béguines logement n°26, 28110 LUCE sont réunies à la date du 18 février 2024;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail est résilié depuis le 18 février 2024,

ORDONNONS à Monsieur [W] [D] [L] et Madame [I] [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 10 résidence des Béguines logement n°26, 28110 LUCE ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNONS Monsieur [W] [D] [L] et Madame [I] [O] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

REJETONS la demande d'astreinte de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [D] [L] et Madame [I] [O] à payer à titre provisionnel à l' OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN, la somme de 2.745,91 euros (deux mille sept cent quarante cinq euros et quatre-vingt-onze cents) représentant les loyers et charges impayés au 6 septembre 2024, échéance du mois d'août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente decision;

AUTORISONS Monsieur [W] [D] [L] et Madame [I] [O] à s'aquitter de leur dette en 35 mois par mensualités de 75 euros et une 36ème mensualité venant solder la dette en principal, frais et intérêts, le 10 de chaque mois et pour la première fois à compter du 10 du mois suivant la signification de la présente décision;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETONS la demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [D] [L] et Madame [I] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;










RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 15 Octobre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN